Guide immobilier

Avez-vous défini votre projet immobilier ? Voici quelques éléments qui vous aideront à vous poser les bonnes questions :

• Quel type de logement recherchez-vous (appartement, maison mitoyenne, maison en lotissement...) ?
• Préférez-vous le neuf ou l’ancien ?
• Envisagez-vous d’effectuer des travaux ? Si oui, un délai supplémentaire devra être prévu avant d’emménager.
• Est-ce un premier achat immobilier ?
• Souhaitez-vous acheter une résidence principale, une résidence secondaire, un logement en vue d’un investissement locatif ?
• Quid de la localisation ? Avez-vous besoin de services, commerces et autres transports en commun à proximité ?
• Quelle surface recherchez-vous ? Combien de pièces ?
• Dans le cas d’un appartement : un balcon est-il indispensable ? Préférez-vous un rez-de-chaussée ou un dernier étage ? La présence d’un ascenseur est-elle requise ?
• Dans le cas d’une maison : quelle superficie de terrain souhaitez-vous ?

L'investissement immobilier est un placement sûr, et c’est loin d’être son seul atout puisque c’est également un excellent moyen de se constituer un patrimoine, de préparer sa retraite, ou d’optimiser sa fiscalité par exemple.

Il existe diverses façons de se lancer dans un investissement immobilier :

• S’engager dans un projet d’investissement locatif : le choix du logement demandera un soin tout particulier, pour assurer une bonne rentabilité à votre investissement. La maîtrise de la gestion locative sera également un point de vigilance important, tout comme le choix de louer le logement meublé ou vide.
• Acheter des parts dans une SCPI : c’est un bon moyen d’investir dans l’immobilier même lorsque l’on a un petit capital puisqu’une part sociale de SCPI coûte entre 150 et 1 000 €. Idéal pour diversifier ses placements, sans le poids de la gestion locative.

Profiter d’un dispositif de défiscalisation : loi Pinel, dispositif Denormandie, Girardin, etc. Tous ouvrent droit à une réduction d’impôt, si tant est que votre investissement respecte leurs conditions d’octroi.

Après avoir défini votre projet, place à la question du financement et au calcul de votre budget. Quels sont les types de crédit qui peuvent vous permettre de financer votre achat ?

• Le prêt à taux zéro (PTZ), accordé aux ménages à revenus modestes et moyens. Il aide à financer l’achat d’un logement neuf (toutes zones géographiques confondues) ou ancien avec travaux (situé dans les zones B2 et C uniquement). Le PTZ a une durée comprise entre 20 et 25 ans.
• Le prêt accession d’Action Logement, attribué aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole de 10 salariés et plus sous certaines conditions. Son montant peut aller jusqu’à 40 000 euros.

À titre indicatif, sachez que votre taux d’endettement au titre du financement immobilier ne doit pas dépasser 35% de vos revenus. Attention également à bien intégrer les frais annexes dans votre budget : frais d’agence, frais de notaire... Renseignez-vous également sur le montant des impôts locaux (notamment la taxe foncière) et des charges de copropriété si vous achetez un appartement.

Quid des dernières réglementations immobilières ?

Selon le dispositif Pinel, les particuliers qui achètent un logement neuf avant le 31 décembre 2024, en vue de le louer, bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Quant au dispositif Denormandie qui est également une aide fiscale dans le cadre d’un investissement locatif. Il a pour but d’encourager la rénovation dans l’ancien et est prolongé jusqu’au 31 décembre 2023. Pour bénéficier de ce dispositif, il faut que le logement soit situé dans une commune précise.

On distingue plusieurs types de crédits immobiliers :

• Le prêt amortissable : c’est le plus répandu. Vous remboursez chaque mois une partie du capital emprunté, ainsi qu’une part des intérêts du prêt.
• Le crédit in fine : tout au long du prêt, vous remboursez seulement les intérêts. Le capital emprunté sera remboursé en une seule fois, à la dernière échéance du crédit.
• On peut également citer le prêt relais, qui permet de financer l’achat d’un bien immobilier sans devoir attendre d’avoir vendu son bien actuel. 

Certains prêts immobiliers aidés peuvent faciliter l’accès à la propriété :

• Le prêt à taux zéro (PTZ) : c’est un crédit sans intérêts, accordé sous conditions de ressources, en fonction du nombre d’occupants du futur logement et de sa zone géographique.
• Le prêt conventionné : c’est un crédit dont le taux d’intérêt est plafonné, accessible seulement dans les établissements bancaires ayant signé une convention avec l’Etat.
• Le prêt accession sociale (PAS) : il est réservé aux personnes aux revenus modestes qui ont pour projet d’acheter ou de faire construire leur résidence principale.
• Le prêt épargne logement : il vous est accessible si vous avez un plan épargne logement, et permet d’emprunter jusqu’à 92 000 €.

Vous pouvez également demander un crédit immobilier classique auprès d’un établissement prêteur, sachant que votre apport personnel doit être égal à environ 10% du capital emprunté. Place à la préparation de votre dossier :

• Votre identité : pièce d’identité, justificatif de situation familiale, justificatif de domicile, contrat de travail.
• Vos revenus : trois dernières fiches de paies (ou bilans comptables pour les professions libérales, commerçants et autres artisans), trois derniers relevés de compte bancaire, deux derniers avis d’imposition, sources de revenus non professionnels (allocations familiales...), justificatifs de revenus fonciers si vous êtes un propriétaire bailleur.
• Votre apport personnel et vos emprunts en cours : éventuel acte de donation ou de succession, preuve de déblocage d’un plan d’épargne logement (PEL), documents concernant vos crédits (consommation et immobilier) en cours de remboursement.
• Votre projet immobilier : le compromis de vente signé ou le contrat de réservation pour un logement neuf ou le contrat de construction de maison individuelle ou le permis de construire avec justificatif des travaux à prévoir.

Si vous êtes primo-accédant, vous pouvez fournir un document relatif à une demande de prêt à taux zéro (diagnostics techniques, attestation de performance énergétique...).

L’établissement contacté vous transmettra une offre de prêt, valable 30 jours après réception du document.

L’immobilier est régi par de nombreuses lois. Voici les principales qu’il est important de connaître :

• La loi Carrez : cette loi fixe le mode de calcul de la superficie privative d’un logement en copropriété.
• La loi Pinel : elle permet d’obtenir une réduction d’impôt sur des investissements locatifs réalisés dans certaines zones géographiques. Des plafonds de revenus et de loyers doivent également être respectés.
• La loi Denormandie : elle aussi est un dispositif de défiscalisation accordé dans le cadre d'un investissement locatif, mais sur des logements anciens à rénover avant de les mettre en location.
• La loi Scrivener : cette loi a permis d’améliorer l’information et la protection des particuliers qui souscrivent un crédit immobilier.

D’autres réglementations encadrent l’achat immobilier, et notamment :

• La promesse et le compromis de vente : ce sont des avant-contrats, dans lesquels l’une des deux parties (ou les deux pour le compromis) s’engage à conclure la vente, au prix fixé d’un commun accord. Dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s’engage à aller au bout de la vente, mais en contrepartie du versement d’une indemnité d’immobilisation du bien.
• L’obligation de réaliser des diagnostics immobiliers en cas de vente : selon le type de bien, plusieurs diagnostics doivent être remis à l’acheteur (DPE, diagnostic amiante, constat de risque d'exposition au plomb, diagnostic électricité, gaz, etc.).

Après avoir trouvé le logement idéal, rédigé l’offre d’achat et signé la promesse de vente, il vous reste à finaliser votre achat immobilier. Cela implique la signature de l’acte de vente, qui prend la forme d’un acte authentique établi par un notaire.

Depuis 2006, le format électronique est autorisé. Les deux parties doivent être présentes (vendeur et acheteur) et les clés du logement vous seront remises une fois l’acte de vente signé. Comptez environ trois mois entre la signature du compromis de vente et de l’acte de vente.