Acheter sa résidence secondaire : tous les conseils

Définir les attentes

Pourquoi souhaitez-vous investir dans une résidence secondaire ? Avant de vous lancer dans une nouvelle acquisition, définissez votre projet en vous posant les bonnes questions : où acheter le logement, quels objectifs à moyen et long terme, quelle fiscalité pour votre maison ou votre appartement, quel montant pour les frais d’entretien, etc. Notez tous les points à évaluer avant de signer l’acte authentique de vente !

Quels usages pour votre résidence secondaire ?

La première question à vous poser est : que pensez-vous faire de votre résidence secondaire ? Quel sera son usage ?

Vous souhaitez vous rendre dans votre appartement ou votre maison secondaire pour les week-ends ou pour les vacances ? Si telle est votre envie, vous devrez assumer entièrement les frais : entretien de la maison, du jardin et de la piscine, électricité, eau, gaz, connexion à internet... sans oublier la taxe d’habitation, la taxe foncière et l’assurance ! Tout dépend du type de logement et de sa situation géographique, mais les charges courantes peuvent atteindre jusqu’à 400 à 500 euros par mois. A contrario, vous n’aurez pas à payer d’hôtel ou de location de vacances !

Vous envisagez de louer votre résidence secondaire ? Si vous optez pour cette solution, les revenus que vous percevrez pourront vous aider à payer les frais et à rentabiliser l’achat. De plus, votre logement sera chauffé et entretenu. Attention cependant, vous aurez des frais à payer si vous confier votre maison de vacances à une agence.

Quelle région ?

La localisation de votre résidence secondaire dépend de vos usages. Pourquoi ?

• Si vous vous rendez régulièrement dans votre résidence secondaire, ne choisissez pas un emplacement trop éloigné de votre résidence principale. Vous éviterez de passer trop de temps dans les transports en commun (bus, train...) ou au volant de votre voiture.
• La possibilité de réaliser une plus-value à la revente est plus grande si vous possédez un logement (villa en bord de mer, studio à Paris, chalet dans une station de ski ou à la montagne, maison de campagne, etc.) dans une zone géographique prisée par les acheteurs.

Définir son budget                                                             

Quels sont les éléments à connaître avant l’achat d’une résidence secondaire ? Commencez par évaluer votre capacité financière et par vous renseigner sur la fiscalité. Sachez que des solutions existent pour vous aider sur le plan financier, à commencer par le regroupement de crédits (si vous ne pouvez pas souscrire un deuxième prêt immobilier).

La location courte durée ou saisonnière pour optimiser ?

L’entretien d’une résidence secondaire demande du temps et de l’argent !

Pour réussir à rentabiliser votre acquisition, l’option de la location doit donc être une option à envisager.

Vous pouvez louer votre résidence secondaire en tant que logement classé meublé de tourisme. Pour ce faire, trois conditions sont requises :

• En tant que propriétaire, vous devrez laisser l’usage exclusif du logement au locataire.
• La clientèle doit être de passage.
• Le locataire réside pour une courte période (90 jours consécutifs au maximum).

Un bien est dit « meublé » quand il possède les équipements suivants :

• Meubles : table, chaises etc.
• Literie : sommier, matelas, couvertures etc.
• Gazinière ou plaques chauffantes.
• Réfrigérateur.
• Matériel de cuisine : casserole, assiettes, fourchettes, couteaux, cuillères...

Un autre moyen d’optimiser votre résidence secondaire est la location courte durée. Si votre logement se situe dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans l’un des trois départements limitrophes de la petite couronne parisienne, une autorisation de changement d’usage vous sera demandée pour que le bien soit considéré comme « hébergement hôtelier ». S’il se situe dans une commune de moins de 200 000 habitants, une déclaration via le formulaire cerfa n°1400*04, à savoir la déclaration en mairie des meublés de tourisme, sera requise.

Vous devez également vous inscrire au répertoire Sirène de l’Insee pour déclarer votre début d’activité. Après avoir effectué cette démarche, un numéro SIRET vous est attribué et devra être reporté sur votre déclaration complémentaire de revenus.

La question de la fiscalité

Tout projet immobilier implique une réflexion sur la fiscalité.

Plus de 200 communes (Paris, Montpellier, Nantes...) sont soumises à une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Cette surtaxe oscille entre 5% à 60%. À titre d’exemple, c’est le Conseil de Paris (assemblée délibérante de la Ville de Paris) qui a choisi d’augmenter la taxe d’habitation de 60% pour l’année 2021.

La revente d’une résidence secondaire peut gérer une plus-value qui sera exonérée d’impôts, notamment si elle est utilisée pour acheter une résidence principale dans les 24 mois. La condition ? Vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre logement principal au cours des 4 années précédentes. Vous serez uniquement exonéré sur la partie non réinvestie.

A savoir : la SCI est synonyme de nombreux avantages. Elle vous permet de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, de protéger votre patrimoine et de profiter d’une souplesse de fonctionnement. Vous pouvez créer une SCI avec votre conjoint et/ou des membres de votre famille.

Les financements : focus sur le regroupement de crédits

Le regroupement de crédits est une solution intéressante si vous ne pouvez pas souscrire un deuxième prêt immobilier pour l’achat d’une résidence secondaire. Cette solution consiste à regrouper tous vos crédits en un seul. Les mensualités sont réduites, mais le coût global augmente : avant de vous lancer, étudiez votre capacité financière sur le long terme !