Loi Malraux : ce qu'il faut savoir

Qu'est-ce que la loi Malraux ?

Mise en place en 1962, la loi Malraux, du nom d’André Malraux, ministre de la Culture à l’époque, poursuit l’objectif suivant : conserver le patrimoine architectural en favorisant les travaux de restauration immobilière dans les quartiers anciens de certains secteurs sauvegardés, tout en y augmentant l’offre locative.

Comment ? En octroyant un régime fiscal attractif aux personnes qui réalisent des travaux puis mettent leur bien en location, dans ces zones.

Découvrez les différents dispositifs de défiscalisation possibles avec un investissement immobilier grâce à notre guide.

Qui peut bénéficier de la loi Malraux ?

Le dispositif Malraux s’adresse aux contribuables dont le domicile fiscal est en France, qui répondent aux critères d’obtention de l’avantage fiscal (que nous détaillons un peu plus loin).

Il intéressera surtout les personnes ayant une lourde fiscalité, c'est-à-dire redevables d’au moins 20 000 € d'impôts par an, qui désirent investir dans l'immobilier patrimonial, tout en réduisant le montant de leur impôt.

Comment fonctionne la loi Malraux ?

Quel est le montant octroyé avec le dispositif Malraux ?

Le montant de la réduction d’impôts possible avec un investissement locatif en loi Malraux dépend :

• du coût des travaux que vous avez effectué dans le logement ;
• de la zone dans laquelle est située le bien.

Ainsi, la réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration engagés :

• 22 % quand le logement est situé dans un site patrimonial remarquable (SPR) non couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur avec PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du Patrimoine) approuvé ou dont le programme a été déclaré d’utilité publique.)
• 30 % quand le logement est situé dans un SPR couvert par un PSMV approuvé, dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradé (NPNRU).

Pourquoi investir en loi Malraux ?

Le dispositif Malraux comporte de sérieux avantages :

• Il n’impose pas de plafonnement de loyer : contrairement à beaucoup d’autres dispositifs de défiscalisation (loi Pinel et Denormandie par exemple), vous pouvez fixer librement le montant de votre loyer.
• C’est un avantage fiscal très intéressant : le taux de réduction d’impôt est, selon les cas, de 22 ou de 30 % du montant des travaux réalisés. Vous pouvez répartir votre avantage fiscal sur 4 ans, dans un plafond de 400 000 € de travaux au global.
• Il n’est pas soumis au plafond des avantages fiscaux : le total des avantages fiscaux ne peut en principe pas dépasser un plafonnement global de 10 000 €. Seulement, la réduction d’impôts offerte par la loi Malraux n’est pas prise en compte dans ce plafond.

Plus d’informations pour savoir comment bénéficier de la réduction d’impôt octroyée par la loi Malraux dans notre article.

Quelles différences entre la loi Malraux et le dispositif Denormandie ?

Le dispositif Denormandie et la loi Malraux ont tous les deux le même objectif : favoriser la réhabilitation de logements anciens pour les mettre en location, en proposant un avantage fiscal à leurs propriétaires.

Les deux dispositifs se distinguent principalement sur les points suivants :

• La localisation du bien immobilier : le dispositif Denormandie concerne les logements situés dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est particulièrement marqué, ou ayant conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire.
• La nature des travaux à réaliser : le dispositif Denormandie cible les travaux d’amélioration, notamment ceux permettant un gain de performance énergétique.
• La durée de l’engagement de mise en location : elle est de 6, 9 ou 12 ans pour le dispositif Denormandie.
• Le taux de l’avantage fiscal : il est de 12, 18 ou 21 % pour le dispositif Denormandie.

Zoom sur les conditions pour profiter du dispositif Denormandie dans notre guide dédié.

Comment bénéficier du dispositif Malraux ?

Les conditions pour être éligible à la réduction d’impôts Malraux portent principalement sur : le type de bien dans lequel vous investissez, leur localisation, la nature de votre opération immobilière, ainsi que le choix du locataire.

Situation géographique du logement

Le bien immobilier doit être situé :

• Sur un site patrimonial remarquable : dans le cas où vous avez fait votre demande de permis de construire ou déposé votre déclaration préalable de travaux à partir du 9 juillet 2016.
• Et/ ou dans un quartier ancien dégradé (QAD) : pour toutes vos dépenses de travaux payées jusqu'au 31 décembre 2023.
• Et/ ou dans un quartier présentant une concentration élevée d'habitat ancien dégradé et faisant l'objet d'une convention pluriannuelle : pour les dépenses payées jusqu’au 31 décembre 2023.

Nature de l’opération immobilière

La réduction d’impôt de la loi Malraux concerne seulement les travaux de restauration complète d’un logement situé dans un des secteurs, quartiers ou zones, cités ci-dessus.

Les travaux effectués doivent être suivis par un Architecte des Bâtiments de France (ABF).

Parmi les dépenses éligibles, pouvant entrer dans le cadre de la loi Malraux, on peut citer :

• Les dépenses relatives aux travaux de restauration de l'immeuble en lui-même : travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique (démolition, reconstitution de toitures, de murs extérieurs, etc.), travaux de transformation en logement de tout ou d’une partie d’un immeuble, etc.
• Mais aussi : les charges foncières de droit commun et les frais d'adhésion à une association foncière urbaine de restauration (AFU, cotisation d’assurance, imposition, frais de gestion).

Type de bien immobilier

Les biens suivants sont éligibles à la loi Malraux :

• les locaux à usage d'habitation ou à usage professionnel ;
• les locaux destinés à l'habitation à l’origine, puis réaffectés à cet usage après avoir été temporairement utilisés pour une autre destination ;
• les locaux affectés au départ à un autre usage que l'habitation ;
• les locaux à usage d'habitation après travaux, pour lesquels la demande de permis de construire ou la déclaration préalable de travaux a été déposée à partir de 2017.

Autres conditions pour être éligible au dispositif Malraux

D’autres conditions doivent être respectées pour bénéficier de la réduction d’impôt Malraux :

• Vous devez être résident fiscal français, et être propriétaire du logement soit directement, soit par l’intermédiaire d’une SCI. Les propriétés démembrées ne peuvent pas profiter de l’avantage fiscal Malraux.
• Le logement doit être loué vide, dans un délai de 12 mois après la date d’achèvement des travaux.
• Le bien doit être la résidence principale du locataire.
• Vous vous engagez à mettre le bien en location pendant 9 ans minimum.
• Le locataire ne peut pas être un membre de votre foyer fiscal, et ne peut pas non plus être un ascendant ou un descendant (même s’il n’est pas membre de votre foyer fiscal).

Comment se calcule l'impact fiscal d'un investissement immobilier en loi Malraux ?

Comme nous l’évoquions précédemment, l’avantage fiscal accordé par le dispositif Malraux est une réduction d’impôt.

Le plafond retenu pour les travaux de restauration effectués est de 400 000 €, à répartir sur une période de quatre années consécutives à compter de l’année de délivrance de l’autorisation de travaux. Concernant le montant des dépenses retenu et le plafond afférent :

• Le montant des travaux est apprécié, TVA comprise, après déduction des aides et/ou des subventions perçues pour réaliser vos travaux (notamment toutes les aides de l’Agence nationale de l’habitat).
• Si votre bien est en indivision : le plafond est de 400 000 € par propriétaire indivis.
• Si l’immeuble est détenu par une société non soumise à l’IS (Impôt sur les Sociétés) : chacun des associés de l’entreprise peut profiter de la réduction d’impôt en fonction de sa quote-part dans les dépenses, toujours dans le plafond des 400 000 €.

Le taux de la réduction est de 22 % des dépenses payées, ou de 30 %, selon la localisation du bien. La réduction d’impôt s’ouvre l’année où vous avez effectivement réalisé les dépenses pour les travaux : c’est la date de paiement effectif des travaux qui ouvre droit à la réduction, et non la date d’achèvement des travaux.

Est-il possible de cumuler le dispositif Malraux avec d’autres dispositifs de défiscalisation ?

Comme nous l’avons évoqué, la défiscalisation Malraux n’est pas prise en compte dans le plafond des niches fiscales. Vous pouvez donc cumuler d’autres avantages fiscaux (loi Pinel, loi Girardin ou Censi Bouvard par exemple) pour optimiser vos impôts, tant que ces dispositifs ne concernent pas le même bien immobilier.

On vous explique le fonctionnement et la fiscalité du déficit foncier dans notre guide.