Investissement immobilier locatif : comment s'y prendre ?

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?

L’investissement locatif présente de nombreux atouts :

• C’est la perspective d’un complément de revenus et donc, une sécurité pour l’avenir.
• L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine, qui pourra être transmis.
• Cela représente une opportunité de réduire votre imposition : tirer profit des divers dispositifs de défiscalisation et des avantages fiscaux de l’investissement immobilier permet de payer moins d’impôt.
• C’est un placement sûr, tangible, qui dispose d’un rendement intéressant, surtout en regard du risque minimal que représente un tel investissement.
• C’est un bon moyen de préparer sa retraite : une fois la vie active derrière soi, le pouvoir d’achat diminue. Avoir investi dans l’immobilier suffisamment tôt permet de maintenir son niveau de vie.

Zoom sur toutes les raisons qui motivent l’investissement locatif dans notre article.

Comment se lancer dans l'immobilier locatif ?

Pour se lancer dans l’immobilier locatif, surtout si c’est le premier, beaucoup de questions se posent : comment allez-vous financer ce projet ? A quels avantages fiscaux pourrez-vous prétendre ? Quelles sont les clés d’un investissement locatif réussi ? Nous reviendrons sur ces différents points dans la suite de notre article, mais avant cela, passons en revue d’autres interrogations fondamentales, qui méritent que l’on s’attarde dessus :

• Faut-il louer vide ou meublé ? En meublé, le niveau de loyer est plus élevé, le fonctionnement du bail est plus souple et la fiscalité est très favorable. Avec la location vide en revanche, l’entretien du logement est moins coûteux et le risque de vacance locative est moins élevé.
• Comment choisir le locataire ? Le challenge est de réussir à trouver un locataire solvable et fiable, pour ne pas risquer les impayés de loyer. L’idéal est de trouver quelqu’un dont les revenus équivalent au moins à 3 fois le montant du loyer. Pour s’assurer du sérieux des candidats, vous pouvez éventuellement contacter leur précédent bailleur. Certains propriétaires profitent de leur investissement locatif pour y loger des proches, c’est aussi une piste à explorer.
• Comment fixer le loyer ? Le montant du loyer est fixé librement par le propriétaire (hors zones tendues où l’encadrement des loyers s’applique). Il est important d’évaluer au plus juste votre loyer, pour vous assurer que vous trouverez un locataire, et que vous le fidéliserez. Pour réaliser une estimation adéquate, le plus efficace est d’étudier les prix du marché en épluchant les annonces.
• Quid de la gestion locative ? Mettre en location un bien immobilier, et s’occuper de la gestion locative, demande beaucoup de temps. C’est une charge que vous pouvez assumer vous-même, ou que vous pouvez déléguer à un professionnel de l’immobilier. Une option intéressante si vous habitez loin du bien que vous louez, ou si vous avez plusieurs logements en location.

Vous avez un projet ? Etudiez votre projet locatif avec un conseiller Square Habitat. Membre de l'association CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), nos conseillers Square Habitat pourront vous accompagner dans la gestion locative de votre bien afin de le louer dans les meilleures conditions et le plus rapidement possible.

Investissement immobilier locatif : comment être rentable ?

L’investissement locatif comporte peu de risques, mais il reste important d’en tenir compte pour assurer la rentabilité de votre placement. Voici nos conseils pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif :

• Se concentrer sur les critères pertinents pour choisir le bien :
  • La localisation du logement est sans doute le critère le plus important. Le quartier doit être proche des commodités dont votre locataire pourrait avoir besoin : vous ciblez des locataires étudiants ? La proximité d’un campus et/ou des transports en commun est essentielle. Vous ciblez plutôt des familles ? Avoir des écoles et des crèches proches du logement sera un atout indéniable. Pour investir dans l’immobilier locatif, privilégiez un secteur dynamique économiquement. Vous pouvez cibler par exemple : une commune d'Ile-de-France, une grande métropole régionale, une ville universitaire, ou une zone frontalière.
  • Aujourd’hui plus que jamais, la performance énergétique fait partie des éléments essentiels à prendre en compte dans le choix de votre investissement locatif. A partir de 2023, les passoires thermiques (étiquettes F et G) seront interdites à la location. Au-delà de cette interdiction, choisir un logement peu énergivore sera un atout certain pour louer votre logement, ou si vous souhaitez le revendre à terme.
  • La superficie du logement est également un sujet : par exemple, en optant pour un studio ou un deux pièces, vous destinerez votre location plutôt à une cible d’étudiants et de jeunes actifs, cible dynamique, mais sur laquelle le turn-over peut être important. La majorité des investissements locatifs se fait d’ailleurs sur des logements de 2 et 3 pièces.
  • Etudier le marché locatif : avant d’acheter un logement à louer, il est capital de vérifier s’il y a une demande de location sur ce secteur, de vous renseigner sur l’état de l’offre de location, et de décrypter les attentes des locataires. Cherchent-ils plutôt des T2, des T3 ? Quel est le profil des locataires sur le secteur qui vous intéresse : étudiants, jeunes actifs, familles, etc. ? Réunir ces éléments vous aidera à prendre la bonne décision d’investissement.
  • Assurer son investissement : les défis principaux de l’investissement locatif sont d’éviter les vacances locatives, c’est-à-dire de limiter les périodes pendant lesquelles le logement reste vide, et d’éviter les impayés de loyers. Pour pallier ces risques, prendre une assurance est une sécurité à considérer. Cette démarche a un coût, mais si vous optez pour le régime réel, vous pourrez le déduire de vos revenus fonciers.

Découvrez plus d’informations et de conseils pour calculer et optimiser la rentabilité de votre investissement locatif dans notre article.

Comment financer l'achat d'un bien immobilier locatif ?

L’investissement locatif peut se financer comptant, si vous avez l’épargne ou les fonds nécessaires. Il peut aussi se financer à crédit, ce qui présente plusieurs avantages :

• Pas besoin d’attendre d’avoir l’intégralité du capital nécessaire pour acheter : le crédit immobilier fait effet de levier et vous permet de concrétiser votre projet immobilier dès maintenant.
• Vous conservez des liquidités, pour concrétiser d’autres projets, et/ou pour pouvoir faire face à des dépenses imprévues en toute sérénité.
• Le coût de l’emprunt est déductible de vos revenus locatifs : si vous avez opté pour le régime des frais réel, lors de votre déclaration de vos revenus, vous pouvez déduire les intérêts de votre prêt immobilier (entre autres charges) de vos revenus fonciers. De fait, cela vous permet de réduire le montant de vos impôts.

Plusieurs types d’emprunts immobiliers sont envisageables pour financer votre investissement locatif :

• Le prêt immobilier amortissable : c’est le type d’emprunt le plus classique. Tout au long du contrat, vous remboursez périodiquement (généralement tous les mois) une partie des intérêts et du capital emprunté.
• Le prêt immobilier in fine : sur ce type d’emprunt, vous commencez par ne rembourser que les intérêts. A l’échéance du contrat, vous remboursez l’intégralité du capital, en une seule fois.

Quelle fiscalité pour un investissement locatif ?

La fiscalité d’un investissement locatif dépend de plusieurs paramètres :

• Votre location est-elle vide ou meublée ? Selon le type de logement que vous louez, et le régime que vous choisissez (microfoncier ou réel), vous pourrez déduire plus ou moins de dépenses de vos revenus fonciers. Pour vous aider à y voir plus clair sur le sujet, rendez-vous sur notre article dédié à la fiscalité des revenus fonciers.
• Votre investissement vous fait-il profiter d’un dispositif de défiscalisation ? De nombreux avantages fiscaux existent, qui peuvent représenter de réelles opportunités pour diminuer vos impôts via un investissement locatif (loi Pinel pour l’achat dans le neuf, loi Denormandie, dispositif Loc'Avantages, etc.).

Envie d’aller plus loin ? Découvrez 4 solutions pour investir dans l’immobilier sans alourdir votre fiscalité.