Acheter dans le neuf : nos conseils immobiliers

Pourquoi acheter dans le neuf ?

Tout achat immobilier, implique une réflexion. Pourquoi est-ce avantageux d’acheter dans le neuf ?

Un logement sûr et performant sur le plan énergétique

D’abord, vous avez l’opportunité de vous installer dans un logement fonctionnel qui ne nécessitera pas de travaux à court et moyen terme.

Autre avantage du neuf par rapport à l’ancien : votre appartement ou votre maison garantit d’excellentes performances énergétiques : la RT2012 (Réglementation Thermique), obligatoire depuis le 1^er janvier 2013, plafonne la consommation d’énergie à 50 kWh/m2 et par an. Concrètement, cela se traduit par :

• L’utilisation d’au moins une source d’énergie renouvelable (chauffe-eau thermodynamique, panneaux solaires thermiques, pompe à chaleur, poêle à bois...).
• Une surface minimale de baies vitrées supérieure ou égale à 1/6 de la surface habitable (= 17%).
• Un système de ventilation pour renouveler l’air à l’intérieur du logement.
• Un test d’étanchéité à l’air du bâtiment pour repérer d’éventuelles fuites d’air.

Tout projet de construction de maison individuelle ou de logement collectif faisant l’objet d’une demande de permis de construire déposée à partir du 1^er janvier 2022 est soumis à la RE2020 (Réglementation Environnementale). Elle impose de nombreuses exigences supplémentaires telles que :

• Un seul minimum d’isolation phonique ou thermique.
• La réduction de l’empreinte carbone du bâtiment.
• Un seuil de qualité de l’air intérieur.
• Une consommation de chauffage inférieure à 12 kWh ep/m2.

Un logement personnalisable

Autre avantage à connaître, celui de personnaliser votre logement en fonction de vos besoins et de vos envies.

Si vous avez repéré un appartement issu d’un programme immobilier neuf, certains éléments peuvent être modifiés dans une certaine mesure, à commencer par l’agencement des pièces (abattre ou rajouter une cloison, pose d’une cuisine...). Quelles que soient vos demandes, n’hésitez pas à en parler au promoteur immobilier le plus tôt possible, sachant que des coûts supplémentaires peuvent être appliqués.

Un logement aux garanties fiables

Enfin, l’acquisition d’un logement dans le neuf vous offre les garanties suivantes :

• La garantie de parfait achèvement : pendant un an, elle couvre les désordres et autres malfaçons. Carrelage fendu, peintures approximatives, prises électriques qui ne fonctionnent pas, fissures dans un mur... autant de dommages qui doivent être signalés à l’entreprise concernée dans les délais impartis, par le biais de réserves mentionnée au procès-verbal de réception pour les désordres apparents, d’une notification écrite postérieure envoyée par lettre recommandée avec avis de réception dans les autres cas de figure.
• La garantie biennale : pendant deux ans, elle couvre les équipements dissociables et démontables du logement (portes, interphone, climatiseur, plomberie...). Si vous repérer un dysfonctionnement, effectuez une mise en demeure du constructeur via une lettre recommandée avec accusé de réception.
• La garantie décennale : pendant dix ans, elle couvre les dommages importants (fissures sur la façade, problème d’étanchéité, mauvaise tenue du toit...). Cette garantie est obligatoirement souscrite par le constructeur.
• L’assurance dommage-ouvrage : pendant dix ans, elle couvre les malfaçons qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à l’usage auquel il est destiné (fissures sur un mur porteur, dalles qui s’affaissent, infiltrations d’eau, problème sur la charpente...). Celle-ci est obligatoire et doit être souscrite avant le début des travaux, elle permet d’assurer le bâtiment construit ou réhabilité et de pouvoir bénéficier d’un remboursement de la totalité des travaux de réparation des dommages couverts par la garantie décennale des constructeurs.

Comment financer son bien immobilier dans le neuf ?

Sur le plan financier, pourquoi est-il judicieux de vous tourner vers l’acquisition dans le neuf ? Quelles sont les différentes étapes de l’achat d’un bien immobilier dans le neuf ?

Les aides à l’achat dans le neuf ?

En tant qu’acheteur dans le neuf, vous pouvez potentiellement bénéficier de certaines aides comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : ce crédit immobilier permet de financer une partie de l’achat ou de la construction d’une résidence principale. Il s’adresse aux ménages à revenus modestes et intermédiaires. D’une durée de 20, 22 ou 25, il peut être remboursé sur 5, 10 ou 15 ans. Parmi les autres aides se trouvent le prêt conventionné, le prêt accession d’Action Logement, etc.

Les avantages fiscaux

Voici les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier si vous décidez d’investir dans le neuf :

• La TVA réduite : si vous achetez un logement neuf situé dans une zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine) et destiné à être occupé au titre de résidence principale, la TVA appliquée est égale à 5,5% du prix de votre investissement, au lieu des 20% appliqués dans la majorité des cas. Ce taux réduit est soumis à certaines conditions de ressources.
• L’exonération de taxe foncière, qui s’étale sur deux ans à compter du 1^er janvier suivant la fin des travaux. Le propriétaire du logement neuf doit remplir et transmettre une déclaration d’achèvement de construction à son centre des finances publiques dans un délai de 90 jours.
• Le dispositif Pinel permet à l’acheteur de bénéficier d’une réduction d’impôt s’il compte réaliser un investissement locatif. Depuis le 1^er janvier 2021, la réduction concerne uniquement les logements nus situés dans un immeuble collectif et dont les plafonds de loyer sont inférieurs de 20% en moyenne par rapport aux loyers du marché. Elle s’élève à 12% du prix du logement si vous louez 6 ans, à 18% si vous louez 9 ans et à 21% si vous louez 12 ans.

Des frais de notaire réduits

Le fait d’acheter dans le neuf vous permet de bénéficier de frais de notaires réduits. Ils représentent entre 2 et 3% du prix d’achat, contre 7 à 8% pour un logement ancien. Pourquoi ? Ils se limitent à la taxe de publicité foncière et aux émoluments du notaire.

L’achat en VEFA

L’achat d’un logement dans le neuf implique parfois d’acheter sur plan, que ce soit avant le début des travaux ou pendant la construction.

• La signature du contrat préliminaire (ou de réservation), qui engage le promoteur à réserver un logement pour un client. Ce document est signé sous seing privé et contient différentes informations : la surface habitable, le nombre de pièces principales, l’emplacement du logement dans l’immeuble ou le lotissement, le montant prévisionnel du logement réservé, etc.
• Le versement du dépôt de garantie, versé sur un compte bloqué jusqu’à la vente définitive. Vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours qui vous permet de récupérer intégralement le montant du dépôt de garantie versé en cas d’annulation de la vente ou de désistement par exemple.
• La recherche du financement : en cas d’achat sur plan conditionné par l’obtention d’un crédit immobilier, l’acquéreur dispose d’un délai qui s’élève généralement à 45 jours.
• La personnalisation du bien est l’une des étapes clés de l’achat d’un logement en l’état futur d’achèvement. C’est le moment de demander à modifier l’agencement des pièces, l’ajout d’une cloison, etc.
• La signature de l’acte de vente.
• Les appels de fonds : l’échelonnement du prix de vente varie en fonction de l’avancement des travaux.
• La construction, qui oscille entre 9 mois (maison individuelle) et 24 mois (appartement dans une résidence).
• La remise des clés.
• Les garanties.

Quelles sont les règles à connaître lors d’un achat en VEFA ? En ce qui concerne le versement des fonds, sachez qu’ils s’élèvent au maximum à :

• 35% du prix de vente quand les fondations sont posées,
• 70% lorsque la toiture est installée,
• 95% quand les travaux sont achevés,
• 5% à la remise des clés.