Tout savoir sur le paiement comptant immobilier

Qu'est-ce que le paiement comptant immobilier ?

Un achat immobilier comptant est un achat réalisé sans souscrire de crédit : pour financer son achat, l’acheteur utilise ses liquidités propres.  

Pour payer comptant, vous devrez fournir un justificatif de capacité financière au vendeur ou à l’agence immobilière. Ce document, également appelé attestation de fonds, permet de prouver que vous disposez bien des fonds nécessaires pour opérer l’acquisition immobilière.

Quels sont les avantages de l'achat comptant ?

L’achat immobilier au comptant comporte un certain nombre d’avantages.

Favoriser vos chances de conclure la vente à prix comptant

Le paiement comptant de la maison ou de l’appartement que vous souhaitez acheter est une garantie intéressante pour le vendeur.

Dans la plupart des cas, la vente est conditionnée à l’obtention d’un crédit immobilier qui financera le bien. C’est ce qu’on appelle une condition suspensive de vente : si le prêt n’est pas obtenu par l’acheteur dans le délai imparti (en général 45 à 60 jours), la vente sera annulée.

Face à deux offres d’achat immobilier, on peut donc comprendre qu’un vendeur favorise l’acheteur potentiel capable de payer comptant, puisque celui-ci a déjà les fonds nécessaires pour financer l’acquisition. Sur des marchés immobiliers tendus (où la demande est supérieure à l’offre), cela peut aider à trancher.

Être plus réactif et obtenir une meilleure négociation

L’absence de crédit immobilier pour financer son bien permet aussi de gagner un temps qui peut s’avérer précieux, surtout si le vendeur est pressé.

Vous avez un coup de cœur pour un bien et le vendeur souhaite vendre rapidement ? Le paiement comptant offre un argument décisif pour vous permettre de remporter la vente.

Se libérer des démarches liées à l’emprunt immobilier

L’achat immobilier comptant est une option intéressante pour mener son projet en toute tranquillité d’esprit et d’échapper aux démarches supplémentaires que nécessitera inévitablement la souscription d’un prêt immobilier (déterminer sa capacité d'emprunt, montage d’un dossier, étude d’une ou plusieurs offres de prêt, choix d’une assurance emprunteur, d’une garantie, etc.).

C'est parfois tout simplement la seule solution si, lors du calcul du taux d'endettement, la banque refuse votre demande de prêt. 

Quel est le délai en cas d'achat comptant ?

Nous l’avons évoqué parmi les avantages du paiement comptant : c’est un moyen de réduire le délai de votre achat immobilier.

• Si vous financez le bien grâce à un emprunt immobilier, il faut compter un délai compris entre 45 et 60 jours à partir de la signature du compromis de vente pour obtenir une offre de prêt et signer le contrat.
• En revanche, si vous payez comptant votre maison ou votre appartement, le délai de la vente sera exclusivement lié aux droits de préemption. Selon la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier, la mairie de la commune peut en effet manifester sa priorité pour acquérir ledit bien. Pour cela, elle doit respecter un délai imparti qui ne peut pas excéder 2 mois à partir de sa connaissance de la vente du bien. Le locataire du logement vide bénéficie également d’un droit de préférence légal. Enfin, cette prérogative peut avoir été consentie conventionnellement à un tiers par le propriétaire du bien.

Le rôle d'un notaire dans le cas d'un achat comptant

L’accompagnement du notaire est le même que lors d’un achat immobilier avec emprunt :

• En amont de l’achat, dès la signature du compromis ou de la promesse de vente, il apporte des conseils et un accompagnement.
• Le jour de la signature de l’acte de vente, sa présence est incontournable car c’est lui qui est en charge de rédiger l’acte authentique et de réaliser les vérifications indispensables à son élaboration : vérification juridique de la propriété du bien, demande d’état de situation hypothécaire du bien, vérification de l’identité et de la capacité juridique des parties, etc.
• Il réalisera ensuite un certain nombre de formalités administratives, comme l’enregistrement et la publication de la vente auprès du Service de la Publicité Foncière (SPF).
• C'est le notaire qui reçoit les fonds quelques jours avant la vente et les transmet au vendeur le jour J. 

Calculer la rentabilité d'un achat comptant et comparer avec un achat avec crédit

Acheter votre bien immobilier avec un crédit vous permet de conserver une épargne disponible qui, si elle est investie dans des placements dont le rendement est supérieur au taux de crédit immobilier, vous rendra l’opération plus profitable in fine : c’est ce que l’on appelle l’effet de levier du crédit.

Pour être certain de réaliser le bon choix entre achat immobilier comptant ou achat à crédit, il faut donc calculer le rendement et le coût de chacune des deux options, et étudier les risques associés à chacune. 

Le coût d’un emprunt immobilier

Il faut tenir compte de tous les frais liés à un emprunt immobilier :

• Les intérêts : c’est l’élément principal auquel on pense lorsque l’on calcule le coût d’un prêt immobilier, mais ce n’est pas le seul.
• L’assurance emprunteur : le coût de la prime à verser dépend de plusieurs facteurs, dont votre âge et votre état de santé, la quotité que vous choisirez, l’étendue de la couverture, etc.
• Les frais de garantie varient selon la garantie choisie. En passant par un organisme de cautionnement, qui est l’option la plus courante, il faut compter en moyenne 1 % du capital emprunté.
• Les frais de dossier varient selon les banques mais dépassent rarement 1 500 €.

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) prend en compte l’ensemble des frais liés à l’emprunt. Ce taux est communiqué dans toutes les offres de prêt : il vous permet de connaître en un coup d’œil ce que vous coûte réellement le crédit.

Selon votre profil, vous pouvez avoir droit à des prêts aidés, qui proposent des conditions de crédit avantageuses (prêt à taux zéro, prêt Action Logement, aides locales, etc.). Si c’est le cas, le coût de votre crédit immobilier sera encore plus intéressant ! Commencez par réaliser une simulation de prêt immobilier pour avoir une idée de votre situation. 

Le rendement de votre épargne

Il faut également avoir une estimation fiable du rendement que peut générer votre épargne placée.

Pour évaluer précisément les gains produits par un investissement, il faut privilégier le calcul du rendement net :

Rendement net = rémunération attendue du placement – frais, charges et impôts

Pour certains placements financiers, les fonds placés étant exposés aux risques des actions en bourse, cela implique d’accepter un niveau de volatilité et donc un risque de perte de capital.

Une fois que vous avez posé précisément tous ces éléments, vous pourrez vérifier facilement si le rendement net de votre épargne placée (dans un investissement locatif ou autre) est supérieur ou pas au coût d’un éventuel emprunt immobilier :

• Si le rendement de l’épargne est plus élevé que le coût de l’emprunt : vous avez intérêt à financer votre achat immobilier avec un crédit immobilier.
• Si le rendement de votre épargne est inférieur au coût de l’emprunt : vous avez intérêt à payer votre bien immobilier comptant.

Exemple

Faustine et Pierre veulent acheter leur première résidence principale. Salariés tous les deux, avec des revenus moyens, ils peuvent souscrire un crédit immobilier au taux de 3,5 % pour un capital de 200 000 € sur 20 ans. Ils peuvent bénéficier d'une donation de leurs parents de 100 000 € chacun, sans payer de droits. 

En comparaison, s'ils investissent cet épargne dans une assurance-vie, le rendement net attendu est de 2,5 % pour des fonds euros et un peu plus pour les unités de compte (UC). 

Finalement, ils décident d'investir 50 % de la somme dans l'achat du logement pour alléger la durée du prêt immobilier.  C'est souvent la solution idéale lorsque l'on dispose à la fois d'une capacité d'emprunt et de liquidités. 

Est-ce mieux de payer comptant ou à crédit l'achat immobilier ?

Tableau comparatif des avantages  entre acheter comptant et souscrire un crédit immobilier