Rembourser un prêt immobilier : comment ça marche ?

Les modalités de remboursement d’un crédit immobilier sont détaillées dans l’offre de prêt remise par la banque. Vous y trouverez le détail des mensualités sur toute la durée de remboursement, ainsi que les scénarios possibles de leur évolution : différé de remboursement et remboursement anticipé. On fait le tour de la question.

Quand commence le remboursement d’un crédit immobilier ?

Une fois votre prêt intégralement débloqué par l’établissement prêteur, vous commencerez à rembourser chaque mois une partie du capital : c’est l’amortissement du prêt immobilier. La somme due à chaque échéance, ou « mensualité », se compose :

  • de l’amortissement du capital emprunté ;
  • d’une part d’intérêts ;
  • de la cotisation d’assurance du prêt immobilier si celle-ci a été souscrite auprès de la banque prêteuse.
Bon à savoir

Durant les premières années de remboursement, la proportion des intérêts est supérieure à celle du capital remboursé. En fin de prêt, c’est l’inverse : les mensualités comportent peu d’intérêts.

En cas de construction d’une maison, de gros travaux ou d’acquisition d’un bien dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), votre prêt peut être débloqué en plusieurs fois au fur et à mesure du paiement des factures ou des appels de fonds. Dans ce cas, et tant que le prêt n’est pas intégralement débloqué, vous pouvez demander à payer uniquement des intérêts sur les sommes débloquées (c’est ce que l’on appelle des « intérêts intercalaires ») et à ne commencer à rembourser le capital qu’après le déblocage complet du prêt.

Connaître les modalités de remboursement de son emprunt

Les conditions de versement des mensualités dépendent du type de prêt :

  • Dans le cas d’un prêt à taux fixe, le montant des mensualités est déterminé à l’avance et est généralement le même sur toute la durée de remboursement. L’offre de prêt fournie par votre banque comprend un tableau d’amortissement (ou plan de remboursement de crédit immobilier) : ce document reprend, mois après mois, le détail des échéances et des montants restants dus après chaque mensualité. Vous savez ainsi combien vous coûte votre prêt et où vous en êtes de vos remboursements.
  • Pour un prêt à taux révisable ou variable, l’offre de prêt doit présenter l'impact d'une variation du taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit.
  • Si vous avez souscrit un ou plusieurs prêts aidés ou réglementés, des modalités particulières de remboursement sont prévues pour chaque type de prêt : PTZ, 1 % logement.

Notre conseil : pour vous faire une idée du montant des mensualités que vous aurez à rembourser en fonction de la durée de votre prêt, n’hésitez pas à faire une simulation de financement immobilier. Cela vous permettra d’avoir un premier aperçu avant même d’avoir reçu une offre de prêt.

Les mensualités de remboursement d’un crédit immobilier sont prélevées chaque mois sur le compte courant ouvert chez la banque prêteuse. Veillez bien à ce que ce compte soit toujours suffisamment approvisionné pour ne pas avoir à payer d’intérêts de retard !

Peut-on réévaluer le montant de ses mensualités de remboursement ?

La durée de remboursement d’un prêt s’étalant le plus souvent sur de nombreuses années, vous pouvez avoir intérêt à souscrire un prêt avec une option « échéances modulables » qui vous permet de prendre en compte les aléas de la vie : variation de vos revenus, licenciement, départ en retraite, etc.

Une telle option vous permet, dans les limites fixées par le contrat de prêt, de revoir le montant de vos mensualités à la hausse ou à la baisse, voire de les suspendre temporairement, en fonction de l’évolution de vos revenus.

Rapprochez-vous de votre conseiller bancaire, qui saura vous guider sur les options possibles en fonction des spécificités de votre dossier.

Le remboursement anticipé : que dit la loi ?

Vous pouvez à tout moment décider de rembourser par anticipation votre prêt immobilier, totalement ou partiellement. La question peut se poser, par exemple, à l’occasion d’une rentrée d’argent importante.

Le contrat de votre prêt peut prévoir le versement d’indemnités en cas de remboursement anticipé (IRA). Ces indemnités sont strictement encadrées par la loi :

  • Elles ne peuvent excéder un semestre d’intérêts sur le capital remboursé au taux moyen du prêt sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
  • Pour un prêt à taux variable, les IRA peuvent également comprendre des intérêts compensateurs : cette somme permet d’ajuster le montant de l’indemnité au niveau des intérêts, pour tenir compte du taux moyen du prêt prévu initialement.

Les démarches pour rembourser votre crédit immobilier par anticipation sont les suivantes :

  • Il faut envoyer votre demande écrite à la banque. Vous n’aurez pas besoin de respecter de délai de préavis, vous pouvez formuler votre demande à n’importe quel moment de votre remboursement.
  • Votre banque vous transmettra alors le décompte de remboursement anticipé précisant les conséquences financières de cette opération : selon le montant remboursé, et le timing de votre remboursement, vous aurez peut-être intérêt à finir de rembourser votre prêt comme prévu. Quoi qu’il en soit, votre banque vous apportera toutes les informations essentielles pour que vous puissiez prendre la meilleure décision.
Bon à savoir

En cas de remboursement anticipé partiel, votre contrat de prêt peut imposer que son montant soit supérieur à 10 % du montant initial du prêt. Un tel remboursement se traduira soit par une réduction du montant de vos mensualités restantes, soit par une réduction de la durée de votre prêt. A vous de choisir !

Certaines circonstances exceptionnelles permettent d’éviter le versement des indemnités de remboursement anticipé. Les IRA ne vous seront ainsi pas réclamées si le remboursement par anticipation de votre emprunt résulte de la vente de votre logement, contrainte par :

  • Un changement de lieu de travail : valable pour vous ou votre conjoint(e) ;
  • La cessation forcée de votre activité professionnelle, ou de celle de votre conjoint(e) : après un licenciement par exemple ;
  • Le décès : celui de l’emprunteur ou de son conjoint(e).

Pour approfondir le sujet : tout savoir sur le remboursement anticipé d’un crédit immobilier.

Vaut-il mieux faire un remboursement différé ou par anticipation ?

Le remboursement différé n’a pas la même vocation que le remboursement par anticipation : c’est même tout l’inverse. Cela consiste à retarder le remboursement des mensualités de votre crédit immobilier. Ce différé peut être :

  • Partiel : dans ce cas, vous remboursez seulement les intérêts dans un premier temps (en général 24 mois maximum). Le remboursement du capital en lui-même commencera après la période de différé.
  • Total : plus rare, cette option consiste à repousser l’intégralité des mensualités (intérêts et capital) à une date ultérieure. Le plus souvent, le différé total ne peut pas aller au-delà de 12 mois.

Le différé d’amortissement s’adresse à des profils d’emprunteurs bien spécifiques, et notamment si :

  • Vous avez des travaux à faire dans le logement en question et ne pouvez pas encore y emménager. Le remboursement différé vous permet donc de ne pas avoir à supporter le poids de votre remboursement en plus d’un éventuel loyer.
  • Votre logement est en cours de construction (cas d’un VEFA par exemple) : la période d’anticipation plus flexible vous permettra d’attendre que le bien soit construit avant de commencer à rembourser votre prêt. Cette dernière n’impactera par ailleurs pas la durée d’amortissement.
Attention

Le remboursement différé a un coût, qui augmente avec la durée du différé. Notez également que pendant la période de différé, vous êtes tout de même redevable de l’assurance emprunteur. Pensez à vous renseigner auprès de votre conseiller bancaire, qui pourra vous donner les clés pour prendre une décision éclairée.

Tout comprendre sur le différé d’amortissement d’un prêt immobilier grâce à notre article dédié.

Remboursement de prêt immobilier : ce qu'il faut savoir

Qui dit crédit immobilier, dit remboursement de crédit. Mais à quel moment intervient le remboursement du prêt et de quoi est-il réellement composé ? On vous dit tout :

  • Le capital emprunté ou amortissement du prêt est remboursé chaque mois par l'emprunteur
  • La part d'intérêts est, elle aussi, à rembourser chaque mois. Elle est déterminée notamment en fonction du taux d'intérêt en vigueur lors de la signature de l'offre de prêt
  • La cotisation d'assurance emprunteur qui n'est pas comprise dans le taux d'intérêt et est également à rembourser chaque mois. C'est pourquoi, il est important de regarder le T.A.E.G qui englobe l'ensemble des frais liés à l'emprunt y compris l'assurance de prêt immobilier
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