Offre de crédit immobilier : comment ça marche ?

Qu’est-ce qu’une offre de prêt immobilier ?

L’offre de prêt immobilier est un document contractuel adressé par une banque, après examen des documents justificatifs nécessaires fournis par l’emprunteur. Il reprend toutes les informations relatives à l’emprunt négocié : taux d’intérêt, conditions, garantie, frais annexes, etc. L’offre de prêt est encadrée par la loi dans sa forme et son contenu.

Par ce document, la banque s’engage à financer le projet d’achat immobilier étudié à des conditions précises. L’offre de prêt va donc bien au-delà d’une attestation de financement ou un accord de prêt de principe.

Si vous contactez plusieurs banques, vous ne pouvez signer qu'une seule offre de crédit ! Dès la signature, prêteur et emprunteur sont liés par leurs obligations contractuelles respectives.

Que contient l’offre de prêt ? Les mentions obligatoires

En tant que document contractuel, l’offre de prêt doit contenir par écrit toutes les informations, les modalités et les conditions de l’emprunt et de l’achat envisagés.

Le projet et les parties signataires

L’offre de prêt doit contenir obligatoirement les informations suivantes :

• L'identité des parties signataires
• La nature du prêt
• L'objet 
• Les garanties exigées et l’assurance emprunteur choisie avec leur coût
• Prêteur, emprunteur(s), et éventuellement des cautions
• Prêt bancaire classique, prêt à taux zéro, etc.
• Achat d’un appartement neuf ou ancien, construction d’une maison, etc.

Les modalités financières de l’emprunt

• Les modalités du prêt : date de signature de la vente envisagée, modalités de déblocage des fonds.
• Le montant du capital emprunté, avec la mention du montant de l’apport personnel ; 
• Le coût total sur la durée du prêt ;
• Le taux d’intérêt fixe ou variable (et les modalités de révision en cas de taux variable) ;
• Le TAEG (taux annuel effectif global) : ce taux tient compte de l’ensemble des coûts liés au prêt (intérêts bancaires, frais de dossier, coût de l’assurance, frais de garanties, etc.) ;
• Les frais annexes au prêt (comme les frais de dossier de la banque ou les frais de courtier).

Les modalités de remboursement du prêt immobilier

• Un échéancier des mensualités prévues avec l’amortissement pratiqué ;
• Les conditions du transfert du prêt à une autre personne.

Les conditions particulières

La banque place ici toutes les clauses spécifiques négociées avec elle. Par exemple, les modalités prévues en cas de remboursement anticipé du crédit ou les conditions d’un crédit modulable.

La banque doit suivre la fiche d’information standardisée européenne (FISE) et joindre les conditions générales de l’offre, de l’assurance de prêt immobilier et de la société de caution, le cas échéant.

Comment se passe une offre de prêt ?

La loi encadre la procédure d’émission et de réception d’une offre de prêt immobilier.

En amont, le futur propriétaire a réalisé une simulation de prêt immobilier (ou plusieurs), a échangé avec un courtier et des banques, a négocié les modalités du prêt. Une banque accepte votre dossier de financement et émet alors l’offre de prêt immobilier.

La banque vous adresse son offre de prêt qui reste valide pendant 30 jours au minimum. Pendant ce délai, aucune modification ne peut intervenir ni sur le taux d’intérêt du crédit immobilier, ni sur les conditions du prêt.

En général, cet envoi s’effectue après la signature du compromis de vente. Il est d'ailleurs sage que ce compromis de vente prévoie une clause suspensive d’obtention du crédit immobilier, protégeant l'acheteur en cas de refus de crédit.

L’envoi de l’offre se produit après que la banque a vérifié l’intégralité du dossier de financement et des pièces justificatives adressées par l’emprunteur.

Elle vous envoie les deux exemplaires de l’offre en courrier recommandé avec accusé de réception ou par voie électronique avec des offres dématérialisées. Cela lui permet de certifier la date de réception de l’offre.

Quel délai pour signer une offre de prêt : le délai de réflexion

La signature de l’offre de prêt est un engagement fort. La loi protège l’emprunteur en exigeant un délai de réflexion incompressible de 10 jours calendaires. Pendant ce délai, vous ne pouvez ni accepter  ni refuser l’offre !

Vous êtes heureux de pouvoir concrétiser votre achat immobilier. Mais, avant l’acceptation, prenez le temps de tout lire car vous vous engagez sur une longue période.

Ce délai de réflexion court à compter du lendemain du jour de réception de l’offre de prêt immobilier. Il comprend 10 jours incluant le samedi, le dimanche et les jours fériés. Très souvent, l’établissement bancaire indique à partir de quelle date vous pouvez lui retourner l’offre de crédit signée.

Comment accepter une offre de prêt ?

Pour accepter une offre de prêt, vous devez renvoyer un exemplaire signé de l'offre à la banque, par courrier simple (le cachet de la poste faisant foi).

L'envoi dématérialisé par email est également possible si cette méthode a été explicitement acceptée par les parties.

Assurez-vous de conserver une copie de l'offre signée et de l'accusé de réception ou de la preuve d'envoi pour vos dossiers. Cela sera indispensable en cas de contestation sur la date d'acceptation de l'offre.

De l’offre de prêt au contrat de prêt

Une fois signée, l’offre de prêt immobilier devient un véritable contrat de prêt. La banque ne peut plus revenir sur les conditions proposées.

De votre côté, vous pouvez annuler le contrat de prêt dans l’un des deux cas suivants :

1. La signature de l’acte authentique d’achat pour laquelle le prêt a été sollicité n’a pas été effectuée dans les quatre mois de l’acceptation de l’offre (sauf négociation d’un délai plus long).
2. Vous n’avez pas obtenu l’ensemble des prêts nécessaires au financement de votre achat : ces prêts doivent représenter au moins 10 % du crédit total et chaque prêt doit contenir une condition suspensive d'octroi des autres prêts.

Certains prêts aidés ou garantis par une sûreté réelle (comme l’hypothèque) nécessitent l’intervention d’un notaire. Pour les prêts immobiliers classiques, la banque adresse une copie du contrat de prêt signé au notaire chargé de la signature de la vente.

Quelle différence entre accord de principe (ou accord de prêt) et offre de prêt ?

L'accord de prêt et l'offre de prêt sont deux étapes clés dans le processus d'obtention d'un prêt immobilier, mais ils représentent des moments différents.

• L'accord de prêt, souvent appelé "accord de principe", est une première approbation par la banque du dossier de prêt de l'emprunteur. Cet accord indique que la banque est en principe disposée à financer le projet, sous réserve de la vérification des documents et des garanties fournies par l'emprunteur. L'accord de principe n'est pas contraignant pour la banque et ne garantit pas définitivement l'obtention du prêt.
• L'offre de prêt, en revanche, est un document officiel et détaillé émis par la banque une fois que toutes les vérifications ont été faites et que le dossier est définitivement accepté. Cette offre contient toutes les conditions du prêt, y compris le taux d'intérêt, la durée, le montant du prêt, les modalités de remboursement, et les frais annexes. Une fois émise, l'offre de prêt engage la banque, et l'emprunteur dispose d'un délai de réflexion légal pour l'accepter ou la refuser.

Quel délai entre offre de prêt et déblocage des fonds ?

• Si vous achetez un bien existant, le déblocage des fonds par la banque intervient généralement le jour de la signature de l'acte de vente chez le notaire.
• Pour un achat sur plan, une construction de maison ou une rénovation, les fonds sont débloqués par étapes, suivant l'avancement des travaux. Cette libération progressive est conditionnée par la présentation des appels de fonds émis par le constructeur ou le promoteur. Rappelons que chaque déblocage peut nécessiter une vérification par la banque, qui s'assure que les travaux avancent conformément au plan préétabli. En cas de retard ou de non-conformité, le déblocage des fonds suivants peut être affecté.

Quel délai entre offre de prêt et signature chez le notaire ?

Une fois que l'emprunteur reçoit l'offre de prêt de la banque, il doit respecter un délai de réflexion obligatoire de 10 jours calendaires pendant lequel il ne peut pas accepter l'offre. Après ce délai, si l'offre est acceptée, l'emprunteur la renvoie signée à la banque.

La date de signature chez le notaire est souvent fixée en accord avec toutes les parties une fois que l'offre de prêt est acceptée et les fonds sont prêts à être débloqués.

Cela peut prendre de quelques semaines à quelques mois, dépendant de la complexité du dossier, de la disponibilité des parties, et des éventuels préparatifs légaux ou administratifs nécessaires avant la finalisation de la vente.

Mais en règle générale, il faut compter souvent entre 1 et 3 mois après l'acceptation de l'offre pour organiser la signature de l'acte de vente chez le notaire.

FAQ : 

Comment savoir si une demande de prêt est acceptée ?

Vous serez notifié par la banque si votre demande de prêt est acceptée, généralement par un courrier ou un e-mail vous informant de l'approbation.
L'acceptation est suivie de l'émission d'une offre de prêt, détaillant les termes et conditions du crédit.

Qui édite l'offre de prêt ?

L'offre de prêt est éditée par la banque qui accorde le financement.
Elle contient toutes les informations nécessaires sur les conditions du prêt, y compris le taux d'intérêt, la durée, le montant emprunté et les modalités de remboursement.

Quelle est la validité d'une offre de prêt ?

La banque adresse son offre de prêt qui reste valide pendant 30 jours au minimum.

Est-ce que la banque peut revenir sur une offre de prêt ?

Une fois l'offre de prêt émise et pendant la période de validité de celle-ci, la banque ne peut pas modifier les termes ou annuler l'offre, à moins que des informations fournies par l'emprunteur se révèlent inexactes ou que la situation financière de l'emprunteur change significativement.