Les pièces justificatives à joindre à votre dossier de financement immobilier

Comment monter un dossier de prêt immobilier ?

Pour préparer un dossier de prêt immobilier, rassemblez les documents relatifs à votre situation personnelle, à vos ressources et charges et à votre projet immobilier.

Assurez-vous que tous les documents sont complets et bien organisés pour faciliter l'évaluation par la banque.

La banque a besoin d’un certain nombre de pièces justificatives pour pouvoir étudier votre dossier de financement immobilier et émettre une offre de prêt qui corresponde le mieux aux besoins que vous avez exprimés et à votre situation.

Quels documents fournir pour un prêt immobilier ?

Pour constituer un dossier de prêt immobilier, vous devez fournir différents documents, regroupés en trois catégories principales : les pièces relatives à votre situation personnelle, celles concernant vos ressources et vos charges, ainsi que celles liées à votre projet immobilier.

1. Pièces relatives à votre situation personnelle :

• Justificatif d'identité en cours de validité (carte nationale d'identité ou passeport).
• Justificatif de situation familiale (livret de famille, certificat de pacs, attestation sur l'honneur pour les concubins).
• Justificatif de domicile récent (quittance de loyer, facture EDF, facture d'eau).
• Bail de location avec quittance de loyer pour les primo-accédants (afin de bénéficier, par exemple, d’un prêt à taux zéro).

2. Pièces concernant vos ressources et vos charges :

• Les trois derniers bulletins de salaire, ou le dernier bilan et compte de résultat pour les artisans, commerçants, professions libérales ou agriculteurs.
• Les deux derniers avis d’imposition.
• Les trois derniers relevés de compte pour évaluer vos charges et s'assurer de votre solvabilité.
• Justificatifs des crédits immobiliers et/ou crédits personnels en cours.
• Relevé d’épargne logement pour une demande de prêt d’épargne logement.
• Justificatifs de l’apport personnel (relevés de comptes d'épargne).
• Documents justifiant le montant des pensions alimentaires versées ou reçues.

3. Pièces relatives à votre projet immobilier :

• Compromis ou promesse de vente pour un logement existant ou l’achat d’un terrain à bâtir.
• Contrat de réservation pour une acquisition en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement).
• Contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou permis de construire et devis des travaux pour une maison à construire.
• Le titre de propriété du bien que vous vendez, si tel est le cas, ainsi qu’une expertise et un contrat de prêt pour votre logement actuel en cas de crédit relais.

Comment améliorer un dossier de prêt immobilier ?

Pour améliorer un dossier de prêt immobilier et maximiser vos chances d'obtenir un financement, voici quelques conseils à suivre :

Soigner son profil financier :

• Assurez-vous d’avoir des revenus stables et réguliers. Si possible, attendez d’avoir passé votre période d’essai ou d’avoir été embauché en CDI avant de faire votre demande de prêt immobilier.
• Limitez vos engagements financiers avant de demander un prêt immobilier. Remboursez autant de crédits en cours que possible pour améliorer votre taux d’endettement.
• Épargnez régulièrement  et constituez un apport personnel conséquent. Une épargne régulière et substantielle démontre votre capacité à gérer vos finances et à épargner, ce qui est un bon signal pour les banques.

Optimiser ses comptes bancaires :

• Évitez les incidents bancaires et ne laissez pas de découverts bancaires ou d’incidents de paiement. Une gestion saine de vos comptes est primordiale.
• Fournissez des relevés de compte irréprochables sur les trois à six derniers mois.

Améliorer son apport personnel :

• Un apport personnel important réduit le risque pour la banque et peut faciliter l’obtention de meilleures conditions de prêt.
• Si possible, utilisez différentes sources pour constituer votre apport (épargne personnelle, aide familiale, vente d’un bien).

Bien préparer le projet immobilier :

• Présentez un projet solide, en fournissant tous les documents nécessaires pour justifier le bien que vous souhaitez acheter (compromis de vente, plans, devis des travaux, etc.).
• Estimer précisément le coût total en incluant bien tous les frais annexes (notaire, agence, travaux, etc.) pour éviter les mauvaises surprises et montrer à la banque que vous avez bien préparé votre projet.

Soigner la présentation du dossier :

• Soyez clair et précis, présentez un dossier complet et bien organisé. Regroupez les documents par catégorie (identité, situation financière, projet immobilier).
• Joignez une lettre de motivation expliquant votre projet, vos motivations et vos prévisions financières.

En suivant ces conseils, vous pouvez renforcer votre dossier de prêt immobilier et mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un financement dans les meilleures conditions.

Demande de crédit : Comment savoir si la banque va accepter mon crédit ?

Pour évaluer les chances d'acceptation de votre demande de crédit immobilier, plusieurs critères fondamentaux sont examinés par les établissements bancaires : 

• La stabilité et la régularité de vos revenus constituent des éléments déterminants
• Le taux d'endettement, indicateur crucial,
• La gestion de vos finances personnelles
• L'apport personnel
• Votre historique de crédit
• La qualité du bien immobilier envisagé.

Ainsi, pour estimer vos chances d'acceptation, il est recommandé d'utiliser des simulateurs en ligne pour obtenir une première évaluation. Si vous répondez favorablement aux critères en termes de revenus, d'endettement, d'apport personnel et de gestion financière, vos chances d'obtenir un crédit immobilier sont élevées.

Une consultation avec un conseiller bancaire peut également fournir un avis professionnel et optimiser votre dossier avant soumission.

L’offre de prêt immobilier

Si votre dossier de financement immobilier est accepté par votre banque, celle-ci émet une offre préalable de prêt. L’offre de prêt, fixe en fonction de votre situation et de votre projet, la durée de votre prêt immobilier, le TEG, la mensualité globale, les modalités de remboursement, les garanties liées au prêt ainsi que les modalités des assurances. La durée de validité de l’offre de prêt est de 30 jours à compter de sa réception (la banque peut prolonger la durée de validité).

Vous bénéficiez alors d’un délai obligatoire de réflexion de 10 jours minimum à compter de la réception de l’offre. Vous devez respecter ce délai avant de vous engager et de retourner à la banque, par courrier, l’offre signée et datée. Cela marque votre acceptation de l’offre.

Quels sont les motifs de refus de crédit ?

Les motifs de refus de crédit immobilier peuvent être variés et dépendent de plusieurs facteurs liés à la situation financière et personnelle de l'emprunteur.

Voici les raisons les plus courantes :

1. Vos revenus ne sont pas jugés suffisants pour couvrir les mensualités du prêt. 
2. Votre situation professionnelle est précaire (CDD, intérim, période d'essai) ou votre période d'emploi est récente.
3. Votre taux d’endettement est trop élevé (supérieur à 33%) et indique un risque accru de non-remboursement.
4. Votre apport personnel est trop faible.
5. Vous avez eu des incidents de paiement, des découverts fréquents, ou vous êtes fiché auprès de la Banque de France (FICP).
6. Vous avez déjà des charges fixes trop importantes (autres crédits en cours, pensions alimentaires, etc.) qui réduisent votre capacité d'emprunt.
7. Le bien immobilier que vous souhaitez acheter est perçu comme trop risqué (par exemple, un bien situé dans une zone à faible demande ou nécessitant des travaux importants).
8. Il manque des documents à votre dossier de prêt immobilier.
9. La banque évalue le bien immobilier que vous souhaitez acheter à un prix inférieur. Dans ce cas, elle peut vous refuser le prêt ou demander une révision du montant emprunté.
10. Vous avez des problèmes de santé et l’assurance emprunteur est trop élevée.

Bon à savoir

Si plusieurs prêts ont été sollicités auprès de plusieurs banques pour la réalisation d’un même projet immobilier, il peut arriver que tous vous soient accordés sauf un. Si le prêt refusé représente au moins 10 % du montant du capital emprunté, vous êtes dégagé de tous les autres prêts qui vous ont déjà été accordés.

Le plus sûr pour s'assurer d'obtenir les conditions d'emprunt les plus favorables est de réaliser une simulation de prêt immobilier.

Les modalités de déblocage des fonds d'un crédit immobilier

Lorsque le prêt finance l’achat d’un appartement ou d’une maison, la banque fait un virement au notaire pour le jour de la signature de l’acte de vente définitif.

Lorsque l’emprunt est destiné au financement de travaux, le règlement des factures et des appels de fonds est généralement effectué directement par la banque.

Lorsque l’emprunt est destiné à l’achat d’un bien vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA), le règlement a lieu sur appel de fonds du promoteur en fonction de l’avancement de travaux (déblocages successifs). Chaque versement réclamé par le constructeur entraîne une facturation d’intérêts intercalaires sur les sommes débloquées. Le remboursement du capital emprunté ne démarre qu’à la livraison du bien immobilier. En cas de différé total du paiement des intérêts intercalaires, celui-ci a lieu en même temps que le remboursement du capital emprunté.