Financement achat immobilier : réussir votre projet

Le financement d'un achat immobilier : ce qu'il faut retenir

• Le financement d’un achat immobilier se déroule en trois étapes : montage du dossier, accord de principe puis émission de l’offre de prêt
• Votre capacité d’emprunt dépend de vos revenus, de votre taux d’endettement, de vos charges, du taux de crédit et de la durée du prêt.
• Un apport personnel, souvent autour de 10 %, facilite l’obtention du crédit même si un financement sans apport reste possible selon le profil.
• Le coût total du projet inclut aussi les frais de notaire et l’assurance emprunteur.

Comment financer son achat immobilier : les étapes du plan de financement

La réussite du financement d’un achat immobilier passe par plusieurs étapes.

La première ? Le montage du dossier de demande de financement. Transmettez à la banque toutes les pièces justificatives qui permettent d’évaluer votre capacité d’emprunt telles que :

• Vos trois derniers bulletins de salaire, ou le bilan pour un chef d’entreprise
• Vos trois derniers avis d’imposition
• Vos derniers relevés de compte, afin d’évaluer votre solvabilité

2^e étape : votre dossier est validé, vous recevez un accord de principe de prêt. Sans être une offre de prêt définitive, il comporte néanmoins plusieurs informations : le montant du crédit, le taux, la durée et les éventuelles conditions suspensives relatives à cette offre.

3^e étape : lorsque les conditions suspensives sont levées, la banque émet une offre de prêt valable au minimum durant 30 jours. Cette offre détaille le montant exact accordé, le taux de crédit, les mensualités de remboursement et la durée d’emprunt.

Le financement d’un achat immobilier passe par trois grandes étapes : le montage du dossier, la réception d’un accord de principe et l'édition d'une offre de prêt.

Simulation de prêt immobilier et capacité d'emprunt : combien pouvez-vous emprunter ?

Avant de vous lancer dans la recherche d’un bien immobilier, estimer vos mensualités de crédit permet de cadrer votre projet.  Cela vous donne une première estimation du montant total que vous pouvez emprunter, de votre capacité d’emprunt. Celle-ci dépend de plusieurs éléments :

• Vos revenus mensuels
• Votre taux d’endettement
• Vos charges mensuelles (loyers, crédits...)
• Le taux de crédit
• La durée du remboursement

Comment calculer sa capacité d'emprunt ? Les conditions pour bénéficier d'un prêt immobilier

Afin de calculer votre capacité d’emprunt, une règle s’applique : respecter un taux d’endettement maximal d’environ 35% des revenus nets.

Exemple : si votre revenu mensuel est de 3 000€, vos mensualités de crédit ne peuvent pas dépasser environ 1 050€.

Par exception, vous pouvez dans certains cas dépasser les 35% d’endettement si vous disposez d’un reste à vivre important.

Quel salaire pour un prêt de 200 000 euros ?

Pour emprunter environ 200 000€, il faut généralement disposer d’un salaire proche de 3 000€ nets mensuels, en respectant la règle des 35% d’endettement.

Ce niveau varie selon le taux crédit immobilier et la durée choisie.

Quel salaire pour un prêt de 150 000 euros ?

Pour un montant de 150 000 €, un revenu d’environ 2 200 € nets mensuels est souvent nécessaire. Là encore, la durée et les conditions proposées par la banque influencent le calcul.

Les différentes capacités d’emprunt possibles : les exemples

*Exemples pour un prêt immobilier sur 25 ans, hors évolution des taux et assurance.

Apport personnel : est-il obligatoire pour financer son achat ?

L’apport personnel n’est pas obligatoire au sens strict, mais il est un gage d’assurance pour la banque : il témoigne de votre capacité à bien gérer vos finances personnelles.

Il représente environ 10% du prix d’achat et permet traditionnellement de couvrir les frais annexes, à savoir :

• Les frais de notaire
• Les frais de dossier
• Les frais de garantie

Le prêt immobilier sans apport : est-ce possible ?

Oui, un prêt immobilier sans apport peut être accordé dans certaines situations. Il s’agit dans ce cas d’un financement à 110 %.

Les profils d’emprunteurs qui peuvent souvent emprunter sans apport sont :

• Les primo-accédants aux revenus stables ;
• Les jeunes actifs à fort potentiel d’évolution de carrière ;
• Les investisseurs qui présentent un projet rentable.

Pour convaincre une banque d'accorder un financement sans apport personnel, plusieurs éléments comptent :

• Votre stabilité professionnelle ;
• Une situation financière saine ;
• La possibilité de bénéficier d'aides comme le PTZ.

Taux de crédit immobilier : l'impact sur votre financement

Le taux de prêt immobilier influe mécaniquement sur vos mensualités de remboursement et le coût total de l'achat.

Deux grandes catégories de taux existent :

• Le taux fixe qui se fonde sur des mensualités stables durant toute la durée du prêt ;
• Le taux variable, à savoir un taux évolutif qui fluctue selon les marchés financiers.

Reste que le taux fixe demeure majoritaire en France car il permet de sécuriser son budget.

Les aides au financement pour les primo-accédants

Si vous achetez pour la première fois, sachez que plusieurs dispositifs sont destinés aux primo-accédants, afin de compléter un prêt bancaire.

Premier achat immobilier : les aides complémentaires

• Le PTZ (prêt à taux zéro) sert à financer une partie de l’achat d’un logement neuf ou ancien avec travaux, à 0% intérêts. Il dépend de la zone géographique et des conditions de ressources.
• Le prêt d’accession sociale (PAS) s’adresse quant à lui aux ménages à revenus modestes et offre des conditions avantageuses.
• Le prêt Action Logement est destiné aux salariés du secteur privé.

Un conseil 

N’hésitez pas à vérifier votre éligibilité au Prêt à Taux Zéro (PTZ) dès les premières étapes de votre projet d’achat afin de bien préparer votre financement global.

Frais annexes : les frais de notaire et l'assurance emprunteur

Les frais de notaires et l’assurance emprunteur sont des frais annexes à prendre en considération. Ils doivent être intégrés dans le coût total du projet.

Le montant des frais de notaire représentent :

• Environ 2 à 3 % du prix de vente dans le neuf ;
• Environ 7 à 8 % du prix de vente dans l’ancien.

L’assurance emprunteur est un autre poste budgétaire à intégrer dans l’enveloppe totale. Elle protège la banque et l’emprunteur en cas d’incapacité à rembourser le crédit. Son montant varie notamment en fonction de l’âge de l’emprunteur et de sa situation de santé. Les taux moyens observés allant de 0,15% à 0,60%.

Vous pouvez réaliser des économies sur ce poste en comparant les offres, qu’il s’agisse du contrat proposé par la banque ou d’une assurance externe. En application de la Loi Lemoine, il est également possible de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sous réserve d’équivalence des garanties.

La parole de l'expert, les différentes options de financement