Diagnostic de performance énergétique (DPE) : ce qu'il faut savoir

Sommaire

Devenu essentiel en immobilier, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une évaluation professionnelle concernant la performance énergétique d'un logement et son impact climatique. Opposable au propriétaire et critère de décence d'un logement, le DPE peut désormais jouer sur le prix de vente d'un bien immobilier. Découvrez tout ce qu'il faut savoir sur le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Est-il obligatoire de faire un diagnostic de performance énergétique ?

Que veut dire DPE ? Quels objectifs ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) répond à plusieurs objectifs :

Donner des informations au futur acquéreur ou locataire, notamment pour leur donner une estimation de la facture énergétique du bien.
Permettre de pouvoir facilement comparer les logements entre eux.
Encourager les économies d’énergie, notamment en conseillant des travaux d’amélioration du bien.
Identifier les passoires thermiques, c’est-à-dire les biens très mal isolés, de classes F ou G.

Découvrez les autres lois incontournables régissant l’immobilier.

Pour quels biens le DPE est-il obligatoire et depuis quand ?

C’est au propriétaire du logement qu’il incombe de faire le DPE, à ses frais, qu’il soit un propriétaire privé ou public. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE lui est opposable.

Le DPE est obligatoire pour la mise en vente ou en location de tous les biens d'habitation, à l'exception notamment des monuments historiques ou des locations saisonnières (louées moins de 4 mois par an). L'ensemble des biens exonérés figure à l'article R 126-15 du Code de la construction et de l'habitation.

Le diagnostic de performance énergétique doit être effectué dans tous les logements, y compris lors de la construction d’un nouveau bâtiment ou de l’extension d’un bâtiment existant :

Pour un bâtiment neuf : pour les permis de construire déposés à partir du 1er juillet 2007, le DPE neuf ou DPE construction doit être remis au plus tard à la réception des travaux. La méthode d’évaluation d’un bâtiment neuf est spécifique aux constructions neuves, pour prendre en compte la réglementation applicable au moment de ladite construction.
Pour un bâtiment d’habitation collective : le DPE doit avoir été réalisé à partir du moment où le permis de construire de l’immeuble a été déposé avant le 1er janvier 2013. Par la suite, le DPE devra être renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans. Cette mise à jour n’est pas nécessaire si le DPE a été réalisé après le 1er juillet 2021 et que le bâtiment a une étiquette A, B ou C.

Le DPE intègre le DDT (dossier de diagnostics techniques) aux côtés des autres diagnostics immobiliers requis.

En outre, les immeubles en copropriété ont l'obligation de réaliser un DPE collectif selon le calendrier suivant (loi Climat et Résilience) :

le 1^er janvier 2024 pour les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots ;
le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots.

Rôle et choix du diagnostiqueur pour réaliser le DPE

Le diagnostic de performance énergétique doit obligatoirement être établi par un professionnel indépendant certifié, ayant souscrit une assurance professionnelle.

Pour trouver un diagnostiqueur certifié près de chez vous, rendez-vous sur l’annuaire élaboré par le gouvernement.

Le tarif du DPE est libre. Aussi, le coût d'un DPE varie beaucoup en fonction des entreprises de diagnostic et du nombre de diagnostics réalisés. En général, une seule entreprise établit le dossier de diagnostic techniques (DDT) complet.

Le prix varie aussi en fonction de la taille du bien immobilier et de son année de construction. Comptez entre 100 et 250 € environ.

Quand faire un diagnostic de performance énergétique ?

Diagnostic immobilier lors d'une vente

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour la mise en vente de votre bien immobilier : depuis le 1^er novembre 2006, le DPE doit être en annexe de l’acte de vente, intégré au dossier de diagnostic technique (DDT). Le DDT regroupe l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires : gaz, électricité, amiante, termites, etc.

Diagnostic immobilier lors d'une location

Depuis le 1er juillet 2007, le DPE doit être en annexe du contrat pour toute nouvelle location ou renouvellement de bail (hors reconduction tacite du bail). Cette obligation concerne les logements vides comme meublés.

Obligation de publier le DPE dans une annonce immobilière

Mais, en réalité, le propriétaire doit le réaliser en amont puisque le résultat du diagnostic de performance énergétique figure dès l'annonce immobilière depuis 2011. Depuis le 1er juillet 2021, l'étiquette climat est ajoutée sur les annonces de mise en vente ou de location. A défaut, le propriétaire s'expose à une amende.

Les propriétaires de logements classés F ou G, appelés passoires thermiques, doivent en outre mentionner dans l'annonce "logement à consommation énergétique excessive".

Depuis le 1er janvier 2022, une évaluation de la facture énergétique théorique du logement, sous forme de fourchette vient s'ajouter à la liste des mentions obligatoires d'une annonce immobilière.

Si un acquéreur signe un compromis de vente sans avoir reçu les diagnostics obligatoires, une clause suspensive est à prévoir pour le protéger.

Composants et résultats du DPE

Indicateurs clés et interprétation des résultats

Une étiquette énergie-climat : les étiquettes intègrent à la fois la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre (GES). Vous disposez donc de deux lettre comprises entre A (excellent) et G (logement énergivore et médiocre pour le climat).
Une estimation des coûts annuels d’énergie : les coûts sont indiqués pour une utilisation standard. Ces derniers peuvent donc varier en fonction de l’usage du logement, du nombre de personnes vivant dans le bien, ou encore de la météo.
Un indicateur du confort thermique l’été : il permet de savoir si le logement reste confortable en période estivale. Il détaille les caractéristiques du bien favorable au confort d’été, ainsi que les moyens pour l’améliorer.

Importance du DPE dans le choix d'un logement

Le diagnostic de performance énergétique donne une valeur verte ou non au logement. Avec les récentes augmentations des coûts de l'énergie, le choix d'un logement économe en énergie devient important.

Le DPE regroupe aussi des conseils sur l’usage des équipements du logement (consignes de températures en été et en hiver, sur la consommation d'énergie et d’eau chaude, etc.). On y trouve aussi des conseils de bonne gestion et d’entretien des différents équipements du bien : chaudière, VMC, pompe à chaleur, etc.

Enfin, le DPE donne aussi des recommandations de travaux à effectuer pour améliorer l’étiquette énergie du logement : le bouquet de travaux prioritaires (pour sortir d’une catégorie de passoire énergétique notamment), et le bouquet pour atteindre un niveau énergétique performant.

A partir du 1er avril 2023, la réalisation d’un audit énergétique deviendra obligatoire pour la vente d'un logement de classe D, E, F ou G ayant une consommation énergétique annuelle de plus de 331 KWH par m². Fournir par le propriétaire, il appartient à l'acquéreur de suivre ou non les recommandations de l'audit.

Interdiction de mise en location des logements

Depuis le 1er janvier 2023, la mise en location des logements classés G+ est interdite car le logement n'est plus considéré comme décent. Cela correspond à une consommation d'énergie finale supérieure à 450 kWh par mètre carré annuellement.

Progressivement, cette interdiction de mise en location concernera :

les logements classés G le 1er janvier 2025,
les logements classés F le 1er janvier 2028,
les logements classés E le 1er janvier 2034.

Ces interdictions visent les premières mise en location d'un logement, ainsi que les renouvellements de contrat de location ou prolongations tacites du bail.

Bon à savoir :

En complément, depuis le 25 août 2022, les logements classés F ou G ont vu leurs loyers gelés ! Il n'est plus possible d'augmenter le loyer même si cela est prévu dans le contrat de location.

Comment calculer le DPE d'un logement ?

Procédure d'évaluation énergétique

De 2006 au 30 juin 2021, l'évaluation de la performance énergétique s'effectuait sur la base de la consommation réelle constatée. Mais cela ne présentait pas un caractère objectif suffisant. Une famille de 4 personnes frileuses vivant dans un logement de 60 m2 consomme beaucoup plus qu'une personne seule dans le même appartement.

La réforme de 2021 insiste sur les caractéristiques objectives du logement. C'est la méthode de calcul DPE-3CL 2021. Pour établir le DPE, les diagnostiqueurs s’appuient sur toutes les caractéristiques physiques pertinentes du logement :

qualité de l’isolation ;
système de chauffage ;
système de production d’eau chaude sanitaire ;
type d’ouvertures (fenêtres, portes, …), etc.

Sur la base de ses observations, de ses mesures et de l’étude de justificatifs (par exemple des factures attestant de la réalisation de travaux), le diagnostiqueur réalisera une estimation de la consommation énergétique (dépenses énergétiques théoriques) ainsi que des émissions de gaz à effet de serre du logement.

Il transmettra ensuite son analyse à l’observatoire DPE, géré par l'Ademe (Agence de la transition écologique). L'Ademe attribue alors un numéro à 13 chiffres, condition indispensable pour assurer la validité du DPE.

Durée de validité et actualisation du DPE

La durée de validité du DPE est de 10 ans.

Attention toutefois, compte tenu de la réforme :

La date de fin de validité des DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 est au 31 décembre 2022.
La date de fin de validité des DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 est au 31 décembre 2024.

Le but de ces raccourcissements ? Réduire la durée de validité des DPE réalisés avec l’ancienne méthode de calcul.

Evaluer le niveau de confort d’un logement fera l’objet à terme d’une nouvelle réglementation.

Rééditer son DPE gratuitement ?

Suite à de vives réactions après la réforme du DPE, un ajustement des règles de calcul a été mis en place en octobre 2021. Chaque propriétaire peut rééditer gratuitement son DPE modifié sur le site de l'Ademe. Cela concerne notamment les biens construits avant 1975.

Évolutions futures du diagnostic énergie : vers un nouveau DPE 2024 ?

Alors que le 1er janvier 2025 approche, les propriétaires s'inquiètent. D'autant plus que la fiabilité des DPE a été soulevée par de nombreuses associations.

Les logements d’une surface inférieure à 40 m² sont souvent classés sous la moyenne des performances globales. La raison est simple : la part de la production d'eau chaude sanitaire est alors prépondérante et fait perdre des points au logement. La méthode de calcul pourrait donc être revue en 2024 avec un coefficient de modération de l'eau chaude sanitaire.

Un projet d'arrêté en ce sens fait l'objet d'une consultation actuellement. En l'état, il devrait permettre à 140 000 logements de moins de 40 m2 de rester sur le marché locatif en sortant de la liste des passoires thermiques !

Un simulateur est en ligne sur l’observatoire DPE-Audit de l’Ademe pour recalculer l’étiquette DPE de son logement, en attendant de pouvoir générer l'attestation d'un nouveau DPE.

Les autres nouveautés projetées concernent :

la prise en compte d'une surface de référence au lieu de la surface habitable pour y inclure les vérandas chauffées et les surfaces transformées en pièces de vie.
la mise à jour des tarifs de l'énergie, compte tenu de leur volatilité.

Ces modifications devraient intervenir avant le 1er juillet 2024. Les propriétaires de logements de moins de 40 m2 pourront normalement rééditer gratuitement un nouveau DPE sur le site de l'Ademe. Toutefois, un doute subsiste sur la prise en compte de la surface de référence, en l'absence d'un diagnostiqueur.

Toutefois, certains professionnels de l'immobilier émettent des doutes sur l'efficacité de cette seule mesure. De nombreux logements devraient rester classés G et, par conséquent, être interdits à la location dès le 1er janvier 2025. Sinon, des travaux de rénovation énergétique sont à prévoir. Les acheteurs peuvent alors s'orienter vers plusieurs aides financières comme MaPrimeRénov' ou l'éco-prêt à taux.