Acheter un bien immobilier dans l'ancien : ce qu'il faut savoir

Neuf ou ancien : que choisir ?

Achat dans le neuf ou dans l’ancien, quels avantages pour chacune des deux options ? Quel que soit votre projet d’achat immobilier (acquisition d’une résidence principale ou secondaire, investissement locatif...), on vous aide à faire la distinction entre ces deux types de logement.

Les avantages de l’achat immobilier dans l’ancien

Quelles sont les bonnes raisons d’investir dans l’ancien ? Quels travaux pour mettre en valeur un logement ? Aménagement des combles, modernisation de la salle de bain ou de la cuisine, réfection du crépi, rénovation de la plomberie et de l’électricité, réagencement des pièces, etc. Voici tous les avantages :

• Un plus grand choix d’emplacements

L’offre étant plus importante, les logements anciens sont répartis sur l’ensemble du territoire. Si vous appréciez les quartiers historiques ou les centres-villes, vous devrez vous tourner vers l’ancien.

Il en va de même si vous recherchez un bien à proximité immédiate des commerces (supermarché, bureau de tabac, boulangerie...) ou des services (pharmacie, cabinet médical, école...).

• Un appartement ou une maison avec du cachet

Si vous aimez les vieilles pierres, les poutres apparentes, les anciennes cheminées ou le parquet des vieux immeubles, un logement ancien répondra à vos envies.

• Un logement disponible plus rapidement

Vous avez repéré un appartement ou une maison qui correspond à vos besoins ? Comptez environ trois mois entre la signature du compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) et l’acte de vente, accompagné de la remise des clés.  

• Une opportunité de réaliser des plus-values intéressantes

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat. Par exemple, un logement acheté 300 000 euros et revendu 350 000 euros permet de réaliser une plus-value de 50 000 euros. À noter que la plus-value peut notamment être exonérée en cas de revente d’une résidence principale.

En ce qui concerne les travaux de rénovation énergétique (isolation du plancher, changement des fenêtres, remplacement d‘une chaudière au fioul par une pompe à chaleur...), des aides peuvent vous être accordées : MaPrimeRénov’ (pour les logements construits depuis au moins 15 ans), Eco-prêt à taux zéro (jusqu’à 50 000 euros), Prime Coup de pouce énergie, Chèque énergie (entre 48 et 277 euros), etc.

• Une possibilité de bénéficier du PTZ

Quid des crédits immobiliers dans l’ancien ? Vous pouvez demander le prêt à taux zéro (PTZ) si votre futur bien est situé en zone B2 ou en zone C.

Dans le cas d’un logement ancien, les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération à financer : modernisation, assainissement, aménagement de surfaces habitables, rénovation énergétique, etc.

Trois documents sont requis : attestation sur l’honneur d’engagement de travaux, devis des travaux, justificatif des travaux effectués après leur achèvement.

Quelles sont les précautions à prendre ? Avant de vous lancer dans un projet d’achat d’un logement ancien, sachez que le montant des travaux ne doit pas être sous-estimé. Faire appel à un professionnel est une démarche indispensable pour éviter les mauvaises surprises et avoir une maîtrise totale de votre budget.

Notez enfin que les frais de notaires sont plus élevés dans l’ancien (entre 7 et 8%) que dans le neuf (entre 2 et 3%), de même que le montant des charges en cas de travaux de rénovation dans les parties communes.

Les avantages de l’achat immobilier dans le neuf

Quelles sont les bonnes raisons d’investir dans le neuf (que ce soit ou non sur plan) ?

• Des garanties qui vous accompagnent sur une ou plusieurs années

La garantie de parfait achèvement qui dure un an et couvre les désordres et les malfaçons. Elle sécurise l’achat dans le neuf.

La garantie décennale qui dure dix ans et couvre les dommages qui compromettent la solidité du bâti (tels que les risques d’effondrement) ou qui le rendent inhabitable. Cette garantie est obligatoirement souscrite par le constructeur.

La garantie de bon fonctionnement qui dure deux ans et couvre les équipements dissociables et démontables du logement (portes, interphone, climatiseur, ballon d’eau chaude, volets...). En cas de dysfonctionnement, une lettre recommandée avec avis de réception doit être adressée à l’entreprise concernée qui interviendra à ses frais. 

• Une exonération de la taxe foncière

Les propriétaires des constructions nouvelles ou des reconstructions peuvent bénéficier d’une exonération temporaire de la taxe foncière pendant les deux ans qui suivent l’achèvement des travaux.

• D’excellentes performances énergétiques

La RE2020 remplace la RT2012 pour les constructions neuves : plafonnement des émissions de gaz à effet de serre, utilisation de matériaux biosourcés pour le parquet et les isolants (chanvre, liège, bois cellulose), diminution de l’usage du béton et de l’acier, dépense énergétique des bâtiments neufs égale à 0 kWh/m2 et par an, plus grande diversité des énergies renouvelables (panneaux photovoltaïques), etc. Les diagnostics techniques sont excellents.

• Des avantages fiscaux

Le dispositif d’investissement locatif Pinel vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si votre logement est neuf ou en VEFA et s’il est situé dans un immeuble collectif. La réduction s’élève à 12%, 18% ou 21% du prix d’achat du bien (300 000 euros en plafond global et 5 500 euros par m2 maximum). 

Des prix de vente plus élevés dans le neuf que dans l’ancien ?

Si le montant des logements neufs est plus élevé, ceux-ci exigent moins de travaux à moyen et long terme, ce qui permet de réaliser des économies : plomberie et électricité en excellent état, modernité des équipements, respect des dernières normes de construction, etc.