Offre de crédit immobilier : comment ça marche ?

Qu’est-ce qu’une offre de prêt immobilier ?

L’offre de prêt immobilier est un document contractuel adressé par une banque, après examen des documents justificatifs nécessaires fournis par l’emprunteur. Il reprend toutes les informations relatives à l’emprunt négocié : taux d’intérêt, conditions, garantie, frais annexes, etc. L’offre de prêt est encadrée par la loi dans sa forme et son contenu. 

Par ce document, la banque s’engage à financer le projet d’achat immobilier étudié à des conditions précises. L’offre de prêt va donc bien au-delà d’une attestation de financement ou un accord de prêt de principe.

Si vous contactez plusieurs banques, vous ne pouvez signer qu'une seule offre de crédit ! Dès la signature, prêteur et emprunteur sont liés par leurs obligations contractuelles respectives.

Les mentions obligatoires d’une offre de prêt immobilier

En tant que document contractuel, l’offre de prêt doit contenir par écrit toutes les informations, les modalités et les conditions de l’emprunt et de l’achat envisagés.

Le projet et les parties signataires

L’offre de prêt doit contenir obligatoirement les informations suivantes :

• l’identité des parties signataires : prêteur, emprunteur(s), et éventuellement des cautions ;
• la nature du prêt : prêt bancaire classique, prêt à taux zéro, etc. ;
• l’objet : achat d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison, etc. ;
• les garanties exigées et l’assurance emprunteur choisie avec leur coût.

Les modalités financières de l’emprunt

• les modalités du prêt : date de signature de la vente envisagée, modalités de déblocage des fonds.
• le montant du capital emprunté ;
• le coût total sur la durée du prêt ;
• le taux d’intérêt fixe ou variable (et les modalités de révision en cas de taux variable) ;

Les modalités de remboursement du prêt immobilier

• un échéancier des mensualités prévues avec l’amortissement pratiqué ;
• les conditions du transfert du prêt à une autre personne.

Les conditions particulières

La banque place ici toutes les clauses spécifiques négociées avec elle. Par exemple, les modalités prévues en cas de remboursement anticipé du crédit ou les conditions d’un crédit modulable.

Quand et comment répondre à une offre de crédit immobilier ?

La loi encadre la procédure d’émission et de réception d’une offre de prêt immobilier par plusieurs délais.

En amont, le futur propriétaire a réalisé une simulation de prêt immobilier (ou plusieurs), a échangé avec un courtier et des banques, a négocié les modalités du prêt. Une banque accepte votre dossier de financement et émet alors l’offre de prêt immobilier.

Réception de l’offre

La banque vous adresse son offre de prêt qui reste valide pendant 30 jours au minimum. Pendant ce délai, aucune modification ne peut intervenir ni sur le taux d’intérêt, ni sur les conditions du prêt.

En général, cet envoi s’effectue après la signature du compromis de vente. Il est d'ailleurs sage que ce compromis de vente prévoie une clause suspensive d’obtention du crédit immobilier.

L’envoi de l’offre se produit également une fois que la banque a vérifié l’intégralité du dossier de financement et des pièces justificatives adressées par l’emprunteur. 

Elle vous envoie les deux exemplaires de l’offre en courrier recommandé avec accusé de réception ou par voie électronique avec des offres dématérialisées.. Cela lui permet de certifier la date de réception de l’offre.

Le délai de réflexion

La signature de l’offre de prêt est un engagement fort. La loi protège l’emprunteur en exigeant un délai de réflexion incompressible de 10 jours calendaires. Pendant ce délai, vous ne pouvez ni accepter, ni refuser l’offre !

Vous êtes heureux de pouvoir concrétiser votre achat immobilier. Mais, avant l’acceptation, prenez le temps de tout lire car vous vous engagez sur une longue période.

Ce délai de réflexion court à compter du lendemain du jour de réception de l’offre de prêt immobilier. Il comprend 10 jours incluant le samedi, le dimanche et les jours fériés. Très souvent, l’établissement bancaire indique à partir de quelle date vous pouvez lui retourner l’offre de crédit signée.

Exemple : vous recevez le document le 10 septembre. Vous pourrez envoyer au plus tôt votre offre signée le 21 septembre.

La signature de l’offre de prêt

Pour accepter l’offre, vous devrez retourner un exemplaire signé de l’offre à la banque, par courrier simple (le cachet de la poste faisant foi). L’envoi dématérialisé par mail est possible si ce mode de transmission a été accepté au préalable par les parties.

La validité de l’offre de prêt

Une fois signée, l’offre de prêt immobilier devient un véritable contrat de prêt. La banque ne peut plus revenir sur les conditions proposées.

De votre côté, vous pouvez annuler le contrat de prêt dans l’un des deux cas suivants :

• La signature de l’acte authentique d’achat pour laquelle le prêt a été sollicité n’a pas été effectuée dans les quatre mois de l’acceptation de l’offre (sauf négociation d’un délai plus long).
• Vous n’avez pas obtenu l’ensemble des prêts nécessaires au financement de votre achat : ces prêts doivent représenter au moins 10 % du crédit total et chaque prêt doit contenir une condition suspensive d'octroi des autres prêts.

Le déblocage des fonds

Si vous achetez un bien existant, le déblocage des fonds intervient au plus tard le jour de la signature de la vente chez le notaire.

Si vous achetez un logement sur plan, si vous faites construire une maison ou si vous rénovez votre logement, les fonds seront débloqués progressivement, au fur et à mesure de l’avancée des travaux, sur présentation des appels de fonds du constructeur..

Quelques explications supplémentaires autour de l’offre de crédit immobilier

Certains éléments de l’offre de prêt appellent à des connaissances pointues avant de s’engager. Au moindre doute, consultez votre banquier pour obtenir toutes les explications nécessaires.

Calcul du taux de crédit immobilier

Le taux d’intérêt détaillé dans l’offre de prêt peut être :

• un taux fixe : le taux d’intérêt sera le même pendant toute la durée du prêt. Si vous souhaitez profiter d’une baisse des taux, vous avez tout de même l’option de renégocier votre emprunt avec votre banque, ou de le faire racheter par une autre. Mais ces opérations ont un coût.
• un taux variable ou révisable : le taux d’intérêt varie, à la baisse comme à la hausse, en fonction d'un taux de référence (l’Euribor généralement). La fréquence de variation du taux, ainsi que ses modalités de plafonnement, sont précisées dans l’offre de prêt.

Le taux d’intérêt vous permet de connaitre le coût total de votre crédit pour comparer les offres.

Assurance de prêt immobilier

L’assurance emprunteur n’est pas une obligation légale. Toutefois, en pratique, les établissements bancaires vous conseilleront toujours d’en souscrire une.

En effet, l’assurance d’un crédit immobilier joue un rôle important, à la fois pour protéger la banque d’éventuels impayés, mais aussi et surtout pour protéger l’emprunteur et ses proches en cas d’accident de la vie : invalidité, décès, voire perte d’emploi pour certains contrats.

Si la banque vous propose une assurance, l’offre de prêt immobilier devra inclure également une notice d'information présentant les caractéristiques principales du contrat (risques couverts, règles de fonctionnement, coût total).

Vous avez le choix du contrat :

• vous pouvez opter pour celui suggéré par la banque ;
• ou vous adresser à un autre assureur : le contrat devra alors vous offrir une couverture au moins équivalente à celle proposée par la banque.

Remboursement par anticipation d’un prêt immobilier : ce que prévoit l'offre

L’offre de prêt explicite les conditions de remboursement anticipé de l’emprunt. La durée maximale de remboursement se négocie avec la banque. Le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) fixe dans ses dernières recommandations une durée maximale de 25 ans (plus 2 ans de différé dans certains cas).

Selon les contrats de prêt, plusieurs modalités de remboursement du crédit par anticipation sont possibles :

• Certaines offres peuvent préciser que le remboursement anticipé ne peut pas être inférieur à 10 % du montant initial du prêt, sauf si vous soldez intégralement l’emprunt.
• Des pénalités de remboursement anticipé ou indemnités de remboursement anticipé (IRA) peuvent également exister. Toutefois, elles sont encadrées par un double plafond légal : 6 mois d'intérêt (au taux moyen du prêt) ou 3 % du capital restant dû.
• Elles ne sont pas dues si le remboursement anticipé intervient suite à un des évènements suivants :
• Soit la vente de votre logement suite au changement de votre lieu de travail ou de celui de la personne avec qui vous vivez en couple : Mariage, Pacs ou concubinage (union libre)
• Soit la cessation forcée de votre activité professionnelle (licenciement notamment) ou de celle de la personne avec qui vous vivez en couple : Mariage, Pacs ou concubinage (union libre)
• Soit votre décès ou celui de la personne avec laquelle vous vivez en couple

Plus d’informations sur le remboursement d’un crédit immobilier dans notre guide complet.

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit ?

Un regroupement de crédit ou rachat de crédit consiste à rembourser par anticipation un ou plusieurs crédits pour le remplacer par un nouvel emprunt unique. L’opération permet de simplifier sa gestion de budget tout en améliorant sa capacité d’endettement. La nouvelle mensualité est alors plus basse que l’addition des remboursements. En contrepartie, cela se traduit aussi par une durée de remboursement plus longue et donc un coût global plus important.

Comment fonctionne une offre de prêt dans un regroupement de crédits ?

L’offre de prêt est donc identique dans le cas d’un rachat de crédit. Aucune spécificité n’intervient au stade de l'émission de l’offre, ni de sa signature. L’emprunteur signe un nouveau crédit. 

Offre de crédit immobilier : les points clés à retenir

L'offre de crédit immobilier est le document contractuel adressé par une banque suite à vos discussions. Il comprend les informations clés du prêt immobilier, notamment :

• le type de prêt immobilier ; 
• le taux d’intérêt, la durée et la mensualité ;
• le coût total comprenant les frais annexes, l’assurance emprunteur, les garanties ;
• les modalités spécifiques du prêt : modulation, remboursement anticipé, etc.

L’offre de prêt reste valide pendant 30 jours minimum. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours minimum, avant de signer et de retourner l’offre de prêt à la banque émettrice.