Prêt immobilier : simulation, taux et conseils pour bien emprunter

À retenir :

Le prêt immobilier permet l'achat, la construction ou certains travaux relatifs aux biens immobiliers à usage d’habitation.

• Le prêt immobilier a un coût pour l'emprunteur (montant emprunté, intérêts et autres coûts annexes).
• Il existe différents types de crédits immobiliers selon votre situation et votre projet.
• Les conditions pour en bénéficier sont diverses.
• Les taux des prêts immobiliers peuvent être fixes ou variables et diffèrent selon les offres.
• L'absence de remboursement des échéances du prêt comporte des risques pour l'emprunteur.

Comment fonctionne un prêt immobilier ?

Un prêt immobilier est un emprunt accordé par une banque ou un autre organisme financier, destiné à financer l'achat, la construction ou la rénovation d'un bien immobilier. Ce type de prêt est généralement remboursé sur une longue période, allant jusqu'à 25 ans, voire 27 ans pour un certains prêts, avec des mensualités comprenant le remboursement du capital emprunté et le paiement des intérêts.

Le bien immobilier financé sert souvent de garantie pour le prêteur, qui peut le saisir en cas de non-remboursement du prêt par l'emprunteur.

Vous pouvez contracter un prêt immobilier pour :

• L’achat ou la construction d’un logement, qu’il soit à usage d’habitation uniquement ou à usage mixte (habitation et professionnel).
• L’achat de terrains destinés à la construction de biens immobiliers à usage d’habitation uniquement ou à usage mixte (habitation et professionnel).

Concernant les prêts pour travaux :

• S’ils sont garantis par une hypothèque ou une garantie équivalente, ils relèvent du crédit immobilier.
• S’ils ne sont pas garantis par une hypothèque ou une garantie équivalente, ils relèvent du crédit à la consommation.

Il existe également des prêts dits « aidés » ou réglementés, qui peuvent participer, sous conditions d’éligibilité, à votre financement, comme le Prêt Épargne Logement, le Prêt à Taux Zéro, ou le Prêt à l’Accession Sociale.

Combien coûte un prêt immobilier ?

L'obtention d'un prêt immobilier engendre divers frais qu'il est essentiel de connaître pour évaluer le coût total de votre emprunt :

Frais liés à l'obtention d'un prêt immobilier :

• Intérêts : le montant que vous payez pour emprunter de l'argent, déterminé par le taux d'intérêt appliqué à votre prêt.
• Assurance emprunteur : une assurance de prêt immobilier qui couvre les risques de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail, dont le coût s'ajoute aux mensualités de remboursement de l'emprunt.
• Frais de dossier : des frais fixes ou variables facturés par la banque pour le traitement de votre dossier de prêt.
• Frais de garantie : des frais liés à la garantie du prêt, comme une hypothèque ou une caution (par exemple, via un organisme de cautionnement).

Coûts annexes :

• Frais de notaire : comprennent les taxes, les frais d'enregistrement, les émoluments du notaire, pour un total souvent autour de 7 à 8 % du prix d'achat pour un bien ancien et 2 à 3 % pour un bien neuf.
• Frais d’expertise : coût éventuel pour l’évaluation du bien immobilier par un expert.
• Coûts d'agence immobilière : frais dus si vous passez par une agence pour l'achat de votre bien.

Exemple de calcul du coût total d'un prêt immobilier

Imaginons un couple qui souhaite acheter une maison à 320 000 € avec un apport personnel de 20 000 €. Voici un exemple de calcul du coût total de leur prêt immobilier :

Détails du prêt immobilier pour un achat de 320 000 € :

• Montant emprunté : 300 000 €
• Durée du prêt : 20 ans (240 mois)
• Taux fixe : 3,89 %
• Apport : 20 000 €

Coûts du prêt immobilier de 300 000 € :

• Mensualités : 1 801 €
• Total des intérêts : 132 144 €
• Assurance prêt immobilier : 90 €/mois (soit 21 600 € sur 20 ans)
• Frais de dossier : 1 500 €
• Frais de garantie : 3 000 €

Les montants sont donnés à titre d'exemple. Ils ne correspondent pas aux taux et montants en vigueur pratiqués par les Caisses Régionales du Crédit Agricole. Consultez votre conseiller en agence pour connaître le taux pratiqué.

Coût total du prêt immobilier de 300 000 € :

Pour ce couple, le coût total de leur prêt immobilier serait de 458 244 €, comprenant le capital emprunté, les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie.

Simulation prêt immobilier

Conditions pour pouvoir bénéficier d'un crédit immobilier

Toute personne ou entité répondant aux critères des institutions financières peut faire une simulation de prêt immobilier et une demande de crédit immobilier. Cela inclut :

• Les particuliers souhaitant acheter, construire, ou rénover un bien immobilier.
• Les personnes morales, telles que certaines sociétés civiles immobilières (SCI) n’agissant pas dans le cadre d'une activité professionnelle.

Pour pouvoir bénéficier d’un crédit immobilier, plusieurs conditions doivent être remplies :

• Les banques évaluent le taux d’endettement du demandeur, qui ne doit généralement pas dépasser 35 % de ses revenus mensuels (recommandations HCSF). Votre salaire peut donc avoir un impact sur l'obtention de votre prêt immobilier.
• Les demandeurs ayant un emploi stable (CDI de préférence) et des revenus réguliers seront privilégiés.
• Avoir un apport personnel, souvent d’au moins 10 % du montant total du projet, est généralement requis.
• Un bon historique de crédit, sans incidents de paiement, est un atout important.
• La banque demandera souvent une garantie, comme une hypothèque ou une caution.
• Souscrire une assurance emprunteur est souvent demandé pour couvrir les risques de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail.

Quelle est la durée d'un prêt immobilier ?

En règle générale, les prêts immobiliers peuvent avoir des durées longues, variant en fonction du projet et du montant emprunté.

La durée maximale ne peut généralement pas excéder 25 ans, sauf lorsque l'entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l'octroi du crédit. Ainsi, dans ce dernier cas, la durée maximale du crédit est de 27 ans avec une période d'amortissement ne pouvant pas excéder 25 ans. Cette possibilité concerne par exemple :

• Les crédits immobiliers liés à une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), ou dans le cadre d'un contrat de construction d'une maison individuelle ou dans le cadre d'un contrat de promotion.
• Les crédits immobiliers liés à des acquisitions dans l'ancien donnant lieu à un programme de travaux représentant au moins 10 % du coût global de l’opération.

Pour les emprunteurs de plus de 60 ans, la durée du prêt doit souvent être adaptée.

En effet, les banques peuvent être plus réticentes à accorder des crédits immobiliers sur des durées longues pour les personnes âgées en raison des risques accrus liés à l’âge.

Il est donc conseillé aux seniors de :

• Privilégier des durées de prêt plus courtes.
• Souscrire une assurance emprunteur adaptée, qui peut inclure des garanties spécifiques liées à l’âge.
• Présenter un dossier solide avec des garanties supplémentaires, comme un apport personnel plus conséquent ou une garantie hypothécaire.

Quels sont les différents types de crédit immobilier ?

Il existe différents types de crédit immobilier :

• Le prêt amortissable : c’est le type de crédit immobilier le plus courant, avec des mensualités composées du remboursement du capital et des intérêts.
• Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : il s’agit d’un prêt aidé par l'État permettant de financer une partie de l'achat d'une résidence principale sans payer d'intérêts.
• Le Prêt In Fine : ici, les intérêts sont payés pendant toute la durée du prêt, et le capital est remboursé en une seule fois à la fin du prêt.
• Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) : destiné aux ménages à revenus modestes pour l'achat de leur résidence principale, il offre des conditions avantageuses.
• Le Prêt Épargne Logement : c’est un prêt issu d'un Plan ou Compte Épargne Logement, offrant un taux de crédit attractif et des primes d'État dans certains cas et sous certaines conditions.
• Le Prêt Relais : cela consiste en une solution temporaire pour acheter un nouveau bien avant de vendre l'ancien, avec un remboursement à court terme.
• Le Prêt Conventionné : il est accordé sans condition de ressources pour financer l'achat ou les travaux d'un logement.
• Le Prêt Action Logement (ex-1 % logement) : il est proposé aux salariés, avec des conditions avantageuses pour l'achat de la résidence principale.

Comment fonctionnent les taux de crédit immobilier ?

Fonctionnement des différents taux de crédit immobilier

Les taux de crédit immobilier déterminent le coût de votre emprunt et peuvent varier selon plusieurs facteurs, dont le type de taux choisi. 

Les taux de prêt sont définis par rapport aux taux du marché et à la durée du prêt immobilier. Les banques empruntent elles-mêmes sur les marchés financiers et doivent anticiper les évolutions sur plusieurs années.

En général, pour un même montant emprunté sur une même durée, un taux fixe est plus élevé qu’un taux révisable ou variable au moment de la souscription. De même, un taux sur une durée de prêt plus courte sera moins élevé que sur une durée plus longue.

Les différents types de taux de prêt

Les taux des prêts immobiliers peuvent être :

• Fixes : le taux est connu et déterminé pour toute la durée du prêt. L’emprunteur est ainsi protégé d’une hausse du taux d’intérêt. En revanche, en cas de baisse, il n’en bénéficie pas.
• Révisables ou variables : le taux d'intérêt évolue pendant la durée du prêt en fonction d’un indice de référence, comme l’Euribor, administré par l’European Money Markets Institute (EMMI). Cet indice peut varier à la hausse ou à la baisse :
  • À la hausse : cela peut entraîner une augmentation du taux d’intérêt et donc du montant des échéances, augmentant le coût total du prêt pour l’emprunteur.
  • À la baisse : l’emprunteur peut voir ses échéances diminuer, réduisant ainsi le coût total du prêt.
  • Taux capé : pour limiter les risques, un taux variable peut être "capé", c’est-à-dire que les variations sont limitées. Par exemple, un taux "capé 2" pourra varier de maximum 2 points par rapport au taux initial.

Taux de crédit actuels

*Les taux et durées sont donnés à titre indicatif, ils correspondent aux taux effectifs moyens pratiqués au 1er trimestre 2026, selon la Banque de France. Ils ne correspondent pas au taux en vigueur pratiqués par les Caisses Régionales du Crédit Agricole. Consultez votre conseiller en agence pour connaître le taux pratiqué.

Comment comparer des offres de prêt immobilier ?

Comparer des offres de prêt immobilier est indispensable pour obtenir les meilleures conditions possibles.

Utilisez des sites en ligne pour simuler votre prêt immobilier, estimer vos mensualités et le coût total du crédit en fonction de différents taux, durées et montants empruntés. Ces outils vous permettent de visualiser rapidement les impacts financiers de chaque offre.

Examinez non seulement le taux d'intérêt, mais aussi le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui inclut tous les frais liés au prêt (assurance, frais de dossier, garantie). Le TAEG donne une image plus précise du coût total du crédit.

Pensez à vérifier les conditions des assurances emprunteur, car elles peuvent varier significativement et impacter le coût global du prêt. Certaines offres peuvent inclure des options avantageuses comme des taux révisables "capés" qui limitent les variations de taux, ou des périodes de franchise. Vous pourrez en tout état de cause changer d’assurance par la suite dès lors que vous disposez d’un niveau de garantie similaire.

Enfin, n'hésitez pas à négocier les conditions avec les banques, notamment les frais de dossier et les conditions d’assurance. Un courtier en prêt immobilier peut également vous aider à trouver et à négocier les meilleures offres en fonction de votre profil et de votre projet. En comparant attentivement, vous pouvez économiser jusqu’à plusieurs milliers d'euros sur la durée de votre prêt.

Comment se rembourse un prêt immobilier ?

Le remboursement d’un prêt immobilier s’effectue généralement par des mensualités fixes ou variables, selon le type de taux choisi. Chaque mensualité comprend une part de capital emprunté et une part d’intérêts. Au début du prêt, la part des intérêts est plus importante, puis diminue progressivement au profit de la part de capital remboursé.

Processus de remboursement

1. Mensualités fixes : chaque mois, l'emprunteur rembourse une somme fixe, composée d’une part d’intérêts et d’une part de capital. Ce type de remboursement offre une stabilité financière puisque le montant reste constant tout au long du prêt.
2. Mensualités variables : le montant des mensualités peut varier en fonction d’un indice de référence (pour les taux variables). Ce type de prêt peut être intéressant en période de taux bas mais comporte un risque en cas de hausse des taux.

Remboursement anticipé

L’emprunteur peut rembourser tout ou partie de son crédit par anticipation, c’est-à-dire avant le terme initialement prévu pour la fin du contrat de prêt.

Toutefois, ce remboursement anticipé peut engendrer des frais, appelés indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces frais sont généralement plafonnés à 3 % du capital restant dû ou à six mois d'intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, selon la formule la plus avantageuse pour l'emprunteur.

• Remboursement anticipé total : solde l’intégralité du prêt avant son terme.
• Remboursement anticipé partiel : permet de rembourser une partie du capital emprunté, réduisant ainsi les mensualités ou la durée restante du prêt.

Le remboursement anticipé peut être une bonne stratégie pour réduire le coût total du crédit, notamment si vous bénéficiez d’une rentrée d’argent exceptionnelle ou si les taux d’intérêt baissent. Toutefois, il convient de bien évaluer les frais et les conditions avant de se lancer.

Quelles démarches après une offre de prêt immobilier ?

Après avoir reçu une offre de prêt immobilier, plusieurs étapes se suivent :

• Comparer plusieurs offres : avant d'accepter, examinez attentivement les différentes propositions de prêt. Comparez les taux d'intérêt, le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), les frais de dossier, les conditions d'assurance, et les options de remboursement anticipé.
• Accepter l'offre de prêt : une fois que vous avez choisi l'offre la plus avantageuse, signez l'offre de prêt. Assurez-vous de bien comprendre toutes les conditions stipulées dans le contrat.
• Profiter d’un délai de réflexion : après avoir reçu l'offre de prêt, vous disposez d'un délai de réflexion obligatoire de 10 jours calendaires. Ce délai vous permet de prendre une décision éclairée. Vous ne pouvez accepter l'offre qu'à partir du 11ème jour suivant sa réception.
• Retourner l'offre signée : si vous décidez d'accepter l'offre, retournez-la signée, à la banque dans les délais impartis. Conservez une copie pour vos dossiers.
• Le déblocage des fonds : une fois l'offre acceptée et le délai de réflexion écoulé, la banque procède au déblocage des fonds. Ces derniers peuvent être versés directement au vendeur ou à un notaire, selon les modalités définies dans le contrat.
• La signature chez le notaire : enfin, vous signez l’acte de vente chez le notaire, officialisant l’achat de votre bien immobilier. Le notaire s’assure de la bonne réception des fonds et de la conformité de l’acte de vente.

Quels risques en cas de non-remboursement des échéances du prêt immobilier ?

Le non-remboursement des échéances d'un prêt immobilier peut entraîner des conséquences graves pour l'emprunteur.

En cas de non-paiement, la banque peut déclarer les incidents de paiement à la Banque de France, sur le fichier national des incidents de remboursement des crédits (FICP), ce qui peut affecter votre capacité à obtenir de futurs crédits.

La banque peut également appliquer des intérêts et pénalités de retard dans les conditions prévues par le contrat de prêt.

En cas de défaut de paiement, la banque peut aller jusqu’à exiger le remboursement anticipé du capital restant dû en prononçant la déchéance du terme selon les stipulations du contrat et en appliquant une indemnité forfaitaire

Si la situation irrégulière et le défaut de paiement persistent, l’emprunteur risque de subir des mesures d’exécution forcée pouvant aller jusqu’à la saisie de son bien immobilier.

Références

• ABE Infoservice "Que faut-il savoir sur le crédit immobilier ?" (fonctionnement du prêt immobilier)
• Site du Gouvernement, economie.gouv "Crédit immobilier : comment ça marche ?"
• Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) "Frais annexes" (frais liés à l'emprunt)
• Articles L313-1 à L313-64 du Code de la consommation (crédit immobilier)
• Décision du 29 septembre 2021 relative aux conditions d'octroi de crédits immobiliers (durée d'un crédit immobilier, taux d'effort de 35%)
• Articles 1594 A à 1595 bis du Code général des impôts (droit d'enregistrement et taxe de publicité foncière)
• Articles R444-1 et suivants du Code de commerce (tarifs des notaires)
• Banque de France "L'épargne logement" et Articles L315-1 à L315-6 Code de la construction et de l'habitation (prêts épargne logement)
• Action Logement "Prêt accession" (prêt Action Logement)
• Articles L31-10-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (prêt à taux zéro)
• Articles D331-63 à D331-77-2 du Code de la construction et de l'habitation (prêt conventionné, prêt d'accession sociale)
• Euro money market reference rate et Taux Euribor actuels (taux Euribor)
• Articles L313-47 à L313-49 et R313-25 du Code de la consommation (remboursement anticipé du prêt immobilier)
• Article L313-34 du Code de la consommation (délai de réflexion de l'offre de prêt)
• Articles L313-50 à L313-52 du Code de la consommation (défaillance de l'emprunteur dans l'exécution du contrat de crédit immobilier)
• Banque de France "Le fichier national des incidents de remboursement des crédits (FICP)"