Achat immobilier : tout savoir sur les frais de notaire

Frais de notaire : qu'est-ce que ça comprend ?

Les frais d’acquisition, plus souvent nommés frais de notaire, se composent principalement de taxes prélevées pour le compte de l’État et des collectivités locales. Mais pas seulement. On fait le point sur la constitution des frais de notaire, ainsi que leur montant.

Les droits de mutation

La part la plus importante des frais de notaire est composée de taxes, appelées droits de mutation, droits d’enregistrement ou taxe de publicité foncière (TPF). Parmi ces taxes, qui seront versées par le notaire au Trésor Public, on retrouve : la taxe communale, la taxe départementale, la taxe nationale collectée pour l’État et la contribution de sécurité immobilière.

Le montant des droits de mutation varie en fonction de la valeur du bien, de son emplacement géographique, et selon s’il est neuf ou ancien.

Les frais et débours

Dans les frais de notaire, on retrouve aussi des sommes avancées par le notaire pour votre compte : c’est ce que l’on appelle « les frais et débours ».

ce sont les frais remboursés au Notaire correspondant aux formalités et démarches qu’il a effectuées dans le cadre de votre achat immobilier : frais de publication, frais et documents cadastraux etc…

Pour aller plus loin : Que comprennent exactement les frais de notaire ?

Quelle est la part qui revient au notaire ?

Les « émoluments » du notaire correspondent à sa rémunération. Les honoraires du notaire sont réglementés par l’État et auront donc le même montant, quel que soit le notaire à qui vous ferez appel.

Dans le cadre d’une transaction immobilière, la rémunération du notaire est calculée selon un barème à tranches, qui dépend du prix du bien acheté. Le calcul se fait successivement, tranche par tranche (barème applicable depuis le 1^er janvier 2021) :

Le point sur les frais de notaire qui vont vraiment au notaire dans notre guide dédié.

Le rôle clef du notaire

Faire appel à un notaire est absolument incontournable pour le financement d’un achat immobilier :

• Sa présence est obligatoire pour la signature de l’acte authentique de vente : le choix du notaire est libre et le vendeur, comme l’acheteur, peuvent choisir le leur.
• Ses conseils en amont, bien que facultatifs, sont très précieux, notamment dans la phase de négociation immobilière, et au moment de la signature de la promesse ou du compromis de vente pour sécuriser juridiquement et financièrement votre position.

Et de fait, le notaire prendra en charge un grand nombre de formalités : vérification juridique de la propriété du bien, encaissement de l’acompte au moment de la signature du compromis de vente sur un compte séquestre, gestion de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) si le bien est dans une zone de préemption, demande d’état de situation hypothécaire du bien, vérification de l’identité et de la capacité juridique des parties, vérification des contraintes d’urbanisme, etc.

Plus d’informations sur le rôle et le champ d’intervention du notaire dans notre article.

Qui paie les frais de notaires ?

Dans l’immense majorité des cas, les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur, qui devra les régler le jour de la signature de l’acte de vente définitif.

Notez que cette somme versée au moment de la signature de l’acte est une estimation : quelques mois plus tard, une fois que le notaire aura redistribué les taxes, une régularisation pourra avoir lieu s’il y a une différence entre la somme que vous avez payée et le montant réel des frais d’acquisition.

Le vendeur peut lui aussi avoir des frais de notaire à régler dans le cas où son bien était hypothéqué avant la vente : il sera redevable de frais de levée d’hypothèque (environ 0,70 % du montant du prêt immobilier qui a servi à financer le bien).

Est-il possible de négocier les frais de notaire ?

Sur les frais de notaire, il est impossible de modifier le montant des droits de mutation. La seule marge de manœuvre porte sur la partie des frais de notaire qui correspondent à leur rémunération.

En effet, les notaires peuvent choisir d’accorder une remise sur leurs émoluments. Cette remise est encadrée :

• Depuis janvier 2021, elle ne peut pas dépasser 20 %, et concerne seulement les opérations à partir de 100 000 €. La réduction se calcule sur la part des émoluments au-delà de cette somme.
• Rien n’oblige les notaires à appliquer cette réduction, mais s’ils décident de le faire, elle doit s’appliquer uniformément à tous leurs clients sur une prestation de même catégorie (par exemple sur tous les achats immobiliers).

Estimez en quelques clics le montant des frais de notaire sur votre achat immobilier grâce à notre simulateur.

La spécificité des frais de notaire dans l'ancien

Commençons par préciser ce que l’on qualifie d’« ancien » en immobilier : un logement ancien est une maison ou un appartement de plus de 5 ans, ou qui a fait l’objet d’une mutation dans les 5 premières années (qui a connu un transfert de propriété). Par ailleurs, pour l’administration fiscale, un logement est considéré ancien s’il a déjà été vendu une fois, ou s’il a été occupé.

Le montant des frais de notaire pour un achat immobilier dans l’ancien ou dans le neuf ne sera pas le même :

• Dans l’ancien : il faut prévoir entre 7 et 8 % du prix de vente.
• Dans le neuf : il faut plutôt compter entre 2 et 3 % du prix de vente.

Cette différence s’explique au niveau des droits d’enregistrement qui sont plus élevés dans l’ancien :

Comment sont calculés les frais de notaire dans l’ancien ? On fait le point dans notre guide.

Conseil : pour le calcul des frais de notaire, vous pouvez demander à déduire du prix de vente la valeur des meubles et équipements qui resteront dans la maison ou l’appartement que vous achetez. Le montant des frais d’agence peut lui aussi être déduit.