Renégocier un prêt immobilier

Peut-on renégocier renégocier son prêt immobilier et pourquoi le faire ?

La renégociation d’un prêt immobilier consenti par une banque pour financer un bien permet d’obtenir de meilleures conditions d’emprunt.

Le plus souvent, on pense à renégocier son prêt lorsque les taux d’intérêt ont nettement baissé depuis la conclusion de l’emprunt ou à la suite d’une variation de sa capacité de remboursement.

Les avantages de la renégociation de crédit sont indéniables :

• Elle peut vous permettre d’obtenir un meilleur taux d’intérêt : attention, le timing est important pour qu’une baisse du taux d’intérêt vous soit réellement profitable. Nous étudierons la question en détail un peu plus loin.
• Elle peut déboucher sur une modification du montant des mensualités et/ou de la durée d’emprunt : vous souhaitez alléger vos mensualités pour augmenter votre pouvoir d’achat au quotidien ? Ou au contraire, vous aimeriez rembourser votre crédit plus vite et augmenter le montant de vos mensualités ? La renégociation de crédit est la solution !
• Elle est également l’occasion de réviser votre assurance emprunteur, qui représente tout de même entre 25 et 35 % du coût global du prêt immobilier.
• Enfin, renégocier votre prêt peut également influencer votre taux d’endettement, un indicateur crucial pour évaluer votre capacité de remboursement et accéder à de nouveaux crédits. Pour en savoir plus sur le calcul du taux d’endettement, consultez notre guide sur le calcul du taux d’endettement.

Zoom sur la différence entre renégociation de crédit et rachat de crédit

La renégociation de crédit immobilier consiste à solliciter de votre banque actuelle (chez qui vous avez conclu votre contrat de prêt) la modification des conditions de votre emprunt.

Le rachat de crédit, en revanche, implique un changement de banque : le principe est de faire appel à un autre établissement bancaire qui devra « racheter » votre prêt à votre banque actuelle pour vous proposer de meilleures conditions d’emprunt. Ce rachat entraîne des coûts qu’il est important de connaître avant d’envisager cette opération. (Différents frais peuvent être imposés tels que des frais de dossier, d’assurance, etc.)

Par ailleurs, la renégociation de crédit et le rachat de crédit sont également à distinguer du regroupement de crédits. Cette opération consiste à réunir plusieurs prêts en un (prêt consommation, crédit immobilier, etc.), pour n’avoir plus qu’une seule mensualité à verser.

Quelles sont les conditions pour renégocier son prêt immobilier ?

Pour renégocier votre crédit immobilier, adressez-vous à l’établissement bancaire auprès duquel vous avez souscrit votre prêt. Il maîtrise votre dossier et pourra vous conseiller sur la rentabilité de l’opération.

Pour que la renégociation de crédit vous soit profitable, il faut que les frais générés par l’opération soient inférieurs au gain potentiel que vous réaliseriez. En théorie, un même crédit immobilier peut être renégocié plusieurs fois, même si cela reste rare.

Est-ce le bon moment pour renégocier son prêt immobilier ?

Nous l’avons évoqué : le moment n’est pas toujours propice pour qu’une renégociation de prêt immobilier vous soit bénéfique. Alors, comment savoir si vous avez intérêt, ou non, à contacter votre banque pour renégocier les modalités de votre emprunt ?

Plusieurs conditions doivent être réunies :

• Idéalement, vous devez toujours être dans la première moitié du remboursement de votre crédit immobilier : c’est sur cette période que la part des intérêts est la plus élevée.
• Si vous arrivez à obtenir un taux d’intérêt plus faible, c’est donc là que cela aura une véritable influence.
• Le capital restant dû doit être suffisamment important : la barrière de 70 000 € minimum est souvent évoquée, mais ce n’est pas une règle absolue. Plus la somme qu’il vous reste à rembourser est élevée, plus la renégociation de vos conditions d’emprunt sera intéressante.
• L’écart entre votre taux initial et le futur taux d’intérêt doit être suffisant : au moins 0,70 voire 1 point d’écart, à durée de remboursement égale.

Ces éléments vous donnent de premières pistes, qu’il peut être bon d’explorer avec votre conseiller bancaire, qui maîtrise les spécificités de votre dossier.

Pour savoir si la renégociation de votre prêt immobilier vous est favorable, il faut aussi pouvoir comparer les gains potentiellement réalisables, avec les frais occasionnés par l’opération. Pour cela, il peut être utile de réaliser une simulation de prêt immobilier afin de mieux comprendre les nouvelles conditions et leur impact sur votre budget.

Enfin, il est essentiel de suivre l'évolution des taux d'intérêt et de rester informé des tendances du marché immobilier. Si les prévisions indiquent une baisse continue des taux, patienter un peu pourrait se révéler avantageux. Dans tous les cas, une analyse approfondie et une simulation de renégociation vous permettront de prendre une décision éclairée.

Comment renégocier son prêt immobilier ?

Plusieurs arguments peuvent jouer en votre faveur pour faire aboutir votre demande de renégociation :

• L’écart entre votre taux d’intérêt actuel et les taux du marché est significatif : si vous avez souscrit votre prêt immobilier à un moment où les taux étaient nettement plus élevés, la légitimité de votre demande est certaine.
• Vous avez besoin de réévaluer le montant de vos mensualités à la suite d'un changement de situation important : vos revenus ont augmenté ou diminué, vous souhaitez financer un autre projet, vous avez traversé une séparation, vous avez eu un enfant, etc.
• Vous êtes prêt à rapatrier des placements au sein de l’établissement bancaire où vous avez signé votre crédit immobilier : cette preuve de confiance peut inciter la banque à faire un pas vers vous.
• Vous avez une gestion raisonnée de vos comptes : le sérieux de la tenue de vos comptes peut également impacter positivement l’étude de votre requête par la banque.

Important : Rien n’oblige l’établissement bancaire à accepter de renégocier votre crédit immobilier.
 

L’issue de votre renégociation est favorable ? Un avenant à votre contrat de prêt sera établi, dans lequel vous retrouverez :

• un échéancier des mensualités ;
• le nouveau taux annuel effectif global (TAEG) ;
• les modalités de variation du taux, dans le cas d’un prêt à taux variable.

Une fois l’avenant reçu (qui est comme une nouvelle offre de prêt), vous avez un délai de réflexion de 10 jours pour l’accepter ou vous rétracter.

Quels sont les frais pour renégocier son prêt immobilier ?

Il est important de connaître le coût que peut représenter une opération de renégociation de crédit immobilier : En renégociant votre prêt avec votre banque, celle-ci va ajouter un avenant à votre contrat de prêt initial.

Cet avenant comprendra notamment le nouvel échéancier du prêt, ainsi que le nouveau TAEG, qui vous permettra de calculer le coût total de votre emprunt.

La préparation de ce nouveau contrat implique des frais de dossier, dont le montant diffère selon les établissements bancaires.

En revanche, si vous faites racheter votre prêt par une autre banque, des frais supplémentaires sont à prévoir :

1. Indemnités de remboursement anticipé (IRA) : Le remboursement anticipé de votre crédit immobilier initial déclenche le paiement de ces indemnités. Les IRA ne peuvent pas dépasser 3 % du capital restant dû ou l’équivalent de 6 mois d’intérêts au taux moyen du prêt.
2. Frais de garantie : Le rachat de crédit peut aussi entraîner des frais de garantie, qui varient en fonction du type de garantie choisie (hypothèque, cautionnement, etc.).
3. Frais de dossier : Les nouvelles formalités administratives et l’évaluation de votre dossier par la nouvelle banque peuvent également générer des frais de dossier supplémentaires.

Exemples de renégociation de prêt immobilier et économies engendrées

Ces exemples montrent comment la renégociation de prêt immobilier peut permettre de réaliser des économies significatives en réduisant les mensualités ou la durée du prêt, en fonction des besoins et des objectifs de l'emprunteur.

La renégociation de son assurance de prêt immobilier

Changer de contrat d’assurance emprunteur en cours de prêt est tout à fait possible.

La renégociation de votre crédit immobilier est une occasion de renégocier aussi votre assurance de prêt.

En effet :

• Durant la première année suivant la signature de votre crédit immobilier, vous pouvez changer d’assurance quand vous le souhaitez à condition de prévenir votre assureur actuel au moins 2 semaines avant la date du premier anniversaire de la signature de votre emprunt.
• Après la première année de votre contrat, vous pouvez changer de contrat chaque année, en informant votre assureur au moins 2 mois avant la date anniversaire du contrat.

Lorsque vous changez d’assurance, si vous choisissez une autre police d’assurance que celle proposée par votre banque, vous devrez avoir un contrat qui vous offre a minima les mêmes garanties et le même degré de couverture que celui proposé par votre banque.

Pourquoi ma banque ne veut pas renégocier mon prêt immobilier ?

Votre banque peut refuser de renégocier votre prêt immobilier pour plusieurs raisons.

• Premièrement, si les taux d'intérêt actuels ne sont pas suffisamment bas que ceux de votre prêt initial, la banque n'y voit pas d'intérêt financier.
• Deuxièmement, votre situation financière a peut-être changé, rendant la renégociation risquée pour eux.
• Troisièmement, les coûts administratifs et les pénalités de remboursement anticipé peuvent dissuader la banque.
• Enfin, leur politique interne peut limiter les renégociations pour préserver leurs marges bénéficiaires. Il peut être utile d'explorer d'autres options comme le rachat de prêt par une autre institution financière.

Une équation plus complexe qu’il n’y paraît

Un taux plus attractif à lui seul ne peut justifier un réaménagement ou un rachat de crédit immobilier. Il faut bien étudier son crédit actuel et l’économie réelle qu’une renégociation va permettre, en tenant compte des coûts indirects et de l'énergie consacrée à un changement de domiciliation bancaire. Analyser les conditions d’accueil, l’accompagnement, le conseil, les services et la disponibilité proposés par la nouvelle banque est également crucial.
 

Tableau des étapes de renégociation de prêt immobilier