Déficit foncier: fonctionnement et fiscalité

Qu'est-ce que le déficit foncier ?

Définition : c'est quoi le déficit foncier ?

Le déficit foncier correspond à une situation où le montant des charges liées à votre investissement locatif est supérieur à celui de vos revenus.

La part de charges supérieure à vos revenus fonciers (le déficit donc) peut être déduite de votre revenu imposable global dans une certaine mesure. Ainsi, vous bénéficiez d’une réduction de votre impôt sur le revenu. Le solde éventuel du déficit foncier est reportable sur les années suivantes. 

L'article 156 du Code général des impôts (CGI) explicite le déficit foncier  et détaille ses modalités de calcul.

Quelles conditions pour créer un déficit foncier ?

Pour pouvoir bénéficier du déficit foncier, plusieurs conditions se cumulent. 

Location nue 

Le déficit foncier concerne les revenus fonciers, donc les revenus locatifs tirés d'une location nue. Au contraire, la location meublée génère des revenus industriels et commerciaux et non pas des revenus fonciers. 

En clair, il n'existe pas de déficit foncier dans le régime LMNP ou LMP, propres à la location meublée d'un bien immobilier. Mais le propriétaire bailleur dispose d'autres avantages fiscaux comme l'amortissement du bien. 

Absence de régime micro-foncier

Les revenus locatifs d'une location nue peuvent être soumis au régime réel ou au régime micro-foncier.

Seul le régime réel permet de déduire ses charges, pour leur montant réel, et donc de créer un éventuel déficit foncier, en cas de charges importantes. 

Le régime micro-foncier permet de profiter d'un abattement de 30 %, qui représente les charges. Le contribuable est donc automatiquement imposé sur 70 % des revenus fonciers, sans espérer créer un déficit. 

Notez que le régime réel est possible  sur option, valable pendant 3 ans. Il est obligatoire si vos revenus fonciers annuels dépassent 15 000 € depuis 2023.

En outre, certains types de location sont exclus du régime micro-foncier : monuments historiques, logement bénéficiant d’un régime de déduction particulier (Besson, Borloo, Périssol, etc.). 

Comment déclarer les charges des revenus fonciers ?

Remplir une déclaration 2044

Pour déclarer les charges de vos revenus fonciers, vous complétez le formulaire 2044 en même temps que votre déclaration de revenus 2042. En réalité, en ligne, vous cochez la déclaration de revenus fonciers au réel pour voir apparaître la déclaration 2044. 

Conserver les justificatifs

L’administration fiscale peut demander au contribuable de fournir des justificatifs pour vérifier le bien-fondé de la déduction de vos charges. Pensez à garder tous les éléments qui pourraient être pertinents pour justifier la nature et le montant exact de vos charges : factures, devis, plans, photos, etc.

Obligation de louer pendant 3 ans 

Lorsque vous déclarez un déficit foncier, vous avez l’obligation de continuer à louer le logement concerné pendant au moins 3 ans :

• L’obligation est en vigueur jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle où le déficit foncier a été déclaré.
• Si vous stoppez la location du logement, ou si vous commencez à louer le logement en meublé, avant cette date, vous perdrez votre réduction d’impôt.
• Par exception, l'arrêt de la location est justifié en cas de licenciement, d'invalidité de décès, d'expropriation. 

Comment calculer son déficit foncier ?

Méthode de calcul

Le calcul du déficit foncier est simple : il faut soustraire le montant de vos charges à celui de vos recettes brutes. Vous êtes en situation de déficit foncier seulement si le résultat de cette opération est négatif.

La subtilité du calcul tient à la distinction entre les charges financières (composées majoritairement des intérêts et frais d’emprunt), et les charges d’exploitation (principalement les frais de gestion et d’entretien du bien).

Plafond de déduction du déficit foncier

Le déficit foncier est plafonné à 10 700 € par an, s'il résulte de charges d'exploitation et non de charges financières. 

Ce plafond monte à 15 300 € dans certains cas particuliers, notamment à condition de louer dans le cadre du dispositif « Louer abordable »  (Loi Cosse).

Doublement du plafond

Le plafond de déduction est doublé à 21 400 € en cas de dépenses déductibles liées à la rénovation énergétique. Il existe une condition : les travaux doivent permettre de passer d'une classe énergétique E, F ou G à une classe énergétique A, B, C ou D. Ce dispositif s’applique si vous payez les travaux de rénovation énergétique avant le 31 décembre 2025. 

Report du déficit foncier

L’excédent de déficit foncier ou la part des déficits fonciers afférents aux intérêts de crédit immobilier est déductible des revenus fonciers des 10 années suivantes. 

Exemple d'imputation du déficit foncier

L'imputation du déficit foncier est la partie la plus complexe. Voici un exemple pour y voir plus clair. Imaginons que vous louez deux appartements ordinaires, en location nue.  

Le déficit foncier global est de 15 500 €. 
Le déficit déductible du revenu global (hors intérêts d'emprunt) est de 12 500 € ramené à 10 700 €. Le déficit reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes est de 15 500 - 10 700 = 4 800 €. 

Quels travaux entrent dans le déficit foncier ?

Nous l’avons évoqué précédemment : dans le cadre du déficit foncier, deux types de charges sont déductibles. Il s’agit des charges financières et des charges liées à l’exploitation du bien.

Parmi les charges d’exploitation du bien, le coût de certains travaux peut être intégré dans le déficit foncier :

• Les travaux de réparation et d’entretien : ce sont tous les travaux relatifs au maintien et à la remise en état du logement pour permettre au locataire d’en avoir un usage normal. Attention, certaines dépenses d’entretien sont dues par le locataire : elles sont listées dans le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
• Les dépenses d’amélioration : ce sont les travaux qui apportent un équipement ou un nouvel élément de confort au logement sans modifier la structure de l’immeuble. Par exemple l’installation d’une nouvelle cuisine ou le remplacement d’un ascenseur dans l’immeuble.

Quels sont les frais déductibles des revenus fonciers ?

Hormis le coût des travaux, il existe d’autres charges déductibles des revenus fonciers.

Parmi les charges financières, on peut noter :

• Les intérêts liés au prêt immobilier contracté pour financer l'achat du logement, ou au prêt travaux utilisé pour rénover ou améliorer le logement ;
• Tous les frais liés à ces prêts : frais de dossier, de garantie, coût de l’assurance emprunteur, etc.

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Parmi les charges d’exploitation, on trouve aussi :

• Les frais de gestion et d’administration du logement : les frais d’agence immobilière, d’un syndic de copropriété, la rémunération d’un concierge, etc.
• Le coût des primes d'assurance : assurance loyers impayés, vacance locative, etc.
• Les impôts concernant le logement, et non récupérables auprès du locataire : taxe foncière par exemple.
• Les provisions pour charges (logement dans le cadre d'une copropriété).
• Les charges locatives : si vous ne les avez toujours pas récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ du logement.
• L’indemnité d’éviction ou de relogement du locataire.

Pourquoi faire du déficit foncier ?

Les raisons de profiter du déficit foncier ne manquent pas, dans une optique de défiscalisation immobilière :

• C’est un excellent moyen d’optimiser votre fiscalité : le déficit foncier vous permet de diminuer votre revenu imposable, et donc de réduire vos impôts. De plus, il ne rentre pas dans le plafonnement global des niches fixé à 10 000 € maximum de réduction d’impôt sur le revenu par an.
• Grâce au déficit foncier, vous valorisez votre patrimoine : investir dans des travaux d’amélioration pour les logements en location augmente leur attractivité auprès des locataires. C’est aussi une démarche importante dans la perspective d’une future revente. Avec le déficit foncier, le poids financier des travaux est diminué de vos revenus locatifs.