Tout savoir sur le paiement comptant immobilier

Qu'est-ce que le paiement comptant immobilier ?

Un achat immobilier comptant est un achat réalisé sans souscrire de crédit : pour financer son achat, l’acheteur utilise ses liquidités propres. On parle aussi de « paiement cash ».

Les avantages du paiement comptant

L’achat immobilier au comptant comporte un certain nombre d’avantages qu’il est bon d’avoir à l’esprit.

Favoriser vos chances de conclure la vente

Le paiement comptant de la maison ou de l’appartement que vous souhaitez acheter est une garantie intéressante pour le vendeur.

Dans la plupart des cas, la vente est conditionnée à l’obtention d’un crédit immobilier qui financera le bien. C’est ce qu’on appelle une condition suspensive de vente : si le prêt n’est pas obtenu par l’acheteur dans le délai imparti (en général 45 à 60 jours), la vente sera annulée.

Face à deux offres d’achat, on peut donc comprendre qu’un vendeur peut favoriser l’acheteur potentiel capable de payer comptant, puisque celui-ci a déjà les fonds nécessaires pour financer l’acquisition. Sur des marchés immobiliers tendus (où la demande est supérieure à l’offre), cela peut aider à trancher.

Zoom sur la condition suspensive de vente, un élément clé de la promesse ou du compromis de vente.

Être plus réactif

L’absence de nécessité de souscrire un crédit immobilier pour financer son bien permet aussi de gagner un temps qui peut s’avérer précieux, surtout si le vendeur est pressé.

Vous avez un coup de cœur pour un bien et le vendeur souhaite vendre rapidement ? Le paiement comptant offre un argument décisif pour vous permettre de remporter la vente.

Se libérer du poids psychologique et des démarches liées à l’emprunt

L’achat immobilier comptant est une option intéressante pour mener son projet en toute tranquillité d’esprit et d’échapper aux démarches supplémentaires que nécessitera inévitablement la souscription d’un prêt immobilier (montage d’un dossier, étude d’une ou plusieurs offres de prêt, choix d’une assurance emprunteur, d’une garantie, etc.).

Quel est le délai en cas de paiement comptant ?

Nous l’avons évoqué parmi les avantages du paiement comptant : c’est un moyen de réduire le délai de votre achat immobilier.

• Si vous financez le bien grâce à un emprunt immobilier, il faut compter un délai compris entre 45 et 60 jours à partir de la signature du compromis de vente pour obtenir une offre de prêt et signer le contrat.
• En revanche, si vous payez comptant votre maison ou votre appartement, le délai de la vente sera exclusivement lié aux droits de préemptions. Selon la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier, la mairie de la commune peut en effet manifester sa priorité pour acquérir ledit bien. Pour cela, elle doit respecter un délai imparti qui ne peut pas excéder 2 mois à partir de sa connaissance de la vente du bien. Le locataire du logement bénéficie également d’un droit de préemption légal. Enfin, cette prérogative peut avoir été consentie conventionnellement à un tiers par le propriétaire du bien.

On vous explique comment fonctionne concrètement le droit de préemption urbain dans notre article.

Le rôle d'un notaire dans le cas d'un paiement comptant

L’accompagnement du notaire est le même que lors d’un achat immobilier avec emprunt :

• En amont de l’achat, dès la signature du compromis ou de la promesse de vente, il apporte des conseils et un accompagnement.
• Le jour de la signature de l’acte de vente, sa présence est incontournable car c’est  lui qui est en charge de rédiger l’acte authentique et de réaliser les vérifications indispensables à son élaboration : vérification juridique de la propriété du bien, demande d’état de situation hypothécaire du bien, vérification de l’identité et de la capacité juridique des parties, etc.
• Il réalisera ensuite un certain nombre de formalités administratives, comme l’enregistrement et la publication de la vente auprès du Service de la Publicité Foncière (SPF).

Le point sur les missions et les frais de notaire lors d’une transaction immobilière.

Calculer la rentabilité d'un achat comptant et comparer avec un achat avec crédit

Acheter votre bien immobilier avec un crédit vous permet de conserver une épargne disponible qui, si elle est investie dans des placements dont le rendement est supérieur au taux d’intérêt de l'emprunt, vous rendra l’opération plus profitable in fine : c’est ce que l’on appelle l’effet de levier.

Pour être certain de réaliser le bon choix entre achat immobilier comptant ou achat à crédit, il faut donc calculer le rendement et le coût de chacune des deux options. Les risques associés à l’une ou l’autre des options doivent également être calculés.

Le coût d’un emprunt immobilier

Il faut tenir compte de tous les frais liés à un emprunt immobilier :

• Les intérêts : c’est l’élément principal auquel on pense lorsque l’on calcule le coût d’un prêt immobilier, mais ce n’est pas le seul.
• L’assurance emprunteur : le coût de la prime à verser dépendra de plusieurs facteurs, dont votre âge et votre état de santé, la quotité que vous choisirez, l’étendue de la couverture, etc.
• Les frais de garantie : ils varient selon la garantie choisie. En passant par un organisme de cautionnement, qui est l’option la plus courante, il faut compter en moyenne 1 % du capital emprunté.
• Les frais de dossier : ils varient selon les banques mais dépassent rarement 1 500 €.

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) prend en compte l’ensemble des frais liés à l’emprunt. Ce taux est communiqué dans toutes les offres de prêt : il vous permet de connaître en un coup d’œil ce que vous coûte réellement le crédit.

Toutes les infos à connaître sur le PTZ dans notre guide.

Le rendement de votre épargne ?

Il faut également avoir une estimation fiable du rendement que peut générer votre épargne placée.

Pour évaluer précisément les gains produits par un investissement, il faut privilégier le calcul du rendement net :

Rendement net = rémunération attendue du placement – frais, charges et impôts 

Pour certains placements financiers, comme les plans d’épargne en actions (PEA), les fonds placés étant exposés aux risques des actions en bourse, cela implique d’accepter un niveau de volatilité et donc un risque de perte de capital.

Une fois que vous avez posé précisément tous ces éléments, vous pourrez vérifier facilement si le rendement net de votre épargne placée (dans un investissement locatif ou autre) est supérieur ou pas au coût d’un éventuel emprunt immobilier :

• Si le rendement de l’épargne est plus élevé que le coût de l’emprunt : vous avez intérêt à financer votre achat immobilier avec un crédit immobilier.
• Si le rendement de votre épargne est inférieur au coût de l’emprunt : vous avez intérêt à payer votre bien immobilier comptant.