Choisir un prêt immobilier à taux fixe ou à taux révisable ?
Sommaire
Un prêt immobilier classique, c’est-à-dire non réglementé, peut avoir un taux d’intérêt immobilier fixe ou un taux d’intérêt révisable, appelé aussi taux variable. Le taux d’intérêt entre dans le calcul du coût global du prêt qui est caractérisé par le taux annuel effectif global (TAEG). Mais quelles sont les différences entre un crédit taux fixe et un taux variable ? Les avantages et les inconvénients de chaque type de prêt immobilier ? On vous donne toutes les clés pour faire le bon choix !
Quel taux d'intérêt pour votre prêt immobilier ?
Qui dit prêt immobilier classique dit taux d’intérêt fixe ou variable. Ce taux d’intérêt entre dans le calcul du coût global du prêt. Mais quel taux d’intérêt choisir pour votre projet immobilier ? Quelles sont les différences entre un taux fixe, un taux variable et un taux mixte ?
Rappelons tout d'abord quelques notions clés sur les taux de crédit immobilier :
- Le taux nominal correspond à la rémunération de l’argent par l’établissement de prêt. Il dépend principalement des taux du marché, à long terme pour un prêt à taux fixe et à court terme pour un prêt à taux révisable et de la durée du prêt.
- Le taux annuel effectif global (TAEG) correspond au coût global d'un crédit tous frais compris. Il permet de comparer les offres de prêt immobilier entre elles car il comprend les frais de dossier, les frais de garantie et d'assurance, les frais de courtage. Le TAEG n'est donné qu'en cas de taux fixe puisque le coût total est inconnu en cas de taux variable.
Prêt à taux fixe
Qu’est-ce que le taux d’intérêt fixe ?
Le coût d'un prêt immobilier à taux fixe est connu dès la signature de l'offre de prêt. Le taux est constant pour toute la durée de remboursement du crédit.
Seule une opération de remboursement par anticipation ou de rachat du crédit immobilier modifiera le coût total projeté.
Les avantages d'un prêt immobilier à taux fixe
Pourquoi opter pour un crédit taux fixe ? C’est le choix de la sécurité : le montant des mensualités est défini à l’avance. L'emprunteur ne dépend plus de la variation des taux d'intérêt.
Vous savez combien vous devez rembourser chaque mois. En cas de difficultés, si vous avez souscrit un prêt modulable, vous pouvez faire varier les échéances à la hausse comme à la baisse, selon les modalités convenues. La sécurité ne signifie pas la rigidité !
Les inconvénients d'un taux fixe
En cas de baisse des taux après la signature, l'emprunteur peut toujours renégocier son prêt immobilier si la baisse est significative. Pour emprunter au bon moment, faites confiance à votre conseiller bancaire. Une fois que vous avez trouvé le bien immobilier de vos rêves, le plus important est de négocier le prix du bien et de réussir son financement rapidement !
Le prêt immobilier à taux variable
Qu’est-ce que le taux d’intérêt variable ? Définition
Un prêt immobilier à taux variable ou à taux révisable est fixé en fonction d’un taux de référence (généralement le taux interbancaire de la zone euro, Euribor). Ce taux révisable se réajuste périodiquement selon l'évolution de l'indice sur lequel il est indexé, en sachant que l’indice peut évoluer à la hausse comme à la baisse. La période de révision du taux peut être trimestrielle, annuelle ou quinquennale.
Calcul du taux variable
Alors que le taux variable suit la variation d’un indice financier à chaque échéance (taux Euribor), le taux révisable ne varie qu’à l’issue d’une période de référence (en fonction de l’évolution globale de l’indice de référence). Subtile différence !
Qu'est-ce que l'indice Euribor ? C'est le taux d’intérêt interbancaire offert entre banques, à court terme. Le taux Euribor dépend des besoins de liquidité du marché, du niveau d’inflation, du taux de croissance, des notations et de la politique de la Banque centrale européenne.
Les avantages : pourquoi un taux variable ?
Pourquoi opter pour un taux variable ? A la signature de l'offre de prêt, le taux variable proposé est plus bas qu'un taux fixe. Si votre taux d'endettement atteint la limite, cette baisse peut jouer en votre faveur pour réussir à obtenir votre crédit immobilier.
Vous acceptez de prendre un risque à la hausse en échange d'une possibilité de baisse du taux.
Les prêts à taux variable se rencontrent le plus souvent sur des courtes durées (7 - 10 ans) et par des investisseurs aguerris. Ils sont plus fréquents lorsque les taux d'intérêts des banques remontent.
Les inconvénients du prêt à taux variable : comprendre comment fonctionne l'augmentation d'un taux variable
Un prêt à taux variable non capé se révèle très risqué pour l'emprunteur qui n'aurait pas les moyens d'assumer une hausse périodique des taux.
Pour éviter cela, de nombreux garde-fous sont prévus en général. Prévoir un taux variable capé à la hausse comme à la baisse à 1 point ou 2 points constitue une bonne sécurité. Cela limite la variation des mensualités et du coût total du prêt immobilier.
Prêt à taux mixte
Qu’est-ce que le taux d’intérêt mixte ?
Un prêt immobilier à taux mixte est considéré comme une solution intermédiaire. Pendant les premières années, la banque et l'emprunteur mettent en place un taux fixe, suivi d'un taux variable les dernières années de remboursement.
Les banques appellent parfois ce dispositif contrats à double palier.
Les avantages d'un prêt à taux mixte
Pourquoi opter pour un taux mixte ? Cela permet de bénéficier d’un taux plus bas pour le prêt à taux fixe (la durée étant plus courte). Si l'emprunteur envisage de revendre le bien après 7-8 ans, c'est un système avantageux. Par exemple, un taux mixte peut s'envisager pour un premier achat d'un logement seul que l'on espère revendre quelques années plus tard.
Les inconvénients d'un taux mixte
L'incertitude liée aux taux en vigueur dans plusieurs années constitue le principal risque. Il est possible de prévoir un taux variable capé pour les dernières années de remboursement.
Tableau récapitulatif des crédits à taux fixe, taux variable et taux mixte
| Prêt à taux fixe | Prêt à taux variable | Prêt à taux mixte | |
| Définition | Le taux nominal est défini pour toute la durée de remboursement | Le taux variable est défini ainsi que les modalités et dates de révision | Un taux fixe les premières années et un taux variable par la suite |
| Avantages | Stabilité et sécurité | Profiter d'un taux plus bas à la signature | Profiter d'un taux bas au début du remboursement |
| Inconvénients | Manque de souplesse | Risque d'augmentation des taux | Risque d'augmentation des taux |
| Modalités utiles | Prévoir modularité des échéances | Prévoir un taux variable capé | Prévoir un taux mixte capé |
Que choisir entre un emprunt à taux fixe, taux variable ou taux mixte ?
Comment choisir entre un taux variable capé et un taux fixe ?
Le choix entre un emprunt à taux variable et à un prêt à taux fixe se fait en fonction de plusieurs critères :
- Votre capacité d'endettement au jour de l'emprunt
- Vos perspectives d'augmentation de vos revenus dans le temps
- Votre volonté de conserver longtemps ou non ce bien immobilier
- Votre besoin de sécurité sur la durée de remboursement
- Les taux de crédit immobiliers au moment de votre crédit
Quel est le meilleur taux fixe ou variable ?
Le taux variable offre toujours un meilleur taux nominal qu'un taux fixe, à profil emprunteur équivalent. Un taux variable non capé sera plus bas qu'un taux capé mais aussi plus risqué. L'avantage immédiat est une mensualité plus basse et un taux d'endettement accepté par les banques.
Avant toute chose, commencez par simuler votre prêt immobilier ! C'est la première étape d'un achat immobilier réussi. Ensuite, rencontrez votre conseiller Crédit Agricole pour échanger sur votre situation financière et personnelle. Ensemble, vous déterminez le meilleur crédit pour votre projet immobilier !
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
