Pourquoi investir dans une SCPI immobilière ?

Résumé de cet article :

• Une SCPI vous permet d’investir dans l’immobilier sans acheter de bien en direct.
• Le rendement moyen des SCPI est autour de 4 à 5 %, mais non garanti et avec une gestion déléguée.
• L’investissement est accessible dès quelques centaines d’euros.
• Il est possible d’investir via un crédit, une assurance-vie ou en démembrement.
• Des risques existent : frais, volatilité, faible liquidité.
• Comparez les SCPI selon leur rendement, leur TOF, leur politique d’investissement et les avis des investisseurs.
• Renseignez-vous toujours sur la société de gestion et lisez les documents officiels avant de vous lancer.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un véhicule d’investissement collectif permettant d’acheter indirectement de l’immobilier. Concrètement, vous achetez des parts de la SCPI, qui se charge ensuite d’acquérir, d’entretenir, de louer et de gérer un parc immobilier (bureaux, commerces, logements…).

Comment fonctionne une SCPI immobilière ?

La société de gestion encadre le fonctionnement de la SCPI : sélection des biens, gestion locative, collecte des loyers, distribution des dividendes. En contrepartie, elle prélève des frais de gestion et d’entrée.

Les revenus générés (dividendes) sont versés périodiquement, en fonction :

• du nombre de parts détenues ;
• des loyers perçus ;
• des frais appliqués.

Il est possible d’investir dans une SCPI :

• au comptant avec son épargne ;
• à crédit en bénéficiant de l’effet de levier (dans ce cas, pensez à faire une simulation de prêt immobilier pour estimer votre capacité d’investissement.)

Quels sont les différents types de SCPI ?

Il existe plusieurs familles de SCPI, avec des objectifs variés :

• SCPI de rendement : majoritairement investies dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces…). Elles visent un rendement régulier (4 à 5 % en moyenne).
• SCPI de plus-value ou de capitalisation : l’objectif principal est la valorisation du capital, avec une faible distribution de revenus.
• SCPI fiscales : elles permettent de bénéficier d’avantages fiscaux grâce à l’achat de biens éligibles à des dispositifs comme la loi Malraux ou la loi Pinel (jusqu’à fin 2024).
• SCPI résidentielles : investies dans des logements, elles peuvent être à visée sociale ou de défiscalisation.

À cela s’ajoute la distinction entre SCPI à capital fixe (augmentation du capital sur décision de l’assemblée générale) et SCPI à capital variable (plus de souplesse pour les souscriptions et rachats).

Est-ce rentable d’investir dans une SCPI ?

Un rendement stable, mais pas garanti

Le rendement moyen des SCPI se situe entre 4 % et 5 % par an. En 2023, l’Institut de l’Épargne Immobilière et Foncière annonçait un rendement de 4,52 %. Certaines SCPI fructifonds immobilier peuvent proposer des rendements intéressants, mais il convient de bien étudier leur historique.

Une solution de diversification

Investir en SCPI permet de :

• Mutualiser les risques locatifs (diversité des biens, des zones géographiques, des locataires) ;
• Déléguer entièrement la gestion (aucune contrainte de gestion locative) ;
• Accéder à l’immobilier sans gros capital de départ ;
• Utiliser un crédit immobilier pour profiter de l’effet de levier.

Est-il risqué d’investir dans une SCPI ?

Comme tout placement immobilier, investir dans une SCPI comporte des risques :

• Risque de perte en capital : la valeur des parts peut baisser.
• Rendement non garanti : les dividendes peuvent varier selon les performances locatives.
• Frais importants : 5 à 12 % à l’entrée, 8 à 10 % de frais de gestion.
• Manque de liquidité : la revente de parts peut être longue.
• Placement à long terme : un horizon d’au moins 8 ans est recommandé.

Comment investir dans une SCPI ?

L’achat de parts de SCPI se fait :

• directement auprès de la société de gestion ;
• via un intermédiaire (banque, conseiller en gestion de patrimoine…).

Le prix d’une part varie selon les SCPI, en moyenne entre 150 € et 1 000 €. Vous pouvez acheter une seule part, ou plus selon vos objectifs.

Comment choisir la bonne SCPI ?

Plusieurs critères doivent être pris en compte :

• Rendement historique (taux de distribution, TRI) ;
• Taux d’occupation financier (TOF) ;
• Politique d’investissement (zones géographiques, secteurs d’activité…) ;
• Solidité de la société de gestion ;
• Transparence des frais.

Exemple concret : Une SCPI investissant en bureaux à Paris peut offrir un rendement stable, mais sera plus exposée à la vacance locative. Une SCPI diversifiée en Europe peut présenter plus d’opportunités mais aussi une fiscalité différente.

Avant de vous lancer, consultez le Document d’Information Clé (DIC), la note d’information et les statuts. Vérifiez que la SCPI est agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Quelle est la fiscalité des SCPI ?

Les revenus issus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont donc soumis à l’impôt sur le revenu, et aux prélèvements sociaux (17,2 %).

Deux régimes fiscaux sont possibles :

• Le régime micro-foncier : il s’applique si vous percevez moins de 15 000 € de revenus fonciers par an (toutes sources confondues). Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers perçus.
• Le régime réel : il permet de déduire les charges (frais de gestion, intérêts d’emprunt, travaux…). Ce régime est plus intéressant dès que les charges dépassent 30 % des loyers.

Quid de la fiscalité en cas de revente ?

La cession de parts de SCPI peut générer une plus-value immobilière, soumise au régime des plus-values privées. Un abattement progressif s’applique selon la durée de détention, avec une exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Optimiser la fiscalité de son investissement en SCPI

Certaines solutions permettent d’optimiser la fiscalité :

• Investir en SCPI via un contrat d’assurance-vie : les revenus ne sont pas taxés tant qu’ils restent dans le contrat, et l’imposition au retrait est généralement plus favorable (en particulier après 8 ans de détention).
• Choisir une SCPI européenne : les loyers perçus à l’étranger sont généralement imposés dans leur pays d’origine, ce qui peut réduire la fiscalité en France.
• Investir en démembrement de propriété : en achetant uniquement la nue-propriété, vous ne percevez pas de revenus pendant une durée définie (5 à 15 ans), mais vous évitez l’imposition pendant cette période.

FAQ

Est-il possible d’investir dans une SCPI avec un petit budget ?

Oui, c’est même l’un de ses principaux atouts. Selon la SCPI, le prix d’une part peut démarrer autour de 150 à 200 €, ce qui en fait un placement immobilier accessible.

Quelle différence entre SCI et SCPI ?

• Une SCI est une société civile immobilière souvent utilisée pour acquérir un bien en famille ou entre associés. Elle nécessite une gestion active (statuts, AG…).
• Une SCPI est un placement collectif géré par des professionnels. Vous achetez des parts comme dans un fonds d’investissement. C'est la société qui se charge ensuite de gérer pour vous moyennant des frais de gestion.