Tout savoir sur la SCI

La société civile immobilière (SCI) est une structure juridique composée d’au moins deux personnes. Elle permet de constituer et de gérer un patrimoine constitué d’un ou plusieurs biens de façon flexible. Que faut-il savoir avant de créer une SCI ? Quels en sont les avantages concrets ?

Définition d’une SCI

Une société civile immobilière implique a minima deux personnes : chacune a le statut d’associé. C’est la société qui détient le patrimoine immobilier et chacun des associés reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport.

Si vous souhaitez vous lancer dans un tel projet immobilier, sachez que des statuts régissent le fonctionnement de la SCI : c’est la rédaction de ces statuts qui définit les modalités de prises de décision.

La désignation d’un gérant est obligatoire : à lui de s’occuper de la gestion courante du ou des biens immobiliers.

SCI ou indivision ?

Si vous souhaitez devenir propriétaire d’un bien immobilier (maison, appartement...) à plusieurs, faut-il choisir la SCI ou l’indivision ? Quel est le mode de gestion qui vous convient le mieux ?

On parle d’indivision quand :

  • Plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien.
  • Plusieurs personnes disposent de la jouissance d’un même bien.

Tous les indivisaires peuvent exercer des pouvoirs au sein de l’indivision et de sa gestion, les parts ne sont pas matériellement divisées. Si la mise en place d’une indivision est plus simple, il est possible que sa gestion devienne complexe au fil du temps. En effet, certaines décisions relatives à l’exploitation du bien doivent obtenir l’aval de la majorité. Par ailleurs, nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait eu sursis par jugement d’un tribunal. En cas de cession, aucun accord n’est à obtenir par les indivisaires.

On parle d’une SCI quand des associés mettent un ou plusieurs biens immobiliers en commun. Il en résulte un contrat dans lequel les droits et les devoirs des associés sont inscrits. L’enregistrement des statuts est obligatoire et payant. Si la mise en place d’une SCI peut être fastidieuse, elle peut être plus sécurisante que l’indivision sur le long terme. En cas de cession, l’accord des associés est nécessaire.

Quels sont les avantages d’une SCI ?

Une SCI instaure un cadre légal. La gestion des biens immobiliers est plus simple, plus efficace et plus rigoureuse. Le fonctionnement d’une SCI est flexible : les statuts peuvent librement être aménagés. Que vous souhaitiez acheter en SCI entre amis ou en famille, vous aurez la possibilité de vendre vos parts sociales, modifier le capital social, etc. Toutefois, cela nécessite certaines démarches au préalable. Une SCI permet également de partager les coûts : toutes les charges locatives sont divisées entre les associés.

Concernant la transmission des biens, la SCI permet de tout organiser à l’avance. Par exemple, des parents peuvent transmettre leur patrimoine immobilier à leurs enfants tout en continuant de s’occuper de la gestion. Au décès des parents, les héritiers qui possèdent les biens auront alors la possibilité de vendre leurs parts sociales.

Quid des inconvénients de la SCI ? Ils sont principalement administratifs. En plus d’une gestion comptable obligatoire, une assemblée générale doit avoir lieu tous les ans.

Ce qu’il faut retenir sur la SCI

Avant de vous lancer dans la création d’une SCI, sachez que les coûts ne doivent pas être sous-estimés. Plusieurs opérations sont payantes :

  • La publication dans un journal d’annonces légales,
  • L’immatriculation de la société au RCS,
  • La déclaration des bénéficiaires effectifs,
  • La rédaction des statuts par un professionnel (que vous pouvez choisir de réaliser vous-même).
Bon à savoir :

en cas d’apport d’un bien immobilier à la SCI, il sera considéré comme une cession. Vous paierez des droits et des taxes sur ce bien.

Quel est le bon profil pour ouvrir une SCI ?

N’importe quelle personne, physique ou morale, a la possibilité de créer une SCI et d’en devenir associée. Existe-t-il cependant un profil type ?

Les créateurs de SCI ont en moyenne 38 ans, vivent à Paris et investissent aux alentours de 12 000 euros. Les ¾ des SCI sont ouvertes en vue d’un investissement locatif et 9 SCI sur 10 gardent le régime d’imposition sur les revenus.

Les obligations légales pour ouvrir une SCI

Les étapes nécessaires pour créer une SCI sont :

  • La rédaction des statuts qui liste les éléments suivants : le nom et les coordonnées des associés, le nom de la société, l’objet de la SCI, le lieu du siège social, le montant du capital social, la durée de la société, les apports des associés (et répartition des parts), les règles de fonctionnement, le nom du gérant, la date d’ouverture et de clôture des exercices comptables, les clauses d’agrément et les conditions de dissolution de la société.
  • Le dépôt du capital social : après dépôt à la banque, un certificat est délivré. Un compte bancaire dédié à la SCI doit obligatoirement être ouvert.
  • La publication d’un avis de création de la société civile immobilière dans un journal d’annonces légales.
  • Le dépôt du dossier d’immatriculation auprès du greffe du tribunal compétent. Des pièces justificatives sont à fournir comme la copie des statuts de la société, l’avis de parution, la pièce d’identité du gérant, la déclaration de non-condamnation du gérant, la déclaration des bénéficiaires effectives, la justification de domiciliation de la société et le formulaire M0 SCI.

À savoir : quid du droit de rétractation dans le cadre d’une SCI ? Tout dépend si les acheteurs sont professionnels ou non.

Quelle est la différence entre une SCI et une SCI familiale ?

Une SCI est dite « familiale » si des personnes d’une même famille sont associées au sein de la société. Quels sont les atouts de la SCI familiale ?

  • Les associés évitent les aléas et la rigidité de l’indivision.
  • Les associés peuvent effectuer des donations par anticipation et bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables.

La question de la fiscalité

Une société civile immobilière offre une fiscalité avantageuse. Par exemple, vous pouvez donner des parts de votre SCI à vos enfants tous les 15 ans, sans dépasser le seuil d’abattement de 100 000 euros. Les droits de donation sont uniquement calculés sur la valeur de la nue-propriété des parts. Elle évolue avec l’âge de l’usufruitier et est fixée par un barème fiscal.

Lors de la création d’une SCI, vous devez choisir entre l’imposition sur la société ou l’imposition sur les revenus. En optant pour l’imposition sur la société, la fiscalité des bénéfices et des plus-values pèse sur la SCI et les associés sont uniquement imposés sur les dividendes qu’ils s’octroient.  Les règles fiscales applicables à l’imposition sur les revenus sont celles de revenus fonciers : les associés sont imposés personnellement.

SCI : ce qu'il faut savoir

Avant d'investir au sein d'une SCI, posez-vous la question de l'intérêt de cette dernière. À quoi correspond une SCI ? Que vous permet-elle de faire ? Quels sont ses avantages ? Voici les réponses à ses questions en quelques points :

  • Une SCI est une société vous permettant de devenir propriétaire d'un bien immobilier sous forme de parts sociales en échange d'un apport. Pour ce faire, elle doit être composée de minimum 2 personnes
  • La SCI s'adapte à vos besoins. Que vous souhaitiez vendre vos parts sociales, transmettre votre patrimoine immobilier à vos héritiers ou encore modifier le capital social. Ses avantages sont nombreux
  • En revanche, une SCI comme toute société impose un cadre légal, c'est pourquoi vous devrez gérer les aspects comptables et réaliser une assemblée générale chaque année
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