Promesse de vente : tout savoir de cet avant-contrat immobilier

Qu’est-ce qu’une promesse de vente immobilière ?

Une promesse de vente immobilière est un accord préliminaire entre un vendeur et un acheteur concernant la vente d'un bien immobilier.

Cette notion juridique permet notamment d’engager une personne, nommée le promettant, envers une autre, le bénéficiaire, à conclure une vente définitive suivant la réalisation de certaines conditions ou non.

Il en existe deux types principaux : la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente.

• Dans la promesse unilatérale de vente, le vendeur s'engage à vendre le bien à l'acheteur potentiel, qui dispose d'un délai (généralement deux à trois mois) pour décider d'acheter ou non. Pendant ce délai, le vendeur ne peut pas proposer le bien à un autre acquéreur. L'acheteur verse souvent une indemnité d'immobilisation, représentant environ 10 % du prix de vente et qui s'impute couramment sur le prix final.
• Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, engage les deux parties de manière plus ferme. Dans ce cas, les parties s'engagent de manière réciproque : le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur à acheter. Des conditions suspensives peuvent être incluses, telles que l'obtention d'un prêt immobilier (prêt classique ou prêt relais). En cas de non-respect de l'une des parties, des pénalités peuvent être appliquées.

Quel est l'intérêt de faire une promesse de vente ?

Faire une promesse de vente présente plusieurs intérêts pour les deux parties impliquées, le vendeur et l'acheteur :

Pour le vendeur :

1. Sécurisation de la vente : Le vendeur peut s'assurer qu'un acheteur potentiel est sérieux et prêt à acheter le bien, ce qui peut faciliter la gestion de son patrimoine immobilier.
2. Indemnité d'immobilisation : En cas de promesse unilatérale de vente, le vendeur reçoit souvent une indemnité d'immobilisation (environ 10 % du prix de vente), qui compense la période d'attente durant laquelle il ne peut pas vendre le bien à un autre acheteur.
3. Préparation administrative : La promesse de vente d'une maison permet au vendeur de préparer les documents nécessaires pour la vente définitive, réduisant ainsi les délais lors de la signature de l'acte final.

Pour l'acheteur :

1. Réflexion et sécurisation : L'acheteur bénéficie d'un délai pour réfléchir et sécuriser son financement (par exemple, obtenir un prêt immobilier) sans risquer de perdre le bien au profit d'un autre acquéreur.
2. Blocage du bien : Pendant la durée de la promesse, le bien ne peut pas être vendu à un autre acheteur, ce qui garantit à l'acheteur potentiel qu'il ne sera pas pris de court.
3. Préparation à l'achat : L'acheteur peut utiliser ce temps pour effectuer toutes les vérifications nécessaires (diagnostics obligatoires pour la vente, vérification des servitudes, etc.) et s'assurer que le bien correspond à ses attentes et besoins.

Par ailleurs, connaissez-vous la vente à terme ? Elle permet à l'acquéreur de devenir propriétaire du bien à une date future prédéterminée, tout en lui offrant une flexibilité financière pour étaler les modalités de paiements.

Quelle différence entre compromis de vente et promesse de vente ?

La différence principale entre une promesse unilatérale de vente et un compromis de vente réside dans l'engagement des parties impliquées.

La promesse de vente unilatérale est un contrat qui engage le vendeur à vendre son bien immobilier au candidat à l’acquisition. Ce bien lui est réservé à un prix défini pendant un délai déterminé : le « délai d’option ».

En contrepartie, le futur acquéreur verse une indemnité d’immobilisation (environ 10% du prix de vente), pour confirmer son souhait d’acquérir le bien. Il doit lever l’option en respectant les stipulations prévues dans la promesse de vente.

Pendant cette période, le vendeur ne peut pas proposer le bien à un autre acheteur. A l’inverse, il engagerait sa responsabilité à l’égard du bénéficiaire de la promesse et des tiers à qui le bien est proposé en dépit de ses engagements.

En revanche, le compromis de vente immobilière est un contrat synallagmatique, c'est-à-dire qu'il engage les deux parties de manière réciproque. Le vendeur s'engage à vendre le bien et l'acheteur à l'acheter, sous réserve de certaines conditions suspensives (par exemple, l'obtention d'un prêt). En cas de non-respect de l'accord, des pénalités peuvent être appliquées à l'une des parties.

Plus concrètement, trois possibilités peuvent être distinguées concernant l’achat d’un logement. Tout d’abord, une offre d’achat mettra le pied à l’étrier.  Ensuite, une promesse unilatérale de vente permettra de sécuriser les négociations. Enfin, l’étape suivante sera celle du compromis de vente. Ainsi, le vendeur s’engage à vendre son bien immobilier à un prix déterminé, et l’acquéreur à acheter ce bien dans ces mêmes conditions.

Quelle est la valeur juridique d'une promesse unilatérale de vente ?

Une promesse unilatérale de vente possède une valeur juridique et entraîne des conséquences pour les parties engagées.

• Juridiquement, le vendeur est lié à l’acheteur potentiel car il est tenu de lui réserver le bien pendant la durée de la promesse unilatérale. Il ne peut pas vendre le bien à une autre personne physique durant ce délai.

• L'acheteur bénéficie d'une option d'achat. S'il décide de ne pas acheter le bien, il peut renoncer sans obligation de l'acquérir, mais il perdra généralement l'indemnité d'immobilisation versée au vendeur.

• En cas de non-achat par l'acheteur, cette indemnité est conservée par le vendeur comme dédommagement pour l'immobilisation du bien.

Quelle est la durée de validité d’une promesse d'achat ?

La durée de validité est généralement fixée par les parties et figure dans le contrat. Elle est souvent de deux à trois mois, mais peut être prolongée si les parties le conviennent. Durant cette période, l'acheteur dispose de l'option d'achat.

Quelle est la valeur juridique d'un compromis de vente ?

De son côté, le compromis de vente engage juridiquement les deux parties à conclure la vente. Le vendeur s'engage à vendre et l'acheteur à acheter le bien, sauf en cas de non-réalisation des conditions suspensives prévues.

Les conditions comme l'obtention d'un prêt immobilier doivent être réalisées pour que la vente soit finalisée. Si ces conditions ne sont pas remplies, le compromis peut être annulé sans pénalité pour l'acheteur.

A noter

Si l'une des parties refuse de finaliser la vente sans motif légitime, des pénalités peuvent s'appliquer. Par exemple, l'acheteur peut perdre son acompte ou le vendeur peut être contraint de verser des dommages-intérêts.

Quelle est la durée de validité d’un compromis de vente ?

Généralement, la durée de validité d’un compromis de vente est égale à trois mois. Ce délai est nécessaire pour que les deux parties puissent effectuer les différentes démarches administratives. Il peut cependant être raccourci si l’acheteur effectue un paiement comptant. La signature de l’acte authentique de vente pourra donc avoir lieu plus rapidement. Au total, il faut compter entre 4 à 7 mois pour acquérir un logement en France.

Comment se rétracter d'une promesse de vente ?

Vous êtes acheteur et vous souhaitez vous rétracter ? Sachez tout d’abord que l'acheteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours calendaires à partir de la réception du contrat signé pour se rétracter sans pénalité ni justification de sa promesse de vente. Il doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur pour exercer ce droit de rétractation.

En revanche, le vendeur ne peut pas se rétracter unilatéralement pendant la durée de la promesse d'achat, car il est juridiquement engagé à vendre le bien à l'acheteur potentiel. Cependant, si l'acheteur renonce à acheter, le vendeur est libéré de son engagement et peut garder l'indemnité d'immobilisation.

Avec le compromis de vente, l'acheteur bénéficie également d'un délai de rétractation de 10 jours à partir de la signature du compromis de vente. La procédure est la même : une lettre recommandée avec accusé de réception doit être envoyée au vendeur pour notifier la rétractation.

De son côté, le vendeur ne peut pas se rétracter unilatéralement après la signature du compromis de vente. S'il refuse de vendre sans raison valable, l'acheteur peut le contraindre à vendre par voie judiciaire ou demander des dommages-intérêts.

De la préparation du rendez-vous à la signature du compromis de vente chez le notaire

La signature du compromis de vente approche ? Que faut-il savoir avant de vous rendre chez le notaire ou dans votre agence immobilière ?

Qui rédige le compromis de vente ?

Acquéreur ou acheteur, vous n’avez pas à vous préoccuper de la rédaction du compromis de vente.

C’est le rôle du notaire ou de l’agent immobilier. Sachez cependant qu’il n’est pas illégal de rédiger un avant-contrat sur une feuille de papier et de signer ce compromis de vente directement entre particuliers.

Or, la rédaction d’un tel dossier nécessite des compétences techniques : il est donc vivement conseillé de prendre rendez-vous avec un notaire dès lors qu’un accord a été trouvé avec un acheteur. Sachez que le coût de la rédaction de cet avant-contrat est compris dans la commission de l’agent immobilier ou dans les honoraires du notaire.

Le notaire est considéré comme le garant de la validité de votre transaction sur le plan juridique !

Attention, si la priorité du choix du notaire revient à l’acquéreur, vous pouvez néanmoins faire appel à votre propre notaire si vous le souhaitez. Aucuns frais supplémentaires ne vous seront demandés si vous êtes dans cette situation.

Un délai de plus de 18 mois est prévu entre le compromis de vente et la signature de l’acte de vente définitif. La signature du compromis de vente doit obligatoirement se dérouler devant un notaire sinon il ne sera pas valable.

Bien préparer votre rendez-vous

Qui dit signature du compromis de vente dit versement d’un acompte ou dépôt de garantie qui s’élève à environ 10% du prix de vente (le montant peut cependant être compris entre 5% et 10%).

Veillez à faire déposer cette somme (au plus tard la veille) sur le compte de l’agence immobilière ou du notaire. Cette somme sera ensuite transférée sur un compte spécial appelé compte séquestre. Attention, ne remettez en aucun cas cette somme directement au vendeur : ce n’est pas lui qui encaisse cette somme d'argent !

Le versement de l’acompte doit obligatoirement être effectué par virement bancaire si son montant est supérieur à 3 000 euros.

Que devient cette somme ? Cet acompte vient en déduction du prix de vente lors de la signature de l’acte définitif qui se déroule obligatoirement devant un notaire.

La signature du compromis de vente d’une maison ou d’un appartement

La signature du compromis de vente se déroule au sein de l’agence immobilière ou chez le notaire.

Un compromis de vente peut être remis en main propre ou envoyé à l’acquéreur par lettre recommandée avec avis de réception. Il doit être réalisé en deux exemplaires originaux (un pour le vendeur, un pour l’acheteur). Une exception : un original unique est conservé par un professionnel comme le notaire ou l’agent immobilier.

Pendant le rendez-vous, plusieurs documents vous seront remis :

• Les certificats concernant l’amiante, le plomb, les installations de gaz, d’électricité et d’assainissement, les risques naturels et technologiques, etc.
• Le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Vous achetez un appartement situé dans un immeuble en copropriété ? Plusieurs documents vous seront alors remis :

• Les documents concernant l’organisation de l’immeuble : recensement de tous les lots de l’immeuble, répartition des charges, règles régissant la vie au sein de l’immeuble, procès-verbaux des assemblées générales sur les trois dernières années, fiche synthétique de la copropriété réalisée par le syndicat.
• Les documents concernant l’état de l’immeuble, à savoir le carnet d’entretien établi par le syndicat. Grâce à ce document, vous connaîtrez les dates auxquelles des travaux se sont déroulés (ravalement de façades, remplacement de l’ascenseur, etc.).
• Les documents concernant la situation financière de la copropriété et du lot vendu : montant des charges courantes du budget prévisionnel et hors budget prévisionnel, montant de la part du fonds travaux rattaché au lot principal vendu (si le syndicat dispose d’un fonds de travaux), sommes d'argent susceptibles d’être dues au syndicat par l’acquéreur, état global des impayés des charges, dettes vis-à-vis des fournisseurs.
• Tous les documents complémentaires : notice d’information sur les droits et les obligations des copropriétaires, notice d’information sur le fonctionnement des instances de copropriété, conclusions du diagnostic technique global.

À partir du lendemain de la signature du compromis de vente, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours.

Promesse de vente et compromis de vente : récapitulatif