Tous les dispositifs de défiscalisation immobilière 

Qu'est-ce que la défiscalisation immobilière ?

La défiscalisation immobilière revient à investir dans l'achat d'un bien immobilier pour le mettre en location, tout en profitant des mesures incitatives mises en place par l'État, sous la forme d'avantages fiscaux.  

Les lois de défiscalisation immobilière varient au fil du temps et conditionnent le bénéfice fiscal à plusieurs conditions liées aux ressources du locataire, aux loyers, aux zones géographiques, etc. 

L'objectif est de faire participer les investisseurs à l'augmentation de l'offre locative, notamment dans les zones tendues, ou à la rénovation des biens immobiliers vétustes. 

Les dispositifs de défiscalisation immobilière ne concernent donc pas l'achat d'une résidence principale. 

Pourquoi faire de la défiscalisation grâce à l'immobilier ?

• Réduire le montant de vos impôts d'une partie du montant de l'investissement immobilier
• Diminuer l’imposition de vos loyers
• Déduire de vos revenus fonciers ou de votre revenu global une partie du montant investi
• Créer un patrimoine immobilier à crédit (utilisez notre simulateur de prêt immobilier)
• Préparer sa retraite avec un placement immobilier, tout en diminuant immédiatement son impôt sur le revenu

La défiscalisation immobilière : les dispositifs pour la location meublée

La location meublée peut se concevoir dans le neuf comme dans l'ancien. Elle génère des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) imposables de deux manières : 

• Régime micro-BIC : meublé de tourisme non classé jusqu'à 77 700 € et classé jusqu'à 188 700 €. La loi de finances pour 2024 instaure de nouveaux seuils : un abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de recettes pour un meublé de tourisme non classé et 51 % pour un meublé de tourisme classé en zone non tendue.  
• Régime réel : calcul du résultat réel (loyers moins les charges) avec amortissement de l'achat du bien immobilier. 

Le régime réel se décompose en loueur de meublé non professionnel (LMNP) ou loueur de meublé professionnel (LMP) selon la situation de l'investisseur. Pour être LMP, vous devez : 

• Percevoir plus de 23 000 € de recettes annuelles 
• Vos recettes issues de la location meublée représentent plus de la moitié du revenu imposable du foyer fiscal

Les différences entre LMP et LMNP se situent essentiellement au niveau du sort de la plus-value immobilière. 

Les avantages fiscaux du statut LMNP ou LMP permettent de déduire toutes les charges et dépenses du loyer imposable, y compris l'amortissement du bien (hors terrain).  Le déficit foncier éventuel est alors reportable sur le montant imposable du foyer pendant 6 ans. 

Attention, ce régime impose d'effectuer chaque année une déclaration de résultat, accompagnée d'une liasse fiscale complète et d'un bilan. En particulier, la pratique des amortissements par composant impose une connaissance pointue des règles fiscales ! 

La défiscalisation immobilière : les dispositifs pour l'achat dans le neuf en 2024

La loi Pinel pour défiscaliser dans le neuf

Depuis 2014, la loi Pinel a bien évolué. Pour investir en Pinel en 2024, les conditions d'éligibilité sont :

• Un logement situé dans un bâtiment d'habitation collectif répondant à une performance énergétique minimale 
• Un bien immobilier loué nu avec un loyer plafonné à un locataire dont les ressources sont en dessous d'un plafond
• Un bien situé dans une zone tendue A, A bis ou B1
• Un engagement de location d'une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans déterminant le pourcentage de réduction d'impôt croissant de 9 %, 12 % ou 14 % pour un achat en 2024. 

Les avantages fiscaux d'un investissement en loi Pinel s’appliquent à 2 logements maximum par an. L'investissement locatif est plafonné à un prix d'achat de 300 000 € et 5 500 € / m2 de surface habitable.

La défiscalisation immobilière : les dispositifs pour l'achat dans l'ancien

Dispositif Denormandie

Depuis la loi du 9 avril 2024, ce dispositif a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2027 et l'a étendu aux investissements réalisés à compter du 11 avril 2024 dans des copropriétés en grande difficulté financière ou incluses dans le périmètre d'une opération de requalification des copropriétés dégradées. La loi Denormandie applique des principes similaires à ceux de la loi Pinel mais pour un investissement locatif dans l'ancien dans certaines zones (242 communes) : 

• Zone « cœur de ville »,
• Commune ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT),
• Une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important

Le logement doit faire l'objet de travaux de rénovation ou de transformation, à hauteur de plus de 25 %. Ces travaux concernent la performance énergétique ou la création de surface habitable nouvelle. 

Ensuite, il sera loué nu comme résidence principale pendant 6, 9 ou 12 ans pour donner droit à une réduction d'impôt de 12 %, 18 % ou 21 %. Des critères d'éligibilité concernent la situation financière du locataire et le montant du loyer. Les mêmes plafonds d'investissement de 300 000 € ou de 5 500 € / m2 s'appliquent. 

La loi Malraux

Depuis 1963, la loi Malraux offre des avantages fiscaux visant 2 objectifs : soutenir la restauration des bâtiments remarquables et augmenter l'offre locative. La loi Malraux favorise ainsi l’investissement locatif dans l’ancien.

En 2024, le dispositif de défiscalisation immobilière Malraux répond aux modalités suivantes : 

• Une réduction d’impôt de 30 % du montant des travaux pour l'achat d'un bien immobilier localisé sur des sites patrimoniaux remarquables (SPR) couvert par un PSMV (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur) approuvé.
• Une réduction d'impôt de 22 % si le bien immobilier se situe sur un SPR couvert par un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) ou pour une restauration déclarée d’utilité publique.

Pour bénéficier de la loi Malraux, le propriétaire doit louer pendant 9 ans minimum, sans plafonnement de loyer. Les travaux de rénovation se font sous l'égide d'un architecte des bâtiments de France. 

Loc'avantages

Connu sous le nom loi Cosse, le dispositif Loc'Avantages est prévu jusqu'à fin 2024. Les propriétaires obtiennent une réduction d'impôt en acceptant de louer à des montants inférieurs aux loyers du marché. 

Le bien doit constituer la résidence principale du locataire, disposant de ressources modestes et non-membre de la famille du propriétaire. 

Plus le loyer est réduit, plus la réduction d’impôt est élevée de 15 % à 45 %, en fonction des niveaux de loyer.  

Quels sont les risques de la défiscalisation ?

Le principal risque de la défiscalisation immobilière est de mal choisir son bien. Quels que soit les avantages fiscaux, un investissement s'établit d'abord en fonction de : 

• La qualité du bien
• La localisation géographique
• Le marché locatif local  
• Le potentiel à la revente

Défiscaliser reste un avantage, mais ne doit pas être l'unique objectif de votre investissement ! 

Questions / réponses sur la défiscalisation dans l'immobilier 

Comment défiscaliser avec de l'immobilier ?

L'État met en place plusieurs dispositifs de défiscalisation selon ses priorités : promouvoir l'achat dans le neuf ou dans l'ancien, en métropole ou en Outre-mer, favoriser la location à des personnes modestes, etc. La loi Pinel (dans le neuf) et la loi Denormandie (dans l'ancien) sont les principaux dispositifs en vigueur en 2024. 

Quels avantages fiscaux avec l'achat d'un appartement ?

L'achat d'un appartement destiné à la location peut permettre d'obtenir une réduction d'impôt sur le revenu. Chaque dispositif obéit à des conditions tenant à l'immeuble, au locataire et à la situation géographique.

Peut-on payer moins d'impôts en investissant dans l'immobilier ?

La mise en location d'un logement meublé peut offrir une diminution des loyers imposables, voire créer un déficit foncier. Pour cela, vous devez déclarer au réel vos revenus locatifs et déposer une liasse fiscale complète chaque année. 

Qui peut acheter en défiscalisation ?

Pour profiter d'un avantage fiscal, vous devez être un contribuable résident en France. Chaque dispositif possède ses propres conditions.