Acheter dans le neuf : nos conseils immobiliers

Vous avez un projet d’achat immobilier ? Vous envisagez d’acquérir un logement neuf ? Que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, le choix du neuf présente de nombreux avantages, mais comporte aussi quelques inconvénients. Découvrez dans cet article nos conseils pour mieux comprendre les spécificités de l’achat dans le neuf.
Tableau récapitulatif des avantages
Avantage | Description |
Performances énergétiques | Logement neuf conforme aux normes RT2012 et RE2020, garantissant une faible consommation. |
Personnalisation du bien | Possibilité de personnaliser certains aspects de l'agencement et des finitions. |
Garanties fiables | Garantie décennale, biennale et assurance dommage-ouvrage pour plus de sécurité. |
Aides financières | Bénéfice du PTZ, TVA réduite dans certaines zones, et exonération de taxe foncière. |
Frais de notaire réduits | Frais entre 2 et 3% du prix d’achat dans le neuf, contre 7 à 8% dans l’ancien. |
Quel intérêt d'acheter dans le neuf ?
L’achat dans le neuf présente de nombreux avantages, tant sur le plan financier que pratique. Voici les principaux atouts de ce type d’acquisition.
Un logement sûr et performant sur le plan énergétique
L’un des principaux avantages d’un logement neuf est sa conformité aux normes récentes qui assurent une haute performance énergétique. La réglementation thermique RT2012, applicable depuis 2013 et jusqu’en 2022, plafonnait la consommation énergétique des bâtiments à 50 kWh/m² par an. Cela implique des équipements modernes et respectueux de l’environnement, tels que des chauffe-eau thermodynamiques ou des panneaux solaires, et une surface minimale de baies vitrées égale à 1/6 de la surface habitable, soit 17%, favorisant une bonne luminosité naturelle.
Les logements neufs sont également équipés de systèmes de ventilation performants, garantissant un renouvellement optimal de l’air intérieur, et sont soumis à des tests d’étanchéité rigoureux pour prévenir les fuites d’air et améliorer l’isolation thermique et phonique.
Depuis 2022, les logement neufs se doivent aussi de respecter la RE2020 (Réglementation Environnementale), nouvelle réglementation venant remplacer la RT2012, qui vise à réduire encore davantage l’empreinte carbone et à améliorer la qualité de l’air intérieur, avec un seuil de consommation de chauffage inférieur à 12 kWh/m² par an.
Ces normes visent à améliorer le confort des occupants, à réduire les coûts énergétiques à long terme, et à garantir un cadre de vie sain et respectueux de l’environnement.
Un logement personnalisable
Lors de l’acquisition d’un bien neuf, vous avez souvent la possibilité de personnaliser votre logement selon vos goûts et vos besoins.
Si vous achetez sur plan, vous pouvez modifier certains éléments, comme l’agencement des pièces ou les finitions. Par exemple, il est possible d'ajouter ou de retirer des cloisons, ou de choisir la configuration de la cuisine. Ces modifications doivent être discutées avec le promoteur immobilier en amont du projet, et peuvent entraîner des coûts supplémentaires.
Un logement aux garanties fiables
Acheter dans le neuf offre une tranquillité d’esprit grâce aux garanties légales qui accompagnent la construction :
- La garantie de parfait achèvement : Pendant un an après la livraison, elle couvre les défauts et malfaçons (carrelage fendu, prises défectueuses, etc.). Ces désordres doivent être signalés rapidement, soit lors de la réception du logement, soit dans l’année qui suit.
- La garantie biennale : Pendant deux ans, elle couvre les équipements dissociables du logement (portes, fenêtres, plomberie, etc.). Si vous constatez un défaut, vous pouvez demander la réparation par lettre recommandée.
- La garantie décennale : Cette garantie couvre les dommages compromettant la solidité du bâtiment (fissures, infiltrations, problèmes de toiture) pendant dix ans.
- L’assurance dommage-ouvrage : Elle couvre les frais liés aux malfaçons graves pendant dix ans et permet d’obtenir une réparation rapide des dommages couverts par la garantie décennale.
Ces garanties vous protègent contre les défauts de construction et vous assurent de vivre dans un logement durable et sécurisé.
Est-ce intéressant d'acheter dans le neuf ?
L’achat dans le neuf est souvent une décision stratégique, que ce soit pour y vivre ou pour réaliser un investissement locatif.
Cela se justifie notamment sur 3 points :
- Des frais réduits : En plus des frais de notaire réduits (2 à 3% du prix d’achat), certaines aides financières comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) permettent de financer une partie du bien à des conditions avantageuses.
- Une meilleure fiscalité : L’achat dans le neuf, notamment en zone ANRU, permet de bénéficier d’une TVA réduite à 5,5% ainsi que d’une exonération de taxe foncière pendant deux ans.
- Un investissement locatif optimisé : Grâce à des dispositifs comme la loi Pinel, l’achat dans le neuf peut offrir des avantages fiscaux intéressants pour ceux qui souhaitent mettre leur bien en location.
Quels sont les inconvénients à investir dans le neuf ?
Bien que l’achat dans le neuf présente de nombreux avantages, il existe également quelques inconvénients à prendre en compte.
- Des délais de livraison : Contrairement à l’ancien, un bien neuf peut être acheté sur plan (VEFA), ce qui signifie que vous devrez attendre la fin des travaux avant de pouvoir emménager. Les délais peuvent varier de plusieurs mois à deux ans selon les projets.
- Un prix d’achat souvent plus élevé : Le coût d’acquisition d’un logement neuf est généralement plus élevé que dans l’ancien, notamment en raison des matériaux de construction et des normes environnementales strictes.
- Moins de souplesse pour l'emplacement : Les programmes immobiliers neufs sont souvent situés en périphérie des villes ou dans des quartiers en développement, ce qui peut limiter vos options en termes d’emplacement.
L'achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)
L’achat dans le neuf implique souvent une Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). Vous achetez alors un bien avant sa construction ou pendant les travaux.
Ce type de transaction suit un processus spécifique, avec des appels de fonds échelonnés selon l’avancement des travaux (jusqu’à 95% du prix avant la livraison, puis les 5% restants à la remise des clés).
Les garanties liées à la construction, comme la garantie décennale, s’appliquent également ici, offrant une sécurité pour votre investissement.
Financer son bien immobilier dans le neuf grâce aux aides
En plus de votre apport personnel, plusieurs dispositifs peuvent vous aider à financer votre bien immobilier neuf.
- Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) est l’une des aides les plus avantageuses. Il permet de financer jusqu’à 40 % du prix d’achat d'une résidence principale sans payer d’intérêts, sous certaines conditions de ressources et en fonction de la zone géographique où se situe le logement. Ce prêt est réservé aux primo-accédants, c'est-à-dire aux personnes qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années.
- D'autres aides comme le Prêt Action Logement (anciennement 1 % logement) sont également disponibles pour les salariés du secteur privé, offrant des conditions de financement avantageuses.
- Enfin, certaines collectivités locales proposent des subventions ou des aides complémentaires pour encourager l’accession à la propriété dans des zones spécifiques.
Quel apport pour acheter dans le neuf ?
Pour acheter un bien neuf, il est recommandé d’avoir un apport personnel correspondant à 10 à 20% du prix total d’achat.
Cet apport permet de couvrir les frais annexes (frais de notaire, frais de garantie) et de rassurer les banques quant à votre capacité de remboursement. Plus votre apport est élevé, plus vous obtiendrez des conditions avantageuses pour votre prêt.
En amont de votre projet, pensez à réaliser une simulation de prêt immobilier, afin d’estimer votre capacité d’endettement, votre capacité d’emprunt ainsi que le montant de vos mensualités.
Comment acheter dans le neuf sans apport ?
Bien que l’apport personnel soit fortement recommandé, il est possible d’acheter dans le neuf sans apport, sous certaines conditions. Voici quelques astuces pour y parvenir :
- Privilégier les dispositifs d’aides : En fonction de vos revenus, vous pouvez prétendre à des aides comme le PTZ ou le prêt d’accession sociale (PAS), qui peuvent financer une part importante de votre acquisition.
- Avoir un bon profil emprunteur : Si vous avez un emploi stable, des revenus réguliers et une situation financière saine (peu ou pas de dettes), certaines banques acceptent de financer 100% du projet immobilier.
- Négocier avec le promoteur : Dans certains cas, les promoteurs immobiliers proposent des offres spéciales pour faciliter l’accès à la propriété, comme notamment la prise en charge des frais de notaire ou d’autres coûts associés.
Pour conclure, acheter dans le neuf présente de nombreux atouts tant sur le plan financier que pratique, notamment grâce à des performances énergétiques optimales, des frais réduits, des garanties solides, la possibilité de personnalisation et les aides financières telles que le Prêt à Taux Zéro.
Bien que l’investissement puisse impliquer des délais de livraison et des coûts initiaux plus élevés que dans l’ancien, les avantages, en font une option particulièrement attractive pour les primo-accédants et les investisseurs. Il est essentiel de bien préparer votre projet et de vous informer sur les dispositifs disponibles afin d’optimiser votre achat.
Acheter dans le neuf : de nombreux avantages à connaître
Si vous vous demandez encore s'il est préférable d'acheter dans le neuf ou dans...
L'achat immobilier dans le neuf présente un certain nombre d'avantages non négligeables. Découvrons ensemble lesquels :
- L'assurance que le logement soit aux normes et ne nécessitera pas de travaux à court terme (RT 2012, RE2020 etc.)
- Des garanties fiables (garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale)
- Des aides de l'Etat pour financer votre bien (Prêt à taux zéro, Prêt conventionné, Prêt Accession d'Action Logement etc.)
- Des avantages fiscaux indéniables (Loi Pinel, TVA réduite à 5,5%, Exonération de taxe foncière sur les deux premières années suite à la fin des travaux etc.)