Achat et revente d'un bien immobilier : le guide

L’achat-revente consiste à acheter un bien immobilier pour le revendre et réaliser une plus-value dans un court laps de temps. Plusieurs questions peuvent se bousculer sur le financement de l’acquisition et des travaux, sur la taxation sur la plus-value immobilière ou encore sur l’utilité de l’adoption d’un statut juridique spécifique. Que faut-il savoir avant de vous lancer dans un projet d’achat-revente ? Toutes les réponses dans notre article.

Qu’est-ce que l’achat-revente ?

Achat-revente d’un bien immobilier : définition

Quelles sont les étapes de l’achat-revente d’un bien immobilier ?

  • Rechercher un logement (immeuble, maison, appartement...) dont le prix de vente est attractif.
  • Appliquer l’une des stratégies suivantes :
    • Effectuer des travaux de rénovation énergétique, de mise aux normes, d’aménagement et de décoration, de home staging, etc.
    • Diviser l’immeuble ou le logement en plusieurs lots pour les vendre séparément et optimiser les bénéfices.

Dans les deux cas, l’idée est de mettre en valeur le bien que vous venez d’acquérir. Par exemple, les acheteurs potentiels n’auront qu’à poser leurs valises !La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Il est donc nécessaire de vendre le ou les bien(s) à un montant plus élevé.

Bon à savoir :

Si le bien immobilier revendu a été financé en partie par un PTZ (Prêt à taux zéro), vous serez dans l’obligation de rembourser le prêt dans son intégralité et de déclarer la vente du bien à l’établissement prêteur qui vous a octroyé le PTZ.

Plus d’informations sur le PTZ (Prêt à taux zéro) dans notre guide dédié.

Quels sont les avantages de l’achat-revente ?

Si vous souhaitez générer des revenus importants grâce à l’immobilier, cette solution est plus rapide que l’investissement locatif. Par exemple, là où des années sont nécessaires pour toucher 100 000 euros, quelques mois peuvent suffire dans le cas de l’achat-revente lorsque l’opération a été calculée et approfondie.  

Pour réaliser des plus-values importantes, la situation géographique joue un rôle clé. L’idéal est d’investir dans les petites villes ou à la campagne : les prix sont plus bas que dans les grandes villes et la négociation y est plus simple (en raison du nombre limité d’acheteurs potentiels). Attention à cibler une commune où la demande est forte et où l’activité économique est développée.

Comment financer l’achat-revente de votre logement ?

Quel statut juridique adopter pour de l'achat-revente ?

L’adoption d’un statut juridique spécifique n’est pas requise pour une opération d’achat-revente isolée.

En revanche, si vous souhaitez vous professionnaliser et vous lancer seul dans la réalisation de plusieurs opérations d’achat-revente, certains régimes sont plus adaptés. Il est donc vivement conseillé de créer :

  • une microentreprise : votre chiffre d’affaires global annuel ne peut alors pas dépasser 176 200 euros maximum ;
  • une SASU : société par actions simplifiée unipersonnelle ;
  • ou encore une EURL : entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée.
A noter :

Aucun diplôme spécifique n’est nécessaire pour se lancer dans une activité de « marchand de biens ».

Quelle fiscalité pour un achat-revente immobilier ?

La plus-value immobilière réalisée en vendant un logement est soumise à l’impôt sur le revenu, au taux forfaitaire de 19%, et aux prélèvements sociaux au taux actuel de 17,2 %, soit au taux global de 36,20 %.  Ces taux sont fixés après un abattement spécial selon la durée de la détention du bien.

Une taxe complémentaire existe sur les plus-values imposables (après abattements donc) supérieures à 50 000 € :

  • Cette taxe est comprise entre 2 et 6 % selon le montant de la plus-value après application de l’abattement : en pratique, cette taxe est directement calculée par le notaire.
  • Elle s’applique sur les plus-values immobilières, autres que sur les terrains à bâtir, résultant de cessions réalisées depuis le 1er janvier 2013.
A noter :

Cette imposition n’est exigible que sur la plus-value réalisée et non sur la totalité du prix de vente. Par exemple, si vous avez acquis un bien immobilier au prix de 100 000 € et que vous le vendez 140 000 €, vous avez réalisez une plus-value de 40 000 €. (140 000 – 100 000 = 40 000)

Vendre avant d’acheter

Faut-il vendre avant d’acheter ou acheter avant de vendre ?

La vente avant l’achat immobilier est la solution la plus répandue, parce que vous disposez de fonds suffisants pour acquérir le bien suivant : le produit de la vente vous permet de gagner en sérénité dans ce nouveau projet immobilier. Toutefois, vous devrez prendre en compte les frais annexes : frais de notaire, d’agent immobilier, etc.

Et pourquoi ne pas acheter avant de vendre ? Cette solution peut être judicieuse car vous ne passerez à côté d’aucun bien ! Sachant qu’il est parfois difficile de trouver un logement qui correspond à vos besoins ou aux critères nécessaires pour réaliser une plus-value, vous pourrez saisir les opportunités qui se présentent à vous lors des visites. Il n’existe aucune période de transition pouvant engendrer des frais comme la location temporaire d’un logement, le stockage des biens dans un garde-meubles…

Tout dépend de votre situation financière : si vous possédez les liquidités pour procéder à un nouvel achat, rien ne vous empêche de vous lancer. Vous pouvez aussi souscrire un prêt-relais. Pour ce faire, le plus simple reste encore de se rapprocher de son conseiller bancaire qui sera la personne la plus à même de réaliser votre montage financier.

Financer un achat-revente : comment ça marche ?

Quelles sont les solutions de financement dans le cas de l’achat-revente d’un bien ?

Financer l’achat du nouveau logement

Le prêt-relais est le prêt achat-revente par excellence.

Il permet à un emprunteur d’acheter immédiatement un nouveau bien sans devoir attendre de vendre son logement actuel. L’avance est calculée en fonction de la valeur du bien à vendre : elle est généralement comprise entre 50 et 80% du montant établi. Ce type d’emprunt dure 12 mois et peut être renouvelé une fois. A titre indicatif, la durée moyenne pour vendre un logement en France est égale à une centaine de jours. Elle augmente en fonction du dynamisme immobilier de la commune, des prestations proposées, du prix de vente du logement (parfois trop élevé), etc.

À vous de choisir entre :

  • Un prêt relais sec : si la valeur du nouveau bien est inférieure ou égale à celle du bien devant être vendu, cette formule peut vous être proposée.
  • Un prêt relais adossé : si la valeur du nouveau bien est supérieure à celle du bien actuel, l’établissement bancaire comblera la somme restante grâce à un prêt immobilier classique. En tant qu’emprunteur, vous devrez régler les mensualités et les intérêts. Dès que votre logement est vendu, seules les mensualités restent à votre charge.

Financer les travaux de rénovation

L’achat-revente implique bien souvent la réalisation de travaux de rénovation énergétique. Là encore, des aides financières sont disponibles, parmi lesquelles :

  • MaPrimeRénov’ : son montant est plafonné à 20 000 euros pour des travaux (chauffage, isolation, ventilation...) sur un même logementetconcerne les biens immobiliers construits depuis au moins 15 ans. Toutefois, il demeure possible de bénéficier de MaPrimeRénov’ pour tous les logements construits depuis plus de 2 ans pour le changement d’une chaudière fonctionnant au fioul.
  • Eco-prêt à taux zéro : son montant est compris entre 7 000 et 50 000 euros. Il est accordé sans conditions de ressources et permet de régler des travaux sans avance de trésorerie et sans payer d’intérêts. Les conditions d’obtention de l’éco-PTZ diffèrent en fonction des travaux envisagés : travaux d’isolation et/ou d’installation d’équipements / amélioration du niveau de performance énergétique globale / réhabilitation d’un système d’assainissement non collectif.
  • Les primes dites « Coup de pouce » sont de plusieurs types :
    • Coup de pouce « chauffage » et « isolation ». Cette prime concerne des travaux (installation d’une chaudière biomasse performante, appareil de chauffage au bois très performante, d’une pompe à chaleur / d’un système solaire combiné ou encore le raccordement à un réseau de chaleur alimenté par des énergies renouvelables), dont la date d’achèvement est avant le 31 décembre 2026.
    • Coup de pouce « rénovation performante d’une maison individuelle ». Les opérations concernées sont celles dont la date d’engagement intervient jusqu’au 31 décembre 2025 et la date d’achèvement d’ici le 31 décembre 2026.

Achat revente immobilier : ce qu'il faut savoir

Achat revente immobilier : ce qu'il faut savoir

L'achat revente consiste à acheter un bien pour le revendre et espérer en tirer une plus-value. Quelles sont les étapes incontournables de ce dispositif ? On vous dit tout :

  • Rechercher un logement dont le prix de vente est attractif et dont la localisation est plébiscitée
  • Réaliser des travaux de mise aux normes (rénovation énergétique, home staging, etc.)
  • Diviser le bien immobilier, si possible, en plusieurs lots pour les vendre séparément et optimiser vos bénéfices
  • Fixer un prix de vente plus élevé que celui attendu afin de vous laisser une marge de manœuvre et de la flexibilité
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