Offre de crédit immobilier : comment ça marche ?

De quoi est composée une offre de prêt immobilier ?

Les mentions obligatoires

L’offre de prêt doit contenir obligatoirement les informations suivantes :

• l’identité du prêteur, de l’emprunteur, et éventuellement des cautions ;
• la nature du prêt (prêt bancaire « classique », prêt à taux zéro…) ;
• l’objet du prêt (achat d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison, etc.) ;
• les modalités du prêt (date et conditions de déblocage des fonds…) ;
• le montant du capital emprunté, le coût total du crédit, le taux d’intérêt et la durée de l’emprunt ;
• les frais inhérents au prêt ;
• un échéancier des amortissements avec le détail du montant des mensualités et, dans le cas d’un emprunt à taux variable, les modalités de l’indexation ;
• les garanties exigées (assurance, notamment) et leur coût ;
• le TAEG (taux annuel effectif global) : ce taux tient compte de l’ensemble des coûts liés au prêt (intérêts bancaires, frais de dossiers, coût de l’assurance emprunteur, frais de garanties, etc.) ;
• les conditions du transfert du prêt à une autre personne ;
• le montant des éventuels frais d’études à verser à la banque en cas de non-conclusion de la vente ;
• le TAEA (taux annuel effectif d’assurance) ;
• les conditions en cas de remboursement anticipé.

Les modalités de réponse à une offre de crédit immobilier

Même si l’offre de prêt vous convient parfaitement, vous ne pouvez pas l’accepter immédiatement.

La loi prévoit en effet un délai incompressible de 10 jours après la réception de l’offre, pendant lequel vous ne pouvez ni l’accepter ni la refuser. En pratique, si vous recevez l’offre le 10 septembre, vous ne pourrez pas renvoyer votre acceptation avant le 21 septembre.

Pour accepter l’offre, vous devrez retourner un exemplaire de l’offre signé à la banque, par courrier simple (le cachet de la Poste faisant foi), ou par mail si c’est l’option sur laquelle vous vous êtes arrêté avec l’établissement de crédit.

A noter :

la banque ne pourra pas vous verser les fonds avant la fin du délai de réflexion.

Assurance de prêt immobilier : ce qu'il faut savoir

L’assurance emprunteur n’est pas obligatoire pour un crédit immobilier mais, dans la pratique les établissements bancaires vous conseilleront toujours d’y souscrire. En effet, l’assurance d’un crédit immobilier joue un rôle important, à la fois pour protéger la banque d’éventuels impayés, mais aussi et surtout pour protéger l’emprunteur et ses proches en cas d’accident de la vie : invalidité, décès ou encore perte d’emploi pour certains contrats.

Si la banque vous propose une assurance, l’offre de prêt devra inclure également une notice d'information présentant les caractéristiques principales du contrat (risques couverts, règles de fonctionnement, tarif). Vous avez le choix du contrat :

• vous pouvez opter pour celui suggéré par la banque ;
• ou vous adresser à un autre assureur : le contrat devra alors vous offrir une couverture au moins équivalente à celle proposée par la banque.

Rembourser un prêt immobilier en anticipé : ce que prévoit l'offre

Les conditions de remboursement anticipé de l’emprunt sont explicitées dans l’offre de prêt. Selon les contrats de prêts, voici ce qui peut être prévu :

• Certaines offres peuvent préciser que le remboursement anticipé ne peut pas être inférieur à 10 % du montant initial du prêt, sauf si vous soldez intégralement l’emprunt.
• Des pénalités de remboursement anticipé peuvent également exister, mais elles ne peuvent pas dépasser 6 mois d'intérêts (au taux moyen du prêt) plafonnées à 3 % du capital restant dû avant le remboursement anticipé.

Plus d’informations sur les modalités de remboursement d’un crédit immobilier dans notre guide complet.

Calcul du taux de crédit immobilier : explications

Le taux d’intérêt détaillé dans l’offre de prêt peut être :

• Fixe : le taux d’intérêt sera le même pendant toute la durée de remboursement. Si vous souhaitez profiter d’une baisse des taux, vous avez tout de même l’option de renégocier votre crédit avec votre banque, ou de le faire racheter par une autre. Mais ces opérations ont un coût.
• Révisable/Variable : le taux d’intérêt varie, à la baisse comme à la hausse, en fonction d'un taux de référence (l’Euribor généralement). La fréquence de variation du taux, ainsi que ses modalités de plafonnement, sont précisées dans l’offre de prêt.

Pour pouvoir comparer efficacement plusieurs offres de prêt et faire le meilleur choix pour votre projet immobilier, appuyez-vous sur leur Taux Annuel Effectif Global (TAEG). C’est celui qui rassemble l’intégralité des frais du crédit : intérêts, frais de dossier, de garantie…

Durée du crédit immobilier : comprendre l'offre de la banque

Le contrat de prêt engage sur la durée du crédit : une fois que vous avez accepté l’offre, la banque ne peut plus revenir sur les conditions du prêt qu’elle vous a proposé.

Vous pouvez annuler le contrat dans l’un des deux cas suivants :

• L’opération pour laquelle le prêt a été sollicité n’a pas été conclue dans les 4 mois de l’acceptation de l’offre (un délai plus long peut toutefois avoir été négocié dans certains cas).
• Vous n’avez pas obtenu l’ensemble des prêts nécessaires au financement de votre achat (ces prêts doivent représenter au moins 10 % du crédit total). Par ailleurs, chaque prêt est conclu sous la condition suspensive de l’octroi de chacun des autres prêts.

A noter :

la durée de remboursement est négociable avec l’établissement bancaire avant que celui-ci ne formalise l’offre de prêt, dans la limite de 25 ans (assortis de 2 ans de différé) selon les recommandations du HCSF. Pour vous faire une idée : en 2021, la durée moyenne d’un emprunt immobilier était de 20 ans (Source : Observatoire Crédit Logement).

Et le regroupement de crédits ?

Enfin, l’offre de crédit peut inclure la mention d’un éventuel regroupement de crédits. Vous êtes concerné si la contraction de votre emprunt est l’occasion pour vous de réunir plusieurs crédits en cours en un seul, à un taux unique.

Un regroupement de crédits peut concerner tous les types de crédits, tant qu’ils sont de même nature : prêt immobilier, crédit à la consommation, prêt personnel, etc. Deux crédits immobiliers peuvent donc être regroupés, ou un crédit auto et un prêt travaux inférieur à 75 000 € par exemple (car ce sont tous deux des crédits à la consommation).