SCPI : tout ce qu'il faut savoir

Qu'est-ce qu'une SCPI ? 

Définition

Une SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier, est une société non cotée en bourse dont l’objectif est de collecter de l’argent auprès de nombreux investisseurs dans l’unique objectif d’acquérir et gérer un patrimoine immobilier destiné à la location.

Quel est le principe d'une SCPI ?

Concrètement, quand vous achetez des parts dans une SCPI, celle-ci utilisera cette somme (avec celle de tous les autres investisseurs) pour acquérir des biens immobiliers, y faire des travaux, les entretenir, et les mettre en location.

On l'appelle aussi pierre-papier : vous détenez indirectement une partie d'un bien immobilier en devenant propriétaire d'une fraction de la société qui en est propriétaire

En fonction du nombre de parts que vous détenez dans la SCPI, vous toucherez des dividendes de manière périodique (généralement tous les trimestres).

Quels sont les différents types de SCPI ? 

Il existe plusieurs types principaux de SCPI :

• Les SCPI d’entreprise, qui acquièrent et gèrent des immeubles à usage commercial : le patrimoine de ces SCPI est composé de bureaux, de commerces, d’entrepôts, etc.
• Les SCPI d’habitation : a contrario, ces SCPI acquièrent et gèrent des immeubles à usage d’habitation. Ce type de SCPI peut donner accès à des économies d’impôts, si les logements et les locataires remplissent les conditions des dispositifs fiscaux, et que vous conserviez vos parts dans la SCPI suffisamment longtemps pour pouvoir en bénéficier.
• Les SCPI de rendement : en général, elles investissent dans les bureaux et locaux commerciaux. Le complément de revenus est  immédiat pour l'investisseur. 
• Les SCPI de capitalisation : la recherche d'une plus-value à la revente est l'objectif. Vous touchez peu de dividendes mais la valeur des parts de SCPI est réévaluée régulièrement à la hausse. C'est le cas des SCPI de démembrement qui achètent la nue-propriété du bien et ne perçoivent aucun fruit tant que l'usufruit est en cours. 
• Les SCPI fiscales se concentrent sur l'acquisition de biens immobiliers faisant l'objet de dispositifs fiscaux comme les SCPI loi Pinel (jusqu'à fin 2024) ou les SCPI Malraux pour investir dans l'ancien classé. 

En outre, on trouve des SCPI à capital fixe et des SCPI à capital variable.

Quels sont les risques et inconvénients des SCPI ?

L’investissement immobilier via les SCPI peut comporter des risques, qu’il est important de connaître avant de se lancer :

• Le rendement du placement, ainsi que le capital investi, ne sont pas garantis : la valeur des SCPI fluctue en fonction du marché immobilier. Vous ne pouvez donc pas avoir de certitude quant au montant des dividendes versés, ni à la valeur de vos parts le jour où vous souhaiterez les revendre. En général, plus le rendement est élevé, plus le risque est fort. 
• C’est un placement peu liquide : pour sortir d’une SCPI, il faut revendre ses parts, ce qui peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois.
• L’investissement dans les SCPI a un coût : il faut compter les frais d’entrée dans la SCPI, ainsi que des frais de gestion. Prévoyez entre 5 à 12 % de la valeur de vos parts pour les frais d’entrée, et entre 8 et 10 % de la valeur de vos dividendes pour les frais de gestion. 
• C'est un placement à moyen terme : compte tenu des frais, il faut conserver ses parts de SCPI plusieurs années (au moins 8 ans). 

Une bonne gestion de patrimoine passe par la diversification de ses placements : pierre-papier, valeurs mobilières détenues en assurance-vie, investissement immobilier direct, etc. 

Quel intérêt d'investir dans une SCPI ? Tous les avantages

Nous l’avons vu, l’investissement dans une SCPI présente quelques inconvénients, mais ses atouts sont indéniables :

• C’est un excellent moyen de diversifier vos placements : la SCPI investit dans plusieurs projets immobiliers. Elle ouvre donc des perspectives d’investissement difficilement accessibles pour un investisseur individuel. Vous avez accès aussi bien à l'immobilier de bureaux qu'à l'immobilier d'habitation. 
• Par ailleurs, le risque du placement est mutualisé entre l’ensemble des investisseurs et l’ensemble des logements mis en location par la SCPI. Le manque à gagner sur un bien (en travaux ou en vacance locative) se compense par les autres biens détenus par la SCPI.
• C’est un investissement qui ne nécessite pas d’avoir un gros capital à mobiliser : avec quelques centaines d’euros, vous pouvez acquérir une part de SCPI.
• Contrairement à un investissement locatif classique, vous n’avez pas à vous soucier de la gestion locative : c’est la SCPI qui gère tout de A à Z.
• Son rendement est plus intéressant que la plupart des placements financiers : le rendement moyen d’un placement en SCPI tourne autour de 4 %, ce qui en fait un investissement locatif rentable. 
• Vous pouvez emprunter pour acquérir des parts de SCPI et ainsi bénéficier de l'effet de levier du crédit. Effectuez une simulation de crédit immobilier.

Comment fonctionnent les SCPI ?

Une SCPI est créée et gérée par une société de gestion. Cette société vend des parts de la SCPI à des investisseurs :

• soit directement ;
• soit via des intermédiaires comme des banques, des conseillers de patrimoine, etc.

Le capital collecté lui sert à acquérir des biens immobiliers, à chercher des locataires, à procéder à des états des lieux, à régler les charges, à faire des travaux dans les biens, etc. La SCPI collecte ensuite les loyers des locataires, et verse des dividendes à ses porteurs de parts.

Les dividendes versés peuvent varier à la hausse comme à la baisse, en fonction :

• des loyers perçus par la SCPI ;
• de la quantité de parts que vous possédez ;
• du montant des frais dû : frais d’entrée et frais de gestion.

Comment investir dans une SCPI ?

L’investissement dans une SCPI passe par l’achat de parts dans le capital de cette société :

• Vous pouvez acheter des parts en vous adressant directement à la SCPI qui vous intéresse, ou en passant par l’intermédiaire d’une banque ou d’un conseiller de gestion en patrimoine indépendant par exemple.
• Le prix d’une part de SCPI est variable, mais vous pouvez prévoir en moyenne entre 150 € et 1 000 €.

Quel est le rendement d'une SCPI ?

La majeure partie du rendement d’une SCPI tient à ses revenus locatifs. Son rendement moyen varie entre 4 et 5 % par an : l’Institut de l’épargne immobilière et foncière (IEIF) annonce 4,52 % en moyenne sur l’année 2023.

Selon les types de SCPI, le rendement attendu ne sera pas le même : les SCPI à usage commercial offrent souvent des rendements plus élevés, mais ne permettent pas de profiter des avantages fiscaux que peuvent proposer certaines SCPI à usage d’habitation (une SCPI Pinel par exemple).

Investir dans les SCPI via une assurance-vie, c’est possible ! On vous explique tout sur le fonctionnement et les avantages de ce type de placement dans notre article.

Quelles sont les meilleures SCPI et les plus rentables ?

L'agrément des SCPI

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est chargée de réguler et de contrôler l’activité des SCPI. Elle délivre des agréments indispensables à leur bon fonctionnement :

• l’agrément obligatoire pour les sociétés de gestion qui pilotent les SCPI ;
• l’agrément de mise sur le marché des SCPI.

L’AMF vérifie également l’exactitude et la transparence des informations que les sociétés de gestion transmettent à leurs investisseurs. Ces agréments et vérifications permettent de protéger les investisseurs : avant de passer à un investissement immobilier, assurez-vous que vous passez bien par une plateforme ou une société qui dispose de ces agréments.

Le classement des SCPI 

Dans la presse spécialisée, on trouve facilement des classements des meilleures SCPI. Ces classements ne sont pas toujours objectifs et ne peuvent suffire à orienter votre choix. Il existe également des comparatifs des meilleures SCPI.  

En effet, au-delà du rendement de la SCPI, vous devez consulter les frais d'entrée et les frais de gestion, ainsi que les perspectives et résultats de la société de gestion à moyen terme. 

Au-delà de ces palmarès facilement accessibles, comment fait-on pour détecter un potentiel de rentabilité dans une SCPI ?

Les conseils pour investir dans une société immobilière

L’AMF donne plusieurs conseils pour s’informer quand on cherche à investir dans une SCPI :

• Éplucher le Document d'informations clés (DIC) : vous y trouverez des informations sur les objectifs de la SCPI et sa politique d’investissement, le type d’investisseurs à qui la SCPI est destinée, les risques liés à l’investissement, le montant des frais, et les projections de performance.
• Lire attentivement la note d’information : elle détaille les conditions de souscription et les modalités de sortie de la SCPI, ainsi que le fonctionnement de la société.

De manière générale, pour trouver les meilleures SCPI, il est important de se renseigner sur :

• La politique d’investissement de la SCPI : quel type de biens la SCPI souhaite acquérir (bureaux, locaux industriels, immeubles d’habitation, etc.) ? Où sont-ils situés ? Comment est entretenu le parc locatif ? etc.
• La structure financière de la société : le bilan et le compte de résultat vous permettront d’évaluer l’évolution de valeur du parc locatif de la SCPI dans le temps. En cas d’anomalie quelconque dans les états financiers de la SCPI, le rapport des commissaires aux comptes vous le soulignera.
• Le taux de rendement et le montant des dividendes versés : consulter ces chiffres pour les années précédentes peut vous donner une idée du rendement attendu de votre placement, à prendre avec des pincettes puisque le marché immobilier peut toujours fluctuer.

Vous devez vous familiariser avec un vocabulaire spécifique : 

• Taux d'occupation financier (TOF) : le taux de remplissage des biens détenus par la SCPI
• Taux de rentabilité interne (TRI) : la rentabilité sur un temps donné de la SCPI
• Taux de distribution (TDD) : la rentabilité annuelle calculée par le rapport entre le montant des dividendes et la valeur d'une part. 

Une fois que vous aurez acquis les parts des SCPI qui vous intéressent, continuez à vous informer tout au long de la durée de votre investissement.

Quelle est la fiscalité des SCPI ? 

Les dividendes de SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu et doivent être déclarés comme revenus fonciers. En fonction du montant, vous pouvez adopter le régime micro-foncier ou le régime foncier réel. 

L’investissement locatif par le biais d’une SCPI peut vous permettre de profiter du déficit foncier et ainsi, participer à réduire le montant de votre impôt sur le revenu.

Attention, les intérêts d'emprunt ne sont pas gérés par la société de gestion. Celle-ci vous fait parvenir un récapitulatif annuel pour votre déclaration d'impôt sur le revenu. Si vous avez souscrit un prêt immobilier, c'est à vous de déduire les intérêts de prêt. 

Pour réduire votre fiscalité, il est possible d’investir dans des parts de SCPI par le biais d’un contrat d’assurance-vie. D'autres solutions existent comme les SCPI européennes ou les SCPI de démembrement. 

La cession des parts de SCPI peut générer une plus-value imposable selon la durée de détention des parts.