Loi immobilier : les réglementations à connaître

Quelles sont les lois de l'immobilier ?

Il est difficile d'être exhaustif sur les lois immobilières tant la réglementation est dense. Achat, location, fiscalité, crédit immobilier comme le PTZ (prêt à taux zéro). Voici quelques lois emblématiques dont le nom résonne souvent dans les médias. 

Lois fondamentales sur l'achat immobilier

La loi Carrez 

La loi Carrez fixe le mode de calcul de la superficie d’un logement en copropriété. Si les maisons individuelles et les biens en VEFA ne sont pas concernés par cette mesure, elle est en revanche obligatoire pour la vente de logements en copropriété (article L 111-2 du Code de la construction et de l’habitation).

La loi Scrivener

Mise en place en 1979, la loi Scrivener réglemente l’obtention du prêt immobilier par un particulier, tout en garantissant une meilleure information et protection de l'emprunteur. Les articles L 313-1 et suivants du Code de la consommation complètent désormais cette loi. 

La loi Lemoine

Votée en février 2022, elle a pour objectif d'offrir un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l'assurance emprunteur. Ainsi, tout emprunteur peut désormais changer d'assurance de prêt à tout moment de son crédit immobilier. 

Quelle loi réglemente la profession des agents immobiliers ? C'est quoi la loi Hoguet ?

La loi Hoguet réglemente la profession d'agent immobilier et a pour objectif de protéger les consommateurs. Elle définit les obligations, garanties financières et assurances obligatoires pour détenir une carte professionnelle T (transaction) ou G (gestion). 

Quelle loi protège l'acheteur immobilier ?

La loi ELAN modifie la loi SRU et est codifiée aux articles L 271-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Ces textes visent à protéger l'acquéreur d'un bien immobilier en lui offrant notamment un délai de réflexion de 10 jours à compter de la notification de l'avant-contrat de vente. 

Loi sur la location immobilière

Loi 1948

La loi du 1er septembre 1948 a pour objectif de lutter contre la hausse des prix immobiliers après-guerre.  La protection des locataires avec un droit au maintien dans les lieux et des loyers très faibles sont les principales caractéristiques des logements loi 48. D'après les pouvoirs publics, il reste aujourd'hui encore environ 200 000 logements sous ce régime. 

Loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs

Cette loi contient toujours les principales mesures applicables aux baux d'habitation applicables aux résidences principales, que ce soit pour la location nue ou la location meublée. 

Loi Alur 

En 2014, la loi Alur cherche à améliorer les rapports entre locataires et propriétaires par la mise en place de modèles de contrat de location notamment. En outre, la loi Alur met en place un plafonnement des loyers en zone tendue (qui sera ensuite repris dans la loi Elan de 2018) pour permettre de favoriser l'accès à un logement pour tous.

Lois de défiscalisation immobilière

La loi Pinel

Ce dispositif de défiscalisation permet de profiter d’une réduction d’impôt pour les investissements immobiliers locatifs neufs réalisés dans certaines zones géographiques. 

En 2013 et 2014, le dispositif Duflot crée un premier dispositif de défiscalisation. La loi Pinel prend ensuite le relais pour les investissements réalisés depuis septembre 2014. 

Notez la fin du dispositif Pinel à compter du 31 décembre 2024. 

La loi Malraux

Le dispositif Malraux permet de bénéficier sous certaines conditions d'une réduction d’impôt si vous rénovez votre logement, situé dans une zone protégée et dans un immeuble à caractère historique, pour le mettre en location.

Le dispositif Denormandie

Le dispositif Denormandie prévoit une réduction d'impôt sur le revenu pour les particuliers achetant un logement à rénover dans certaines zones, pour le mettre ensuite en location nue, au titre de résidence principale du locataire.

Mises à jour et évolutions législatives récentes

En 2024, la loi Malraux bénéficie d'un sursis jusqu'au 31 décembre 2024. Le dispositif Denormandie, lui, profite d'une prolongation jusqu'au 31 décembre 2026. 

Il n'est plus possible d'investir en loi Pinel depuis le 1er janvier 2024. Toutefois, vous bénéficiez encore des réductions d'impôt pour un investissement réalisé antérieurement. 

Comment se passe un compromis de vente ?

Étapes clés et obligations légales

Le compromis de vente est un avant-contrat, c’est-à-dire que ce document précède la signature de l’acte de vente du bien immobilier. Il peut être signé :

• entre particuliers, avec l’appui d’un professionnel de l’immobilier (agent immobilier par exemple) : on parle alors d’acte sous seing privé.
• avec un notaire (ou un commissaire de justice par exemple) : on parle alors d’acte authentique.

Dans le compromis de vente, l’acheteur et le vendeur s’engagent tous les deux à conclure la vente à un prix fixé d’un commun accord :  

• Une fois le compromis signé, l’acheteur a un délai légal de rétractation de 10 jours calendaires, durant lesquels il peut changer d’avis sur son achat.
• Le vendeur est, quant à lui, engagé à partir du moment où il a signé la promesse de vente.

Passé le délai de rétractation de l’acheteur, les deux parties sont tenues de faire le nécessaire pour que l’acte de vente soit régularisé dans les délais convenus.

Lors de la signature du compromis de vente, l’acheteur verse sur le compte professionnel du notaire ou de l’agent immobilier ouvert à la Caisse des Dépôts et Consignations un dépôt de garantie compris entre 5 et 10 % du prix de vente.

Comment rédiger une promesse de vente ?

Quelle est la différence entre promesse de vente et compromis de vente ?

La promesse de vente, comme le compromis de vente, est un avant-contrat.

Un compromis de vente est un contrat synallagmatique, c’est-à-dire qu’il engage les deux parties. Dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, le propriétaire vendeur s’engage auprès de l’acheteur à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une option pour un temps limité.

La différence principale avec le compromis est que la promesse de vente n’engage que le vendeur :

• Celui-ci s'engage auprès de l'acheteur à lui vendre son bien à un certain prix déterminé. Il lui réserve ainsi le bien pendant un délai, généralement fixé à trois mois. Durant cette période, le vendeur s'interdit de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur
• En contrepartie de cette réservation, l’acheteur verse généralement une indemnité d’immobilisation du bien. Son montant équivaut en général entre 5 ou 10 % du montant total de la vente, hors frais de notaire.
• Si l’acheteur renonce à acquérir le bien (hors délai de rétractation légal ou activation d’une condition suspensive), le vendeur conservera l’indemnité d’immobilisation de son bien. En revanche, s'il décide d’acquérir, cette indemnité s’imputera sur la somme à régler.

Qui peut rédiger une promesse de vente ?

La promesse de vente peut être rédigée par :

• Des particuliers : le vendeur et/ou l’acheteur peuvent se charger de l’élaboration de l’acte, avec l’aide d’un agent immobilier par exemple. On parle alors d’acte sous seing privé. Attention, dans ce cas, pour être valable, cet acte doit être enregistré auprès de la recette des impôts dans les 10 jours suivant sa signature par le bénéficiaire. Les droits d’enregistrement s’élèvent à 125 €. Par ailleurs, lorsqu’elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit être réalisée par acte authentique.
• Un officier public compétent : un notaire ou un commissaire de justice peuvent établir cet acte.

Est-il obligatoire de faire un diagnostic immobilier ?

Il existe plusieurs diagnostics immobiliers. Leur caractère obligatoire diffère selon qu’il s’agit d’un achat immobilier ou d’une location, et selon le type de bien immobilier (maison individuelle ou logement en copropriété).

Vente du logement

Le vendeur doit fournir à l’acheteur :

• le diagnostic de performance énergétique (DPE) sauf en cas de vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA).
• le constat de risque d'exposition au plomb (Crep),
• le diagnostic amiante,
• le diagnostic électricité et/ou gaz si l'installation a plus de 15 ans,
• un état de l'installation d'assainissement non collectif (sauf si le logement est en copropriété), 
• un état relatif à la présence de termites,
• un état des risques et pollutions (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon…) si le logement est dans une zone concernée, 
• un diagnostic bruit si zone concernée. 

Depuis le 1er avril 2024, si le logement a une étiquette énergétique F ou G, le vendeur doit fournir un audit énergétique.

En outre, il doit remettre le carnet d'entretien du logement (CIL) pour les logements neufs ou rénovés, et indiquer si la zone géographique présente un risque de mérule (champignon). 

Location d'un logement

Pour mettre en location un logement, le propriétaire doit fournir à son locataire les diagnostics suivants : 

• DPE
• Crep, 
• diagnostic électricité et/ou gaz si l'installation a plus de 15 ans,
• état de présence ou d'absence d'amiante,
• état des risques si la zone géographique est pertinente, 
• un diagnostic bruit si zone concernée. 

Pourquoi faire un diagnostic de performance énergétique (DPE) ?

Rôle du DPE dans les transactions immobilières

Le DPE permet d’évaluer la consommation d’énergie d’un logement, ainsi que son impact climatique. Obligatoirement réalisé par un professionnel certifié, le DPE présente plusieurs intérêts :

• Il permet d’avoir une estimation fiable des dépenses énergétiques à prévoir.
• Il apporte des conseils pour maitriser au mieux la consommation énergétique du bien.
• Il donne des pistes d’améliorations du bien pour diminuer la consommation d’énergie et les émissions de gaz à effet de serre.

Le DPE est obligatoire pour vendre ou mettre en location un logement. 

Comprendre les résultats du DPE

Dès l'annonce immobilière, les résultats du DPE sont obligatoires. En outre, lorsque la classe énergétique est F ou G, il convient de mentionner "logement à consommation énergétique excessive" pour louer ou vendre votre passoire thermique. 

Les résultats du DPE comprennent :

• une lettre entre A et G pour l'étiquette énergie, ainsi que la quantité annuelle d'énergie consommée ou prévisible. 
• une lettre entre A et G pour l'étiquette climat, ainsi que la quantité d'émissions de gaz à effet de serre (GES) du logement. 

Le DPE conditionne désormais le droit de mettre un bien en location. Ainsi, la notion de décence d'un logement comprend maintenant la consommation énergétique. 

Plus encore, les propriétaires de biens locatifs classés F ou G ne peuvent désormais plus augmenter les loyers.

En France métropolitaine, un logement ne peut plus être mis en location :

• Depuis le 1er janvier 2023, si le logement génère une consommation d'énergie finale, supérieure à 450 kWhEF/m²/an (logement G+). 
• à partir du 1er janvier 2025, interdiction de louer un logement classé G ;
• à partir du 1er janvier 2028, interdiction de louer un logement classé F ;
• à partir du 1er janvier 2034, interdiction de louer un logement classé E au DPE.

Le DPE est opposable au propriétaire. Or, sa fiabilité est remise en cause par plusieurs associations. Une nouvelle réforme doit intervenir en 2024, offrant un sursis pour les petites surfaces (moins de 40 m2) ou pouvant substituer le DPE collectif au DPE individuel en copropriété. Un dossier à suivre !