Achat avec travaux : les conseils indispensables

L’achat d’un bien immobilier, maison ou appartement, avec travaux est-il judicieux ?

Estimer le montant total des travaux, rechercher la solution de financement la plus appropriée, anticiper les retards de livraison pour maîtriser les risques... Quels sont les éléments à prendre en compte avant de signer le compromis de vente d’un appartement ou d’une maison à rénover ?

L’achat avec travaux : une aubaine ?

Les avantages de l’achat avec travaux

Vous avez envie de vous lancer dans un achat immobilier avec travaux ?

Un tel projet présente plusieurs avantages :

• Un prix de vente plus bas : en général, les biens immobiliers vendus avec travaux coûtent moins cher que les biens classiques. La raison ? Les sommes à engager pour remettre le logement en état sont parfois très élevées. De plus, la marge de négociation est souvent plus intéressante.
• La réalisation d’une plus-value : cela consiste à revendre votre logement plus cher que vous ne l’avez acheté. Si l’emplacement et les prestations jouent un rôle clé, la rénovation de l’appartement ou de la maison est tout aussi importante. Salle d’eau modernisée, combles aménagés, cuisine équipée, distribution optimale des pièces... sont autant de critères qui feront augmenter le prix de vente
• L’aménagement et la personnalisation : en achetant un bien immobilier avec travaux, vous vous donnez la possibilité d’adapter d’adapter le logement à vos goûts et/ou aux tendances actuelles (notamment si vous voulez le louer), grâce à des travaux de peinture, la pose d’une nouvelle cuisine, d’un nouveau carrelage, l'ajout d’une cloison,...
• De meilleures performances énergétiques : la réalisation de travaux énergétiques donne l’opportunité de rénover le logement sur le plan énergétique, en améliorant l’isolation des combles et des murs, l’isolation des fenêtres et/ou des sols, l’installation d’un équipement de chauffage (comme une pompe à chaleur), la mise en place d’une VMC (ventilation mécanique contrôlée), etc.

 Est-ce rentable d’acheter une maison ou un appartement avec travaux ?

Tous ces avantages peuvent en effet mener à la rentabilité de l’achat d’une maison ou d’un appartement avec travaux.

Toutefois, cette rentabilité dépend étroitement du coût et de la qualité des travaux engagés. La personnalisation et l'amélioration énergétique peuvent valoriser le bien, mais il faut rester vigilant quant à l'investissement initial et aux impôts sur les plus-values lors d'une revente. La clé est d'équilibrer les dépenses de rénovation avec le potentiel de valorisation pour assurer une bonne rentabilité.

Les indispensables à anticiper avant d’acheter un bien avec travaux

Si vous parvenez à vous projeter dans l’achat d’un appartement ou d’une maison avec des travaux, veillez à prendre quelques précautions au préalable.

Estimer un bien avec travaux 

Pour estimer un bien avec travaux, il faut d'abord évaluer son prix de marché en l'état, puis soustraire le coût total des rénovations nécessaires, en incluant une marge pour les imprévus.

Il est essentiel de réaliser un diagnostic complet (structure, électricité, plomberie) pour identifier précisément les travaux à effectuer.

Enfin, vous pouvez comparer le coût total (achat + travaux) au prix des biens similaires rénovés dans le même secteur afin de vous assurer que votre investissement reste attractif et viable financièrement.

Évaluer le montant des travaux avec un professionnel

Pour obtenir le montant le plus précis possible, il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel : vous éviterez ainsi les mauvaises surprises et maîtriserez votre budget. L’idéal est de contacter un maître d’œuvre pour chiffrer la totalité des travaux.

Vous pouvez également mettre en place une retenue de garantie travaux afin de vous assurer de la réalisation des travaux en bonne et due forme.

À titre indicatif, voici des estimations :

• Réfection de la toiture : entre 50 et 100 euros le m2,
• Réparation d’une charpente en bois : environ 200 euros le m2,
• Mise aux normes électriques : entre 120 et 200 euros le m2,
• Aménagement des combles : entre 500 et 900 euros du m2.

Vérifier la faisabilité légale du projet

Avant de vous lancer, sachez qu’un permis de construire est obligatoire dans le cas d’une construction nouvelle (y compris agrandissement, même sans fondation) de plus de 20m2.

Les travaux qui ne sont pas soumis au permis de construire font l’objet d’une déclaration préalable de travaux (DP) : elle permet à la mairie de vérifier que les règles d’urbanisme sont respectées.

On parle ici de la construction d’une piscine, le ravalement de façade, la transformation d’un garage en pièce d’habitation, les clôtures, la modification de tout aspect extérieur (fenêtres, toiture...), etc.

 Anticiper des retards de livraison et des coûts supplémentaires 

La réalisation de travaux est soumise à des aléas : retard de réception des matières premières ou des équipements (rupture de stock), mauvaise coordination des tâches, intempéries, dépassement du budget...

Comment anticiper ? Le choix des artisans est décisif : fiez-vous aux constructions déjà achevées, écoutez les recommandations de votre entourage et vérifiez que l’entreprise est affiliée aux assurances obligatoires. Tout doit être planifié avec l’ensemble des professionnels qui interviennent.

Organiser son budget : financer les travaux de son achat immobilier 

Quels travaux peuvent être financés par un crédit immobilier ?

Un prêt immobilier peut financer une large gamme de travaux, à condition qu'ils soient de nature à améliorer ou à entretenir le bien immobilier.

Cela inclut la construction, l'agrandissement, la rénovation, ou la transformation de l'habitat.

Les travaux éligibles peuvent être structuraux, comme la réfection de toiture, l'isolation thermique, le changement de système de chauffage, la rénovation énergétique visant à améliorer la performance énergétique du logement, ou encore la mise aux normes électriques.

Les aménagements intérieurs tels que la rénovation de la cuisine ou de la salle de bain, ainsi que la création d'extensions (véranda, garage) sont aussi couverts.

Certains prêts spécifiques encouragent les travaux d'amélioration de l'efficacité énergétique, alignés sur des critères écologiques précis.

Pour être financés par un prêt immobilier, les travaux doivent être clairement définis dans le projet de financement présenté à la banque, incluant devis et éventuellement des plans détaillés, afin de justifier leur nécessité et leur coût.

Quelles options pour financer vos travaux ?

Deux options s’offrent à vous pour financer vos travaux : le paiement comptant, si vous disposez des fonds, ou le prêt.

On distingue ensuite plusieurs types de prêts différents :

1. L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), permet de financer des travaux de rénovation énergétique des logements construits depuis plus de deux ans (à la date de début des travaux) et occupés à titre de résidence principale.

Les conditions d’obtention sont différentes en fonction des travaux envisagés :

• Travaux d’isolation et/ou d’installation d’équipements,
• Amélioration du niveau de performance énergétique globale,
• Réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif
• Les travaux doivent obligatoirement être réalisés par des entreprises qui possèdent la mention « Reconnu Garant de l’Environnement » (RGE).

2. Le prêt travaux d’Action Logement qui s’adresse aux salariés des entreprises du secteur privé non agricole (sous conditions de ressources).

Sa durée est de 10 ans maximum et il permet de prendre en charge des travaux de décoration, de mise aux normes, d’économie d’énergie, d’amélioration de l’habitat, de renforcement de la sécurité des biens et des personnes et des menus travaux.

3. Le prêt immobilier amortissable classique, à taux fixe ou à taux révisable.

De nombreuses aides financières peuvent également vous être attribuées, notamment si vous êtes primo-accédant.

Comment fonctionne un crédit pour travaux dans une maison ou un appartement ?

Une dernière option consiste à souscrire un prêt pour travaux, un crédit spécifiquement destiné à financer des améliorations ou des réparations sur un bien immobilier.

Il peut être souscrit indépendamment ou intégré à un prêt immobilier.

Pour l'obtenir, l'emprunteur doit présenter à la banque un devis ou une estimation des travaux envisagés, qui justifient le montant demandé.

Le taux d'intérêt, la durée et les conditions de remboursement varient ensuite selon les établissements financiers et le profil de l'emprunteur.

Le déblocage des fonds peut se faire en une seule fois ou en plusieurs versements, en fonction de l'avancement des travaux.

Les aides à la rénovation d’un bien immobilier

Si vous réalisez des travaux de rénovation dans votre logement, vous pouvez prétendre à plusieurs aides financières.

• MaPrimeRénov’, qui concerne un projet de rénovation ponctuel et aide au financement de travaux de rénovation énergétique : installation de systèmes de chauffage décarboné, isolation thermique (murs par l'extérieur ou l’intérieur, toiture terrasse, fenêtres double ou triple vitrage), et certains travaux de ventilation et de confort d'été.

Un point notable est que le logement doit être construit depuis au moins 15 ans pour être éligible (afin de renforcer la rénovation des logements anciens), sauf pour le remplacement d’un chauffage au fioul où le logement doit avoir été construit depuis au moins 2 ans​

• MaPrimeRénov’ Sérénité, qui concerne un projet de rénovation globale avec un critère spécifique de gain énergétique d’au moins deux classes sur le diagnostic de performance énergétique du logement, incluant deux gestes d’isolation.

Ce parcours est ouvert aux propriétaires occupants ainsi qu’aux propriétaires bailleurs, avec une attention particulière aux revenus intermédiaires et supérieurs à partir de janvier 2024, et s'élargit à tous les propriétaires bailleurs à partir de juillet 2024. L’engagement à occuper ou à louer le logement en tant que résidence principale pour une durée minimale est requis​

• Prime Coup de pouce, qui regroupe :

« Coup de pouce thermostat avec régulation performante »

« Coup de pouce rénovation performante d’une maison individuelle »

Pour bénéficier de ces « primes coup de pouce », il faut vous rapprocher d’un organisme signataire de la charte d’engagement liée à la prime. Il s’agit principalement des vendeurs d’énergie.

• Certificats d’Économie d’Énergie (CEE), qui concernent les travaux « standards » tels que l’isolation, l’installation d’équipements de chauffage, etc.

Les CEE sont délivrés par les fournisseurs d’électricité, de gaz ou GPL, de fioul, de chaleur et de froid, de carburants pour automobiles. Ces aides peuvent être accordées si le logement est achevé depuis plus de deux ans.

Pour estimer le montant des aides à la rénovation de votre bien, rendez-vous sur Simul’Aides, un dispositif mis en place par le gouvernement. Vous devrez renseigner les caractéristiques de votre appartement ou maison à rénover, les types de travaux, les éventuels devis d’entreprises et votre dernière feuille d’imposition.

Acheter un bien immobilier avec travaux : ce qu'il faut savoir

Que votre enveloppe budgétaire disponible ne soit pas suffisante pour acquérir un bien immobilier où il est possible d'emménager immédiatement, ou que vous souhaitiez tout simplement créer un lieu à votre image, les raisons d'acheter un bien immobilier avec travaux sont multiples.

• Les biens avec travaux sont souvent moins chers, offrant une marge de négociation plus large.
• La rénovation peut augmenter significativement la valeur du logement et permettre de réaliser une plus-value.
• Des travaux de personnalisation permettent d'adapter le logement à ses goûts ou aux tendances, améliorant également les performances énergétiques.
• Toutefois, la rentabilité d’un achat immobilier avec travaux dépend du coût et de la qualité des travaux. Attention aussi aux impôts sur les plus-values.
• Pour vérifier la rentabilité de votre investissement, il est important de faire un diagnostic complet et d'évaluer précisément les travaux avec un professionnel.
• Plusieurs options de financement sont à votre disposition, dont l’éco-PTZ.
• Des aides gouvernementales existent également, comme MaPrimeRénov’ et les Certificats d’Économie d’Énergie, pour soutenir financièrement les travaux de rénovation.