Acompte dans un compromis de vente : quel fonctionnement ?

Est-il obligatoire de verser un acompte lors d'un compromis de vente ?

Le versement d’un acompte n’est pas une obligation légale pour signer un compromis de vente, mais il reste courant et peut même être recommandé.

Un acompte constitue un engagement financier montrant au vendeur la volonté de l’acheteur à aller jusqu’au bout de la transaction. En règle générale, les vendeurs apprécient cet engagement financier et le perçoivent comme un signe de sérieux.

Cependant, en cas d’accord entre les deux parties, il est tout à fait possible de conclure un compromis sans acompte, bien que ce soit moins fréquent. Le vendeur va rarement accepter de signer un compromis sans la présence d’un acompte.

Exemple concret : Pour un couple qui achète son premier logement, le versement d’un acompte peut paraître intimidant, mais il leur permet d’assurer leur engagement vis-à-vis du vendeur. Cela peut même rassurer ce dernier sur le sérieux des futurs propriétaires.

Les alternatives à l’acompte dans un achat immobilier

Dans certains cas, l’établissement d’une simulation de prêt immobilier peut renforcer la position d’un acheteur ne souhaitant pas verser d’acompte au moment du compromis.

En présentant au vendeur une simulation de prêt et/ou une lettre de pré-accord bancaire, l’acheteur démontre sa solvabilité. Cela peut rassurer le vendeur et constituer une garantie suffisante, surtout dans les transactions où l’acompte n’est pas obligatoire.

En cas d’accord entre les parties, il est donc tout à fait possible de signer un compromis sans acompte, en utilisant d’autres formes de garanties.

Quelle somme verser lors d'un compromis de vente ?

Le montant de l’acompte est un élément important à bien évaluer en fonction de la capacité d’emprunt de l’acheteur. Avant de proposer une somme, il est conseillé de vérifier si l’acompte n’impacte pas la capacité d’emprunt, car cela pourrait affecter le montant total du crédit immobilier. En prenant en compte ce critère, l’acheteur peut ajuster l’acompte pour garantir la viabilité de son projet de financement.

Généralement, le montant de l’acompte dans un compromis de vente est souvent compris entre 5 % et 10 % du prix de vente total du bien.

Ce pourcentage peut varier en fonction des négociations entre l’acheteur et le vendeur, mais aussi en fonction de la valeur du bien et des usages du marché local. Dans certaines transactions à forte valeur ajoutée, le vendeur peut demander jusqu’à 10 % pour sécuriser la vente, tandis que pour des biens plus modestes, un acompte de 5 % est généralement suffisant.

Il est également possible d’ajuster ce montant en fonction des conditions d’achat de l’acquéreur.

Par exemple, pour des seniors envisageant une résidence secondaire, le montant de l’acompte pourrait être réduit afin de leur laisser plus de souplesse en cas de changement de projet.

Astuces pour bien évaluer le montant de l’acompte

Déterminer le bon montant d’acompte peut être délicat, surtout dans des transactions de grande valeur. Pour évaluer si le montant proposé est juste, l’acheteur peut prendre en compte plusieurs critères :

• Le type de bien : Pour des résidences principales ou des biens à usage familial, un acompte de 5 % est souvent jugé raisonnable, tandis que pour des biens de prestige, l’acompte peut atteindre 10 %.
• La localisation et la demande du marché : Dans des zones où la demande est élevée et les biens rares, le vendeur peut demander un acompte plus élevé pour sécuriser la transaction.
• La concurrence : Si plusieurs acheteurs sont intéressés par le bien, l’acheteur peut proposer un acompte plus conséquent pour renforcer sa position.

Ces astuces aident l’acheteur à faire une proposition d’acompte cohérente, tout en gardant une marge de négociation et en préservant ses finances.

Où va l'argent d'un acompte lors d'une transaction de promesse d'achat ?

Une fois le compromis signé, il est temps de verser l’acompte.

C’est lors de la signature de l’acte de vente définitif que cet acompte sera déduit du montant total, réduisant ainsi le solde à payer par l’acheteur. Ce document officiel, signé en présence d’un notaire, marque le transfert de propriété et le paiement final du bien immobilier.

Une fois versé, l’acompte est généralement déposé sur un compte séquestre, géré par un notaire ou un agent immobilier. Cet argent n’est pas immédiatement versé entre les mains du vendeur mais reste bloqué jusqu’à la finalisation de la transaction. Ce processus garantit que les fonds sont protégés et sécurisés pendant la période qui s’écoule entre le compromis et l’acte de vente définitif.

Le rôle du compte séquestre est essentiel, car il empêche que l’argent soit utilisé avant que la vente soit officiellement conclue. Si la transaction se concrétise, cet acompte sera déduit du montant final, réduisant ainsi le solde à payer. Mais le séquestre permet au vendeur d’avoir la certitude qu’une première somme a été versée et peut être disponible.

Les frais de notaire et leur lien avec l’acompte

Il est important de distinguer l’acompte versé lors du compromis de vente des frais de notaire, qui sont souvent payés par l’acheteur au moment de la signature de l’acte définitif : 

• L’acompte représente une avance sur le prix d’achat du bien immobilier et sera déduit du montant final lors de la vente.
• Les frais de notaire, en revanche, sont des frais annexes comprenant les taxes et les émoluments du notaire, ainsi que d’autres frais administratifs liés à la transaction. Ils sont calculés séparément et ne sont pas couverts par l’acompte.

Assurances et garanties de remboursement de l’acompte

Pour sécuriser le versement de l’acompte, certaines assurances existent, particulièrement lorsqu’il est versé sur un compte séquestre géré par un tiers (notaire ou agent immobilier).

Dans de rares cas où un litige pourrait survenir entre l’acheteur et le vendeur, l’assurance offre une garantie de remboursement à l’acheteur.

Certaines études notariales incluent ces garanties dans leurs services, tandis que d’autres peuvent les proposer en option.

Comment payer l'acompte du compromis de vente ?

Le paiement de l’acompte se fait généralement par virement bancaire ou par chèque de banque.

Certains notaires ou agences immobilières acceptent également le paiement direct.

Attention : dans ce dernier cas, il est vivement recommandé de s’assurer que le paiement est effectué sur un compte sécurisé et de bien vérifier les coordonnées bancaires fournies, surtout dans les cas de transactions importantes.

Le choix du mode de paiement peut varier selon le type d’acheteur. Une famille qui achète une maison pourra préférer un virement bancaire pour faciliter le suivi, tandis qu’un couple pourrait opter pour un chèque de banque pour garantir la sécurité de la transaction.

Comment annuler un compromis de vente sans perdre l'acompte ?

Annuler un compromis de vente sans perdre l’acompte est possible dans certaines conditions.

En effet, la loi accorde un délai de rétractation de dix jours aux acheteurs particuliers après la signature du compromis. Durant cette période, l’acheteur peut se rétracter sans justifier sa décision, et son acompte lui sera intégralement restitué.

Ce délai de rétractation, parfois appelé "délai SRU", est une garantie essentielle pour les acquéreurs, qui leur laisse le temps de finaliser leur choix.

Passé ce délai, l’annulation devient plus complexe. L’acheteur ne peut récupérer son acompte que si une des conditions suspensives inscrites au compromis de vente n’est pas remplie. Par exemple, si l’acheteur a une clause suspensive de prêt et que sa demande de financement est refusée par la banque, il peut alors annuler la vente et récupérer son acompte.

Il peut aussi récupérer son acompte si le permis de construire lui a été refusé par la commune. Il appartient cependant dans cette hypothèse de justifier du dépôt de la demande de permis de construire dans les délais comme cela est prévu dans l’avant-contrat.

Quand on a versé un acompte, peut-on renoncer à son achat ?

Après avoir versé un acompte et passé le délai de rétractation du compromis de vente, renoncer à l’achat devient plus contraignant. La résiliation est possible mais peut entraîner des pénalités financières.

Si l’acheteur souhaite renoncer pour une raison qui n’est pas couverte par une condition suspensive, le vendeur est en droit de conserver l’acompte versé en compensation du préjudice subi, c’est d’ailleurs la finalité de l’acompte versé

Toutefois, si l’annulation se fait dans le cadre des conditions suspensives convenues (par exemple, un refus de prêt ou la découverte d’une non-conformité juridique majeure), l’acompte est restitué à l’acheteur. Ces conditions offrent un filet de sécurité pour les acquéreurs, leur permettant de se retirer sans perte financière dans certains cas précis.

Tableau récapitulatif des cas de récupération de l’acompte :

Exemple concret : Un couple signe un compromis de vente pour un appartement mais se voit refuser son crédit immobilier. Grâce à la clause suspensive de financement, ils peuvent annuler la vente et récupérer leur acompte, sans pénalité, sous réserve d’obtenir le document attestant du refus de prêt.