Diagnostic immobilier : tout comprendre

Sommaire

L’objectif des diagnostics immobiliers est de protéger le futur acquéreur ou locataire de votre bien immobilier en l’informant sur des aspects clés du logement qu'il envisage d'acheter ou de louer. Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ? Quand doit-on réaliser un diagnostic immobilier sur son logement ? Quelle est leur durée de validité et leurs prix ? On fait le point sur les informations à connaître pour le propriétaire d’un logement.

Quels sont les diagnostics obligatoires pour vendre un bien immobilier ?

Plusieurs diagnostics immobiliers doivent obligatoirement être transmis à l’acheteur par le propriétaire au moment de la signature de la promesse ou du compromis de vente, ou au plus tard lors de la signature de l’acte de vente. Ces diagnostics sont tous regroupés dans ce que l’on appelle le DDT : Dossier de Diagnostic Technique.

Pour une maison individuelle, les diagnostics obligatoires sont :

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : son objectif est principalement de donner une estimation de la consommation d’énergie et des taux d'émission de gaz à effet de serre du logement. Le DPE ne concerne pas les ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA), puisque celles-ci doivent être conformes aux dernières réglementations et normes de construction en vigueur. Toutefois, si le futur acquéreur souhaite vendre son bien ultérieurement, il devra fournir un DPE auprès du nouvel acquéreur conformément à la réglementation en vigueur d’un bien ancien.
Le diagnostic plomb : également appelé constat de risque d'exposition au plomb (Crep) informe sur la présence de plomb, ou non, dans le logement. Les biens concernés sont ceux construits avant le 1er janvier 1949.
Le diagnostic amiante : il informe de la présence, ou non, de matériaux ou de produits contenant de l'amiante dans le bien immobilier. Les immeubles concernés sont ceux dont le permis de construire a été délivré avant le 1ér juillet 1997.
Un état de l'installation intérieure de l'électricité et/ou du gaz, si ces installations ont plus de 15 ans : le diagnostic électricité et le diagnostic gaz permettent de connaître la fiabilité des installations électriques et de gaz du logement.
Un état de l'installation d'assainissement non collectif : il concerne seulement les logements qui ne sont pas raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. La commune devra alors contrôler son installation d'assainissement non collectif autonome. Le diagnostic réalisé lors de ce contrôle est à inclure dans le DDT.
Un diagnostic termites : ce diagnostic est à inclure pour les logements situés dans des zones à risque. Ces zones propices à infestation sont délimitées par arrêté préfectoral.
Un état des risques et pollutions (ERP) : il sert à informer le futur acheteur des risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon, pollution des sols, etc. auxquels peut être exposé le logement.
Un diagnostic bruit :il s’agit du document destiné à porter à la connaissance de l’acquéreur l’existence d’une zone d’exposition au bruit. Il est obligatoire lorsque le logement est situé dans l’une des zones de bruit définies par un Plan d’Exposition au Bruit (PEB) des aérodromes (zone dite d'exposition au bruit d'aéroport).

A partir du 1^er janvier 2023, une évolution de la loi de l’immobilier prévoit la création d'un carnet d'information du logement. Ce carnet, élaboré lors de la construction du logement et/ou lors de travaux sur le logement ayant un impact sur sa performance énergétique, fera partie des éléments obligatoires à remettre au futur acquéreur de la maison (article 167 de la loi n°2021-1104).

A noter :

le bien à vendre est un logement en copropriété ? Les diagnostics immobiliers obligatoires à remettre à l’acheteur sont les mêmes que pour une maison individuelle, excepté le diagnostic assainissement, qui ne sera pas à fournir.

Envie d’approfondir le sujet ? Zoom sur les diagnostics obligatoires en cas de vente dans notre article dédié.

Dans quels cas le DPE est-il obligatoire ?

Le diagnostic de performance énergétique est incontournable dans le cas :

D’une vente immobilière : le DPE fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires à inclure dans le dossier de diagnostic technique depuis le 1^er novembre 2006.
D’une location immobilière : c’est également une obligation pour les nouvelles locations, meublées ou vides, et les renouvellements de bail (hors reconduction tacite) depuis le 1er juillet 2007.

Bon à savoir :

le DPE concerne en principe tous les bâtiments, neufs ou anciens, à quelques exceptions près. Ainsi, le DPE n’est pas une obligation pour les logements habités moins de 4 mois par an. Il ne l’est pas non plus pour un bâtiment de moins de 50 m², les lieux de culte ou encore les monuments historiques (texte de loi de référence : article R126-15 du Code de la Construction et de l’habitation).

Quand faire les diagnostics immobiliers obligatoires ?

Si d’un point de vue timing, il n’est pas légalement obligatoire de fournir ces documents avant la signature de l’acte de vente, ou du contrat de bail, nous vous conseillons tout de même de faire réaliser vos diagnostics en amont, avant même la publication des annonces immobilières.

Pourquoi ? Tout simplement parce que les diagnostics immobiliers contiennent des informations importantes pour les acheteurs et locataires potentiels. En leur donnant ces informations le plus tôt possible, personne n’aura de mauvaises surprises.

D’ailleurs, les annonces immobilières doivent proposer des informations sur la consommation énergétique du logement. Que ce soit dans la presse, dans les locaux de l’agence, ou sur Internet, les annonces doivent donner l’étiquette énergie et l’étiquette climat du bien à vendre ou à louer.

A noter :

dans le cas d’une location, les diagnostics immobiliers devant être annexés au bail sont le DPE, le diagnostic plomb, le diagnostic amiante, le diagnostic électricité et/ou gaz si l’installation a plus de 15 ans, l’état des risques et pollutions, ainsi que le diagnostic bruit.

Quel est le prix moyen d'un diagnostic immobilier (DPE) ?

Le tarif des diagnostics immobiliers n’est pas réglementé. Le prix d’un diagnostic varie donc en fonction du diagnostiqueur auquel vous vous adresserez, mais aussi selon la taille et l’année de construction de votre logement.

Le site du Service Public nous livre tout de même des fourchettes de prix, qu’il est utile de connaître :

Pour le DPE : prévoir entre 100 € et 250 €.
Pour le constat de risque d'exposition au plomb : compter entre 100 € et 250 €.
Pour le diagnostic amiante : le budget varie entre 80 € et 140 €.
Pour le diagnostic électricité : compter entre 100 et 140 €.
Pour le diagnostic gaz : prévoir là aussi 100 à 140 €.
Pour l’état de l'installation d'assainissement non collectif : budget compris entre 100 € et 150 €.
Pour le diagnostic termites : les prix du marché peuvent aller de 90 à 180 €.
Pour l’état des risques et pollutions (ERP) : c’est un diagnostic gratuit. Il suffit de remplir un formulaire sur le site du Service Public.
Pour le diagnostic bruit : c’est également un diagnostic gratuit, qui consiste à remplir un formulaire, après avoir consulté le plan d'exposition au bruit (PEB).

Notez que la plupart des professionnels sont en mesure de réaliser plusieurs de ces diagnostics dans votre logement. Ils proposent alors un tarif « package » plus intéressant qu’en additionnant simplement le coût de chaque diagnostic.

A noter :

ne prenez pas seulement le prix comme critère de choix de votre diagnostiqueur. Il est absolument indispensable d’opter pour un professionnel détenteur d’une certification, et d’une assurance responsabilité civile. Rendez-vous sur l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés, élaboré par le ministère en charge de l’environnement.

Quelle est la durée de validité d'un diagnostic immobilier ?

Les diagnostics immobiliers n’ont pas une durée de vie illimitée (enfin pas tous !) :

Le DPE est valable 10 ans. Mais attention : les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables seulement jusqu'au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables uniquement jusqu'au 31 décembre 2024.
La durée de validité du diagnostic plomb dépend de la présence ou non de plomb dans le logement : si le diagnostic a montré que la concentration de plomb était inférieure à 1 mg/cm², sa durée de vie est illimitée. Dans le cas contraire, le diagnostic plomb doit avoir moins d’un an au moment de la vente ou de la mise en location du logement.
Pour le diagnostic amiante : s’il a été réalisé à partir du 1^er avril 2013, sa durée de validité est illimitée. Dans le cas inverse, le diagnostic devra être refait avant la vente ou la location du bien.
Le diagnostic termites a une durée de validité de 6 mois.
Le diagnostic gaz et le diagnostic électricité ont une durée de validité de 3 ans.
Le diagnostic assainissement a une durée de vie de 3 ans lui aussi.
L’état des risques et pollutions, ainsi que le diagnostic bruit ont une durée de validité de 6 mois.