Tout savoir sur la loi Scrivener et la protection de l'emprunteur

La loi Scrivener : champ d'application

La loi n°79-596 du 13 juillet 1979, dite loi Scrivener, vise à améliorer l'information et la protection des consommateurs dans le domaine immobilier. Intégrées dans le Code de la consommation, les dispositions de cette loi ont fait l'objet de nombreuses modifications et de renforcements au fil du temps. 

Qui bénéficie de la loi Scrivener ?

La loi Scrivener s'applique aux personnes physiques et non aux sociétés. 

Prêt par une SCI ?

La Cour de cassation a tranché en 2015 : les Sociétés civiles immobilières (SCI), personnes morales par définition, ne peuvent pas se prévaloir de la protection des consommateurs de la loi Scrivener. En revanche, elle peut bénéficier du délai de rétractation réservé aux non-professionnels après la signature du compromis de vente, dans certains cas. 

Comment savoir si un prêt est soumis à loi Scrivener ?

La loi Scrivener vise toute offre de prêt destiné à l'acquisition d'un bien immobilier, à usage d'habitation ou des locaux professionnels. L'achat des terrains et les constructions d'un prix supérieur à 21 500 € sont également concernés. 

Quels sont les objectifs de la loi Scrivener ? 

La loi Scrivener intervient sur 2 points essentiels :

• l'information dans l'offre préalable de prêt
• la délai de réflexion obligatoire avant d'accepter un crédit immobilier

Information dans une offre de crédit

Tout prêteur doit formuler par écrit une offre de prêt immobilier et l'adresser gratuitement par courrier à l’emprunteur.  Cette offre s'accompagne d’une fiche d'information standardisée européenne (FISE) détaillant les caractéristiques du prêt, les modalités de remboursement et le taux d’intérêt.

Cette offre de prêt comporte des mentions obligatoires :

• Identité des parties : emprunteur, co-emprunteur, prêteur, caution éventuelle
• Type d’emprunt 
• Nature du bien immobilier acquis 
• Montant du prêt 
• Taux effectif global (TEG) remplacé depuis par le taux annuel effectif global (TAEG)
• Coût total du crédit incluant le détail des frais (intérêts, frais de dossier, assurance, frais annexes) 
• Date de déblocage prévue
• Tableau d’amortissement 
• Délai de réflexion 
• Assurance exigée
• Garantie de prêt (cautionnement, hypothèque, privilège de prêteur de deniers)

Cette offre de prêt a une durée minimale de 30 jours pendant laquelle la banque ne peut faire évoluer les conditions proposées. 

Avant même d'établir une offre de prêt, la banque : 

• vous informe sur les conséquences du prêt et les risques de surendettement
• analyse votre solvabilité et votre taux d'endettement 
• consulte les fichiers d'incident auprès de la Banque de France

Pour trouver la meilleure offre de crédit, faites appel à notre simulateur de prêt immobilier ! 

Comprendre le TAEG

La TAEG permet de comparer les offres de prêt entre plusieurs banques.  En effet, le TAEG comprend les mêmes éléments d'un organisme à l'autre : 

• taux initial du prêt, qu'il soit fixe ou variable
• frais de dossier, 
• assurance emprunteur
• garantie

Le délai de réflexion d'un prêt immobilier depuis la loi Scrivener

Tout emprunteur personne physique dispose d'un délai de réflexion de 10 jours obligatoire.

Ainsi, il ne peut accepter l'offre de prêt émise par la banque avant le 11e jour. Cela doit lui permettre de comparer et de réfléchir. S'il accepte l'offre de prêt immobilier, l'emprunteur la renvoie par courrier au terme du délai de réflexion. 

Aucun versement n'est possible auprès de la banque avant l'acceptation de l'offre de prêt. 

Comment calculer le délai Scrivener de 11 jours ?

Le délai de réflexion est de 10 jours calendaires, incluant les jours fériés ou chômés. Il débute le lendemain de la réception de l'offre. Au plus tôt, vous pouvez donc retourner l'offre de prêt signée le 11e jour. 

Par exemple, si vous recevez l'offre de prêt le 1er juin, vous pouvez la retourner à compter du 12 juin. Cette acceptation définitive ouvre la voie au déblocage des fonds au moment de la signature de l'acte de vente authentique.  

L'organisme prêteur et l'emprunteur peuvent convenir d'un autre moyen que le courrier dès lors qu'il dispose d'une date certaine. 

Les autres points de la loi Scrivener

La condition suspensive d’obtention du prêt 

Avec le même objectif de protéger le consommateur, la loi Scrivener impose une condition suspensive de prêt immobilier dans le compromis de vente ou l'avant-contrat. L'obtention d'un financement conditionne la réussite de la transaction immobilière. 

Cette condition suspensive doit préciser le montant emprunté, le taux maximal, la durée du crédit et la durée de validité de la clause (plus d'un mois) dans le document. 

Si l'acheteur n'obtient aucune offre de prêt, il peut ainsi renoncer à l'achat, sans aucune pénalité. 

L'acquéreur peut aussi renoncer par écrit au bénéfice de cette condition suspensive s'il n'a pas besoin d'un crédit immobilier (cas d'un achat-revente par exemple).  

Le versement d'un acompte

Une fois le délai de rétractation contenu dans le compromis de vente passé, l'emprunteur verse un acompte. En cas de refus de prêt par les banques, il récupère cette somme. 

Le remboursement anticipé du prêt dans la loi Scrivener

Il est tout à fait possible de régler les intérêts et le capital restant dû en une fois, avant l'échéance du prêt immobilier. C'est un cas de figure fréquent. L'offre de prêt encadre les modalités de remboursement anticipé.

Le paiement d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) est fréquent, mais plafonné par la loi :

• 3 mois du capital restant dû
• 6 mois d'intérêts. 

La contestation du crédit immobilier

La loi Scrivener organise aussi un litige entre promoteur et acheteur. Elle permet de stopper momentanément le versement des mensualités, sur autorisation du tribunal. 

Lorsque le litige est réglé, les emprunteurs doivent rembourser le montant qui ne l’a pas été lors de la suspension du contrat de prêt. En tant qu’emprunteur, pensez donc à mettre de côté le montant des mensualités suspendues.

Et depuis la loi Scrivener ? 

La loi Scrivener est connue, mais d'autres textes encadrent les transactions immobilières. 

Loi Neiertz et le surendettement

la loi Neiertz sur le surendettement : en cas de difficultés de paiement des mensualités, l'emprunteur peut solliciter une Commission départementale de surendettement. Un plan d'échelonnement de la dette délivre de nouvelles mensualités plus en phase avec la situation de l'emprunteur. 

L'assurance de prêt, de la loi Lagarde à la loi Lemoine

la loi Lagarde sur la délégation d'assurance qui a libéré le marché de l'assurance emprunteur en laissant le choix de l'assurance. La loi Lemoine en 2022 achève la libéralisation totale de l'assurance en prévoyant un changement d'assurance en cours de prêt.

La banque peut imposer des garanties minimales (décès, invalidité). Le risque de perte d'emploi reste souvent facultatif. 

De nombreuses autres lois et textes réglementaires ont vu le jour depuis 1978 dans le domaine immobilier ! En particulier pour sécuriser l'information de l'acquéreur au moment de l'avant-contrat ou dans la liste des documents à transmettre. 

La loi Scrivener et les textes suivants améliorent la protection du consommateur face à la banque. Elle contraint à l'émission de nombreux documents d'information et instaure un délai de réflexion minimal avant l'acceptation de l'offre de prêt. Contactez votre banque Crédit Agricole pour donner vie à votre projet immobilier.