Compromis de vente : ce qu'il faut savoir

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

Le compromis de vente est un avant-contrat, qui intervient en amont de la signature de l’acte de vente, dans lequel l’acquéreur et le vendeur s’entendent sur un prix, et les modalités de vente d’un bien immobilier déterminé.

Le compromis est donc un véritable contrat, qui engage à la fois le vendeur et l’acheteur.

Les informations principales que l’on retrouve dans un compromis de vente sont :

• Les éléments d’identification des deux parties (acquéreur et vendeur) : noms, prénoms, date et lieu de naissance, etc.
• Informations sur le bien immobilier concerné par la future transaction : adresse et origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…) ; un descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes (type de bien, surface, nombre de pièces, etc.) ; existence d’une hypothèque et/ou d’une servitude. La promesse de vente d’un logement en copropriété doit par ailleurs contenir les informations spécifiques à la copropriété.
• Le prix sur lequel acheteur et vendeur se sont mis d’accord et les modalités de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier).
• Montant des honoraires du professionnel chargé de la vente (s’il y a intervention d’un professionnel) et à qui en incombe le paiement ;
• La durée de validité de la promesse de vente et la date limite de signature de l’acte définitif de vente.
• Un rappel du droit de rétractation : l’acheteur dispose en effet d’un délai légal de 10 jours pour renoncer à la vente.
• Date de disponibilité du bien immobilier.
• Le compromis de vente détaille également les conditions devant être remplies pour que la vente puisse se faire : c’est ce que l’on appelle les conditions suspensives. Ces conditions se fixent d’un commun accord entre le vendeur et l’acheteur, pour tenir compte de leurs situations particulières.

La condition suspensive la plus fréquemment stipulée dans le compromis de vente, est celle de l’obtention du prêt. Concrètement, cette clause empêche de conclure la vente si l’acheteur n’a pas obtenu de prêt immobilier aux conditions stipulées dans le compromis de vente.

Si les clauses suspensives se sont bien réalisées et que le vendeur ou l’acheteur ne donnait pas suite à la vente, l'autre partie pourrait demander l'exécution forcée de la vente en justice, ou l’allocation de dommages et intérêts.

On trouve aussi en annexe du compromis de vente un certain nombre de pièces donnant des informations sur le bien immobilier et son environnement :

• Le dossier de diagnostic technique (DDT) : il peut regrouper, en fonction des biens, plusieurs diagnostics. À savoir : le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic plomb, le diagnostic amiante, l’état de l'installation intérieure, de l'électricité, du gaz, un état de l'installation d'assainissement non collectif, un diagnostic termites, un état des risques et pollutions (ERP), ainsi qu’un diagnostic bruit.
• Les documents spécifiques à la vente d’un lot en copropriété : on peut retrouver le plus souvent des documents relatifs à l’organisation de l’immeuble (règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales, etc.), des documents relatifs à l’état de l’immeuble (carnet d’entretien de l’immeuble), et des documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du lot vendu (montant des charges payées par le vendeur les deux années précédant la vente, montant de futurs travaux à prévoir dans la copropriété, etc.).

Tout savoir sur les lois et réglementations immobilières à connaître lorsque l'on a un projet immobilier.

Comment se passe un compromis de vente ?

Signer un compromis de vente peut se faire :

• Soit entre particuliers, ou en présence d’un agent immobilier : on parle alors d’« acte sous seing privé ».
• Soit devant un notaire : il s’agit alors d’un acte authentique. Cette prestation a un coût, généralement à la charge de l’acheteur, compris en moyenne entre 150 et 300 €.

Lors de la signature du compromis de vente, il est d’usage que l’acheteur verse un acompte au vendeur :

• Ce n’est pas une obligation légale, mais c’est extrêmement courant. Cette somme représente l’engagement de l’acquéreur dans sa démarche d’achat.
• Ce dépôt de garantie est le plus souvent compris entre 5 et 10 % du prix. Le montant précis se négocie entre le vendeur et l’acquéreur.
• L’acompte restera gardé en séquestre jusqu’au moment de la vente, le plus souvent par le notaire du vendeur.
• L’acompte versé au moment de la signature du compromis de vente sera déduit du prix de vente au moment de la signature de l'acte définitif.
• Si l’une des conditions suspensives du compromis ne s’est pas réalisée, ou si l’acheteur renonce à l’achat dans le délai légal imparti, son dépôt de garantie lui sera remboursé. En revanche, si l’acheteur ne va pas au bout de la vente alors que les conditions suspensives se sont réalisées, et hors cadre légal autorisé, le vendeur conservera l’acompte.

On vous explique tout sur les avant-contrats (promesse de vente et compromis de vente) dans notre guide dédié.

Quelles sont les conditions pour annuler un compromis de vente ?

Le compromis de vente prévoit un délai de rétractation pour l’acheteur, au cours duquel celui-ci peut annuler sa décision d’achat sans pénalités :

• Ce délai de rétractation est de 10 jours calendaires depuis 2015 (contre 7 jours auparavant) à partir du lendemain de la remise en main propre du compromis de vente (ou de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le compromis).
• Si le 10ème jour est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, la fin du délai de rétractation sera reportée au premier jour ouvrable suivant.
• Pour exercer son droit de rétractation, l’acheteur doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception avant la fin du délai des 10 jours.
• L’activation du délai de rétractation implique que les sommes éventuellement déjà versées par l’acheteur devront lui être rendues. S’il a versé un acompte, celui-ci devra donc lui être restitué, dans un délai de 21 jours à partir du lendemain de la date de sa rétractation.

On peut également noter que si l’une des clauses suspensives ne se réalise pas, le compromis de vente sera annulé.

Rendez-vous sur le site du Service Public pour télécharger leur modèle de résiliation de compromis de vente.

Quel délai entre le compromis et l'acte de vente ?

Le délai entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte de vente authentique permet :

• à l’acheteur de finaliser sa solution de financement pour son projet immobilier ;
• à l’établissement prêteur de mettre en place le crédit immobilier ;
• au notaire de réaliser toutes les vérifications impératives avant la vente.

Le temps nécessaire pour effectuer l’ensemble de ces démarches est variable, mais il faut compter en général entre 2 mois et demi et 3 mois entre le compromis et l’acte de vente définitif.