L'apport personnel pour un achat immobilier

Définition de l'apport personnel

L’apport personnel est un élément clé pour financer un achat immobilier, qu’il s’agisse de l’achat ou de la construction de votre résidence principale ou bien même d’un investissement locatif.

Cet apport correspond à la somme que vous investissez dans votre projet immobilier en plus du prêt que vous contractez. Il est souvent exprimé en pourcentage du montant total emprunté.

Il n’a pas nécessairement de caractère obligatoire, mais représente une base solide dans votre dossier de demande de prêt. Il permet notamment de régler les frais de notaire et autres frais annexes (frais de dossier, de garantie, etc.) inhérents à la contraction d’un crédit immobilier.

Il n’existe pas de règle absolue en matière de montant pour l’apport personnel, mais le plancher de 10 % revient souvent. Pourquoi ? Parce qu’avec un apport personnel d’au moins 10 %, les frais de notaire, les frais de dossier et de garantie pourront être couverts.

Comment avoir de l'apport personnel ?

L’apport personnel peut provenir de diverses sources :

• Livres d'épargne : Livret A, LDDS, LEP, qui offrent une épargne sécurisée et disponible.
• Placements financiers : Assurance vie, PEA, ou investissements en actions, qui peuvent être utilisés pour financer votre projet.
• Épargne salariale : PEE, PERCO, souvent avantageux fiscalement et facilement mobilisables.
• Prêts aidés : Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou prêt Action Logement, qui peuvent être intégrés comme apport.

Pourquoi les banques demandent-elles un apport personnel ?

Les établissements bancaires exigent souvent un apport personnel pour plusieurs raisons :

• Sécurité financière : L'apport démontre votre capacité à gérer vos finances et prouve que vous êtes en mesure d'épargner sur le long terme. Cela constitue un signal rassurant pour les banques.
• Couverture des frais annexes : Même si vous parvenez à obtenir un prêt immobilier sans apport, il est important de noter que des frais annexes, tels que les frais de notaire, les frais de dossier et les garanties, devront être réglés. Un apport personnel peut couvrir ces dépenses sans avoir besoin de les financer par un crédit supplémentaire.
• Accès à de meilleures conditions de prêt : Plus votre apport est important, plus vous avez de chances de négocier un taux d’intérêt avantageux ou des conditions de remboursement flexibles. Un apport de 10 % du montant total est souvent cité comme le minimum pour accéder à ces avantages.

Quand doit être versé l’apport personnel ?

Le versement de l’apport personnel intervient généralement à la fin du processus d’achat immobilier, lors de la signature de l’acte de vente chez le notaire.

Après la signature du compromis de vente, vous disposez d’un délai de plusieurs semaines, qui ne pouvant être inférieur à 1 mois, est généralement compris entre 45 et 60 jours, pour rassembler les fonds nécessaires. Cette période vous permet d'obtenir l'accord du prêt et de mobiliser votre épargne, notamment si elle est placée sur des supports dont le déblocage n’est pas immédiat, comme une assurance vie ou un plan d’épargne salariale.

Est-il obligatoire d'avoir un apport pour un prêt immobilier ?

Bien qu'il ne soit pas obligatoire, l'apport personnel reste un atout majeur dans l'obtention d'un prêt immobilier. 

Autrement dit, il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport, mais cela est de plus en plus rare. 

Les banques préfèrent prêter à des emprunteurs qui peuvent démontrer une capacité à épargner, ce qui se traduit par la présence d’un apport personnel.

Cependant, des alternatives existent pour ceux qui n’ont pas d’apport, bien que cela puisse souvent entraîner des coûts supplémentaires ou des conditions moins avantageuses.

Effectuez sans attendre une simulation de prêt immobilier pour évaluer votre situation.

Quel apport pour un prêt de 150 000 € ou 200 000 € ?

L'apport personnel recommandé varie en fonction du montant du prêt et de la politique de l’établissement prêteur. Voici quelques exemples concrets pour illustrer cela.

Ces chiffres sont donnés à titre indicatif et peuvent varier en fonction de nombreux facteurs, tels que la stabilité de vos revenus et votre historique bancaire.

Quel apport pour acheter seul ?

Acheter un bien immobilier seul présente un défi supplémentaire, car vous ne pouvez compter que sur vos propres revenus pour rembourser le prêt. Cela signifie que les banques seront particulièrement attentives à votre capacité à gérer vos finances. Disposer d’un apport personnel plus conséquent devient alors un atout majeur et aura tendance à rassurer le prêteur.

Apport recommandé pour un achat en solo

Pour un achat seul, il est généralement conseillé d'avoir un apport d'au moins 10 % du prix du bien. Cet apport couvre souvent les frais de notaire et d’autres frais annexes, ce qui vous permet de ne pas emprunter plus que la valeur nette du bien. Par exemple, pour un achat de 200 000 €, un apport de 20 000 € serait considéré comme un minimum recommandé.

Impact de l’apport sur votre capacité d’emprunt

Un apport personnel plus important peut augmenter votre capacité d’emprunt, car il réduit le montant à financer par le prêt et rassure la banque sur votre capacité à épargner. Par exemple, si vous pouvez apporter 20 % du prix d’achat (soit 40 000 € pour un bien de 200 000 €), vous aurez non seulement des mensualités plus basses, mais vous pourrez aussi négocier un taux d’intérêt plus favorable.

Conseil pour les achats en solo

Acheter seul demande une grande rigueur financière. Il est important de bien évaluer votre capacité d’emprunt et de ne pas vous engager dans un projet qui pourrait devenir difficile à gérer sur le long terme. Conservez une épargne de précaution pour les imprévus et envisagez toutes les aides possibles pour maximiser votre apport.

Est-il possible d'acheter sans apport ?

Acheter sans apport est possible, mais cela peut être plus coûteux. Les banques peuvent exiger des garanties supplémentaires ou appliquer un taux d’intérêt plus élevé. Voici quelques stratégies pour acheter sans apport :

• Prêts aidés :  Comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou le prêt Action Logement, qui peuvent être utilisés pour financer une partie de l'apport.
• Garantie hypothécaire : Certaines banques acceptent de financer l’intégralité du projet en échange d’une hypothèque sur un autre bien.
• Emprunt familial : Si vous ne possédez pas d'apport, il est possible de le constituer grâce à un don ou à un prêt familial, qui peut parfois suffire à rassurer les banques.

Pourquoi ne pas mettre trop d'apport ?

Il peut être tentant de mobiliser toutes vos économies pour maximiser votre apport personnel, mais cela n’est pas toujours recommandé.

Voici quelques raisons pour lesquelles il peut être judicieux de ne pas mettre trop d'apport personnel dans votre projet immobilier :

1. Conserver une épargne de précaution

Après l'achat d'un bien immobilier, de nombreux imprévus peuvent survenir : travaux urgents, réparations non anticipées, ou encore des frais liés à un déménagement. Si vous avez mis tout votre capital disponible dans l'apport, vous pourriez vous retrouver sans ressources pour faire face à ces dépenses. Conserver une épargne de précaution vous permet de rester serein et de ne pas vous retrouver en difficulté financière dès les premiers mois suivant l'achat.

2. Préserver la liquidité de vos finances

L'immobilier est un investissement à long terme et, une fois que vous avez investi votre apport personnel, cet argent n'est plus facilement accessible. Si vous investissez une trop grande part de votre capital, vous pourriez vous priver de liquidités pour d'autres projets ou besoins imprévus. Par exemple, si vous avez besoin de fonds pour financer un projet professionnel.

3. Optimisation fiscale et rendement des placements

L'argent que vous n'investissez pas dans l'apport personnel peut être placé dans d'autres supports d'épargne ou d'investissement, potentiellement plus rentables à long terme.

Par exemple, si vous avez des placements qui rapportent plus que le coût du crédit immobilier, il peut être plus avantageux de conserver une partie de votre capital dans ces placements plutôt que de l'investir en totalité dans l'apport.

4. Anticiper les évolutions futures

Enfin, il est important de penser à l'avenir. Si vous envisagez d'autres investissements ou si votre situation personnelle est susceptible de changer (naissance d'un enfant, changement de carrière, etc.), il peut être prudent de ne pas investir toutes vos économies dans l'apport personnel et de garder une certaine flexibilité.

Quel prêt immobilier avec le SMIC ?

Obtenir un prêt immobilier avec le SMIC est possible, mais nécessite généralement un apport personnel pour compenser la faiblesse des revenus.

Voici un exemple de simulation pour un couple vivant en province avec un SMIC chacun, et souhaitant acheter un logement de 150 000 €.