Loi Pinel : tout comprendre

Comment fonctionne la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel vous permet de bénéficier d'un avantage fiscal si vous avez réalisé des investissements immobiliers locatifs, en vous engageant de louer le bien à un certain profil de locataire pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans, à un montant de loyer plafonné.

Les engagements devant être respectés par le propriétaire

Un double engagement doit être pris pour pouvoir prétendre à l’avantage fiscal Pinel : sur le montant du loyer qui sera fixé, ainsi que sur la durée minimale de mise en location.

 Le loyer ne doit pas dépasser les plafonds suivants (hors charges) :

Vous devez également vous engager à louer votre logement au moins 6 ans. En vous engageant dès le début pour une durée de 9 ans, le taux de réduction d’impôt sera plus intéressant.

Une fois les 6 ans (ou 9 ans) achevés, vous pouvez prolonger votre engagement pour une ou deux périodes de 3 ans. La durée totale de l’engagement à louer, et donc de la réduction d’impôt associée, ne peut en revanche pas dépasser 12 ans.

Loi Pinel : à quelle réduction d’impôt ouvre-t-elle droit ?

Le taux de la réduction se calcule sur le prix de revient de l’investissement (c’est-à-dire le prix d’achat + les frais liés à l’acquisition), et n’est pas le même selon la durée d’engagement de mise en location :

• Pour un engagement initial de 6 ans : le taux de réduction est fixé à 12 % (2 % par an). La première prolongation de 3 ans ouvre droit à une réduction de 6 % (2 % par an) et la deuxième prolongation de 3 ans à 3 % (1 % par an).
• Pour un engagement initial de 9 ans : le taux de réduction est fixé à 18 % (2 % par an). La prolongation de 3 ans ouvre droit à une réduction de 3 % (1 % par an).

A partir de 2023, le taux de la réduction d’impôt est amené à diminuer :

• En 2023 : le taux global de réduction passera à 10,5 % pour un engagement de 6 ans, à 15 % pour un engagement de 9 ans et à 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.
• En 2024 : le taux global de réduction passera à 9 % pour un engagement de 6 ans, à 12 % pour un engagement de 9 ans et à 14 % pour un engagement de location de 12 ans.

Qui peut bénéficier du dispositif Pinel ?

L’avantage fiscal Pinel s’adresse à tous les contribuables français qui investissent dans un logement qu’ils s’engagent à mettre en location un certain nombre d’années, dans le respect des conditions posées par le dispositif (et que nous explorerons en détail ci-dessous).

La réduction d'impôt s’applique aux opérations réalisées entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024. Le logement doit être loué comme habitation principale, et doit être vide (non meublé).

Le choix du locataire fait partie des conditions à remplir pour profiter de la réduction d’impôt Pinel :

• Le locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal, mais peut être votre enfant ou votre parent (tant qu’il n’appartient pas à votre foyer fiscal).
• Le revenu fiscal du locataire ne doit pas dépasser un certain plafond, qui dépend de la zone dans laquelle se situe le logement.

Comment réduire ses impôts avec la loi Pinel ?

Quels sont les investissements concernés par la loi Pinel ?

Depuis le 1^er janvier 2021, la loi Pinel ne s’applique plus qu’aux logements situés dans un immeuble collectif : les logements individuels et pavillonnaires sont désormais exclus du dispositif.

Hormis cette contrainte, la réduction d’impôt est envisageable pour le type de bien suivant :

• Un logement neuf.
• Un logement en VEFA : le logement devra alors être terminé dans un délai de 30 mois suivant la signature de l'acte d'acquisition.
• Un logement ancien qui sera rénové avant la mise en location : le montant des travaux doit alors représenter au moins 25 % du coût global de l’opération. Les travaux devront être terminés au plus tard le 31 décembre de la 2ème année suivant l'achat du logement.

Le niveau de performance énergétique est également un critère important pour profiter de la réduction d’impôt Pinel :

• Si le logement est un bien neuf ou à construire : il doit respecter la réglementation thermique RT 2012 (ou le label BBC 2005 si le permis de construire a été déposé avant 2013).
• Si le logement est un bien ancien nécessitant des travaux : il doit respecter le label haute performance énergétique HPE rénovation, ou le label BBC rénovation 2009.

Comment réaliser un bon investissement Pinel ? On vous dit tout dans notre article dédié.

Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?

Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, le logement doit se trouver dans une zone dans laquelle le déséquilibre entre l’offre et la demande de logements est important. Les zones concernées sont :

• la zone A,
• la zone A bis,
• la zone B1.

De petites subtilités sont tout de même à noter :

• En zone B2 : si la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2017, et/ou si l’achat du bien a été réalisé au plus tard le 15 mars 2019, l’avantage fiscal vous est toujours accessible.
• Dans les communes couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense : le dispositif Pinel est applicable depuis le 1^er janvier 2018.

Quels sont les inconvénients de la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel comporte de nombreux atouts, mais aussi quelques limites :

• Votre bien est indisponible pendant au moins 6, 9, ou 12 ans, selon l’engagement que vous avez pris.
• Vous vous engagez à louer à un prix modéré (Cf. les plafonds de loyer), à un locataire qui ne doit pas dépasser un certain niveau de ressources (Cf. les plafonds de revenus).
• Le champ d’application de la loi Pinel se réduit petit à petit : le zonage s’est rétréci (la zone B2 n’est plus concernée), et les types de biens éligibles à l’avantage fiscal sont moins nombreux (les maisons ne sont plus concernées).