SCPI : tout ce qu'il faut savoir

Tout savoir sur la SCPI

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une société non cotée en bourse dont l’objectif est de collecter de l’argent auprès de nombreux investisseurs dans l’unique objectif d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location.

Concrètement, quand vous achetez des parts dans une SCPI, celle-ci utilisera cette somme (avec celle de tous les autres investisseurs) pour acquérir des biens immobiliers, y faire des travaux, les entretenir, et les mettre en location.

En fonction du nombre de parts que vous détenez dans la SCI, vous toucherez des dividendes de manière périodique (généralement tous les trimestres).

Il existe deux types principaux de SCPI :

• Les SCPI d’entreprise, qui acquièrent et gèrent des immeubles à usage commercial : le patrimoine de ces SCPI est composé de bureaux, de commerces, d’entrepôts, etc.
• Les SCPI d’habitation : a contrario, ces SCPI acquièrent et gèrent des immeubles à usage d’habitation. Ce type de SCPI peut donner accès à des économies d’impôts, si tant est que les logements et les locataires remplissent les conditions des dispositifs fiscaux, et que vous conserviez vos parts dans la SCPI suffisamment longtemps pour pouvoir en bénéficier.

Quels sont les risques des SCPI ?

L’investissement immobilier via les SCPI peut comporter des risques, qu’il est important de connaître avant de se lancer :

• Le rendement du placement, ainsi que le capital investi, ne sont pas garantis : la valeur des SCPI fluctue en fonction du marché immobilier. Vous ne pouvez donc pas avoir de certitude quant au montant des dividendes que vous toucherez, ni à la valeur de vos parts le jour où vous souhaiterez les revendre.
• C’est un placement peu liquide : pour sortir d’une SCPI, il faut revendre ses parts, ce qui peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois.
• L’investissement dans les SCPI a un coût : il faut compter des frais d’entrée dans la SCPI, ainsi que des frais de gestion. Prévoyez entre 5 à 12 % de la valeur de vos parts pour les frais d’entrée, et entre 8 et 10 % de la valeur de vos dividendes pour les frais de gestion.

Quel intérêt d'investir dans une SCPI ?

Nous l’avons vu, l’investissement dans une SCPI présente quelques limites, mais ses atouts sont indéniables :

• C’est un excellent moyen de diversifier vos placements : la SCPI investit dans plusieurs projets immobiliers. Elle ouvre donc des perspectives d’investissement difficilement accessibles pour un investisseur individuel. Par ailleurs, le risque du placement est mutualisé entre l’ensemble des investisseurs et l’ensemble des logements mis en location par la SCPI. Le manque à gagner sur un bien (en travaux par exemple, ou en vacance locative) est compensé par les autres biens détenus par la SCPI.
• C’est un investissement qui ne nécessite pas d’avoir un gros capital à mobiliser : avec quelques centaines d’euros, vous pouvez acquérir une part de SCPI.
• Contrairement à un investissement locatif classique, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion locative : c’est la SCPI qui gère tout de A à Z.
• Son rendement est plus intéressant que la plupart des placements financiers : le rendement moyen d’un placement en SCPI tourne autour de 4 %.

Comment fonctionnent les SCPI ?

Une SCPI est créée et gérée par une société de gestion. Cette société vend des parts de la SCPI à des investisseurs :

• soit directement ;
• soit via des intermédiaires comme des banques, des conseillers de patrimoine, etc.

Le capital collecté lui sert à acquérir des biens immobiliers, à chercher des locataires, à procéder à des états des lieux, à régler les charges, à faire des travaux dans les biens, etc. La SCPI collecte ensuite les loyers des locataires, et verse des dividendes à ses porteurs de parts.

Les dividendes touchés peuvent varier à la hausse comme à la baisse, en fonction :

• des loyers perçus par la SCPI ;
• de la quantité de parts que vous possédez ;
• du montant des frais dû : frais d’entrée et frais de gestion.

Comment investir dans une SCPI ?

L’investissement dans une SCPI passe par l’achat de parts dans le capital de cette société :

• Vous pouvez acheter des parts en vous adressant directement à la SCPI qui vous intéresse, ou en passant par l’intermédiaire d’une banque ou d’un conseiller de gestion en patrimoine indépendant par exemple.
• Le prix d’une part de SCPI est variable, mais vous pouvez prévoir en moyenne entre 150 € et 1 000 €.

Quel est le rendement d'une SCPI ?

La majeure partie du rendement d’une SCPI tient à ses revenus locatifs. Son rendement moyen varie entre 4 et 5 % par an : l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) annonce 4,45 % en moyenne sur l’année 2021.

Selon les types de SCPI, le rendement attendu ne sera pas le même : les SCPI à usage commercial offrent souvent des rendements plus élevés, mais ne permettent pas de profiter des avantages fiscaux que peuvent proposer certaines SCPI à usage d’habitation (une SCPI Pinel par exemple).

Investir dans les SCPI via une assurance-vie, c’est possible ! On vous explique tout sur le fonctionnement et les avantages de ce type de placement dans notre article.

Quelles sont les SCPI les plus rentables ?

Dans la presse spécialisée, on trouve facilement des classements de SCPI. Au-delà de ces palmarès facilement accessibles, comment fait-on pour détecter un potentiel de rentabilité dans une SCPI ?

L’AMF donne plusieurs conseils pour s’informer quand on cherche à investir dans une SCPI :

• Eplucher le Document d'informations clés (DIC) : vous y trouverez des informations sur les objectifs de la SCPI et sa politique d’investissement, le type d’investisseurs à qui la SCPI est destinée, les risques liés à l’investissement, le montant des frais, et les projections de performance.
• Lire attentivement la note d’information : elle détaille les conditions de souscription et les modalités de sortie de la SCPI, ainsi que le fonctionnement de la société.

De manière générale, il est important de se renseigner sur :

• La politique d’investissement de la SCPI : quel type de biens la SCPI souhaite acquérir (bureaux, locaux industriels, immeubles d’habitation, etc.) ? Où sont-ils situés ? Comment est entretenu le parc locatif ? etc.
• La structure financière de la société : le bilan et le compte de résultat vous permettront d’évaluer l’évolution de valeur du parc locatif de la SCPI dans le temps. En cas d’anomalie quelconque dans les états financiers de la SCPI, le rapport des commissaires aux comptes vous le soulignera.
• Le taux de rendement et le montant des dividendes versés : consulter ces chiffres pour les années précédentes peut vous donner une idée du rendement attendu de votre placement, à prendre avec des pincettes puisque le marché immobilier peut toujours fluctuer.

Une fois que vous aurez acquis les parts des SCPI qui vous intéressent, continuez à vous informer tout au long de la durée de votre investissement.