Achat terrain

Acheter un terrain : quelles différences avec l’achat ancien ?

En pleine réflexion pour votre futur achat immobilier ? Et si vous achetiez un terrain constructible ?

Contrairement à un logement dit « ancien », vous bénéficiez d’une grande liberté en choisissant vous-même l’emplacement. Cette étape est cruciale car les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune, la taille du terrain et son orientation auront un impact sur l’implantation et la construction de la future maison. Pour ce faire, vous pouvez parcourir les annonces immobilières pour repérer les terrains mis en vente par les particuliers, les agences immobilières ou encore les promoteurs. Attention à bien étudier l’environnement du terrain que vous allez choisir ! Services, commerces, transports en commun...  sont autant d’éléments à prendre en compte.

La fiscalité liée à l’achat d’un terrain constructible

Que faut-il savoir sur la fiscalité des terrains à bâtir ?

Taxe foncière

Le montant de la taxe foncière sur terrain constructible ou « taxe foncière sur les propriétés non bâties » est calculé en multipliant le revenu cadastral par le taux voté par la collectivité territoriale. Le revenu cadastral est égal à la valeur locative cadastrale à laquelle l’administration applique un abattement forfaitaire de 20%.

Quelles sont les précautions à prendre avant d’acheter un terrain ?

Comment trouver le terrain idéal ? Constructibilité, définition de la surface exacte, raccordements... quels sont les éléments à prendre en compte ?

La checklist

Les informations à vérifier avant de vous engager dans l’achat d’un terrain sont les suivantes :

• Assurez-vous que le terrain est bien constructible : contactez la mairie de la commune concernée et demandez à consulter le certificat d’urbanisme, le Plan d’Urbanisme Local (PLU) et le cadastre. Une clause suspensive peut d’ailleurs être ajoutée au compromis de vente : elle conditionne la validité de la transaction à l’obtention du permis de construire.
• Déterminez la surface exacte du terrain : l’idée est d’éviter les mauvaises surprises et de vous assurer que votre projet initial peut être réalisé. N’oubliez pas que vous pouvez également acheter un terrain pour le diviser !
• Quid des raccordements ? Un terrain est viabilisé quand il dispose des raccordements à l’électricité, à l’eau, au gaz, à l’assainissement, etc.
  • Si vous achetez un terrain déjà viabilisé (par exemple dans les lotissements), tout est inclus.
  • Si vous achetez un terrain non viabilisé, vous devrez effectuer ces opérations vous-même. Pour estimer le coût total, rendez-vous en mairie. Comptez entre 5 000 et 15 000 euros : tout dépend de l’éloignement du terrain par rapport aux installations publiques et de la complexité des travaux. Le certificat d’urbanisme pré-opérationnel de la commune vous permettra de savoir comment le terrain en question peut être viabilisé.

Notez que tous les travaux effectués sur la voie publique sont à la charge de la mairie et que tous ceux qui sont réalisés à l’intérieur de la parcelle doivent être réglés par le propriétaire.

• Contrôlez l’état du sol : la composition des sols peut engendrer des coûts supplémentaires. C’est notamment le cas des sols humides ou argileux qui nécessitent un renforcement des fondations. Pour vous renseigner, une étude géotechnique peut être réalisée pour évaluer les risques naturels et les éventuelles conséquences sur la future construction. Si une telle étude n’est obligatoire que dans certaines zones (exposées au phénomène de mouvement de terrain en raison de la sécheresse et de la réhydratation des sols), elle est vivement recommandée.

Quid du cas particulier de l’achat d’un terrain en bord de mer ? Attention à la loi Littoral ! Il est interdit de faire construire sur une bande de 100 mètres « à compter de la limite haute du rivage ou des plus hautes eaux pour les plans d’eau intérieurs » en dehors des espaces urbanisés. 

Le cas spécifique de l’achat dans un lotissement

Un terrain situé dans un lotissement est divisé en plusieurs parcelles. Si vous achetez dans un lotissement, le lotisseur signera un compromis de vente ou une promesse unilatérale de vente qui contient de nombreux éléments relatifs au terrain :

• Son descriptif détaillé,
• Sa surface exacte,
• L’existence d’un bornage,
• Les hypothèques et servitudes qui pèsent sur le terrain.

Des documents annexes vous seront aussi communiqués : le règlement du lotissement et/ou du cahier des charges du lotissement, l’état des servitudes « risques » et d’informations sur les sols, l’éventuelle étude de sol et l’éventuel état des nuisances sonores aériennes. 

Acheter un terrain isolé

Un terrain dit « isolé ». Un terrain isolé est défini comme un terrain qui n’a jamais constitué une seule parcelle par la suite divisée par un même propriétaire : il n’a donc jamais appartenu à une seule parcelle divisée par un même propriétaire. La promesse de vente ou compromis de vente doit également mentionner les mêmes informations que ci-dessus.

En plus de faire appel à un géotechnicien, vous devrez vérifier les servitudes pour savoir si elles sont de droit privé ou d’utilité publique. Des coûts supplémentaires à intégrer à votre budget global ! Enfin, sachez qu’un terrain isolé peut tout à fait être mis en vente sans être borné, ni viabilisé.