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Investissement locatif meublé, comment ça fonctionne ?

Sommaire

L'investissement locatif meublé a su séduire de nombreux investisseurs immobiliers grâce à ses avantages fiscaux et sa flexibilité. Cependant, ce type d’investissement n'est pas toujours le plus adapté à toutes les situations. Pour bien comprendre comment optimiser un tel placement, passons en revue ses différents aspects : rentabilité, démarches à suivre, fiscalité et particularités des différents statuts disponibles.

Pourquoi n'est-il pas toujours intéressant d'investir en locatif meublé ?

Commençons par une légère mise en garde : Investir dans un bien immobilier meublé peut sembler avantageux, mais ce type d’investissement comporte certains inconvénients.

Tout d’abord, le coût initial est souvent plus élevé, car il est nécessaire d'équiper le logement avec les meubles et les équipements adéquats pour répondre aux exigences légales. Cette contrainte peut peser sur le budget de départ et retarder le retour sur investissement. De même que les biens meubles mis à disposition dans le bien vont nécessiter un entretien plus régulier et important.  

Ensuite, la gestion locative est généralement plus exigeante pour un meublé, en raison d'une plus forte rotation des locataires, notamment dans les zones où la demande locative est principalement saisonnière ou étudiante. Les baux sont plus courts, ce qui implique des périodes de vacance locative plus fréquentes et donc des risques de revenus moins réguliers.

Enfin, le régime fiscal lié à la location meublée peut ne pas convenir à tous les profils d’investisseurs. Par exemple, si vous avez peu de charges à déduire, le régime micro-BIC, pourtant attrayant en surface avec son abattement forfaitaire de 50 %, peut ne pas être l’option la plus intéressante à long terme.

Si le meublé présente des avantages fiscaux intéressants, il est parfois pertinent de comparer avec un investissement locatif ancien, qui peut bénéficier de certains dispositifs spécifiques, notamment en matière de rénovation.

Quel est le type de location le plus rentable ?

La rentabilité d’une location dépend de nombreux facteurs :

  • la localisation du bien,
  • l'état du marché immobilier
  • le type de locataire ciblé,
  • les charges liées à la gestion du bien
  • et bien entendu, le régime fiscal choisi.

Dans le cadre d'une location meublée, le loyer est en moyenne 20 % plus élevé que celui d’un logement loué vide. Ce surplus locatif est principalement dû au fait que le locataire bénéficie d’un logement prêt à vivre, ce qui est particulièrement prisé par les étudiants, les jeunes actifs et les personnes en mobilité professionnelle.

Toutefois, la location meublée à l’année n’est pas toujours plus rentable que la location saisonnière ou courte durée. En effet, les locations de courte durée permettent souvent de facturer un loyer quotidien ou hebdomadaire plus élevé, surtout dans les zones touristiques ou les grandes villes. Mais la gestion est également plus contraignante, nécessitant une logistique plus lourde (accueil des locataires, ménage, gestion des plannings, etc.) et des charges plus élevées.

Bon à savoir

Etudiez attentivement les particularités du marché locatif dans lequel vous souhaitez investir avant de vous engager.

Est-ce rentable d'investir en locatif meublé ?

Pour déterminer si un projet est un investissement locatif rentable, prenez en compte les loyers perçus, les charges et la fiscalité applicable, mais choisissez bien également la localisation du bien.

Grâce à la possibilité de déduire une partie des charges réelles ou de bénéficier d’un abattement forfaitaire, les investisseurs de location meublée peuvent optimiser leur rendement net.

Le régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) permet, dans le cadre du régime réel, de déduire l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui peut réduire considérablement la base imposable.

De plus, la demande pour les logements meublés est en constante augmentation, notamment dans les grandes agglomérations, ce qui garantit une bonne occupation des biens et limite les périodes de vacance locative.

Bon à savoir

Prenez bien en compte le coût initial de l’aménagement du logement et évaluez si le différentiel de loyer couvre suffisamment ces frais.​​

Quel est l'avenir du locatif meublé ?

L’avenir du locatif meublé semble prometteur, notamment avec l'essor des nouvelles formes de travail (télétravail, nomadisme digital), qui favorisent la mobilité des locataires et une demande accrue pour les logements meublés.

Les étudiants, les expatriés et les professionnels en mission de courte durée continueront d'alimenter ce marché.

De plus, les investisseurs voient dans le meublé une manière de s'adapter aux nouveaux modes de vie, en offrant des logements flexibles qui répondent aux attentes de ces publics dont la demande ne diminue pas.

Un point de vigilance cependant : la réglementation pourrait évoluer. Certaines grandes villes, face à la pression du marché immobilier, ont déjà commencé à encadrer plus strictement les locations de courte durée, comme les locations saisonnières via des plateformes comme Airbnb. Les investisseurs doivent donc se tenir informés des évolutions législatives locales pour éviter de se retrouver en infraction, les normes fiscales notamment.

Quel impôt sur les loyers d'un logement meublé ?

Les revenus issus de la location d’un logement meublé sont soumis à l'impôt sur le revenu, mais contrairement aux locations nues, ils sont catégorisés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Cette différence de régime fiscal permet à l’investisseur de choisir entre deux options :

  1. Le régime micro-BIC, qui s’applique par défaut si les revenus locatifs n’excèdent pas 77 700 € par an. Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives.
  2. Le régime réel, applicable de manière obligatoire au-delà de 77 700 €, mais aussi accessible sur option pour les recettes inférieures à ce seuil. Ce régime permet de déduire l’ensemble des charges réelles liées à l’activité de location, comme les travaux, les intérêts d'emprunt ou encore les frais de gestion.

Quel est le taux d’imposition sur les revenus locatifs ?

Le taux d'imposition dépend du régime choisi (micro-BIC ou régime réel) et du montant des recettes.

  • Dans le régime micro-BIC, après l’abattement de 50 %, les revenus sont ajoutés aux autres revenus du foyer fiscal et taxés au taux marginal d'imposition de l’impôt sur le revenu.
  • Si vous optez pour le régime réel, seuls les bénéfices après déduction des charges sont imposés. De plus, ces revenus locatifs meublés sont soumis aux prélèvements sociaux, actuellement fixés à 17,2 %. Ainsi, il est essentiel d'optimiser la gestion de vos charges pour minimiser la part imposable de vos revenus. Ainsi en cas d’emprunt bancaire pour financer l’acquisition, il est indispensable de déduire les intérêts des échéances. 

Quelles sont les charges déductibles de mes revenus de location meublée ?

Dans le cadre du régime réel, vous pouvez déduire plusieurs types de charges pour diminuer votre base imposable.

Parmi ces charges d’investissement locatif, on trouve :

  • Les frais d’entretien et de réparation du bien.
  • Les charges de copropriété, si applicables.
  • Les intérêts d'emprunt relatifs au financement du bien.
  • Les assurances locatives et la garantie des loyers impayés (GLI).
  • Les frais de gestion locative, notamment si vous déléguez cette tâche à une agence.
  • La taxe foncière.
  • L’amortissement du bien et du mobilier, qui est l’un des principaux avantages de la location meublée en régime réel.

Toutes ces déductions peuvent permettre de réduire significativement vos impôts, rendant l’investissement locatif meublé attractif sur le plan fiscal, en cas de choix du régime réel.

Avant de vous lancer dans un projet d'investissement, réalisez une simulation de prêt immobilier afin de bien évaluer votre capacité de financement et de prévoir les mensualités du crédit.

Quelles différences entre le statut LMP et LMNP ?

Pour mieux comprendre les spécificités et les différences entre les statuts de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP), voici un tableau comparatif qui résume les principales caractéristiques de chaque régime.

CritèresLMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)LMP (Loueur Meublé Professionnel)
Revenus locatifs annuelsMoins de 23 000 €Plus de 23 000 € et supérieurs aux autres revenus du foyer
Régime fiscalBIC (micro-BIC ou réel)BIC réel obligatoire
ImpositionSur les bénéfices après abattement ou déduction des chargesIdem, avec possibilité de reporter les déficits sur le revenu global
Affiliation socialeNonOui, cotisations car affilié à la sécurité sociale des indépendants 
Imposition des plus-valuesPlus-values immobilières classiquesPlus-values professionnelles