Bien définir un projet immobilier : les clefs

Trouver son budget idéal

Comment évaluer votre budget prévisionnel ?

1. Déterminez votre apport personnel : c’est la somme que vous pouvez mobiliser rapidement. Vous pourrez utiliser pour cela, votre Plan d’Épargne Logement (PEL), votre épargne salariale ou encore votre assurance vie. A titre indicatif, un apport personnel doit s’élever à environ 10% du prix d’achat du bien, et ce, afin de couvrir a minima les frais de notaire.
2. Définissez votre capacité d’emprunt en prenant en compte :

• Vos revenus (salaire mensuel, allocations familiales, pension alimentaire, revenus fonciers...)
• Vos charges : impôts, crédits non soldés, factures... En résumé, vous devez inclure les dépenses inhérentes à votre quotidien.
• Les autres dépenses, à savoir celles qui concernent le nouveau logement (charges de copropriété, coût du déménagement...) et celles qui concernent les frais liés à l’emprunt (montant des mensualités, honoraires du courtier...).

A savoir : depuis le 1^er janvier 2022, le taux d’endettement s’élève à 35%. Pour le calculer, vous pouvez utiliser le simulateur mis en ligne par le service public. 

Achat d'une résidence ou investissement ?

Vous envisagez d’acquérir une résidence principale ou au contraire, réaliser un investissement ?

Résidence principale

Si vous êtes locataire, le choix d’acheter une résidence principale vous évitera de verser des loyers au propriétaire de votre logement. Par ailleurs, le fait d’acquérir un appartement ou une maison vous donnera l’impression de vivre dans votre « chez vous ». Enfin, un tel projet vous permettra de constituer un patrimoine, que ce soit pour vous et/ou pour votre famille.
Cependant, avant de vous lancer, vous devez vous assurer de disposer de revenus suffisants pour rembourser votre prêt immobilier, payer les charges de copropriété, vous acquitter de la taxe foncière, etc.

Résidence secondaire

Si vous possédez une résidence principale, le choix d’acheter une résidence secondaire vous permettra également de construire votre patrimoine immobilier. Maison à la campagne, chalet à la montagne, appartement en bord de mer... quelles que soient vos préférences, sachez qu’une résidence secondaire doit être habitée moins de 8 mois par an.

Pourquoi vous lancer dans un tel projet ?

• Vous préparez votre retraite.
• Vous pouvez tirer des bénéfices en louant votre bien plusieurs semaines pendant l’année et en percevant des loyers. Ces revenus fonciers vous aideront à payer les éventuelles charges de copropriétés et autres taxes.
• Vous vous rendez dans un endroit que vous appréciez sans devoir payer un hôtel, un gîte ou une location de vacances.

Avant de vous lancer, n’oubliez pas de lister les postes budgétaires : entretien de la maison (piscine, jardin...), frais de fonctionnement (chauffage, électricité, eau, connexion à internet...), assurance du logement, etc.

Investissement : SCI ou pas ?

Si vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif, la question de la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) se posera à coup sûr.

Quels sont les avantages ?

• Il n’existe pas de capital social minimum.
• Vous protégez votre patrimoine et celui de vos associés grâce à la séparation entre l’immobilier et l’exploitation.
• Vous bénéficiez d’une flexibilité quant au fonctionnement de la société. Par exemple, les associés peuvent librement définir les statuts.

Quels sont les inconvénients ?

• Vous devez tenir une comptabilité et transmettre, chaque année, une déclaration de résultats à l’administration fiscale.
• Tous les ans, vous devez convoquer les associés pour les faire statuer sur les comptes. Un procès-verbal d’assemblée générale doit être rédigé.

Quelles sont les étapes d’un projet immobilier

Si vous vous lancez dans un premier achat ou dans un deuxième achat immobilier, les étapes peuvent différer. Voici comment procéder pour mener à bien votre projet immobilier.

Pour un primo-accédant

En tant que primo-accédant, vous avez le droit à des aides financières. Parmi elles se trouvent :

• La Prime Accession, proposée par Action Logement, d’un montant de 10 000 euros. Elle vise à financer l’acquisition d’une résidence principale dans le neuf. Vérifiez ici votre éligibilité à la Prime Accession (plafonds de ressources, statut de salarié...).
• Le prêt à taux zéro (PTZ), qui permet de financer une partie de l’acquisition ou de la construction d’une résidence principale.
• Le prêt d’accession sociale (PAS), qui est un prêt accordé aux personnes ayant des revenus modestes souhaitant devenir propriétaires d’une résidence principale.
• Le prêt conventionné, qui s’adresse à toute personne envisageant d’acheter ou de faire construire sa résidence principale.

Après avoir défini votre projet (type de bien, localisation...), calculez votre budget en prenant en compte les éventuelles aides auxquelles vous avez droit. Il vous reste à mener vos recherches pour trouver l’appartement ou la maison qui vous correspond. La rédaction d’une offre d’achat puis la signature du compromis de vente suivront. L’acte de vente, établi par un notaire, vous permettra de devenir propriétaire du bien.

Pour un secundo-accédant

En tant que secundo-accédant, vous bénéficiez d’une première expérience dans l’achat d’un bien immobilier. La première question à vous poser est : vais-je garder mon premier logement ? Si ce n’est pas le cas, vous allez devoir réaliser deux transactions : la mise en vente du premier bien et l’achat du second.
Ensuite, les étapes seront les mêmes que pour un primo-accédant : réflexion sur le projet, évaluation de la capacité de financement, recherche du bien immobilier, etc.