Loi Pinel : tout comprendre

Quel est le principe du dispositif Pinel ?

Le but de la législation Pinel est de soutenir la construction ou la rénovation immobilière dans les secteurs en tension par le biais de financements de la part de particuliers ou de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). En échange de cet effort, l’état offre un avantage fiscal.

Ce mécanisme contient une dimension sociale puisque les loyers de la mise en location sont plafonnés. L’évolution vers Pinel+ inclut la cause environnementale, car les logements doivent être énergétiquement bien classés.

Quand s'arrête la loi Pinel ?

Pour bénéficier de ce dispositif, vous devez obtenir un bien foncier avant la fin de cette année (2024). Les bénéfices perdurent pour les personnes dont le dispositif est déjà en cours.

Comment fonctionne la loi Pinel ?

 Les engagements devant être respectés par le·a propriétaire :

• Être résident·e français·e
• Acheter un bien en immeuble collectif qui respecte un certain nombre d’exigences, notamment de localisation (voir plus bas)
• Louer à des particuliers dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain seuil (voir plus bas)
• Louer à un loyer plafonné avec des baux d’au minimum 6 ans
• La mise en location doit s’effectuer au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble ou après son acquisition

Conditions pour le choix du locataire

Vous pouvez tout à fait héberger des personnes de votre famille, à la condition qu’ils ou elles ne fassent pas partie de votre foyer fiscal. Quelque soit votre locataire, ses revenus ne peuvent pas dépasser :

Pour la métropole :

En outre-mer :

Plafond des loyers

En métropole :

En outre-mer :

Loi Pinel : à quelle réduction d'impôt ouvre-t-elle droit ?

Méthode de calcul :

Le taux de réduction d’impôts sur les revenus dépend de :

• la durée du bail : plus il est long, plus vous ferez des économies
• l’année d’acquisition du bien : à partir de 2023, il est dégressif, sauf pour Pinel+.

Il se calcule sur le prix de revient d’au plus 2 logements, dans la limite des deux plafonds suivants :

• 300 000 € par contribuable et par an
• 5 500 € par m² de surface habitable

Par ailleurs, n’oubliez pas de vérifier que vous de dépassez pas le plafonnement global de vos avantages fiscaux.

Éventail des taux :

Pour un bail de 6 ans : le taux varie entre 12 % (avant 2023) et 9 % en 2024. 

Pour un bail de 9 ans : le taux varie entre 18 % (avant 2023) et 12 % en 2024.

Pour un bail de 12 ans : 14 % en 2024 hors Pinel+

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Pinel ?

Le caractère du bien immobilier

• Doit être en immeuble collectif : depuis 2021, la réduction ne concerne plus les habitations individuelles ou pavillonnaires. 
• Les logements neufs - qui par ailleurs présentent d’autres avantages - doivent être achevés dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition :
• Logement neuf
• Logement en état futur d’achèvement
• Logement que vous faites construire vous-même (nous avons par ailleurs écrit un guide pour obtenir un permis de construire)
• Les logements anciens faisant l'objet de travaux de rénovation, lesquels doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et être achevés au 31 décembre de la 2ème année après l’acquisition :
• Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation
• Local transformé en logement d'habitation.

La localisation (ou Zone Pinel) du bien immobilier en location

Le bien doit se situer en « zone tension », où la demande en habitation est supérieure à la moyenne : zone A, A bis ou B1, sauf en Bretagne où le préfet définit les zones concernées.

Niveaux de performance énergétique et environnementale : Pinel+

Depuis 2023, l’état a ajouté un dispositif complémentaire au Pinel classique afin d’adresser le besoin d’amélioration de la performance énergétique des habitations : Pinel+. Les logements concernés sont :

• Ceux situés dans un quartier considéré comme prioritaire par la politique de la ville du fait de leur situation socio-économique
• Logement qui respecte un niveau élevé de qualité, avec notamment un DPE (diagnostic de performance énergétique) étiqueté A (pour le neuf) ou B (pour la rénovation) selon le label E+C ou qui respecte les seuils de la norme RE 2020 qui entrent en vigueur en 2025.

Loi Pinel : procédure

Lors de votre première déclaration, vous devrez joindre le formulaire 2044 -EB à votre déclaration d’impôts sur le revenu. Sur le formulaire général, 2042-C, le paragraphe à renseigner s’intitule « 7-Réductions et crédits d'impôt ». Pour plus de précision sur comment déclarer un investissement locatif dans vos impôts, suivez ce guide.

Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?

Vous ne pouvez pas :

• Fixer votre propre loyer qui est plafonné
• Choisir des locataires avec des revenus élevés
• Investir hors des zones « tension » - il est par exemple difficile d’investir à Paris dans ce cadre
• Investir dans une habitation individuelle
• Vous devez avoir une vision de long-terme (6 ans minimum)

En conclusion, le dispositif Pinel offre des avantages fiscaux attractifs pour les investisseurs dans l'immobilier locatif jusqu'à la fin de 2024, à condition que les restrictions vous conviennent.