Tout savoir sur le dispositif Denormandie

Présentation et objectifs du dispositif Denormandie

C'est quoi le dispositif Denormandie dans l'immobilier locatif ?

Le dispositif Denormandie est une réduction d’impôt sur le revenu accordée pour certains types d’investissements immobiliers locatifs. 

Le propriétaire doit investir dans certains quartiers et rénover un logement. Puis, il s'engage à louer ce bien immobilier à des locataires sous conditions de ressources. En contrepartie, il bénéficie d'une réduction d'impôt annuelle calculée sur le montant investi (achat et travaux de rénovation). 

Fin du dispositif Denormandie ? Prolongation jusqu'en 2026 ! 

La loi de finances pour 2024 prolonge le dispositif mis en place le 1er janvier 2019 jusqu'au 31 décembre 2026. 

Sont concernés les logements acquis entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2026.

Objectifs du dispositif Denormandie : une réduction d'impôt pour investir dans l'ancien avec travaux

Son objectif ? Favoriser la rénovation de logements anciens dans certaines zones, pour y répondre à la demande de location.

Le décret du 26 mars 2019 définit avec précision les travaux éligibles ainsi que le niveau de performance énergétique exigé pour pouvoir profiter de l’avantage Denormandie. Comme tous les dispositifs d'incitation fiscale, la loi Denormandie connaît des modifications chaque année. 

C'est l'article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI) qui encadre cette réduction d'impôt. 

Comment fonctionne la loi Denormandie ? 

Comparaison avec d'autres dispositifs de défiscalisation, comme la loi Malraux

Si la loi Malraux et le dispositif Denormandie visent tous les deux à encourager la réhabilitation de logements anciens pour les mettre en location, les deux avantages fiscaux présentent tout de même des différences notables. 

Les principales portent sur :

• La localisation du bien immobilier : ce ne sont pas les mêmes types quartiers, ou les mêmes communes, qui sont ciblés par les dispositifs. 
• La nature des travaux à réaliser : la loi Malraux concerne les restaurations complètes d’immeubles bâtis.
• La durée de l’engagement de mise en location : 9 ans pour la loi Malraux, contre une période de 6 à 12 ans pour le dispositif Denormandie.
• Le taux de l’avantage fiscal : 22 ou 30 % pour la loi Malraux, contre 12, 18 ou 21 % pour le dispositif Denormandie.

Pour connaître le fonctionnement et les avantages du dispositif Malraux, rendez-vous sur notre guide dédié.

Quelle est la principale différence entre les dispositifs Pinel et Denormandie ? 

Surnommé le Pinel de l'ancien, le dispositif Denormandie conditionne la réduction d'impôt à la durée de l'engagement de location : 6, 9 ou 12 ans. 

Le mécanisme de la réduction d'impôt est identique à celui du dispositif Pinel. Toutefois, ce dernier n'intéresse que l'investissement dans l'immobilier neuf. 

Avantages du dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie présente de sérieux atouts :

• Son taux de réduction d’impôt peut monter jusqu’à 21 % du prix de revient du logement pour une période de location de 12 ans.
• Vous pouvez le cumuler avec le dispositif du déficit foncier, pour optimiser la rentabilité de votre investissement.
• C’est un réel coup de pouce pour vous aider à vous constituer un patrimoine, tout en participant à la redynamisation des centres-villes français.

Plus d’informations sur le déficit foncier et comment l’utiliser dans notre article.

Conditions d'éligibilité du dispositif Denormandie

Pour profiter de la réduction d’impôt Denormandie, il faut respecter à la fois des conditions liées au logement, à la nature des travaux effectués, des conditions liées au locataire, ainsi que des conditions liées au contrat de bail.

Conditions liées au logement et aux travaux

Le dispositif Denormandie concerne exclusivement les logements avec travaux : 

• les logements anciens dans lesquels vous réalisez des travaux d'amélioration ;
• les locaux transformés en logements d'habitation.

L’enveloppe des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de votre investissement.

Ces travaux doivent en outre permettre d'atteindre un gain de performance énergétique ou de surface habitable : 

• un gain de performance énergétique supérieur à 20 % pour un logement collectif et 30 % pour une maison. Le logement doit atteindre une étiquette E au Diagnostic de performance énergétique, ou une étiquette supérieure, après les travaux.
• deux types de travaux parmi les 5 suivants : rénovation des murs, rénovation des toitures, rénovation des fenêtres, changement de chaudière, changement de production d’eau chaude. 
• création d’une nouvelle surface habitable.

Les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre de la 2^e année suivant l'acquisition.

Attention : les travaux doivent obligatoirement être effectués par une entreprise, qui les facture. Vous ne pouvez donc pas les réaliser vous-même si vous vous voulez bénéficier de la réduction d’impôt, même si vous en avez les compétences. Nous vous recommandons de faire appel à un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Liste des villes éligibles et zones géographiques

Le logement doit être situé dans les communes :

• avec un besoin de réhabilitation marqué (annexe à l'arrêté du 26 mars 2019)
• signataires d'une convention d'opération de revitalisation de territoire (article L. 303-2 du code de la construction et de l'habitation)
• appartement au programme national Action cœur de ville (ACV).

Les pouvoirs publics mettent à votre disposition un simulateur Denormandie pour savoir si une commune est éligible. 

Conditions liées aux ressources du locataire

Les ressources du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond, qui dépend du nombre de personnes de son foyer fiscal, et de la zone dans laquelle se situe le logement :

A noter : vous ne pouvez pas loger dans votre bien une personne qui appartient à votre foyer fiscal.

Conditions liées au bail 

Le logement doit être loué vide, en tant que résidence principale sur une longue période de 6, 9 ou 12 ans. Les locations meublées ne rentrent donc pas dans le dispositif Denormandie.

Le loyer mensuel (hors charges) ne doit pas dépasser ces plafonds par mètre carré :

Processus de mise en Œuvre et bénéfices fiscaux

Démarches administratives et documentation nécessaire

Si vous remplissez l’ensemble des conditions requises pour être éligible au dispositif Denormandie, il suffit d’indiquer votre investissement locatif dans votre déclaration annuelle de revenus. Complétez la case "investissements locatifs" dans la rubrique "charges". 

Vous devrez joindre à votre déclaration de revenus une copie de votre bail, l’avis d’imposition de votre locataire, ainsi qu’un justificatif des travaux effectués et de leur montant.

Calcul de la réduction d'impôts : investissement Denormandie 

Le taux de réduction d’un investissement locatif Denormandie dépend de la durée d’engagement de location :

• Pour une durée de 6 ans : la réduction d’impôt est de 12 % du prix net de revient du bien.
• Pour une durée de 9 ans : la réduction d’impôt est de 18 % du prix net de revient du bien.
• Pour une durée de 12 ans : la réduction d’impôt est de 21 % du prix net de revient du bien.

La réduction est plafonnée à 5 500 € par m² habitable, pour un investissement maximum de 300 000 €. Si le prix de revient de votre logement est plus élevé, la part qui dépasse ce plafond ne sera pas prise en compte dans le calcul de la réduction d’impôt.

Le prix de revient d’un logement correspond à :

• son prix d’achat,
• le coût des travaux,
• les frais de notaire (honoraires, droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière),
• éventuels frais d'agence immobilière.

Zoom sur les avantages fiscaux octroyés par le dispositif Denormandie dans notre article.