Achat appartement

Envie d’acheter un appartement ? Calcul du budget, réflexion sur la situation du bien, prestations proposées, spécificités de l’achat en copropriété... une multitude de questions viennent à l’esprit, quel que soit l’usage que vous comptez faire de votre futur appartement (résidence principale, investissement locatif...). On vous aide à faire le point pour vous lancer sereinement dans ce projet d’acquisition.

Définir son projet

La première étape consiste à affiner vos besoins en matière d’achat immobilier. Quel est l’objectif global de votre démarche ? Acheter une résidence principale, constituer un patrimoine pour vos enfants, générer des revenus locatifs...

Appartement dans le neuf ou dans l’ancien ?

Si vous envisagez d’acheter un appartement dans le neuf, les points positifs sont les suivants : des performances énergétiques optimales, pas de travaux à prévoir à court ou moyen terme, exonération de la taxe foncière pendant deux ans à compter de l’achèvement de la construction.

Si vous préférez acheter un appartement dans l’ancien, celui-ci pourra avoir plus de cachet et de charme (bel immeuble en pierre de taille, parquet en bois massif, poutres apparentes...). Attention cependant à l’état général du logement. L’installation électrique est-elle conforme ? L’isolation est-elle performante ? Le chauffage est-il individuel ou collectif ? La plomberie est-elle est en bon état ? Autant de questions à vous poser avant de signer un compromis de vente.

Dans tous les cas, vous pourrez bénéficier au choix de plusieurs garanties : de parfait achèvement, de bon fonctionnement et décennale pour l’achat d’un logement neuf, mais également dans l’ancien si des travaux sont effectués par le propriétaire ou ont été effectués par l’ancien propriétaire.

Quel emplacement ?

Il est indispensable de bien connaître le lieu dans lequel vous allez investir ! Que recherchez-vous ?

  • Quartier calme ou animé,
  • Commerces (épicerie, boulangerie, boucherie...),
  • Services (pharmacie, bureau de poste, école primaire...),
  • Transports en commun (le quartier est-il bien desservi ?),
  • Projets d’urbanisme à venir,
  • ...

L’emplacement joue un rôle clé si vous achetez un appartement en vue de le louer. Renseignez-vous sur la demande locative dans tel ou tel quartier.

Quelles prestations ? Quelles caractéristiques ?

En ce qui concerne les parties communes...

  • Jardin ou cour,
  • Parking ou garage,
  • Ascenseur,
  • Piscine,
  • ...

Et les parties privatives (à l’intérieur de l’appartement) :

  • Superficie,
  • Nombre de chambres,
  • Double exposition (appartement traversant),
  • Absence de vis-à-vis,
  • 1er étage ou étage élevé,
  • ...

Définir son budget

Un calcul précis de votre budget vous permettra de rechercher des appartements qui correspondent à votre profil.

Quelle est votre capacité d’emprunt ?

Quels sont les éléments qui entrent en compte dans le calcul de capacité d’endettement ?

  • Votre apport personnel, qui dans la plupart des cas doit être au minimum de 10% de la somme totale empruntée permettant de couvrir a minima les frais de notaire.
  • Vos revenus : salaires, revenus locatifs, etc.
  • Vos charges : loyer, pension alimentaire, mensualités de remboursement des crédits en cours, etc.
Bon à savoir

Les frais annexes (frais de notaire, frais d’agence immobilière, frais de dossier auprès de la banque...) devront être intégrés dans le calcul global de votre budget.

Taux fixe ou taux variable ?

Lorsque vous sollicitez un crédit immobilier auprès d’un établissement prêteur, vous devrez choisir entre :

  • Un taux fixe, qui reste stable pendant toute la durée du prêt. Dès la signature du crédit, vous connaissez la somme des intérêts que vous devrez verser à la banque.
  • Un taux révisable ou variable, qui est révisé chaque année à la hausse ou à la baisse en fonction de l’indice de référence Euribor. Si ce taux peut être avantageux, il fait parfois augmenter le montant des mensualités. Un taux variable capé, avec des variations limitées, est une bonne alternative.

Quelles sont les aides à l’achat ?

Au moment du calcul de votre budget, prenez en compte les aides suivantes dont vous pouvez potentiellement bénéficier :

  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) qui s’adresse aux primo-accédants et peut financer jusqu’à 40% du montant de l’appartement.
  • Le prêt accession Action Logement, qui s’adresse aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole. Le montant maximal accordé est de 40 000 euros avec un taux fixe de 0,5%.
  • L’APL accession à la propriété concerne l’acquisition d’un logement ancien situé dans une commune en zone 3. Il s’applique si vous avez signé un prêt conventionné pour l’achat du logement avant le 1er janvier 2020.

Les conseils pour un achat d’appartement réussi

Intéressé(e) par un logement ? Quels sont les points à vérifier avant d’acheter un appartement ?

  • L’état de l’immeuble : des travaux sont-ils prévus dans les prochaines semaines ?
  • La propreté des parties communes.
  • Le fonctionnement des équipements : interphone, ascenseur, etc.
  • La nécessité -ou non- de travaux de mise aux normes du bien. N’hésitez pas à faire intervenir un professionnel pour chiffrer les travaux.
  • Le montant des charges, à savoir toutes les dépenses engagées pour assurer le fonctionnement et l’entretien de la copropriété.

Une fois la checklist effectuée et si tous vos critères sont remplis, vous pouvez entamer les négociations et faire une offre.

Le cas spécifique de l’achat à Paris et dans les grandes villes

Vous vous interrogez sur l’achat d’un appartement à Paris ou dans une grande ville ?

Après Saint-Tropez, Val d’Isère ou encore Ramatuelle, c’est à Paris que le prix moyen de l’immobilier au m2 est le plus élevé. Si vous avez un budget limité, quels sont les arrondissements à privilégier ? Vous pouvez orienter vos recherches vers Paris 20ème, Paris 19ème et Paris 18ème pour faire de bonnes affaires. Au contraire, les 6ème arrondissements (Odéon, Notre-Dame-des-Champs, Saint-Germain-des-Prés…) et 7ème (Invalides, Saint-Thomas-d ’Aquin, Gros Caillou...) sont les plus chers.

Lyon, Nice et Bordeaux font partie des grandes villes où les prix sont les plus élevés. 

Bon à savoir

Si vous acheter un appartement pour le louer, calculez son rendement locatif brut en pourcentage. La formule est la suivante : (loyer mensuel x 12) x 100 / prix d’achat (frais d’acquisition inclus).

Achat en copropriété : ce qu’il faut savoir

Si vous souhaitez vous lancer dans l’achat d’un appartement en copropriété, voici les informations dont vous allez disposer :

  • Le numéro du lot et le nombre total de lots.
  • Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble (règlement de copropriété, descriptif de division, procès-verbaux d’assemblée générale...).
  • Les documents sur l’état financier de la copropriété et du vendeur.
  • Le dossier de diagnostic technique (avec notamment le diagnostic de performance énergétique et l’état des risques naturels et technologiques).
Bon à savoir

Que comprennent les charges ? Les charges courantes, prévues dans le budget prévisionnel : honoraires du syndic, travaux de maintenance, entretien des parties communes, etc. Les charges exceptionnelles, qui sont votées au cas par cas en assemblée générale : réfection des peintures dans les parties communes, remplacement d’un ascenseur, ravalement de façades...

Acheter un appartement : ce qu'il faut savoir

Vous souhaitez acheter un bien en centre-ville ? Bien souvent, l'acquisition d'un appartement sera de mise. Découvrez les critères essentiels à vérifier pour préparer au mieux votre projet :

  • L'état général du logement. Est-il nécessaire de prévoir des travaux de réaffection ou le logement est-il habitable en l'état ?
  • L'état de l'immeuble. Les parties communes sont-elles saines, la façade extérieure est-elle en bon état, les équipements électriques (porte, interphone, ascenseur) fonctionnent-ils ?
  • Le montant des charges. Qui dit achat d'un appartement, dit bien en copropriété et nécessitera donc de payer certaines dépenses pour assurer le bon fonctionnement et l'entretien des parties communes et plus largement de la copropriété. Notre conseil, budgétiser ces dépenses avant de vous positionner sur un bien
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