Acheter son bien immobilier

Achat immobilier

Vous envisagez d’acheter un logement ? Que ce soit pour une résidence principale, une résidence secondaire ou un investissement locatif, de nombreuses questions se posent. Comment calculer son budget ? Faut-il préférer le neuf ou l’ancien ? Est-ce judicieux d’acheter un bien en travaux ? Tout projet immobilier implique un temps de réflexion. L’objectif ? Trouver le bien qui répondra à vos envies tout en respectant vos contraintes financières.

Définir son budget

Pour acheter un bien immobilier, plusieurs solutions s’offrent à vous : l’utilisation de vos capitaux propres, la sollicitation d’un prêt, l’achat en viager, etc.

Le prêt immobilier

Si vous choisissez de souscrire un prêt immobilier, vous devrez calculer votre taux d’endettement (relevé de 33% à 35% depuis 2021 suite aux recommandations du Haut Conseil de stabilité financière) en prenant en compte :

  • Vos revenus : salaire, revenus locatifs, etc.
  • Vos charges : montant de vos impôts, emprunts en cours (crédit auto), pension alimentaire, montant de votre loyer si vous êtes locataire, etc.

Un calcul précis du budget vous permettra de vous orienter vers des logements accessibles et de rembourser sereinement les mensualités de votre crédit immobilier. N’oubliez pas les frais de notaire et autres frais d’agence.

A savoir : pour connaître le montant que vous êtes en mesure d’emprunter, n’hésitez pas à utiliser notre simulateur de capacité d’emprunt.

Trouver le meilleur taux

Vous avez le choix entre un taux fixe ou un taux variable. Le premier est synonyme de sécurité pour les emprunteurs : déterminé à la signature du contrat, il reste inchangé. Un taux fixe est établi selon la durée du prêt, votre apport personnel (autour de 10% minimum), votre région et votre profil. Le second varie selon l’évolution des taux : le taux du prêt est donc régulièrement révisé en fonction de l’indice Euribor, l’indice de référence monétaire de la zone euro.

Définir son projet

Une fois le budget établi, les questions à vous poser sont :

  • Quelle est la finalité de votre projet d’achat immobilier ? Allez-vous l’occuper au titre de résidence principale ou de résidence secondaire ? Est-ce un investissement locatif ?
  • Comment envisagez-vous l’avenir de votre bien ? Pensez-vous le mettre en location à moyen ou long terme ? Souhaitez-vous le transmettre à vos enfants ? Si vous désirez le revendre, attention à la plus-value immobilière qui peut être soumise à l’impôt sur le revenu.
  • Quelle sera la localisation géographique de votre logement ? Centre-ville, banlieue, campagne... quelle zone géographie préférez-vous ? Recherchez-vous une crèche, une école ou un collège à proximité ? Aurez-vous besoin d’utiliser les transports en commun ? Si vous visez un investissement locatif, un emplacement avec une forte demande locative est à privilégier.
  • De quelle superficie avez-vous besoin ? Et de combien de pièces ?

Acheter une maison ou un appartement ?

Quelles sont les particularités pour chacun des deux types de bien ?

Si vous souhaitez acheter un appartement :

  • Une gestion en collectivité : vous devenez non seulement propriétaire de votre logement, mais aussi de parts de copropriété (tantièmes). Vous participerez à une assemblée générale (au moins une fois par an) et paierez des charges courantes de copropriété (entretien des parties communes, travaux de maintenance, honoraires du syndic...). Les charges exceptionnelles seront votées en assemblée générale.
  • La possibilité d’utiliser les transports en commun : si votre appartement est situé en centre-ville ou dispose d’un arrêt de bus à proximité, la voiture ne sera pas forcément nécessaire.
  • Un environnement plus bruyant ? Les nuisances sonores sont l’une des causes principales des conflits de voisinage. De votre côté, vous devrez faire attention aux heures de ménage, au bruit lors du déplacement des meubles, etc.

Si vous souhaitez acheter une maison :

  • Une gestion individuelle : si agrandissez votre logement, des règles sont aussi à respecter, notamment le permis de construire si les travaux dépassent les 20m2.
  • La nécessité de disposer d’une voiture : si votre maison est éloignée des services et des commerces, un budget consacré à la voiture est essentiel pour vos déplacements.
  • Un environnement plus calme ? Une maison implique généralement moins de promiscuité qu’un appartement. Côté sécurité, les systèmes d’alarme sont des postes de dépenses importants.

Dans le neuf ou dans l'ancien ?

Quelle option choisir et quelles aides à l’achat ?

Logement neuf : quels avantages et quels inconvénients ?

Si votre logement est en l’état futur d’achèvement (VEFA), vous pourrez l’aménager en fonction de vos goûts et ne paierez pas de taxe foncière pendant deux ans. Dans le neuf, les frais de notaire sont réduits (2 à 3% contre 7 à 8% dans l’ancien).

Si vous achetez dans le neuf, vous pouvez potentiellement bénéficier du :

  • Prêt à Taux Zéro (PTZ), qui concerne les primo-accédants ou les personnes n’ayant pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux années précédentes.
  • Prêt accession d’Action Logement, qui s’adresse aux salariés du secteur privé (répondant aux conditions d’octroi) : 40 000 euros maximum pour une durée maximale de 25 ans.
  • Prêt d’accession sociale (PAS), pour les personnes aux revenus modestes qui désirent devenir propriétaires de leur résidence principale.

Logement ancien : quels avantages et quels inconvénients ?

Pour certains acheteurs, un logement ancien a plus de cachet : poutres apparentes, vieilles pierres, sol en tomettes, etc. L’offre est plus importante que dans le neuf et la disponibilité est en général immédiate : vous pouvez donc vous projeter plus facilement.

Attention cependant aux biens immobiliers en travaux dont la rénovation, la mise aux normes ou l’aménagement peut durer plus longtemps que prévu.

Si vous achetez dans l’ancien, vous pouvez également bénéficier du PTZ, du prêt accession d’Action Logement ou encore du PAS.

Faire construire sa maison : bonne ou mauvaise idée ?

Acheter ou faire construire ? Si vous choisissez la deuxième option, voici les éléments à connaître avant de vous lancer :

  • Vous ferez des économies d’énergie, les constructions étant plus innovantes (isolation performante, programmation du chauffage...).
  • Vous n’aurez pas de budget travaux à prévoir dans l’immédiat (ce qui vous évite d’éventuelles mauvaises surprises).
  • Vous avez la main sur la disposition des piècesl’aménagement et la décoration.

Attention cependant au choix du terrain, qui joue un rôle clé dans votre projet de construction. Prenez le temps de découvrir le quartier, mais aussi de rechercher un terrain facile d’accès. Le choix du constructeur est également décisif pour un bon déroulé des opérations.

L'achat-revente, comment ça marche ?

Vous effectuez un achat immobilier dans le but de revendre ? Deux éléments sont importants :

  • Une connaissance accrue du secteur géographique et du marché immobilier concerné.
  • Une définition précise du budget et du mode de financement : un prêt relais est judicieux si vous êtes déjà propriétaire et devez faire preuve de réactivité lors de l’acquisition du nouveau bien.

Place ensuite à la revente du logement : un agent immobilier vous aidera à fixer un prix de vente, mettre en ligne les annonces immobilières, rassembler les diagnostics immobiliers, organiser les visites, négocier le prix etc.

Acheter son bien immobilier : ce qu'il faut savoir

Que vous souhaitiez acheter un bien immobilier dans le neuf ou dans l'ancien, plusieurs choses sont à connaître :

  • Le budget disponible pour financer l'achat immobilier (apport personnel, livret d'épargne, plan épargne entreprise etc.)
  • Le taux d'endettement qui est le rapport entre vos revenus et vos charges et permet de fixer votre reste à vivre
  • La finalité de votre projet, est-ce un bien que vous allez occuper à titre de résidence principale, secondaire ou s'agit-il d'un investissement locatif ?
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