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  • Taux d'usure : définition, dernier taux connu, mode de calcul

    Sommaire

    Le taux d’usure est un terme fréquent lorsque vous discutez crédit immobilier. Mais que signifie-t-il ? Pourquoi la banque ne peut dépasser ce taux fixé par la Banque de France ? Comment se calcule le taux d'usure ? Le tour d’horizon complet de cette notion.

    En résumé :

    • Le taux d’usure correspond au taux maximal que la banque est autorisée à appliquer dans le cadre d’un prêt.
    • Il existe des taux d’usure différents selon les types de prêts (crédit immobilier, crédit à la consommation, prêt professionnel) et les durées. 
    • La Banque de France calcule chaque trimestre le taux d'usure selon un mode de calcul figé. 
    • Votre banque compare le TAEG au taux d'usure pour savoir si elle a le droit d'accorder le crédit.

    Qu'est-ce que le taux d'usure ?

    Définition du taux d’usure

    Le taux de l’usure est le taux maximal auquel une banque peut accorder un prêt.

    Il existe plusieurs taux d'usure en fonction de la nature et de la durée des prêts : 

    • Prêt immobilier à taux fixe ou à taux variable ; 
    • Crédit de trésorerie, découvert professionnel, crédit immobilier. 
    • Crédit immobilier de moins de 10 ans, de 10 à 20 ans ou de plus de 20 ans mais aussi prêt relais. 

    Ce plafond imposé par la Banque de France a pour rôle de protéger l'emprunteur contre des taux trop élevés ou taux usuraires. 

    Quel taux doit être inférieur au taux d'usure : taux nominal ou TAEG ? 

    Un établissement bancaire vous propose un taux nominal mais doit vous fournir le TAEG (taux annuel effectif global).

    C'est bien ce TAEG qui doit être inférieur au taux d'usure.

    Cela peut poser quelques soucis puisque le TAEG prend en compte de nombreux éléments disparates, notamment :

    • taux d’intérêt nominal,
    • assurance emprunteur,
    • frais de dossier,
    • frais de garantie.

    Quelle est la réglementation du taux d'usure ? 

    Le Code de la consommation et le Code monétaire et financier encadrent les prêts et les règles relatives au taux d'usure (notamment articles L 314-6 à L 314-9 du Code de la consommation). 

    En particulier, l'article L 341-50 du Code de la consommation prévoit les sanctions à l'encontre de la banque en cas de prêt usuraire ou prêt dépassant le taux d'usure applicable : 2 ans d'emprisonnement et une amende de 300 000 €. 

    Comment calculer le taux d'usure ?

    Le mode de calcul du taux d'usure est réglementé. C'est la Banque de France qui détermine le taux d'usure chaque trimestre selon un mode de calcul bien défini

    Qui fixe le taux d'usure ? La Banque de France

    La Banque de France recueille la moyenne des taux pratiqués par les banques au cours du trimestre précédent. Ces taux moyens dépendent eux-mêmes en partie des taux directeurs de la BCE (Banque Centrale européenne). 

    Elle ajoute un tiers au taux effectif moyen.

    Le taux d’usure fait l’objet d’une révision chaque trimestre. C'est indispensable pour rester en phase avec l'évolution des taux. 

    Quel est le taux d'usure aujourd'hui ? 

    Quel taux d'usure du 1e trimestre 2025 ? 

    Le nouveau taux d’usure est entré en vigueur le 1er janvier 2025. 

    Tableau des taux d'usure et taux effectifs moyens des banques - 2025Q1 - Emprunt immobilier

    Type de prêt immobilier

    taux effectif moyen

    du trimestre précédent

    Taux d'usure
    Prêts à taux fixe d'une durée inférieure à 10 ans3,464,61
    Prêts à taux fixe d'une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans4,355,86
    Prêts à taux fixe d'une durée de 20 ans et plus4,255,67
    Prêts à taux variable4,445,87
    Prêts relais4,986,64

    Quelle évolution du taux d'usure ? 

    Les taux d’usure ont connu une variation importante, notamment en 2022 et 2023, suite à la remontée rapide des taux d'intérêt.  

    Par exemple, pour les prêts immobiliers à taux fixe de plus de 20 ans : 

    • Taux d'usure 3e trimestre 2023 : 6.16 %
    • Taux d'usure 2e trimestre 2023 : 6.39 %
    • Taux d'usure 1er trimestre 2024 : 6.29 %
    Bon à savoir

    Entre février et décembre 2023, la Banque de France a fourni un taux d'usure mensuel à titre exceptionnel compte tenu de l'évolution rapide des taux.

    Quel est le problème du mode de calcul du taux d'usure ? 

    Le mode de calcul du taux d'usure a fait l'objet de vives critiques de la part des professionnels du crédit en 2022 et 2023. En effet, la forte augmentation des taux d'emprunt a mis en évidence les limites du taux d'usure.

    D'une part, la Banque de France s'appuie sur les taux moyens des prêts décaissés au trimestre précédent. Or, ceux-ci correspondent à des offres de prêt réalisées entre 3 à 6 mois plus tôt. On parle de l'effet de ciseaux du taux d'usure

    D'autre part, l'inclusion de l'assurance emprunteur dans le TAEG pose problème en raison de ses paramètres intimement liés à la personnalité de l'emprunteur. Cela peut conduire à exclure de l'accès au crédit une personne avec un risque médical élevé dès lors que la surprime appliquée pourrait faire monter le TAEG au-delà du taux d'usure. 

    Comment obtenir un crédit en dépit du taux usuraire ?

    Votre TAEG atteint le seuil de l'usure ? Il existe des solutions pour réussir à obtenir un prêt immobilier. 

    Négocier le taux d'intérêt 

    En premier lieu, vous pouvez négocier un meilleur taux de crédit immobilier avec votre banque. 

    Discutez également le coût de la garantie ou les frais de dossier, deux éléments qui entrent dans le TAEG.

    Faire jouer la concurrence en matière d'assurance emprunteur

    L'assurance de prêt immobilier est une exigence des banques. Depuis la loi Lagarde, vous pouvez opter pour une délégation d'assurance. Limitez les garanties au minimum exigé, négociez les exclusions et les franchises pour faire baisser le taux d'assurance qui entrent aussi dans le TAEG.  

    Modifier les caractéristiques du prêt immobilier

    En modifiant le capital emprunté ou la durée du prêt, vous jouez sur le taux nominal et, par conséquent, sur le TAEG.

    Pensez à vérifier tous les prêts aidés auxquels vous pouvez prétendre (PTZ notamment). N'hésitez pas également à débloquer votre épargne salariale si vous achetez une résidence principale. 

    Une simulation de prêt immobilier sur notre site vous aide à partir sur les bonnes bases. 

    Attention à votre capacité d'emprunt. Vous devez rester dans les limites du taux d'endettement acceptable, soit 35 % de vos revenus. Cet seuil de 35% est une limite émise par le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) à laquelle les banques peuvent, en revanche, déroger, dans 20 % des dossiers de financement.

    Tenter un prêt à taux variable 

    Un prêt à taux variable bénéficie d'un taux nominal initial plus faible qu'un taux fixe. Cela peut être un bon moyen de rester dans les limites du taux d'usure. 

    Il est alors préférable d'obtenir un taux capé pour éviter des hausses de taux d'emprunt illimitées. Et pourquoi pas un prêt à taux mixte, qui offre un taux variable les premières années puis un taux fixe ensuite. Une idée particulièrement pertinente si vous envisagez de revendre le bien après quelques années. 

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    bien choisir son prêt immobilier

    Obtenir son prêt immobilier

    Sommaire
    Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Vous avez besoin d’un financement bancaire pour mener à bien votre projet ? Suivez-nous, on vous explique comment fonctionne un prêt immobilier, comment en obtenir un et sous quelles conditions. 

    Qu'est-ce qu'un prêt immobilier ?

    Un prêt immobilier est un emprunt accordé par une banque ou un autre organisme financier, destiné à financer l'achat, la construction ou la rénovation d'un bien immobilier. Ce type de prêt est généralement remboursé sur une longue période, allant jusqu'à 25 ans, voire 30 ans pour un prêt classique, avec des mensualités comprenant le remboursement du capital emprunté et le paiement des intérêts. Le bien immobilier financé sert souvent de garantie pour le prêteur, qui peut le saisir en cas de non-remboursement du prêt par l'emprunteur.

    Pour quelles raisons peut-on demander un prêt immobilier ?

    Un prêt immobilier aux particuliers peut être utilisé pour :

    • L’achat ou la construction d’un logement, qu’il soit à usage d’habitation uniquement ou à usage mixte (habitation et professionnel).
    • L’achat de terrains destinés à la construction de biens immobiliers à usage d’habitation uniquement ou à usage mixte (habitation et professionnel).

    Concernant les prêts pour travaux :

    • S’ils sont garantis par une hypothèque ou une garantie équivalente, ils relèvent du crédit immobilier.
    • S’ils ne sont pas garantis par une hypothèque ou une garantie équivalente, ils relèvent du crédit à la consommation.

    Il existe également des prêts dits « aidés » ou réglementés, qui peuvent participer, sous conditions d’éligibilité, à votre financement, comme le Prêt Épargne Logement, le Prêt à Taux Zéro, ou le Prêt à l’Accession Sociale.

    Bon à savoir :

    Certaines personnes morales, comme certaines sociétés civiles immobilières n’agissant pas dans le cadre d'une activité professionnelle, peuvent sous conditions bénéficier d’un prêt immobilier pour l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier. Attention, il faut également que l’objet social de la personne morale prévoit cette possibilité de contracter un emprunt et les modalités de la prise d’engagement. Il peut s’agir d’une prérogative du gérant ou d’une décision d’assemblée générale des associés par exemple

    Quelle est la durée d'un prêt immobilier ?

    En règle générale, les prêts immobiliers peuvent avoir des durées longues, variant en fonction du projet et du montant emprunté, allant jusqu'à 25 ans, voire 30 ans pour un prêt classique, et de 12 à 24 mois pour un crédit relais (jusqu'à 36 mois dans le cas d'une VEFA).

    Qui peut faire un crédit immobilier ?

    Toute personne ou entité répondant aux critères des institutions financières peut faire une demande de crédit immobilier. Cela inclut :

    • Les particuliers souhaitant acheter, construire, ou rénover un bien immobilier.
    • Les personnes morales, telles que certaines sociétés civiles immobilières (SCI) n’agissant pas dans le cadre d'une activité professionnelle.

    Conditions pour pouvoir en bénéficier

    Pour pouvoir bénéficier d’un crédit immobilier, plusieurs conditions doivent être remplies :

    • Les banques évaluent le taux d’endettement du demandeur, qui ne doit généralement pas dépasser 33 % de ses revenus mensuels.
    • Les demandeurs ayant un emploi stable (CDI de préférence) et des revenus réguliers seront privilégiés.
    • Avoir un apport personnel, souvent d’au moins 10 % du montant total du projet, est généralement requis.
    • Un bon historique de crédit, sans incidents de paiement, est un atout important.
    • La banque demandera souvent une garantie, comme une hypothèque ou une caution.
    • Souscrire une assurance emprunteur est indispensable pour couvrir les risques de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail.

    Les plus de 60 ans et la durée du prêt 

    Pour les emprunteurs de plus de 60 ans, la durée du prêt doit souvent être adaptée.

    En effet, les banques peuvent être plus réticentes à accorder des crédits immobiliers sur des durées longues pour les personnes âgées en raison des risques accrus liés à l’âge.

    Il est donc conseillé aux seniors de :

    • Privilégier des durées de prêt plus courtes.
    • Souscrire une assurance emprunteur adaptée, qui peut inclure des garanties spécifiques liées à l’âge.
    • Présenter un dossier solide avec des garanties supplémentaires, comme un apport personnel plus conséquent ou une garantie hypothécaire.

    Quels sont les différents types de crédit immobilier ?

    Il existe différents types de crédit immobilier :

    • Le prêt amortissable : C’est le type de crédit immobilier le plus courant, avec des mensualités composées du remboursement du capital et des intérêts.
    • Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) : Il s’agit d’un prêt aidé par l'État permettant de financer une partie de l'achat d'une première résidence principale sans payer d'intérêts.
    • Le Prêt In Fine : Ici, les intérêts sont payés pendant toute la durée du prêt, et le capital est remboursé en une seule fois à la fin du prêt.
    • Le Prêt à l'Accession Sociale (PAS) : Destiné aux ménages à revenus modestes pour l'achat de leur résidence principale, il offre des conditions avantageuses.
    • Le Prêt Épargne Logement : c’est un prêt issu d'un Plan ou Compte Épargne Logement, offrant un taux de crédit attractif et des primes d'État sous certaines conditions.
    • Le Prêt Relais : cela consiste en une solution temporaire pour acheter un nouveau bien avant de vendre l'ancien, avec un remboursement à court terme.
    • Le Prêt Conventionné : il est accordé sans condition de ressources pour financer l'achat ou les travaux d'un logement, ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement (APL).
    • Le Prêt Action Logement (ex-1% logement) : il est proposé par les entreprises à leurs salariés, avec des conditions avantageuses pour l'achat de la résidence principale.

    Comment fonctionnent les taux de crédit immobilier ?

    Fonctionnement des taux de crédit immobilier

    Les taux de crédit immobilier déterminent le coût de votre emprunt et peuvent varier selon plusieurs facteurs, dont le type de taux choisi. Voici les principaux types de taux et leur fonctionnement :

    • Taux fixes : Le taux d'intérêt est déterminé au moment de la signature du prêt et reste constant pendant toute la durée du remboursement. Cela protège l'emprunteur contre toute hausse des taux d'intérêt, mais il ne bénéficie pas des baisses éventuelles.
    • Taux révisables ou variables : Le taux d'intérêt peut évoluer au cours du prêt en fonction d'un indice de référence, généralement l'Euribor. Les variations peuvent entraîner une hausse ou une baisse des mensualités et du coût total du prêt. Pour limiter les risques, certains prêts à taux variable sont "capés", c'est-à-dire que les variations du taux sont encadrées dans des limites prédéfinies.

    Les différents types de taux de prêt

    Les taux de prêt sont définis par rapport aux taux du marché et à la durée du prêt immobilier.
    Les banques empruntent elles-mêmes sur les marchés financiers et doivent anticiper les évolutions sur plusieurs années.


    En général, pour un même montant emprunté sur une même durée, un taux fixe est plus élevé qu’un taux révisable ou variable au moment de la souscription. De même, un taux sur une durée de prêt plus courte sera moins élevé que sur une durée plus longue.

    Les taux des prêts immobiliers peuvent être :

    • Fixes : Le taux est connu et déterminé pour toute la durée du prêt. L’emprunteur est ainsi protégé d’une hausse du taux d’intérêt. En revanche, en cas de baisse, il n’en bénéficie pas.
    • Révisables ou variables : Le taux d'intérêt évolue pendant la durée du prêt en fonction d’un indice de référence, comme l’Euribor, administré par l’European Money Markets Institute (EMMI). Cet indice peut varier à la hausse ou à la baisse :
      • À la hausse : Cela peut entraîner une augmentation du taux d’intérêt et donc du montant des échéances, augmentant le coût total du prêt pour l’emprunteur.
      • À la baisse : L’emprunteur peut voir ses échéances diminuer, réduisant ainsi le coût total du prêt.
      • Taux capé : Pour limiter les risques, un taux variable peut être "capé", c’est-à-dire que les variations sont limitées. Par exemple, un taux "capé 2" pourra varier de maximum 2 points par rapport au taux initial.

    Taux de crédit actuels

    Durée du prêtTaux (%)
    10 ans3,20
    15 ans3,40
    20 ans3,55
    25 ans3,80

    Combien coûte un prêt immobilier ?

    L'obtention d'un prêt immobilier engendre divers frais qu'il est essentiel de connaître pour évaluer le coût total de votre emprunt : 

    Frais liés à l'obtention d'un prêt immobilier : 

    • Intérêts : Le montant que vous payez pour emprunter de l'argent, déterminé par le taux d'intérêt appliqué à votre prêt.
    • Assurance emprunteur : Une assurance obligatoire qui couvre les risques de décès, d'invalidité ou d'incapacité de travail, ajoutée aux mensualités.
    • Frais de dossier : Des frais fixes ou variables facturés par la banque pour le traitement de votre dossier de prêt.
    • Frais de garantie : Frais liés à la garantie du prêt, comme une hypothèque ou une caution (par exemple, via un organisme de cautionnement).

    Coûts annexes : 

    • Frais de notaire : Comprennent les taxes, les frais d'enregistrement et les émoluments du notaire, souvent autour de 7 à 8 % du prix d'achat pour un bien ancien et 2 à 3 % pour un bien neuf.
    • Frais d’expertise : Coût éventuel pour l’évaluation du bien immobilier par un expert.
    • Coûts d'agence immobilière : Si vous passez par une agence pour l'achat de votre bien.

    Exemple

    Imaginons un couple qui souhaite acheter une maison à 320 000 € avec un apport personnel de 20 000 €. Voici un exemple de coût total de leur prêt immobilier :

    Détails du prêt : 

    • Montant emprunté : 300 000 €
    • Durée du prêt : 20 ans (240 mois)
    • Taux fixe : 2 %

    Coûts du prêt : 

    • Mensualités : 1 518,83 €
    • Total des intérêts : 64 519,20 €
    • Assurance emprunteur : 45 €/mois (soit 10 800 € sur 20 ans)
    • Frais de dossier : 800 €
    • Frais de garantie : 1 800 €

    Coût total du crédit : 

    DescriptionMontant (€)
    Montant emprunté300 000
    Total des intérêts64 519,20
    Assurance emprunteur10 800
    Frais de dossier800
    Frais de garantie1 800
    Montant total dû377 919,20

    Pour ce couple, le coût total de leur prêt immobilier serait de 377 919,20 €, comprenant le capital emprunté, les intérêts, l’assurance emprunteur, les frais de dossier et les frais de garantie.

    Comment comparer des offres de prêt immobilier ?

    Comparer des offres de prêt immobilier est indispensable pour obtenir les meilleures conditions possibles.

    Utilisez des sites en ligne pour simuler votre prêt immobilier, estimer vos mensualités et le coût total du crédit en fonction de différents taux, durées et montants empruntés. Ces outils vous permettent de visualiser rapidement les impacts financiers de chaque offre.

    Examinez non seulement le taux d'intérêt, mais aussi le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), qui inclut tous les frais liés au prêt (assurance, frais de dossier, garantie). Le TAEG donne une image plus précise du coût total du crédit

    Pensez à vérifier les conditions des assurances emprunteur, car elles peuvent varier significativement et impacter le coût global du prêt. Certaines offres peuvent inclure des options avantageuses comme des taux révisables "capés" qui limitent les variations de taux, ou des périodes de franchise

    Enfin, n'hésitez pas à négocier les conditions avec les banques, notamment les frais de dossier et les conditions d’assurance. Un courtier en prêt immobilier peut également vous aider à trouver et à négocier les meilleures offres en fonction de votre profil et de votre projet. En comparant attentivement, vous pouvez économiser jusqu’à plusieurs milliers d'euros sur la durée de votre prêt.

    Comment se rembourse un prêt immobilier ?

    Le remboursement d’un prêt immobilier s’effectue généralement par des mensualités fixes ou variables, selon le type de taux choisi. Chaque mensualité comprend une part de capital emprunté et une part d’intérêts. Au début du prêt, la part des intérêts est plus importante, puis diminue progressivement au profit de la part de capital remboursé.

    Processus de remboursement

    1. Mensualités fixes : Chaque mois, l'emprunteur rembourse une somme fixe, composée d’une part d’intérêts et d’une part de capital. Ce type de remboursement offre une stabilité financière puisque le montant reste constant tout au long du prêt.
    2. Mensualités variables : Le montant des mensualités peut varier en fonction d’un indice de référence (pour les taux variables). Ce type de prêt peut être intéressant en période de taux bas mais comporte un risque en cas de hausse des taux.

    Remboursement anticipé

    L’emprunteur peut rembourser tout ou partie de son crédit par anticipation, c’est-à-dire avant le terme initialement prévu pour la fin du contrat de prêt.
    Toutefois, ce remboursement anticipé peut engendrer des frais, appelés indemnités de remboursement anticipé (IRA). Ces frais sont généralement plafonnés à 3 % du capital restant dû ou à six mois d'intérêts, selon la formule la plus avantageuse pour la banque.

    • Remboursement anticipé total : Solde l’intégralité du prêt avant son terme.
    • Remboursement anticipé partiel : Permet de rembourser une partie du capital emprunté, réduisant ainsi les mensualités ou la durée restante du prêt.

    Bon à savoir : Vérifiez les conditions spécifiques de votre contrat de prêt concernant le montant minimum pour un remboursement partiel et les éventuels frais associés. Ces informations sont précisées dans votre contrat de prêt.

    Le remboursement anticipé peut être une bonne stratégie pour réduire le coût total du crédit, notamment si vous bénéficiez d’une rentrée d’argent exceptionnelle ou si les taux d’intérêt baissent. Toutefois, il convient de bien évaluer les frais et les conditions avant de se lancer.

    Quelles démarches après une offre de prêt immobilier ?

    Après avoir reçu une offre de prêt immobilier, plusieurs étapes se suivent : 

    • Comparer plusieurs offres : Avant d'accepter, examinez attentivement les différentes propositions de prêt. Comparez les taux d'intérêt, le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), les frais de dossier, les conditions d'assurance, et les options de remboursement anticipé.
    • Accepter l'offre de prêt : Une fois que vous avez choisi l'offre la plus avantageuse, signez l'offre de prêt. Assurez-vous de bien comprendre toutes les conditions stipulées dans le contrat.
    • Profiter d’un délai de réflexion : Après avoir reçu l'offre de prêt, vous disposez d'un délai de réflexion obligatoire de 10 jours calendaires. Ce délai vous permet de prendre une décision éclairée. Vous ne pouvez accepter l'offre qu'à partir du 11ème jour suivant sa réception.
    • Retourner l'offre signée : Si vous décidez d'accepter l'offre, retournez la signée à la banque dans les délais impartis. Conservez une copie pour vos dossiers.
    • Le déblocage des fonds : Une fois l'offre acceptée et le délai de réflexion écoulé, la banque procède au déblocage des fonds. Les fonds peuvent être versés directement au vendeur ou à un notaire, selon les modalités définies dans le contrat.
    • La signature chez le notaire : Enfin, vous signez l’acte de vente chez le notaire, officialisant l’achat de votre bien immobilier. Le notaire s’assure de la bonne réception des fonds et de la conformité de l’acte de vente.

    Quels risques en cas de non remboursement des échéances du prêt immobilier ?

    Le non remboursement des échéances d'un prêt immobilier peut entraîner des conséquences graves pour l'emprunteur.

    Tout d’abord, sachez que l’emprunteur est tenu de rembourser la banque, même s'il a consenti une garantie et contracté une assurance emprunteur. Il est aussi indispensable que le montant total de tous les prêts souscrits par un emprunteur ne doit généralement pas dépasser un tiers de ses revenus, afin de maintenir un budget équilibré et un restant à vivre suffisant.

    Par conséquent, il vous faut veiller à ce que votre compte bancaire soit approvisionné avant la date de prélèvement des échéances de remboursement. Un défaut de provision peut entraîner des incidents de paiement.

    En cas de non-paiement, la banque peut déclarer les incidents de paiement à la Banque de France, ce qui peut affecter votre capacité à obtenir de futurs crédits.

    En cas de défaut de paiement, la banque peut aller jusqu’à exiger le remboursement anticipé du solde restant dû en prononçant la déchéance du terme selon les stipulations du contrat. En effet, plusieurs conditions peuvent être contractuellement prévues et permettre au prêteur de rendre le montant total du prêt immédiatement exigible en cas de non-respect des engagements de l’emprunteur.

    Si la situation irrégulière et le défaut de paiement persiste, l’emprunteur risque de subir des mesures d’exécution forcée pouvant aller jusqu’à la saisie de son bien immobilier. La banque peut alors procéder à sa vente pour récupérer les sommes dues.

    A noter

    Respectez scrupuleusement les échéances de remboursement pour éviter ces conséquences graves et préserver votre situation financière.

     

    Questions / réponses sur le prêt immobilier 

    Peut-on renégocier son prêt immobilier ?

    Oui, il est possible de renégocier son prêt immobilier pour obtenir un taux d'intérêt plus avantageux ou pour modifier la durée du prêt. Contactez votre banque ou un courtier pour explorer les options disponibles.

    Comment savoir combien emprunter ?

    Pour savoir combien emprunter, calculez votre capacité d'emprunt en tenant compte de vos revenus, de vos charges mensuelles et de votre apport personnel. Utilisez des simulateurs en ligne et consultez votre banque pour une estimation précise.

    Quel est le rôle de l'apport dans le cadre d'un crédit immobilier ?

    L'apport personnel est la somme que vous investissez dans votre projet immobilier en plus du prêt. Il permet de réduire le montant emprunté et peut améliorer vos conditions de crédit, notamment le taux d'intérêt.

    Quelles sont les conditions pour avoir un prêt immobilier ?

    Pour obtenir un prêt immobilier, il faut généralement avoir une situation financière stable (revenus réguliers, emploi stable), un taux d'endettement inférieur à 33 %, un apport personnel, souvent d'au moins 10 % du montant du projet, un bon historique de crédit et souscrire une assurance emprunteur.

    Comment mieux comprendre son prêt immobilier

    Capacité d'emprunt dans un prêt immobilier

    Taux d'endettement maximum dans un prêt immobilier

    Taux d'intérêt et durée du prêt immobilier

    Quelle assurance emprunteur pour un crédit immobilier

    Les remboursements mensuels dans un crédit immobilier

    Quelles sont les garanties dans un prêt immobilier

  • Tout ce qu'il faut savoir sur les taux de crédit immobilier

    Sommaire

    Le taux d’intérêt d’un prêt immobilier est le pourcentage versé à l’établissement prêteur en rétribution du capital que celui-ci a débloqué pour financer votre achat immobilier. Comment ce taux est-il fixé ? Quels sont les types de taux envisageables et comment choisir ?

    Quel est le taux immobilier moyen en février 2025 ? 

    En février 2025, les taux immobiliers continuent de montrer une tendance à la baisse amorcée en fin 2024. 

    Pour des prêts sur 20 ans, le taux moyen est de 3%, tandis que pour des prêts sur 25 ans, il est de 3,10%. 

    En comparaison avec février 2024 où le taux moyen était de 3,99%, la baisse est significative, reflétant une amélioration continue des conditions d'emprunt pour les acquéreurs. 

    Pour connaitre le taux appliqué dans votre région et correspondant à votre projet, réalisez votre simulation de prêt immobilier !

    Qu'est-ce que le taux d'intérêt d’un prêt immobilier ? 

    Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier est l’un des éléments qui entre dans le calcul du coût du prêt immobilier pour l’emprunteur.

    C’est la contrepartie de la mise à disposition du capital par l’établissement bancaire pour le financement de votre projet immobilier.

    Quand on parle de « taux d’intérêt », plusieurs taux sont à distinguer :

    • Le taux d’intérêt nominal et le taux d’intérêt réel : le taux d’intérêt nominal est celui donné dans l’offre du crédit immobilier. Le taux d’intérêt réel correspond quant à lui au taux d’intérêt nominal moins le taux d’inflation.
    • Le TAEG ou « Taux Annuel Effectif Global » : il permet de connaître le coût total du prêt immobilier, exprimé en pourcentage annuel du montant total de l’emprunt. Il est logiquement plus élevé que le taux nominal du crédit, puisqu’il comprend l’ensemble des frais du prêt : le coût des intérêts, mais aussi les frais de dossier, les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt (courtier par exemple), le coût de l’assurance emprunteur et des garanties, éventuellement le coût de l’estimation du bien immobilier (si applicable à votre cas de figure) et tous les autres frais qui vous sont imposés pour l’obtention du crédit. C’est donc un indicateur précieux pour comparer facilement plusieurs offres de prêt entre elles. Le taux annuel effectif global ne peut pas aller au-delà du taux d’usure en vigueur. Ce taux est un plafond fixé par la Banque de France, qu’il est interdit de dépasser.

    Taux de crédit immobilier : comment ça marche ?

    En appliquant le taux sur le montant du capital emprunté, vous pourrez connaître la somme totale des intérêts à verser, qui sera ventilée tout au long de votre remboursement. Le montant du taux d’intérêt immobilier, ainsi que ses modalités de versement exactes, sont détaillés dans l’offre de prêt.

    Bon à savoir :

    Le taux d’intérêt n’est pas le seul paramètre qui entre dans le coût global d’un prêt immobilier. Il faut également prévoir l'ajout du coût de l’assurance, celui des garanties ainsi que les frais de dossier.

    Les taux varient selon l’établissement bancaire auquel vous vous adresserez, mais aussi en fonction :

    • De l’analyse de votre dossier et de votre projet immobilier : durée de l’emprunt, garanties, montant de l’apport personnel, taux d’endettement, etc.
    • Du prix auquel les établissements prêteurs empruntent l'argent : celui-ci se base sur la fluctuation d’indices de référence comme l’Euribor ou les OAT à 10 ans. Plus ces indices sont bas, plus le prix auquel les banques empruntent sera bas lui aussi, et donc plus les taux d’intérêt seront compétitifs.

    Baromètre des taux de crédit immobilier 2024

    Nous vous proposons un aperçu des conditions actuelles de financement, à travers des exemples de prêts immobiliers pour des durées de 15, 20 et 25 ans.* Ces informations vous permettront de vous faire une idée des taux moyens et des mensualités associées, qui sont des éléments déterminants dans la planification de votre projet immobilier : 

    Durée du PrêtTaux d'Intérêt moyen en 2024Montant du Prêt moyen en 2024Montant des Mensualités moyen en 2024Coût Total moyen du Crédit en 2024
    15 ans3,50 %200 000 €1 429,77 €57 357,71 €
    20 ans3,60 %200 000 €1 170,22 €80 853,50 €
    25 ans3,70 %200 000 €1 022,83 €106 838,26 €

    *Taux, durée et montant de crédit donné à titre indicatif sur un taux moyen observé en France en 2024. Ne correspond pas au taux en vigueur pratiqué par les Caisses Régionales Crédit Agricole. Consultez votre conseiller en agence pour connaître le taux pratiqué.

    Quel est le taux de prêt immobilier par région ? 

    Les taux de crédit immobilier peuvent varier significativement d'une région à l'autre, reflétant les dynamiques de l'économie locale, la demande sur ce marché et les politiques des prêteurs. Cette diversité régionale affecte directement les conditions d'emprunt pour les acquéreurs potentiels.

    Voici un panorama des différents taux moyens en fonction de chaque région pour vous aider à identifier les opportunités les plus intéressantes pour votre projet :

    RégionDuréeTaux moyen d’un prêt immobilier
    Auvergne Rhône-Alpes

    10 ans




     

    3,55 %




     




     
    20 ans4,20 %
    Bourgogne Franche-Comté10 ans

    3,50 %




     




     
    20 ans4,00 %
    Bretagne

    10 ans




     

    3,60 %




     




     
    20 ans4,10 %

    Centre-Val-de-Loire




     

    10 ans3,50 %



     
    20 ans4,00 %

    Corse




     

    10 ans3,50 %



     
    20 ans4,00 %

    Grand Est




     

    10 ans3,55 %



     
    20 ans4,05 %

    Hauts-de-France




     

    10 ans3,55 %



     
    20 ans4,05 %

    Ile-de-France




     

    10 ans3,60 %



     
    20 ans4,10 %

    Normandie




     

    10 ans3,50 %



     
    20 ans4,00 %

    Nouvelle-Aquitaine




     

    10 ans3,50 %



     
    20 ans4,05 %

    Occitanie




     

    10 ans3,55 %



     
    20 ans4,05 %

    Pays de la Loire




     

    10 ans3,50 %



     
    20 ans4,00 %

    PACA




     

    10 ans3,55 %



     
    20 ans4,05 %

    Ces taux sont basés sur les relevés effectués le 13/09/2024 et sont sujets à des variations fréquentes en fonction des conditions du marché. Consultez votre conseiller en agence pour en savoir plus.

    Taux d’emprunt immobilier : quels sont les différents types ?

    Les taux de prêts immobiliers peuvent être : fixe, révisable/variable ou mixte.

    Taux fixe

    Vous évitez les surprises avec un crédit immobilier à taux fixe : le taux d’intérêt ne varie pas pendant toute la durée de remboursement de l’emprunt.

    Que vous remboursiez partiellement votre emprunt de manière anticipée, ou que vous renégociez le taux d’intérêt en cours de prêt, le montant de vos mensualités sera le même pendant toute la durée de vie du crédit immobilier.

    Vous connaissez donc le montant du taux et vos mensualités, avant même d’avoir signé votre offre de prêt.

    Taux révisable/variable

    Le taux d’un prêt immobilier peut également être révisable/variable :

    • Dans ce cas, le taux sera susceptible d’évoluer tout au long de la durée de remboursement, à la baisse comme à la hausse.
    • Les conditions exactes de la révision du taux d’intérêt sont détaillées dans le contrat du prêt mais, le plus souvent, le taux est indexé sur l’Euribor (c’est l’un des principaux index de référence du marché monétaire de la zone euro).
    • L’offre de prêt détaille également la fréquence de révision du taux.
    • Généralement, le taux d’intérêt immobilier est capé, c’est-à-dire qu’il est plafonné à la hausse, vous protégeant contre une envolée des taux immobiliers. En cas de trop forte hausse des taux du marché, le contrat de prêt peut même prévoir la possibilité d’un passage à taux fixe au-delà d’un certain plafond. Attention, dans ce dernier cas, vous ne pourrez alors plus profiter des baisses futures.

    Taux mixte

    Enfin, la dernière option combine les deux premières : le taux peut être mixte. Concrètement :

    • Les premières années, le taux est fixe.
    • Les années suivantes, il devient variable capé, plafonné à plus ou moins 1 % du taux fixe des premières années.
    Type de tauxAvantagesInconvénientsQuand utiliser ce taux ?

     

    Taux fixe                            

                   

    Protection contre une hausse des taux.

    Coût total de l'emprunt et mensualités connues à l'avance.             

    Impossible de profiter des baisses de taux, sauf renégociation (sous réserve d'acceptation par votre banque) ou rachat de crédit.

     

    Achat d’une résidence principale
    Taux révisable/variablePermet de profiter des baisses de taux du marché, diminuant potentiellement le coût du crédit.Risque d'augmentation des taux, impactant le coût total. 
    Protection partielle (taux capé).

    Le taux révisable est plus faible qu’un emprunt à taux fixe. Il peut donc être judicieux lorsque vous pensez pouvoir rembourser votre prêt de manière anticipée

     

     

    Taux mixteCombinaison des avantages du taux fixe et révisable. 
    Taux fixe initial, puis variable capé.
    Complexité et risque lié à la partie variable du prêt.
    Plafonnement limité à plus ou moins 1% du taux initial.

    Profiter d'une baisse anticipée des taux : si vous anticipez une baisse des taux d'intérêt dans les années à venir, le taux mixte vous permet de profiter de cette baisse après la période initiale à taux fixe, sans vous exposer immédiatement aux fluctuations du marché.

     

    Comment obtenir un bon taux de prêt immobilier ?

    C’est l’établissement bancaire qui fixe librement le taux de votre prêt immobilier, dans la limite d’un taux d’usure fixé par la Banque de France.

    Pour obtenir un taux compétitif, vous devez démontrer la solidité et le sérieux de votre dossier. De nombreux éléments sont pris en compte par les établissements bancaires pour l’analyse des dossiers d’emprunt immobilier.

    Voici quelques conseils pour maximiser vos chances d'obtenir un taux avantageux :

    • Dressez un bon profil d'emprunteur : Les banques évaluent votre capacité d'emprunt, soit le risque associé à chaque prêt en fonction du profil de l'emprunteur. Un bon dossier comprend une situation professionnelle stable (CDI, professions libérales avec bonnes rentrées d'argent, etc.), un apport personnel conséquent (idéalement 20% du montant du projet ou plus), un taux d'endettement inférieur à 33%, et une gestion saine de vos finances (peu ou pas de découvert, d'endettement excessif, etc.), situation matrimoniale, etc.
    • Faites attention à votre situation financière : Quelques mois avant de faire votre demande de prêt, veillez à réduire vos dépenses et à éviter les découverts bancaires. Remboursez ou consolidez si possible vos autres dettes pour améliorer votre taux d'endettement.
    • Comparez les offres : Ne vous limitez pas à votre propre banque. Utilisez les services de courtiers en crédit immobilier ou faites le tour des banques vous-même pour obtenir plusieurs propositions. Chaque banque a ses propres critères et promotions, ce qui peut faire varier considérablement le taux proposé.
    • Négociez : Utilisez les offres concurrentes comme levier pour négocier le taux de votre prêt, mais aussi les frais de dossier, les indemnités de remboursement anticipé et d'autres éléments du prêt.
    • Prenez en compte le coût global du prêt : Le taux d'intérêt n'est qu'une partie du coût total de votre prêt. Prenez également en compte les assurances, les garanties et les frais annexes. Parfois, un prêt à un taux légèrement supérieur peut s'avérer moins coûteux au total en raison de conditions plus favorables ailleurs dans l'offre.
    • Choisissez le bon moment : Les taux d'intérêt varient en fonction de l'économie générale et de la politique des banques. Si possible, essayez de contracter votre prêt dans un contexte de baisse des taux.
    • Évaluez l'impact de la durée du prêt : Plus la durée du prêt est courte, plus le taux d'intérêt est généralement bas. Évaluez votre capacité à supporter des mensualités plus élevées pour une durée de prêt réduite, ce qui peut également diminuer le coût total du crédit.

    En suivant ces conseils, vous améliorez vos chances d'obtenir un prêt immobilier à des conditions favorables. Gardez à l'esprit que la négociation et la comparaison sont clés dans ce processus.

    Si vous souhaitez évaluer, en quelques clics, les taux qui vous seraient applicables avec Crédit Agricole Immobilier pour financer votre projet, vous pouvez utiliser notre simulateur de prêt immobilier.

    Sur quels critères se basent les taux de crédit immobilier ?

    Si c’est principalement le taux directeur fixé par la Banque Centrale Européenne (BCE) qui donne l’orientation première des taux de crédits immobiliers, d’autres éléments sont susceptibles de les faire varier :

    • L’état des marchés financiers, qui va influencer le coût auquel les banques peuvent emprunter ;
    • Les frais de fonctionnement des établissements bancaires, ainsi que le risque qu’ils portent, qui est proportionnel à la durée du crédit ;
    • Le profil de l’emprunteur et la solidité de son dossier.
    Bon à savoir :

    Dans le taux annuel effectif global du crédit immobilier, le coût de l’assurance emprunteur est inclus. Le taux moyen de cette assurance est compris entre 0,3 et 0,6 % du montant du prêt en moyenne si vous avez moins de 65 ans. Au-delà de cet âge, il passe entre 0,8 à 2 %, car les risques à couvrir sont plus importants. Mais l’âge n’est pas le seul facteur impactant le taux de l’assurance d’un prêt immobilier. Les éléments suivants joueront eux aussi un rôle essentiel : quotité choisie pour chaque co-emprunteur, étendue des garanties, risques médicaux, risques professionnels, pratique de certains sports et ou activités « à risque ».

    Taux moyen d’un prêt immobilier : quelles sont les tendances nationales du taux de crédit ?

    Voici un résumé des principales tendances actuelles des taux de crédit immobilier en France , influencées par le contexte économique et géopolitique, notamment les effets de l'inflation et les politiques de la Banque centrale européenne (BCE) :

    • Fluctuations dues à l'inflation et aux politiques de la BCE : Les augmentations des taux directeurs de la BCE, entreprises pour lutter contre l'inflation, ont un impact direct sur les taux d'emprunt immobilier. Cela reflète la volonté de décourager le recours au crédit pour ralentir l'activité économique et, par conséquent, l'inflation.
    • Stabilisation et baisse des taux : Après une période de hausse rapide des taux d'intérêt, initiée en 2022 et continuant en 2023, une stabilisation, voire une diminution des taux est anticipée pour 2024. Cette tendance est soutenue par la baisse des OAT à 10 ans, signifiant que les banques peuvent emprunter à des coûts inférieurs, ce qui pourrait se répercuter positivement sur les emprunteurs​​.
    • Conditions favorables pour les emprunteurs : Les perspectives pour 2024 semblent être plus favorables pour les emprunteurs, avec un nombre significatif d'organismes de crédit réduisant leurs barèmes. Cette dynamique est encouragée par la nécessité de relancer le secteur après une chute notable des prêts en 2023 et de capter de nouveaux clients​​.
    • Taux moyens observés : Les taux moyens négociés pour différentes durées ont connu une légère baisse en début d'année.

    Il est important de noter que ces tendances peuvent varier en fonction de nombreux facteurs, y compris des décisions futures de la BCE, des conditions économiques globales, et de la politique interne des banques. Les emprunteurs sont encouragés à suivre attentivement ces évolutions et à consulter régulièrement des spécialistes et des comparateurs pour obtenir les meilleures conditions possibles pour leur prêt immobilier.

    FAQ :

    Peut-on renégocier son taux ? 

    Oui, il est possible de renégocier un prêt immobilier pour tenter de faire revoir à la baisse le taux de votre crédit immobilier actuel avec votre banque. La renégociation peut vous permettre d'obtenir un taux plus avantageux et de réduire ainsi le coût total de votre crédit. Cependant, votre banque n'est pas obligée d'accepter votre demande. La décision dépendra de plusieurs facteurs, tels que votre situation financière, les conditions du marché et la politique de la banque. Il peut être utile d'avoir un bon dossier de crédit et de démontrer une gestion financière saine pour augmenter vos chances​.

    Comment calculer les intérêts de son crédit immobilier ?

    Pour calculer les intérêts de votre crédit immobilier, vous pouvez utiliser la formule suivante :

    Intérêts = Capital emprunté × Taux d’intérêt x Durée du prêt (en années)

    Cependant, cette formule donne une estimation simplifiée et ne prend pas en compte la complexité des plans de remboursement qui peuvent inclure des intérêts dégressifs. Pour un calcul précis, surtout avec des taux variables ou des remboursements non constants, l'utilisation d'un simulateur en ligne ou la consultation d'un conseiller financier est recommandée.

    Pourquoi je n'ai pas le même taux d'intérêt que mon voisin ?

    Plusieurs facteurs peuvent expliquer pourquoi deux emprunteurs obtiennent des taux d'intérêt différents pour leur crédit immobilier, même s'ils empruntent au même moment et dans la même banque :

    • Profil de l'emprunteur : Le taux d'intérêt peut varier en fonction de la stabilité de l'emploi, du revenu, de l'apport personnel, et de la gestion financière de l'emprunteur.
    • Durée du prêt : Les prêts sur des périodes plus courtes ont généralement des taux d'intérêt plus bas.
    • Situation géographique du bien : Les taux peuvent varier d'une région à l'autre en fonction du marché immobilier local.
    • Conditions de marché : Les taux d'intérêt sont influencés par les taux directeurs de la Banque centrale européenne et peuvent varier en fonction de l'évolution de ces derniers.
    • Négociation et relation avec la banque : La capacité à négocier et la relation de long terme avec la banque peuvent également influencer le taux proposé​​.

    Taux de crédit immobilier : ce qu'il faut savoir

    Le taux d'intérêt d'un prêt immobilier est le principal critère regardé par un emprunteur avant de contracter un crédit. Mais si son importance est indéniable, il y a des subtilités à connaître, dont voici les principales :

    • Le taux d'intérêt proposé à un emprunteur dépend du prix auquel les banques se financent sur les marchés financiers. Car oui, les établissements bancaires doivent emprunter de l'argent auprès de la banque centrale européenne (BCE) pour être en capacité de transmettre mettre à dispositionde l'argent auprès de les fonds à leurs clients/prospects. Ce taux d'intérêt est déterminé en fonction des taux directeurs fixés par la BCE
    • L'établissement bancaire doit également intégrer le coût du risque dans le pourcentage du taux d'intérêt afin d'estimer la perte en cas d'insolvabilité de l'emprunteur
    • La banque doit également pouvoir rembourser ses coûts de fonctionnement (rémunération de ses collaborateurs, charges inhérentes liées à ses locaux, etc.)
    • Elle applique enfin une marge afin de pouvoir rentabiliser l'emprunt