Rembourser un prêt immobilier : comment ça marche ?

Quand commence le remboursement d’un crédit immobilier ?

Une fois votre prêt intégralement débloqué par l’établissement prêteur, vous commencez à rembourser chaque mois une partie du capital : c’est l’amortissement du prêt immobilier.

Dans une transaction classique, le déblocage du prêt intervient au moment de la signature de l'acte de vente authentique devant notaire. 

En cas de construction d’une maison, de gros travaux ou d’acquisition d’un bien dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), votre prêt peut être débloqué en plusieurs fois,  au fur et à mesure du paiement des factures ou des appels de fonds.

Dans ce cas, et tant que le prêt n’est pas intégralement débloqué, vous pouvez demander à payer uniquement des intérêts sur les sommes débloquées (c’est ce que l’on appelle des « intérêts intercalaires ») et à ne commencer à rembourser le capital qu’après le déblocage complet du prêt.

Comment se passe le remboursement d'un prêt immobilier ?

Comprendre le calcul des mensualités d'un prêt immobilier 

La somme due à chaque échéance, ou « mensualité », se compose pour un prêt amortissable : 

• de l’amortissement du capital emprunté ;
• d’une part d’intérêts ;
• de la cotisation d’assurance du prêt immobilier (si celle-ci a été souscrite auprès de la banque prêteuse).

Durant les premières années de remboursement du prêt immobilier, la proportion des intérêts est supérieure à celle du capital remboursé. En fin de prêt, c’est l’inverse : les mensualités comportent peu d’intérêts.

Notre conseil : pour vous faire une idée du montant des mensualités que vous aurez à rembourser en fonction de la durée d'emprunt, n’hésitez pas à faire une simulation de prêt immobilier. Cela vous permettra d’avoir un premier aperçu avant même d’avoir reçu une offre de prêt. En fonction de votre capacité d'emprunt, vous déterminez le capital maximal que vous pouvez emprunter. 

Les mensualités de remboursement d’un crédit immobilier sont prélevées chaque mois sur le compte courant ouvert chez la banque prêteuse. Veillez bien à ce que ce compte soit toujours suffisamment approvisionné pour ne pas avoir à payer d’intérêts de retard !

Exemple : quel remboursement pour un prêt de 150 000 euros ? 

Quel remboursement pour un crédit immobilier de 150 000 € ? Tout dépend du taux négocié et de la durée du crédit : 

• pour un prêt sur 15 ans, prévoir un remboursement de 1 108 € au taux de 3,38 %
• sur 20 ans, prévoir un remboursement du crédit immobilier de 914 € avec un taux de 3,49 %
• sur 25 ans, prévoir un remboursement de 805 € avec un taux de 3,62 %

Connaître les modalités de remboursement de son emprunt

Les conditions de versement des mensualités dépendent du type de prêt.

Le remboursement d'un prêt immobilier à taux fixe

Dans le cas d’un prêt à taux fixe, le montant des mensualités est déterminé à l’avance et est généralement le même sur toute la durée de remboursement.

L’offre de prêt fournie par votre banque comprend un tableau d’amortissement (ou plan de remboursement de crédit immobilier) : ce document reprend, mois après mois, le détail des échéances et des montants restants dus après chaque mensualité.

Vous savez ainsi combien vous coûte votre prêt et où vous en êtes de vos remboursements. 

Bon à savoir

Prenez en compte le taux du prêt et non pas le TAEG (Taux annuel effectif global) qui vous permet de comparer les offres de prêts.

Pour en savoir plus sur le  TAEG  (Taux annuel effectif global)

Remboursement d'un crédit à taux variable

Pour un prêt à taux révisable ou variable, l’offre de prêt doit présenter l'impact d'une variation du taux de crédit immobilier sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit.

Comment se passe le remboursement d'un prêt à taux zéro ?

Si vous avez souscrit un ou plusieurs prêts aidés ou réglementés, des modalités particulières de remboursement sont prévues pour chaque type de prêt : prêt à taux zéro (PTZ), 1 % logement.

En 2024, les modalités de remboursement d'un PTZ sont réglementées et dépendant de la composition du foyer fiscal, des ressources et de la localisation du logement.

Un différé de remboursement du PTZ peut aller jusqu'à 15 ans : vous ne remboursez rien pendant cette période. Ensuite, le remboursement s'effectue sur une période de 10 à 15 ans.

Comment modifier ses mensualités de remboursement ?

La durée de remboursement d’un prêt s’étale le plus souvent sur de nombreuses années. Il est donc préférable de souscrire un prêt à échéances modulables. Ainsi, vous pouvez prendre en compte les aléas de la vie : variation de vos revenus, licenciement, départ en retraite, dépenses liées aux études de vos enfants, projets de voyage, etc.

Une telle option vous permet, dans les limites fixées par le contrat de prêt, de modifier le montant de vos mensualités à la hausse ou à la baisse, voire de les suspendre temporairement, en fonction de l’évolution de vos revenus.

Votre conseiller bancaire vous conseillera sur les options possibles en fonction des spécificités de votre dossier.

Est-il intéressant de rembourser un prêt immobilier par anticipation ?

Le remboursement anticipé : que dit la loi ?

Vous pouvez à tout moment décider de rembourser par anticipation votre prêt immobilier, totalement ou partiellement. La question peut se poser, par exemple, à l’occasion d’une rentrée d’argent importante.

Le contrat de prêt peut prévoir le versement d’indemnités en cas de remboursement anticipé (IRA).

Toutefois, la loi encadre ces indemnités :

• Elles ne peuvent excéder 6 mois d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
• Pour un prêt à taux variable, les IRA peuvent également comprendre des intérêts compensateurs : cette somme permet d’ajuster le montant de l’indemnité au niveau des intérêts, pour tenir compte du taux moyen du prêt prévu initialement.

Exemple de remboursement anticipé

Vous avez souscrit un prêt de 150 000 € sur 20 ans, au taux nominal de 4 %. Au bout de quelques années, vous recevez une somme d'argent importante par donation ou succession. Vous remboursez par anticipation la totalité du capital restant dû qui s’élève à 100 000 €.

Le montant des IRA est alors de 2 000 €.Cela correspond au résultat le moins élevé des deux calculs :

• 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 100 000 x 4% x 6 / 12 =  2 000 €.
• 3% du capital restant dû : 100 000 x 3% = 3 000 €.

Quelles démarches pour rembourser un prêt par anticipation ? 

Les démarches pour rembourser votre crédit immobilier par anticipation sont les suivantes :

• Il faut envoyer votre demande écrite à la banque. Vous n’aurez pas besoin de respecter de délai de préavis, vous pouvez formuler votre demande à n’importe quel moment de votre remboursement.
• Votre banque vous transmettra alors le décompte de remboursement anticipé précisant les conséquences financières de cette opération. Selon le montant remboursé et le timing de votre remboursement, vous aurez peut-être intérêt à finir de rembourser votre prêt comme prévu. Quoi qu’il en soit, votre banque vous apportera toutes les informations essentielles pour que vous puissiez prendre la meilleure décision.

Comment ne pas payer les frais de remboursement anticipé ?

Pour les contrats de prêt signés depuis le 1er juillet 1999, aucune indemnité de remboursement anticipé n’est due par l’emprunteur dans l'une des situations suivantes (article L313-48 du code de la consommation) :

• vente du bien immobilier faisant suite à une mobilité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint,
• cessation forcée de l’activité professionnelle (licenciement…) de l’emprunteur ou de son conjoint,
• décès de l’emprunteur ou de son conjoint.

Et le remboursement partiel ? 

En cas de remboursement anticipé partiel, votre contrat de prêt peut imposer que son montant soit supérieur à 10 % du montant initial du prêt.

Un tel remboursement se traduira soit par une réduction du montant de vos mensualités restantes, soit par une réduction de la durée de votre prêt. A vous de choisir !

Exemple de remboursement partiel : vous remboursez 50 000 € sur un prêt immobilier en cours, avec un capital restant dû de 100 000 € au total et un taux de 4 %. L’indemnité maximale de remboursement anticipé est de 1 000 €. Elle correspond au résultat le moins élevé de ces deux calculs :

• 6 mois d’intérêts sur la somme remboursée : 50 000 x 4% x 6 / 12 = 1 000 €.
• 3% du capital restant dû : 100 000 x 3% = 3 000 €.

Qu'est-ce qu'un remboursement différé ?

Le remboursement différé n’a pas la même vocation que le remboursement par anticipation : c’est même tout l’inverse. Cela consiste à retarder le remboursement des mensualités de votre crédit immobilier. Plusieurs options de différé de remboursement d'un prêt immobilier sont possibles :

• Différé partiel : dans ce cas, vous remboursez seulement les intérêts dans un premier temps (en général 24 mois maximum). Le remboursement du capital en lui-même commencera après la période de différé.
• Différé total : plus rare, cette option consiste à repousser l’intégralité des mensualités (intérêts et capital) à une date ultérieure. Le plus souvent, le différé total ne peut pas aller au-delà de 12 mois.

Le différé d’amortissement s’adresse à des profils d’emprunteurs bien spécifiques, et notamment si :

• Vous avez des travaux à faire dans le logement en question et ne pouvez pas encore y emménager. Le remboursement différé vous permet donc de ne pas avoir à supporter le poids de votre remboursement en plus d’un éventuel loyer.
• Votre logement est en cours de construction (cas d’un VEFA par exemple) : la période d’anticipation plus flexible vous permettra d’attendre que le bien soit construit avant de commencer à rembourser votre prêt. Cette dernière n’impactera par ailleurs pas la durée d’amortissement.

Attention :

Le remboursement différé a un coût, qui augmente avec la durée du différé. Notez également que pendant la période de différé, vous êtes tout de même redevable de l’assurance emprunteur. Pensez à vous renseigner auprès de votre conseiller bancaire, qui pourra vous donner les clés pour prendre une décision éclairée.

Tout comprendre sur le différé d’amortissement d’un prêt immobilier grâce à notre article dédié.

Quelles solutions en cas de difficultés de remboursement d'un prêt immobilier ? 

Comme nous l'avons vu, la première solution consiste à exploiter la modulation des échéances de remboursement, prévues dans le contrat. 

Renégocier son prêt immobilier 

Si les difficultés de remboursement persistent ou si les taux ont nettement baissé depuis la conclusion de votre crédit immobilier, vous pouvez prendre rendez-vous avec votre banque. Votre conseiller bancaire est toujours à l'écoute et peut renégocier votre prêt immobilier. 

Racheter un prêt immobilier 

Si vous multipliez les crédits, si vous avez des problèmes persistants avec votre budget familial, peut-être est-il intéressant de restructurer vos dettes. Le rachat de crédit immobilier offre une solution simple pour rembourser un seul prêt chaque mois. 

Tableau récapitulatif du remboursement d'un prêt immobilier