Payer comptant un achat immobilier

Définition

Un achat immobilier comptant est un achat réalisé sans souscrire de crédit : pour financer son achat, l’acheteur utilise ses liquidités propres. On parle aussi de « paiement cash ».

Si le paiement comptant présente des avantages indéniables, réaliser un emprunt pour acheter un bien immobilier à également des atouts, parfois insoupçonnés.

Les avantages du paiement comptant

L’achat immobilier au comptant comporte un certain nombre d’avantages, qu’il est bon d’avoir à l’esprit.

Favoriser vos chances de conclure la vente

Le paiement comptant de la maison ou de l’appartement que vous souhaitez acheter est une garantie intéressante pour le vendeur.

Dans la plupart des cas, la vente est conditionnée à l’obtention d’un crédit immobilier qui financera le bien. C’est ce qu’on appelle une condition suspensive de vente : si le prêt n’est pas obtenu par l’acheteur dans le délai imparti (en général 45 à 60 jours), la vente sera annulée.

Face à deux offres d’achat, on peut donc comprendre qu’un vendeur pourrait favoriser l’acheteur capable de payer comptant, puisque celui-ci a déjà les fonds nécessaires à l’achat. Sur des marchés immobiliers tendus (où la demande est supérieure à l’offre), cela peut faire la différence.

Zoom sur la condition suspensive de vente, un élément clé de la promesse ou du compromis de vente.

Être plus réactif

Le fait de ne pas réaliser de crédit immobilier pour financer son bien, permet par ailleurs de gagner un temps qui peut s’avérer précieux, si le vendeur est pressé.

Vous avez un coup de cœur pour un bien et le vendeur souhaite vendre rapidement ? Le paiement comptant peut être un argument décisif pour vous permettre de remporter la vente.

Se libérer du poids psychologique et des démarches liées à l’emprunt

L’achat immobilier comptant est une option intéressante pour mener son projet en toute tranquillité d’esprit et se soustraire aux démarches supplémentaires que nécessitera inévitablement la contraction d’un crédit immobilier (montage d’un dossier, étude d’une ou plusieurs offres de prêt, choix d’une assurance emprunteur, d’une garantie, etc.).

Acheter un bien immobilier comptant : bonne idée ?

Même si le paiement comptant à ses points forts, il ne convient pas forcément à tous. En renonçant à l’achat immobilier comptant… :

• Vous pouvez garder cette épargne pour augmenter votre reste à vivre, et vous permettre de faire face à des dépenses imprévues plus facilement.
• Vous pouvez choisir de placer votre épargne sur un placement financier plus rentable : cette option est d’autant plus intéressante que les taux d’intérêt actuels sont très bas (1,06 % en novembre 2021 selon l’Observatoire Crédit Logement)
• Vous pouvez réallouer cette somme dans un projet d’investissement locatif : en optant pour le régime réel, vous pourrez déduire de vos revenus fonciers les charges non récupérables, les frais de gestion et la taxe foncière.

Comment être rentable avec un projet d’investissement locatif ? Réponse dans notre guide complet.

Calculer la rentabilité d'un achat comptant et comparer avec un achat avec crédit

Acheter votre bien immobilier avec un crédit vous permet de conserver une épargne disponible qui, si elle est investie dans des placements dont le rendement est supérieur au taux de l'emprunt, vous rendra l’opération plus profitable in fine : c’est ce que l’on appelle l’effet de levier.

Pour être certain de réaliser le bon choix entre achat immobilier comptant ou achat à crédit, il faut donc calculer le rendement et le coût de chacune des deux options. Le risque associé à l’une ou l’autre des options est également à envisager.

Le coût d’un emprunt immobilier

Il faut tenir compte de tous les frais liés à un emprunt immobilier :

• Les intérêts : c’est l’élément principal auquel on pense lorsque l’on calcule le coût d’un prêt immobilier, mais ce n’est pas le seul.
• L’assurance emprunteur : le coût de la prime à verser dépendra de plusieurs facteurs, dont votre âge et votre état de santé, la quotité que vous choisirez, l’étendue de la couverture, etc.
• Les frais de garantie : ils varient selon la garantie choisie. En passant par un organisme de cautionnement, qui est l’option la plus courante, il faut compter en moyenne 1 % du capital emprunté.
• Les frais de dossier : ils varient selon les banques mais dépassent rarement 1 500 €.

Le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) prend en compte l’ensemble des frais liés à l’emprunt. Ce taux est communiqué dans toutes les offres de prêt : il vous permet de connaître en un coup d’œil ce que vous coûte réellement le crédit.

Le rendement de votre épargne

Il faut également avoir une estimation fiable du rendement que peut générer votre épargne placée.

Pour évaluer précisément les gains produits par un investissement, il faut privilégier le calcul du rendement net :

Pour certains placements financiers, comme les plans d’épargne en actions (PEA), les fonds placés étant exposés aux risques des actions en bourse, cela implique d’accepter un niveau de volatilité et donc un risque de perte de capital.

Alors paiement comptant ou crédit immobilier ?

Une fois que vous avez posé précisément tous ces éléments, vous pourrez vérifier facilement si le rendement net de votre épargne placée (dans un investissement locatif ou autre) est supérieur ou pas au coût d’un éventuel emprunt immobilier :

• Si le rendement de l’épargne est plus élevé que le coût de l’emprunt : vous avez intérêt à financer votre achat immobilier avec un crédit immobilier.
• Si le rendement de votre épargne est inférieur au coût de l’emprunt : vous avez intérêt à payer votre bien immobilier comptant.