Achat terrain et construction de maison : le guide complet
Vous envisagez l’achat d’un terrain constructible pour y faire bâtir votre future maison ? Entre la recherche de la parcelle, la viabilisation du terrain, la construction de la maison, la souscription d’un prêt et le paiement des frais de notaire, de nombreuses étapes jalonnent le projet. Voici comment le mener à bon terme.
Achat de terrain et construction de maison : ce qu’il faut retenir
- Les frais de notaire pour un achat terrain s’élèvent en moyenne à 7 à 8%
- La viabilisation d’un terrain isolé peut représenter entre 5 000€ et 15 000€
- Un prêt global terrain et construction permet de sécuriser votre financement.
- Entre la recherche du terrain et la livraison de la maison, comptez en moyenne 18 à 24 mois.
Les étapes clés : de la recherche à l'achat du terrain à bâtir
La recherche d’un terrain à bâtir doit être guidée par plusieurs critères, à la croisée entre votre style de vie et des éléments factuels.
- L’emplacement géographique (à proximité des écoles, des commerces, des réseaux de transport, des transports en commun)
- La surface de la parcelle, qui doit être cohérente avec votre projet de construction de maison
- Le type de terrain : un terrain isolé ou un terrain en lotissement ?
- L’environnement (au vert à la campagne, en bord de mer, en proche couronne des grandes villes)
Aussi, après avoir sélectionné un terrain constructible, avant toute signature, vérifiez plusieurs éléments :
- Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) en mairie
- Le certificat d’urbanisme
- L’emprise au sol autorisée
- La hauteur maximale autorisée
- Les limites séparatives de propriétés
- L’accès aux voies publiques
- L’étude de sol G1, qui évalue les risques liés aux sols argileux, responsables de mouvements de terrain. Il s’agit d’une obligation depuis 2020 dans certaines zones exposées, instaurée par la loi ELAN.
Terrain isolé ou terrain en lotissement ?
Le choix entre ces deux types de terrain mérite réflexion. Car cela influe sur le coût total de l’opération.
Les terrains situés en lotissement sont généralement déjà viabilisés par le lotisseur tandis qu’un terrain isolé requiert souvent des travaux de raccordement (réseaux d’électricité et/ou de gaz, assainissement des eaux usées, eau potable…).
Si un terrain isolé peut sembler moins cher à l’achat, la viabilisation du terrain peut représenter entre 5 000€ à 15 000€. C’est un point à prendre en compte.
Comment acheter un terrain à un particulier ?
L’achat d’un terrain auprès d’un particulier est intéressant car cela supprime les coûts des intermédiaires mais cela implique de porter une attention particulière sur plusieurs aspects.
Pensez à vérifier :
- L’existence d’un droit de passage
- La présence éventuelle de servitudes légales conventionnelles
- Si un nouveau bornage a été réalisé par un géomètre-expert
- La surface exacte mentionnée au cadastre. Pour cela, vous pouvez utiliser la plateforme officielle : https://www.cadastre.gouv.fr/scpc/accueil.do
Après avoir négocié le prix d’achat de la parcelle, formalisez l’accord par un compromis de vente. N’oubliez pas d’y mentionner les conditions suspensives, telles que l’obtention du permis de construire et l’obtention du crédit.
Frais de notaire pour l’achat terrain et coûts annexes : quel budget prévoir ?
Les frais de notaire pour l’achat d’un terrain s’élèvent à 7% voire 8% du prix, comme pour un bien ancien. Contrairement à une idée reçue, ils ne sont pas de 2% à 3% du prix, exception faite si le terrain est vendu par un professionnel assujetti à la TVA, comme un promoteur.
Pour l'achat d’un terrain à 100 000 €, comptez près de 8 000 € de frais de notaire.
Un conseil : vous pouvez estimer précisément les frais de notaire pour votre terrain grâce à un simulateur en ligne, afin de maîtriser le calcul de votre enveloppe globale.
Quels sont les frais de notaire pour l'achat d'un terrain ?
Les frais de notaire regroupent plusieurs éléments :
- Les droits d’enregistrement
- La taxe de publicité foncière
- Les émoluments du notaire
- Les frais administratifs
À cela, des coûts annexes viennent s’ajouter.
- Le bornage par un géomètre-expert
- La viabilisation du terrain
- Le raccordement aux réseaux
- La taxe d’aménagement.
Voici un tableau récapitulatif :
| Poste de dépense | Montant estimatif |
| Frais de notaire | 7 à 8% du prix |
| Bornage | 500 à 2 000€ |
| Étude de sol | 1 000 à 2 000€ |
| Viabilisation | 5 000 à 15 000€ |
| Taxe d’aménagement | Variable selon commune |
Le montant de la taxe d’aménagement dépend de la surface taxable de votre future maison et du taux voté par la commune.
Financement : souscrire un prêt pour l’achat d’un terrain ou pour un projet global de construction ?
Vous pouvez souscrire un prêt pour l’achat d’un terrain mais sachez qu’il est plus intéressant d’opter pour un prêt global, qui finance l’achat du terrain et celui de la construction de la maison. Pourquoi ? Car de la sorte, vous pouvez lisser les coûts. En d’autres termes, cela vous permet de regrouper le financement en une seule ligne de crédit, avec un taux moyen qui s’applique sur l’ensemble de votre projet.
L’achat du terrain se concrétise alors en plusieurs étapes :
- Vous payez la totalité du prix du terrain chez le notaire
- La construction de votre maison est financée via des appels de fonds successifs
- Puis le solde est versé au constructeur une fois les travaux terminés
Durant la phase du chantier, votre banque peut vous proposer une période de franchise, soit :
- Une franchise totale, dans ce cas, vous ne remboursez ni le capital ni les intérêts. Vous payez seulement l’assurance emprunteur
- Une franchise partielle, vous payez les intérêts et l'assurance emprunteur, mais pas le capital.
Combien de temps faut-il entre l'achat du terrain et la construction de la maison ?
Lorsque l’on souhaite faire construire sa maison sur un terrain, la question du délai est bien entendu centrale. Voici les délais moyens sur lesquels vous pouvez tabler :
- Recherche et acquisition d’un terrain : 2 à 3 mois
- Obtention du permis : 2 à 3 mois
- Délai de recours des tiers : 2 mois
- Construction : environ 12 mois
Au total, comptez entre 18 et 24 mois.
Les aides financières pour la construction
Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)
Vous pouvez souscrire un prêt à taux zéro, non pas pour le financement de l’achat d’un terrain seul mais pour un projet global, d’achat et de construction de maison. Le prêt à taux zéro est en effet accordé pour des projets de constructions neuves.
Il est soumis à des plafonds de ressources et à un zonage géographique.
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Rédacteur spécialisé en immobilier, ses articles abordent toutes les thématiques liées à l'achat, à la vente et à l'investissement immobilier : actualités, marché, tendances, réglementation...
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
Questions fréquentes sur l'achat de terrain et construction de maison
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Les frais de notaire représentent en moyenne 7 à 8 % du prix du terrain, sauf si le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA. À cela s’ajoutent des coûts annexes comme le bornage, l’étude de sol ou la viabilisation.
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Un terrain en lotissement est généralement déjà viabilisé, ce qui limite les coûts imprévus. Un terrain isolé peut être moins cher à l’achat, mais les travaux de raccordement peuvent augmenter sensiblement le budget.
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En moyenne, il faut compter 18 à 24 mois : quelques mois pour l’acquisition et le permis de construire, deux mois de délai de recours, puis environ un an de travaux.
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Le PTZ ne finance pas un terrain seul. Il s’applique à un projet global comprenant l’achat du terrain et la construction d’une maison neuve, sous conditions de ressources et de zone.
