Financer son projet immobilier

Financer son achat immobilier : les conseils

Le financement d’un achat immobilier n’est pas toujours un long fleuve tranquille. Pour vous accompagner dans ce beau projet, on fait le point sur les cas de figure les plus fréquents : achat avec ou sans apport personnel, renégociation de prêt immobilier, rachat de crédit, etc.

Faire une demande de crédit immobilier

Une demande de prêt compte plusieurs étapes :

  • Le montage de votre dossier : si celui-ci convainc la banque, elle vous donnera un accord de principe avec mention des conditions suspensives à lever s’il y en a.
  • Dès levée des conditions suspensives, la banque vous remettra une offre de prêt valable au moins 30 jours. Dans cette offre, vous retrouvez notamment les informations suivantes : montant du prêt, durée de remboursement, taux du crédit immobilier, etc. Vous aurez un délai incompressible de 10 jours de réflexion avant de pouvoir remettre l’offre signée à la banque.
  • La demande de crédit immobilier ira de pair avec le choix d’une assurance emprunteur, pour couvrir votre prêt. Même si ce n’est pas une obligation légale, dans les faits, c’est un incontournable.
  • Le remboursement du crédit commencera à la date précisée dans le tableau de financement du prêt.

Acheter un bien avec un apport personnel

L’apport personnel est un élément essentiel pour faciliter l’obtention de votre crédit immobilier. Même s’il n’est pas obligatoire, il permet notamment de couvrir l’ensemble des frais annexes à l’achat immobilier : frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie, frais d’agence, etc.
La présence d’un apport personnel est une preuve concrète de votre capacité à épargner, et donc à rembourser une mensualité future.
Il est d’usage que l’apport personnel représente au moins 10 % du prix d’achat du bien.

A noter :

il est important de ne pas mettre toute son épargne dans son apport personnel. Conserver une partie de son épargne permet de faire face à des dépenses imprévues, qui ne sont pas rares lors d’un achat immobilier (travaux de copropriété par exemple).

Acheter un bien sans apport personnel

Disposer d'un apport personnel n'est pas un impératif pour obtenir un accord de prêt, tout dépendra de la qualité de votre projet et de l'analyse de votre capacité financière.

Pour faire un achat immobilier sans apport, vous devrez convaincre un partenaire bancaire de vous octroyer un prêt à 110 %. Parmi les arguments à valoriser pour montrer la faisabilité de votre projet, vous pouvez souligner :

  • Votre stabilité financière : vous avez une situation professionnelle stable ? Vos finances personnelles sont bien gérées ? Vous maîtrisez votre taux d’endettement et vous arrivez à épargner régulièrement ? Tous ces éléments joueront en votre faveur.
  • Les aides financières auxquelles vous êtes éligibles : des aides spécifiques existent pour les primo-accédants (prêt à taux zéro, prêt Action Logement, etc.) et, selon vos ressources, vous avez peut-être droit à un prêt aidé (prêt d’accession sociale, prêt conventionné, etc.).
  • Votre patrimoine immobilier : si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, pensez à le préciser, c’est un élément rassurant.
  • Un projet d’investissement locatif : vous empruntez pour acheter un bien que vous mettrez en location ? Présentez des projections de rentabilité locative aux banques que vous démarcherez.

Acheter un bien immobilier comptant

L’achat comptant consiste à financer sa maison ou son appartement sans crédit : vous payez le bien en une seule fois, à la signature de l’acte authentique de vente.
Si l’achat comptant présente l’avantage de sécuriser le vendeur et de limiter votre taux d’endettement, ce n’est pas forcément l’option à privilégier systématiquement. En effet, préférer l’emprunt pour financer l’achat de votre bien immobilier permet :

  • de conserver votre épargne pour des imprévus ou d’autres projets ;
  • de pouvoir investir votre épargne ailleurs, sur des placements dont le rendement sera meilleur que le taux de l’emprunt.

A savoir : si vous optez pour un paiement comptant immobilier, le vendeur vous demandera un justificatif de fonds correspondant à la valeur d’acquisition, pour vérifier que vous avez bien les fonds nécessaires pour acheter le bien.

Renégocier son prêt immobilier : conseils

Renégocier son prêt immobilier consiste à demander à votre banque actuelle de réexaminer les conditions de votre prêt.
Rien n’oblige la banque à accepter de renégocier les conditions de votre emprunt. Toutefois, vous pouvez mettre en avant certains arguments pouvant faire pencher la balance en votre faveur : la baisse des taux immobiliers, la bonne gestion de vos comptes, ou encore une évolution significative de votre situation (diminution de ressources, nouveau projet à financer, etc.).

A noter :

pour que l’opération soit rentable pour vous, il faut que la renégociation intervienne durant la première partie de remboursement de votre prêt (la période où le poids des intérêts est le plus lourd). Dans l’idéal, il faut également que le nouveau taux d’intérêt négocié ait un écart d’au moins 0,7 point avec l’ancien.

Comment fonctionne un rachat de crédit immobilier ?

Le principe d’un rachat de crédit immobilier est qu’un établissement bancaire rembourse votre ou vos crédits auprès de votre banque, en contrepartie de la contraction d’un nouvel emprunt.
L’intérêt ? Pouvoir bénéficier de mensualités moins importantes, d’un taux plus avantageux, ou pouvoir diminuer la durée de remboursement du crédit, si votre dossier et les conditions du marché le permettent.
Le rachat de crédit immobilier peut être une opération intéressante pour simplifier la gestion de son budget et disposer d’un peu plus de flexibilité financière. Cependant, il est important de s’assurer qu’elle vous sera profitable : s’il ne vous reste que peu d’années de remboursement, procéder à un rachat de votre prêt ne sera peut-être pas pertinent. Rapprochez-vous d’un conseiller bancaire pour faire le point sur votre dossier.

A noter :

le rachat de crédit est possible pour un crédit immobilier, mais aussi pour d’autres types de prêts : prêt personnel, crédit à la consommation, etc.

Comprendre les frais de notaire pour un achat immobilier

Lors d’un achat immobilier, les frais de notaire sont la plupart du temps à la charge de l’acheteur. Il est donc important d’en tenir compte dans votre plan de financement. Comptez au total entre 2 à 8 % du prix de vente du bien immobilier : entre 2 et 3 % dans le neuf, et entre 7 et 8 % dans l’ancien.

Bon à savoir :

les frais de notaire ne correspondent pas uniquement à la rémunération de ce dernier. Sa rémunération, également appelée « émoluments », équivaut à environ 10 % des frais de notaire. Le reste correspond en grande majorité à des taxes prélevées pour le compte de l’Etat et des collectivités locales : c’est ce que l’on appelle les droits d’enregistrement, ou droits de mutation.

Plus d’informations dans notre guide sur les frais de notaire dans l’achat immobilier.

Financer son projet immobilier : ce qu'il faut savoir

Le financement d'un achat immobilier nécessite d'être préparé au mieux pour anticiper cette étape cruciale. Aussi, il faut avoir en tête :

  • L'apport personnel qui peut être déterminant pour financer votre projet immobilier
  • Les aides auxquelles vous êtes éligible et participe à gonfler votre apport personnel
  • Le coût des frais de notaire. Que ce soit dans le neuf ou dans l'ancien, ceux-ci ne sont pas les mêmes.
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