Investissement immobilier : tout savoir pour réussir son projet locatif

Pourquoi investir dans l'immobilier ?

Faire le choix d’investir dans l’immobilier comporte de nombreux avantages :

• C’est un placement sûr : à l’heure de la volatilité des marchés, des cryptomonnaies et autres NFT (investissement 100 % virtuel d’un actif unique émis sur la Blockchain), l’achat dans la pierre offre la certitude d’un placement tangible, qui ne risque pas ou peu de perdre sa valeur.
• C’est un moyen de se constituer et de développer son patrimoine immobilier, que ce soit par l’achat de sa résidence principale ou par un projet d’investissement locatif. Vous pourrez préparer sa transmission à vos enfants. 
• Cela permet d’optimiser sa fiscalité : il existe de nombreux dispositifs fiscaux pour inciter les investisseurs immobiliers, tout en profitant d'une réduction d'impôt (loi Pinel, Denormandie, Malraux, Cenci-Bouvard, etc.).
• L’investissement immobilier représente une sécurité pour la retraite : en investissant suffisamment tôt, vous serez pleinement propriétaire lorsque la baisse de revenus inhérente à la retraite arrivera. L’investissement locatif peut vous permettre d’avoir un complément de revenus dès maintenant ou lors de votre retraite. 
• Investir dans l'immobilier peut se faire à crédit ! Contrairement aux valeurs mobilières, vous pouvez emprunteur pour investir. Cet effet de levier du crédit est très intéressant. 

Comment investir dans l'immobilier ?

S’engager dans un projet d’investissement locatif implique de se poser plusieurs questions :

• Quelle est la rentabilité locative ? Quels sont les risques que j'accepte ? 
• Quelles sont mes connaissances actuelles en matière de gestion locative, de crédit immobilier, de fiscalité immobilière ? 
• Quel est le temps que je peux / veux consacrer à ce projet d'investissement locatif. Cela détermine si vous allez gérer vous-même ou déléguez la gestion. 

De nombreux critères entrent en jeu, les principaux étant :

• Le choix du logement : son emplacement, ses équipements, les perspectives à la revente, le marché immobilier local, la tension locative, etc.
• L’optimisation fiscale autour de l’investissement : en tirant le meilleur parti des dispositifs fiscaux existants, vous pouvez maximiser la rentabilité de votre investissement.
• Une gestion locative maîtrisée : l’objectif ici est d’éviter au maximum les risques (vacances locatives c’est-à-dire les périodes sans locataire et les impayés de loyer).

Quel est l'investissement locatif le plus rentable ?

Il existe de nombreux moyens d'investir dans l'immobilier. La rentabilité n'est pas le seul critère. Il faut étudier aussi votre temps disponible, votre fiscalité et votre projet sur le long terme. Voici les principaux types de projets d'investissement immobilier.

Acheter pour louer 

C'est l'investissement immobilier classique. Vous êtes propriétaire d'un logement, que vous pouvez avoir habité ou non à un moment donné. Vous le mettez en location, seul ou à l'aide d'un professionnel immobilier. En tant que bailleur, vous signez un contrat de location meublé ou nu, selon les formes requises. 

Vous percevez des revenus locatifs. En contrepartie, vous gérez les réparations importantes dans l'appartement, les changements de locataires, les déclarations d'impôt. Vous pouvez aussi déléguez tout cela à un gestionnaire. 

Il existe ensuite plusieurs sortes de location : location nue (ou vide) ou location meublée, location à l'année ou location saisonnière, etc. 

Votre rentabilité dépend du degré de délégation des opérations et de la situation du bien. 

Investir dans une résidence de services

Vous allez acquérir un appartement équipé dans une résidence étudiante, une résidence de tourisme ou une résidence senior. Vous n'avez alors rien à gérer et vos loyers peuvent faire l'objet d'une garantie en échange d'un contrat de longue durée avec le gestionnaire. 

Investir dans les SCPI 

Les SCPI, ou sociétés civiles de placement immobilier, sont des organismes de placement collectif. On les appelle aussi investissement pierre papier. Vous achetez des parts sociales de SCPI, qui investit dans plusieurs projets immobiliers et devient propriétaire. 

Une part sociale de SCPI coûte entre 150 et 1 000 € en moyenne. Investir dans des SCPI est donc une option intéressante même lorsque l’on a une petite épargne. Cela permet d’accéder à des placements diversifiés, sur lesquels les risques sont mutualisés sur l’ensemble des investisseurs.

Comment financer son investissement immobilier ?

La manière la plus classique de financer un investissement immobilier est d’avoir recours à un emprunt. Celui-ci peut-être :

• un prêt amortissable (le plus courant) : vous versez des mensualités composées en partie des intérêts du prêt et en partie du capital à rembourser.
• un prêt in fine : vous remboursez d’abord seulement les intérêts, puis arrivé à la fin de la période de remboursement, vous remboursez le capital emprunté en une fois.

Vous êtes prêt à franchir le pas, ou souhaitez juste vous faire une idée du financement que vous pourriez obtenir ? Rendez-vous sur notre simulateur de crédit immobilier.

Réaliser un investissement locatif sans apport, c'est possible ?

Un investissement locatif sans apport personnel est possible. Tout dépend du dossier de financement, de votre profil, du projet, de votre capacité de financement. 

Vous devez garder en tête que vous aurez à financer en plus du remboursement du crédit : 

• les charges de copropriété non imputables au locataire ; 
• les impôts (taxe foncière, impôt sur les revenus locatifs) ; 
• les travaux récurrents sur plusieurs années.  

En règle générale, sans apport personnel, le loyer ne peut servir à combler 100 % des charges. Vous devez donc prévoir un supplément à prendre sur votre épargne. 

Simulation d'un investissement immobilier : exemple

Combien gagner pour investir dans l'immobilier ? Voici l'exemple d'un couple aux revenus de 2 500 € net chacun par mois. Ils remboursent un crédit immobilier avec une mensualité de 1200 € pour une dizaine d'année encore. Ce couple souhaite investir dans un studio meublé à Angers, la ville de leur enfance qu'ils connaissent bien. Ils savent qu'Angers connaît une forte demande locative. 

Un studio en centre ville de 18 m2 coûte environ 65 000 €. Le loyer espéré peut être de 300 € hors charges. Ce couple préfère garder son épargne pour d'autres projets familiaux. 

Leur capacité d'emprunt est de 35 % de leurs revenus, soit 1750 €. La banque peut prendre en compte 70 % des loyers espérés, pour tenir compte du risque. Un prêt de 65 000 € sur 20 ans devrait être accordé, avec une mensualité de 413 € assurance comprise. 

Chaque mois, le couple fera un effort de plus d'une centaine d'euros pour investir dans l'immobilier. Dès que leur résidence principale sera payée, ils augmenteront leur mensualité pour rembourser plus rapidement le crédit. 

Les dispositifs fiscaux pour investir dans l'immobilier

Dans le cadre d'un investissement locatif, la question de la fiscalité est parfois importante. Ce ne peut être votre seule motivation ! L'achat d'un bien pour le mettre en location répond aux mêmes questions que l'achat d'une résidence principale.  En particulier, la localisation reste la clé d'un investissement réussi. 

La loi Pinel ?

La loi Pinel offre une réduction d’impôt sur le revenu pour l’achat et la mise en location d’un logement neuf. 

Pour profiter de ce dispositif, un certain nombre de conditions doivent être remplies, notamment sur l’emplacement du bien, son niveau de performance énergétique, et le niveau de ressources du locataire. Il existe des plafonds de loyers.

En fonction de la durée d’engagement de mise en location, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt comprise entre 9 et 14 % du prix de revient net du logement. L'engagement de location se réalise sur le long terme : 6, 9 ou 12 ans. 

N'attendez plus : le dispositif Pinel devrait prendre fin le 31 décembre 2024 ! La banque étudie l'intérêt de l'investissement avant d'accorder un prêt. 

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie est une réduction d’impôt sur le revenu prévue pour les particuliers qui achètent un bien immobilier ancien à rénover pour le mettre en location. 

Plusieurs conditions sont à respecter pour être éligible à ce dispositif de défiscalisation. Les principales sont les suivantes :

• Le bien doit être situé dans une commune du programme « Action cœur de ville », une commune ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire, ou une commune avec un fort besoin de réhabilitation de l'habitat.
• Les travaux à réaliser dans le logement doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération.
• Le niveau de ressources du locataire ne doit pas dépasser un certain plafond. Il existe également des plafonds de loyers. 

La loi Malraux ?

L’objectif de la loi Malraux est d’encourager la restauration des bâtiments remarquables et d’accroître l’offre de location dans les centres-villes historiques.

La loi Malraux peut permettre de profiter d’une réduction d’impôt pouvant aller de 22 à 33 % du montant des travaux effectués pour réhabiliter le logement.

Investir et défiscaliser grâce au dispositif Girardin

La loi Girardin permet de profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu sur certains investissements réalisés dans les départements et régions d’outre-mer (DROM) et les collectivités d’outre-mer (COM). L’objectif est notamment d’y lutter contre le déficit de logements sociaux.

Le principe du dispositif « Girardin logement social » est le suivant : vous investissez dans une société de portage qui utilise les fonds collectés pour financer un organisme de logements sociaux. En contrepartie, vous bénéficiez d’un avantage fiscal à hauteur de 50 % de votre investissement.

Tout savoir sur le dispositif Girardin grâce à notre guide dédié.

Le match location nue / location meublée

Le choix entre location nue et location meublée doit se faire en tenant compte du marché locatif local ! Et pas seulement en fonction de la fiscalité liée à la location du bien...

Pourquoi investir dans la location meublée ?

Un investissement dans la location meublée présente des atouts certains :

• Le niveau de loyer est plus élevé que dans une location nue.
• En optant pour le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou en LMP (louer de meublé professionnel), vous pouvez déduire le montant de vos frais de vos revenus locatifs au réel: travaux, intérêts d’emprunt, coût du syndic, etc. Surtout, vous amortissez le prix d'achat du bien, ce qui permet de percevoir ses revenus locatifs avec une imposition très faible, voire nulle. 
• Vous pouvez à la fois toucher une cible de locataires « stables » et une cible de locataires saisonniers (par exemple des étudiants pendant l’année scolaire et des vacanciers pendant l’été).

Vous disposez maintenant des grandes notions autour de l'investissement locatif. Contactez votre banque pour étudier en détail le financement de votre projet ! Et sachez qu'il n'est pas indispensable d'être propriétaire de sa résidence principale pour se lancer dans un investissement locatif.