Acheter une maison : tous nos conseils et astuces

Quelles sont les démarches et les étapes d'achat d'une maison : récapitulatif

Conseil n°1 : bien définir son projet immobilier

Avant de se lancer dans les visites, il est essentiel de bien cerner son projet.

Choisir entre l’ancien et une maison neuve

Chaque type de bien a ses avantages et ses inconvénients.

Dans l’ancien :

• La disponibilité du logement est immédiate : une fois le compromis de vente signé, vous pourrez emménager sous trois mois.
• Si vous réalisez des travaux de rénovation ou de modernisation, la valeur de votre maison pourra rapidement augmenter, notamment si elle est située dans une zone géographique très recherchée. Si vous revendez votre résidence principale, vous bénéficierez en outre d’une exonération de la plus-value.

En revanche, les charges seront plus élevées que dans le neuf : en raison des équipements et des matériaux plus anciens, les performances énergétiques sont moindres. Des travaux peuvent également être à prévoir.

Dans le neuf :

• Aucun travaux à prévoir : vous n’aurez qu’à poser vos valises ! Vous pourrez aussi avoir la possibilité de personnaliser votre nouveau logement.
• Vous ferez des économies d’énergie : votre maison respectera les dernières normes, ce qui se ressentira sur vos factures énergétiques.
• Les frais de notaire seront moins élevés (2 à 3% contre 7 à 8% dans l’ancien)

Un achat dans le neuf plutôt que dans l'ancien présente tout de même quelques limites. Les principales sont les suivantes :

• Les prix immobiliers sont en moyenne plus élevés dans le neuf (aux alentours de 30 %).
• L’offre immobilière est réduite dans le neuf notamment en termes de localisation.

Cibler la localisation idéale de son futur logement

La localisation est un critère primordial lorsqu’on souhaite concrétiser l'achat d'une maison. Elle peut influencer à la fois la qualité de vie au quotidien et la valeur future de votre bien. Il est donc essentiel de bien cerner vos priorités avant de vous lancer dans les recherches.

• Proximité des transports, des écoles ou du lieu de travail : si vous travaillez en ville, la proximité des transports en commun ou des axes routiers peut être un atout majeur pour réduire vos temps de trajet. De même, si vous avez des enfants ou envisagez d'en avoir, la présence d’établissements scolaires de qualité à proximité (écoles, collèges, lycées) est un facteur décisif.
• Environnement calme ou dynamique ? Chaque acheteur a ses propres critères en termes de cadre de vie. Certains privilégient le calme d’une zone résidentielle éloignée de l’agitation urbaine, tandis que d’autres apprécient la proximité des commerces, restaurants et offre de loisirs.

Quelles que soient vos préférences, une bonne connaissance du quartier est requise avant de vous lancer.

Conseil n°2 : se renseigner sur les prix de l’immobilier

Les prix peuvent énormément varier selon les régions, et même d'un quartier à l'autre. Cette étape permet non seulement de se fixer un budget réaliste, mais aussi de bien négocier le prix de votre future maison.

Étudier les tendances du marché immo local

Pour comprendre le marché local, il est essentiel de s'informer sur les tendances actuelles : Les prix sont-ils en hausse ou en baisse ? Existe-t-il une forte demande pour les biens dans cette zone ?

Pour ce faire, vous pouvez consulter des plateformes spécialisées, où vous trouverez des statistiques précises et actualisées :

• Patrim : développé par la direction générale des finances publiques (DGFF), cet outil recense des millions de transactions immobilières. Vous pouvez y accéder depuis votre espace particulier sur le site des impôts.
• La base Demandes de valeurs foncières (DVF) : elle recense toutes les ventes immobilières des 5 dernières années.
• Le site des Notaires de France : il permet de connaître les prix au m² sur une zone géographique donnée, en fonction du type de bien, de sa surface, etc.

Recherche efficace d'une maison : comparer les biens similaires dans la même zone

Une fois que vous avez une idée des prix globaux, il est important de comparer plusieurs biens similaires situés dans la même zone géographique.

Examinez des maisons présentant des caractéristiques proches pour avoir une idée plus précise du prix de marché pour un type de bien spécifique. En multipliant les comparaisons, vous pourrez repérer les écarts de prix injustifiés et éviter de surpayer un bien, mais aussi être capable d’identifier une bonne affaire.

Conseil n°3 : bien définir quel sera votre budget

Un budget bien ficelé est la clé pour un projet immobilier serein.

Prendre rendez-vous avec son conseiller bancaire

La première démarche consiste à rencontrer votre conseiller bancaire pour évaluer votre capacité d’emprunt.

Ce dernier vous aidera à déterminer combien vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et ressources, de vos charges et de vos éventuels crédits en cours.

Faire des simulations de prêt

Afin de mieux appréhender l’impact d’un crédit sur votre budget, nous vous conseillons de réaliser une, ou plusieurs, simulations de prêt immobilier.

Elles vous donneront une vision précise des échéances mensuelles à venir et du coût global à prévoir, en fonction de la durée du prêt, du taux du crédit immobilier, de votre éventuelle éligibilité à des prêts aidés type PTZ, etc.

Prendre en compte les frais annexes (notaire, agence...)

Lors de l’achat d’une maison, il est important de prévoir certains frais annexes souvent sous-estimés. Parmi eux : les frais de notaire, les frais d’agence si vous passez par un intermédiaire ou encore les frais de courtier.

De plus, il est crucial d’anticiper les travaux éventuels, les frais d’installation (meubles, équipements), ainsi que les charges liées à l’entretien du bien. Pour les primo-accédants, le paiement de la taxe foncière sera également à prévoir.

Conseil n°4 : visiter un maximum de biens

Lorsque l'on cherche à acheter une maison, il peut être tentant de se précipiter sur le premier coup de cœur. Cependant, prendre le temps de visiter plusieurs biens est une étape clé pour faire le bon choix.

Comparer pour mieux évaluer

Visiter plusieurs maisons permet de se faire une meilleure idée des différentes options disponibles dans votre budget et dans la zone géographique ciblée. Cela vous aidera à affiner vos critères prioritaires, mais aussi à évaluer plus précisément le rapport qualité-prix de chaque maison.

En multipliant les visites, vous affinerez votre regard critique et serez capable de détecter les défauts qui pourraient impacter le confort ou la valeur de la maison à long terme.

Passer les biens au peigne fin

Lorsque vous visitez une maison, il est essentiel d’aller au-delà de l’apparence générale.

Prenez le temps de vérifier chaque détail : l’état des fenêtres, l’isolation, les installations électriques ou encore la toiture, etc. Il peut être utile de venir avec une check-list pour être sûr de ne rien oublier, surtout si vous visitez plusieurs biens en peu de temps.

Se projeter dans l’avenir

Acheter une maison est un projet à long terme, il est donc important de penser aux évolutions futures.

Demandez-vous si le bien pourra répondre à vos besoins dans quelques années : y a-t-il suffisamment d’espace pour une famille qui s’agrandirait ? La maison est-elle adaptée au télétravail ? etc.

Conseil n°5 : se faire accompagner par un professionnel de confiance

Le notaire est un acteur clé dans tout achat immobilier. Son rôle ? Sécuriser la transaction en s’assurant que toutes les obligations légales sont respectées.

Contrairement aux idées reçues, vous pouvez faire appel à votre propre notaire, même si le vendeur en a déjà un. Cela vous permet de bénéficier d’une double expertise, et cela ne coûte pas plus cher ! Les notaires se partageront les frais.

Votre notaire pourra notamment vous conseiller en vous expliquant les clauses complexes du compromis et de l’acte de vente, parfois difficiles à déchiffrer pour un non-initié. Il pourra également vérifier la validité et l’exhaustivité du DPE et des autres diagnostics immobiliers du DDT (dossier de diagnostic technique) pour vous éviter de mauvaises surprises après l’achat.

Conseil n°6 : comment faire une offre d'achat réfléchie

Après avoir visité plusieurs biens et trouvé la maison qui vous correspond, vient l’étape cruciale de l’offre d’achat. Cette offre doit être soigneusement réfléchie : mal calibrée, elle peut vous faire passer à côté d'une bonne affaire ou, au contraire, vous conduire à dépenser plus que prévu.

Voici les deux points essentiels à prendre en compte.

Analyser la marge de négociation

La marge de négociation dépend de plusieurs facteurs, tels que la demande pour le bien en question, l’état du marché local et l’urgence du vendeur à conclure la vente :

• Par exemple, dans un marché où l’offre dépasse la demande, vous aurez plus de chances de négocier un prix à la baisse. Si le bien est sur le marché depuis un certain temps ou nécessite des travaux importants, vous pouvez justifier une réduction du prix initial.
• À l'inverse, dans les zones où la demande est forte et les biens rares, il peut être plus difficile de négocier, et vous devrez proposer un prix proche de celui demandé pour ne pas risquer de perdre le bien.

Réfléchir aux conditions suspensives à inclure dans l’offre

Une offre d’achat ne se résume pas au montant proposé. Elle peut aussi inclure des conditions suspensives, qui protègent l’acheteur en cas d’imprévu :

• La condition suspensive la plus courante est celle de l’obtention du prêt. Cette clause garantit que si la banque refuse de vous accorder le crédit, l’offre d’achat devient caduque (attention toutefois à bien respecter les conditions de l’acte).
• Une autre condition suspensive assez commune est celle concernant la réalisation de travaux. Si le bien nécessite des travaux importants, vous pouvez conditionner votre offre à l'obtention de devis et à la validation de ces travaux par des professionnels.

Enfin, d’autres éléments comme la découverte d’anomalies lors des diagnostics ou l’absence de servitudes peuvent également être intégrés à l’offre pour vous protéger.

Quelles sont les grandes étapes pour acheter une maison ? Réponse en un coup d'œil grâce à notre infographie !