Achat et revente d'un bien immobilier : le guide

Quel bien acheter pour revendre ?

Le choix du bien est la première étape clé dans une stratégie d’achat-revente réussie.

• Idéalement, vous devez rechercher des biens sous-évalués ou nécessitant des travaux pour les revendre à un prix supérieur après la réalisation des travaux.
• L'emplacement joue un rôle extrêmement important : privilégiez les zones à fort potentiel, avec une demande soutenue, que ce soit dans les grandes villes ou des zones en pleine expansion. Il peut s’agir d’appartements à rénover, de maisons familiales avec terrain ou d’immeubles divisibles en plusieurs lots.
• Les biens en mauvais état dans des quartiers dynamiques peuvent offrir une marge de profit intéressante après rénovation.
• Les biens nécessitant peu de travaux sont plus faciles à vendre, mais ils peuvent offrir une plus-value moins importante que ceux nécessitant une réhabilitation complète.

Dans tous les cas, soyez attentif au prix du marché, à la valeur locative du secteur, aux perspectives d'évolution du quartier et aux coûts des travaux avant de vous lancer.

Comment débuter et faire de l’achat-revente ?

Pour débuter, il est recommandé de commencer avec un bien modeste afin de limiter les risques financiers. L’achat-revente demande un bon sens de l’organisation et une rigueur budgétaire pour ne pas se laisser dépasser par les coûts des travaux ou les délais de vente.

Il est important d’évaluer correctement la rentabilité d’un projet avant d’investir : utilisez des outils de simulation prêt immobilier pour estimer vos mensualités et la capacité d’emprunt nécessaires pour financer l’acquisition. Si des rénovations sont nécessaires, un prêt immobilier avec travaux peut être envisagé pour financer les améliorations du bien, tout en maîtrisant le budget global.  

Calculez le coût total d’acquisition (incluant les frais de notaire, les éventuels frais d'agence, et les travaux) et comparez-le au prix de revente estimé.

Bon à savoir :

Formez-vous en amont pour comprendre les étapes administratives, fiscales et financières d’une telle opération. S’entourer de professionnels du bâtiment (architecte, entrepreneurs) et d’un notaire compétent vous permettra de mieux évaluer les opportunités et de ne pas négliger les détails importants.

Est-ce que l’achat-revente est plus rentable ?

L'achat-revente peut effectivement être très rentable si elle est bien menée, mais elle dépend de plusieurs facteurs :

• Le prix d’achat initial,
• le coût des travaux
• les frais annexes,
• le délai de vente.

Généralement, la plus-value immobilière provient de la différence entre le prix d'achat et le prix de vente, après déduction de l'ensemble des coûts engagés. Pour maximiser cette plus-value, il vous faudra absolument maîtriser les coûts des rénovations et estimer avec précision la valeur du bien une fois les travaux terminés.

A noter :

Restez conscient des aléas du marché immobilier. Si les prix stagnent ou baissent, la revente peut être plus difficile car plus longue et donc moins lucrative. De plus, des frais supplémentaires peuvent peser sur la rentabilité, comme les frais de notaire, les impôts sur la plus-value (selon le délai de détention), et les éventuels frais de portage financier si la vente prend du retard. La rentabilité est donc étroitement liée à la maîtrise des délais, à la bonne gestion des travaux et à une estimation précise de la valeur du bien après rénovation.

Quels sont les biens immobiliers qui se vendent le mieux ?

Certains types de biens se vendent mieux que d’autres, en fonction des tendances du marché immobilier local.

• Les petites surfaces (studios, T2) en centre-ville sont souvent très prisées des primo-accédants et pour les investissements locatifs, ce qui en fait des biens plus faciles à revendre rapidement.
• Les maisons individuelles avec jardin sont également très recherchées, surtout en périphérie des grandes villes où la demande pour des espaces de vie plus spacieux avec un extérieur a augmenté depuis la pandémie.
• Les biens avec un fort potentiel de valorisation après travaux, comme ceux nécessitant des rénovations mineures ou ceux situés dans des quartiers en plein développement, peuvent se vendre rapidement et à un prix élevé. 
• Les logements ayant des performances énergétiques améliorées (rénovation énergétique, isolation) sont aussi un argument de vente de plus en plus déterminant, notamment avec les incitations fiscales et les aides à la rénovation énergétique en vigueur.

Avant de finaliser une transaction, il est impératif de respecter les diagnostics obligatoires pour la vente, comme ceux concernant l’amiante, le plomb, ou encore la performance énergétique. Ces diagnostics influencent souvent la décision d’achat, surtout si des travaux énergétiques sont à prévoir. Une fois les diagnostics effectués et l’accord de vente obtenu, vient la signature de l’acte de vente, qui formalise la transaction devant un notaire et marque la cession définitive du bien au nouvel acquéreur.

Quel statut pour acheter et revendre des biens immobiliers ?

Le statut de marchand de bien

Il n'est pas nécessaire d’adopter un statut juridique spécifique pour une opération isolée d’achat-revente. Toutefois, si vous envisagez de réaliser plusieurs achats-reventes, vous devrez vous professionnaliser en choisissant un statut adapté.

Le plus courant est le statut de marchand de biens, qui permet de bénéficier d’un régime fiscal plus avantageux pour les opérations multiples.

Plusieurs options s'offrent à vous pour structurer votre activité :

• Microentreprise : pour des opérations limitées, ce statut offre des avantages en termes de simplicité administrative, mais les plafonds de chiffre d'affaires sont contraignants (176 200 € par an, ce qui peut limiter le nombre d'opérations d'achat-revente).
• SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle) : ce statut offre une flexibilité juridique et permet de limiter votre responsabilité. C'est une option à envisager si vous comptez faire plusieurs opérations par an.
• EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) : similaire à la SASU, mais avec des modalités de gestion et d'imposition différentes. Ce statut peut convenir aux petits projets d’achat-revente.

Le choix du statut dépendra de la fréquence des opérations et du montant des investissements envisagés.

Bon à savoir :

Consultez un expert-comptable ou un consultant en gestion de patrimoine pour optimiser votre fiscalité et choisir le régime le plus adapté à vos besoins.

La création d’une SCI

Les investisseurs peuvent aussi envisager de créer une SCI (Société Civile Immobilière) pour faciliter la gestion de plusieurs biens et optimiser leur fiscalité, surtout si l’objectif est de réaliser des investissements à long terme. Ce montage juridique est particulièrement utile pour les opérations d’achat-revente à répétition ou pour un investissement locatif rentable si la revente tarde à se concrétiser.

Fiscalité de l'achat-revente immobilier

La fiscalité de l’achat-revente repose principalement sur l’imposition des plus-values immobilières.

En France, les plus-values sont soumises à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %), soit un total de 36,2 %, ce qui n’est pas négligeable car il correspond à plus d’un tiers du montant.  Il existe cependant un abattement progressif en fonction de la durée de détention du bien, mais comme l’achat-revente se fait souvent sur du court terme, cet abattement s'applique rarement.

Pour les opérations récurrentes, un statut professionnel (comme marchand de biens) permet d’optimiser la fiscalité, avec notamment des exonérations sous certaines conditions.

Attention aussi à la taxe sur les plus-values importantes (supérieures à 50 000 €), qui peut alourdir la facture fiscale.

L’achat-revente immobilier peut être une stratégie lucrative si elle est bien maîtrisée, mais elle nécessite une préparation rigoureuse. Le choix du bien, la gestion des travaux, la connaissance du marché et une bonne maîtrise des aspects fiscaux sont les clés du succès. N’oubliez pas de vous entourer de professionnels compétents et de bien évaluer les risques avant de vous lancer.