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Achat terrain et construction d'une maison : ce qu'il faut savoir

Sommaire

Acheter un terrain pour y construire sa maison ou en faire un investissement immobilier est un rêve pour de nombreux acheteurs. Que ce soit pour bénéficier d'une plus grande liberté architecturale ou réaliser un projet sur-mesure, cette démarche implique des choix stratégiques et des coûts à anticiper. Dans ce guide, nous allons explorer tout ce qu'il faut savoir sur l'achat d'un terrain, les frais associés, le budget à prévoir, et la rentabilité de ce type d'acquisition.

Comment se déroule l'achat d'un terrain ?

L'acquisition d'un terrain suit des étapes spécifiques, semblables à celles d'une transaction immobilière classique, mais avec quelques particularités :

  1. Rechercher et sélectionner le terrain : La première étape consiste à définir l'emplacement géographique et les caractéristiques recherchées (surface, proximité des commodités, etc.). Vérifiez si le terrain est constructible (via le plan local d'urbanisme, PLU, il suffit de contacter la mairie concernée pour l'obtenir).
  2. Vérifier la constructibilité : En plus de l'étude du PLU, consultez le certificat d’urbanisme pour obtenir des informations sur les règles de construction applicables. Vous pouvez également demander un bornage pour délimiter précisément le terrain et éviter toutes contestations futures. Enfin, il faudra aussi faire réaliser une étude de sol afin de vérifier les caractéristiques du sol et déterminer la profondeur des fondations. 
  3. Signer une promesse de vente : Une fois le terrain trouvé et le prix négocié, une promesse de vente ou un compromis de vente est signé entre le vendeur et l'acheteur. Ce document formalise l'engagement mutuel et définit les conditions de la vente.
  4. Financer l'achat : Le financement peut être réalisé à l'aide d'un prêt immobilier, avec un apport personnel ou via des aides spécifiques (notamment pour les primo-accédants).
  5. Passer chez le notaire : L’acte authentique est signé chez le notaire, qui officialise la transaction et garantit la conformité des documents.

Quels sont les frais pour l'achat d'un terrain ?

L'achat d'un terrain implique des frais supplémentaires à prendre en compte, au-delà du prix de vente. Voici les différents frais à anticiper :

  • Les frais de notaire : Environ 7 à 8 % du prix d’achat, incluant les taxes et les honoraires du notaire.
  • Les frais de bornage : Si le terrain n'est pas encore borné, il faudra faire appel à un géomètre pour définir les limites exactes du terrain. Cela coûte en moyenne entre 500 et 2000 €.
  • Les frais liés à l’étude de sol : Cette étude permet de connaitre les caractéristiques du terrain faisant l’objet du projet de construction. En effet, il ne faut pas négliger que certains sols humides ou argileux nécessiteront d’employer des techniques ou des moyens supplémentaires ce qui peut justifier une augmentation du coût final du projet de construction.
  • Les frais liés au raccordement : Si le terrain n’est pas viabilisé, des coûts supplémentaires s’ajoutent pour le raccordement aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, et de télécommunication. Ces frais peuvent varier entre 5 000 et 15 000 € selon la localisation.
  • Les taxes d’aménagement : Certaines communes imposent une taxe d'aménagement lorsque l'on souhaite construire une maison. Elle peut représenter un coût important en fonction de la surface à construire et de la région.

Quel budget pour acheter un terrain ?

Le prix d'un terrain varie énormément selon la localisation géographique et la taille du terrain.

Voici un aperçu des budgets à prévoir selon différents critères :

LocalisationPrix au m² en zone urbainePrix au m² en zone rurale
Île-de-France150 à 600 €100 à 300 €
Province50 à 200 €20 à 100 €
Côte d'Azur300 à 1000 €200 à 500 €

Pour un terrain moyen de 500 m² en province, il faudra prévoir un budget entre 25 000 et 100 000 €, sans compter les frais de viabilisation et de notaire. En zone urbaine ou dans des régions attractives, le prix peut grimper significativement.

Quel budget prévoir pour la construction d’une maison sur le terrain que j’ai acheté ?

Une fois le terrain acheté, il faut prévoir un budget pour la construction de la maison.

En moyenne, le coût de construction d’une maison neuve varie entre 1 400 et 1 800 euros par m², selon les matériaux choisis et le niveau de finition souhaité. En effet, pour la construction d’une maison haut de gamme, le prix au m² peut dépasser les 2 000 euros. 

À cela s’ajoutent les éventuels frais d’architecte et de permis de construire, ainsi que les taxes d’aménagement locales.

Bon à savoir

Définissez précisément votre projet en amont pour anticiper les coûts et éviter les dépassements de budget.

Il est aussi possible de construire sa maison soi-même, mais cela requiert de solides connaissances, beaucoup de temps et une très bonne préparation.

Comment financer l’achat d’un terrain ?

L’acquisition d’un terrain peut être financée de plusieurs manières : 

  • Vous pouvez faire une demande de prêt immobilier classique, mais certains établissements bancaires proposent des prêts spécifiques pour l’achat de terrain, avec ou sans projet de construction immédiat.
  • En général, les banques exigent un apport personnel plus important pour ce type de financement.
  • Pensez également à vérifier votre capacité d’emprunt avant de vous engager, car les conditions de financement peuvent varier en fonction de la nature du projet (terrain isolé ou en lotissement).

De nombreux simulateurs de prêts immobiliers sont à votre disposition pour préparer au mieux votre projet.

Quelles aides pour financer l’achat d’un terrain et la construction d’une maison ?

En 2024, plusieurs dispositifs d’aides financières peuvent vous aider à financer l’achat de votre terrain et la construction de votre maison :

  • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : destiné aux primo-accédants, ce prêt peut financer une partie de l’achat du terrain et de la construction sans intérêt, ce qui est très avantageux.
  • Les aides locales : certaines collectivités proposent des subventions pour encourager l’acquisition de terrains constructibles, notamment en zones rurales.
  • Les aides pour l’éco-construction : si vous optez pour une maison respectant les normes de performance énergétique (RT 2020), vous pouvez bénéficier d’aides ou de crédits d’impôt pour l’installation de systèmes écologiques (panneaux solaires, isolation renforcée, pompe à chaleur,  etc.).

Quel intérêt d'acheter un terrain ?

Acheter un terrain présente plusieurs avantages, notamment si l'on souhaite construire une maison sur-mesure ou réaliser un investissement immobilier à long terme.

  1. Liberté de construction : En tant que propriétaire du terrain, vous avez plus de liberté pour concevoir et personnaliser votre projet immobilier selon vos goûts, dans le respect des règles d’urbanisme.
  2. Patrimoine immobilier : L'achat d'un terrain est souvent perçu comme une manière de se constituer un patrimoine durable, surtout dans des zones en développement ou en expansion urbaine.
  3. Éventuelle plus-value : Si le terrain est bien situé et que la demande locale augmente, sa valeur peut s'apprécier avec le temps, permettant de réaliser une plus-value intéressante lors d'une revente.
  4. Réduction des coûts : Construire sur son propre terrain permet souvent de réaliser des économies en comparaison à l’achat d’un bien neuf ou ancien déjà construit dont les travaux peuvent réserver des surprises générants des surcouts.

Achat d’un terrain versus achat d’un bien ancien : lequel choisir ?

Lorsqu'il s'agit de choisir entre construire ou acheter (acheter un terrain pour construire une maison ou acheter un bien immobilier ancien), plusieurs critères doivent être pris en compte.

CritèresAchat d'un terrain et constructionAchat d’un bien ancien
PersonnalisationLiberté totale pour construire une maison sur-mesure selon vos besoins et goûts.Moins de flexibilité, mais possibilité de rénover et personnaliser certaines parties.
CoûtsCoût de construction à ajouter au prix du terrain, avec des frais de viabilisation potentiels.Coût total fixé dès l'achat, mais des frais de rénovation peuvent être nécessaires.
DélaisDélai de construction pouvant varier entre 12 à 24 mois.Immédiat, une fois l'achat finalisé.
État des lieuxMaison neuve conforme aux normes actuelles (énergétiques, environnementales).Le bien ancien peut nécessiter des travaux pour mise aux normes.
LocalisationTerrains souvent disponibles en zones périurbaines ou rurales.Plus de choix en zone urbaine et dans les quartiers déjà développés.
InvestissementValorisation potentielle du terrain avec le temps, surtout en zones en développement.Moins de risque, mais potentiellement moins de plus-value rapide.

Le choix entre ces deux options dépendra de votre budget, de votre projet à long terme, et de votre capacité à supporter un délai de construction.

  • Si vous cherchez un bien déjà prêt et bien situé, l'ancien peut être une bonne option.
  • Si vous préférez un projet sur-mesure et neuf, acheter un terrain pour faire construire sa maison est idéal.

Est-ce rentable d'acheter un terrain ?

La rentabilité de l'achat d'un terrain dépend de plusieurs facteurs, dont la localisation, l'évolution du marché immobilier local, et le projet envisagé : 

  • Dans certaines zones, la rareté des terrains constructibles entraîne une hausse constante des prix, ce qui peut garantir une rentabilité à moyen ou long terme. Parallèlement, cela peut réduire le budget du coût de la construction du bien.
  • Si vous achetez un terrain pour construire une maison, le projet peut être rentable à condition de maîtriser les coûts de construction et de bénéficier d'aides ou d'exonérations fiscales (notamment en loi Pinel pour un investissement locatif).
  • En construisant une maison neuve, vous bénéficiez des dernières normes énergétiques et d’une meilleure performance thermique, ce qui réduira vos coûts énergétiques sur le long terme.
  • Dans le cadre d'un investissement locatif, l'achat d'un terrain pour y construire un immeuble ou une maison à louer peut être une stratégie gagnante, surtout si vous optez pour des dispositifs fiscaux avantageux. Un terrain peut également être divisé et revendu en plusieurs lots, ce qui augmente la rentabilité potentielle.

Les démarches administratives pour acheter un terrain

L’achat d’un terrain constructible implique de se conformer à certaines formalités. Voici les principales étapes :

  • Consulter le certificat d’urbanisme : ce document informe sur la constructibilité du terrain, les règles d’urbanisme en vigueur, et les possibilités de raccordement aux réseaux.
  • Vérifier les servitudes : il est essentiel de connaître les servitudes qui peuvent affecter le terrain (servitudes de passage, de vue, etc.).
  • Demander un bornage : cela permet de délimiter officiellement la parcelle et d’éviter les conflits de voisinage.
  • Déposer une demande de permis de construire : avant de débuter les travaux, vous devez obtenir un permis de construire qui atteste de la conformité du projet aux règles d’urbanisme locales. Renseignez-vous sur la validité de votre permis de construire pour vous assurer d’être en règle tout au long de votre projet de construction. Veillez aussi à obtenir une autorisation de travaux.

Acheter un terrain, que ce soit pour construire une maison ou pour un projet d'investissement, est une décision importante qui nécessite une bonne préparation avec un budget bien défini. De la sélection du terrain à l'évaluation des coûts, chaque étape doit être anticipée pour assurer le succès du projet.

Achat terrain et construction d'une maison : ce qu'il faut savoir

Vous souhaitez faire l'acquisition d'un terrain pour faire construire votre maison sur-mesure ? Voici ce qu'il faut savoir avant de vous lancer dans ce projet :

  • Assurez-vous que le terrain soit constructible. Si cette condition paraît tomber sous le sens, il est important d'être certain que vous avez légalement le droit d'y construire votre logement. Pour ce faire, demandez à votre mairie de consulter le certificat d'urbanisme, le cadastre et le Plan d'Urbanisme Local. 
  • Déterminez la surface exacte du terrain. Cela vous permettra d'éviter les mauvaises surprises si jamais le terrain n'est pas suffisamment grand pour accueillir votre bien immobilier.
  • Viabilisez le terrain. Ce critère est important, car il vous permettra de savoir si le terrain est déjà raccordé à l'eau, l'électricité, le gaz et à l'assainissement. Si l'opération vous fait peur, privilégiez dans ce cas un terrain déjà viabilisé au sein d'un lotissement par exemple.
  • Contrôlez l'état des sols. Pour ce faire, une étude géotechnique peut être réalisée afin de déterminer si votre sol est humide ou argileux et vous permettra de savoir si un renforcement des fondations de la future maison est nécessaire.