Déficit foncier: fonctionnement et fiscalité

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier correspond à une situation où le montant des charges liées à votre investissement immobilier est supérieur à celui de vos revenus locatifs.

La part de charges supérieure à vos revenus fonciers (le déficit donc) peut être déduite de votre revenu global, et ainsi vous permettre de bénéficier d’une réduction de votre impôt sur le revenu.

Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier :

• Vous devez louer votre logement vide : les meublés ne sont pas éligibles au déficit foncier.
• Vous devez avoir opté pour le régime réel : le déficit foncier n’entre pas dans le cadre du régime microfoncier.

A noter : le régime microfoncier permet de déduire un abattement forfaitaire de vos revenus locatifs, tandis que le régime réel permet de déduire vos charges réelles.

Comment déclarer les charges des revenus fonciers ?

Pour déclarer les charges de vos revenus fonciers, au moment de votre déclaration de revenus fonciers, vous devez renseigner le détail de vos charges sur le formulaire n°2044, à joindre à votre déclaration de revenus globale.

A partir du moment où vous avez déclaré un déficit foncier, vous avez l’obligation de continuer à louer le logement concerné pendant au moins 3 ans :

• L’obligation est en vigueur jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle où le déficit foncier a été déclaré.
• Si vous stoppez la location du logement, ou si vous commencez à louer le logement en meublé, avant cette date, vous perdrez entre autre votre réduction d’impôt.

Comment calculer son déficit foncier ?

Le calcul du déficit foncier est simple : il faut soustraire le montant de vos charges à celui de vos revenus locatifs. Vous êtes en situation de déficit foncier seulement si le résultat de cette opération est négatif.

La subtilité du calcul tient à la distinction entre les charges financières (composées majoritairement des intérêts et frais d’emprunt), et les charges d’exploitation (principalement les frais de gestion et d’entretien du bien). En effet, les charges financières sont à retrancher en priorité de vos revenus fonciers. Nous avons détaillé le calcul en 2 étapes, pour plus de clarté.

Calcul du déficit foncier :

Etape 1 : le déficit lié aux charges financières

A partir de là, on a deux possibilités en fonction du résultat obtenu :

• Si le résultat est positif : on passe à l’étape 2 du calcul.
• Si le résultat est négatif : vous pouvez déduire le résultat obtenu de votre revenu global pendant 6 ans (et pendant 10 ans sur vos revenus fonciers).

Etape 2 : le déficit lié aux charges d’exploitation

• Si le résultat est positif : vous n’êtes pas en situation de déficit foncier.
• Si le résultat est négatif : vous pouvez déduire ce résultat de votre revenu global pendant 6 ans, et de vos revenus locatifs pendant 10 ans.

Pourquoi faire du déficit foncier ?

Les raisons de profiter du déficit foncier ne manquent pas :

• C’est un excellent moyen d’optimiser votre fiscalité : le déficit foncier vous permet de diminuer votre revenu imposable, et donc de réduire vos impôts. De plus, il ne rentre pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux fixé à 10 000 € maximum de réduction d’impôt sur le revenu par an.
• Le déficit foncier vous permet de valoriser votre patrimoine : investir dans des travaux d’amélioration pour le(s) logement(s) que vous louez permet d’augmenter leur attractivité auprès des locataires. C’est aussi une démarche importante dans la perspective d’une future revente. Avec le déficit foncier, le poids financier des travaux est diminué de vos revenus locatifs.
• Plus votre niveau d’imposition est important, plus le déficit foncier est intéressant : c’est mathématique, plus votre taux marginal d’imposition est élevé, plus le montant de votre réduction d’impôt le sera lui aussi.

Quels travaux entrent dans le déficit foncier ?

Nous l’avons évoqué précédemment : dans le cadre du déficit foncier, deux types de charges sont déductibles. Il s’agit des charges dite « financières » et des charges liées à l’exploitation du bien.

Parmi les charges d’exploitation du bien, le coût de certains travaux peut être intégré dans le déficit foncier :

• Les travaux de réparation et d’entretien : ce sont tous les travaux relatifs au maintien et à la remise en état du logement pour permettre au locataire d’en avoir un usage normal. Attention, certaines dépenses d’entretien sont dues par le locataire : elles sont listées dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
• Les travaux d’amélioration : ce sont les travaux qui apportent un équipement ou un nouvel élément de confort au logement sans modifier la structure de l’immeuble. Par exemple l’installation d’une nouvelle cuisine ou le remplacement d’un ascenseur dans l’immeuble.

Quels sont les frais déductibles des revenus fonciers ?

Hormis le coût des travaux, d’autres frais sont déductibles des revenus locatifs.

Parmi les charges financières, on peut noter :

• Les intérêts liés au prêt immobilier contracté pour financer l'achat du logement, ou au prêt travaux utilisé pour rénover ou améliorer le logement ;
• Tous les frais liés à ces prêts : frais de dossier, de garantie, coût de l’assurance emprunteur, etc.

Parmi les charges d’exploitation, on trouve aussi :

• Les frais de gestion et d’administration du logement : les frais d’agence immobilière, d’un syndic de copropriété, la rémunération d’un concierge, etc.
• Le coût des assurances : assurance loyers impayés, vacance locative, etc.
• Les impôts concernant le logement, et non récupérables auprès du locataire : taxe foncière par exemple.
• Les provisions pour charges (cas d’un logement en copropriété).
• Les charges locatives : si vous ne les avez toujours pas récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ du logement.
• L’indemnité d’éviction ou de relogement du locataire.