Investir dans le locatif : les critères de choix
Sommaire
Pour bien choisir l'appartement ou la maison à acheter pour un investissement locatif, trois critères principaux doivent être pris en considération : la qualité du bien et son emplacement, la compatibilité avec le régime fiscal dont vous voulez bénéficier en cas d’investissement dans un but patrimonial et fiscal et, enfin, les perspectives de revente du bien.
La qualité du bien immobilier et son emplacement
Pour vous assurer la location récurrente de votre bien immobilier, il est important de choisir un appartement ou une maison qui correspond aux critères de recherches de la plupart des locataires :
- bonne qualité de la construction, bonne isolation phonique et thermique, aménagements intérieurs en bon état ;
- un emplacement attractif : proximité des transports, des commerces et des écoles ;
- une proximité des zones économiquement dynamiques ;
- un loyer cohérent par rapport au marché.
Enfin, pour vous faire une idée du marché locatif dans le quartier que vous prospectez, n’hésitez pas à consulter les annonces de location des agences immobilières. Vous verrez ainsi s’il y a déjà beaucoup de biens en location (et si oui, lesquels) ainsi que les loyers pratiqués.
Fiscalité et investissement locatif
Si vous investissez dans le locatif pour préparer votre retraite ou l’avenir de vos enfants sans forcément rechercher à diminuer vos impôts, vous pouvez acheter un bien immobilier sans contraintes liées à son lieu d’implantation, la durée de location, etc.
En revanche, si vous voulez bénéficier de dispositifs fiscaux de faveur, vous devez investir dans un logement qui en remplit les conditions d’application :
- réduction d’impôt Duflot : elle vise les appartements neufs respectant des critères de performance énergétique globale et situés dans une zone géographique manquant de logements ; les loyers sont plafonnés ;
- réduction d’impôt Malraux : vous devez investir dans un bien à restaurer situé dans des zones urbaines protégées (secteur sauvegardé, ZPPAUP, etc.) ;
- réduction d’impôt Censi Bouvard : cette réduction d’impôt concerne les logements de certaines résidences avec services destinés à être loués meublés ;
- réduction d’impôt Girardin : vous devez investir dans un logement neuf situé outre-mer.
Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice de ces incitations fiscales.
A noter : si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, la plus-value immobilière dégagée lors de la revente d’un bien acquis comme investissement locatif est imposable même si vous avez bénéficié d’un dispositif de réduction d’impôt.
Les perspectives de revente du bien immobilier
Privilégiez un bien qui se revendra facilement lorsque vous souhaiterez récupérer votre capital. Pour cela, orientez-vous vers un bien situé dans un quartier dynamique et sans défaut majeur.
Sans oublier que pour bénéficier de certains régimes fiscaux de faveur, vous devrez conserver votre bien pendant une durée minimale (9 ans pour les réductions d’impôt Duflot, Censi Bouvard et Malraux, 6 ans pour la réduction d’impôt Girardin).
En cas de réalisation d’un tel projet, il convient de se reporter aux dispositions du code général des impôts en vigueur au moment de la réalisation du projet.
Pour aller plus loin :
Pour votre investissement locatif, faites une estimation de prêt immobilier en ligne.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
