Comprendre le rachat de soulte en cas de divorce ou de succession

Qu’est-ce qu’une soulte ? La définition !

Le rachat de soulte désigne le rachat par un individu de la part d’un bien que son conjoint ou qu’un membre de sa famille détient avec lui.

Rachat de soulte dans le cas d’un divorce : comment faire pour racheter l’autre part de la maison ?                                                                                                 

Quel partage pour les biens immobiliers lors d’un divorce ? La résidence familiale achetée par un couple (quel que soit son régime matrimonial) est généralement soumise au régime de l’indivision. Le droit de propriété est alors proportionnel à la participation financière de chacun des conjoints lors de l’achat : 50/50, 70/30, 60/40 etc.

• Si aucun des ex-conjoints ne souhaite conserver le logement, la résidence familiale est mise en vente. La somme récoltée sera versée à chacun des ex-conjoints en fonction de l’apport de chacun et selon le régime matrimonial qui s’appliquait.

• Si l’un des conjoints souhaite conserver le logement et en devenir pleinement propriétaire, l’autre doit se désolidariser des éventuels prêts en cours. Cette étape est primordiale pour éviter que le conjoint quittant le logement ne reste solidaire de la dette en cours. Une fois que la banque a accepté cette désolidarisation, le conjoint qui va garder la résidence familiale doit racheter la part de l’autre en lui versant une soulte. Que se passe-t-il si la banque refuse un nouveau prêt au conjoint qui souhaite conserver le bien ? Le bien peut être mis en vente : la somme sera alors partagée entre les deux ex-époux.

Attention, le divorce doit impérativement être prononcé avant le rachat de la soulte !

Bon à savoir :

le principe est le même en cas de rupture de PACS.

Rachat de soulte dans le cas d’une succession : comment faire pour racheter l’autre part d’un bien en indivision ?

Prenons l’exemple d’une maison de famille : chaque membre possède un pourcentage du bien qui est proportionnel à la valeur totale. Si l’un des propriétaires de cette maison de famille souhaite conserver le logement et en devenir pleinement propriétaire, il doit racheter la part de l’autre (ou des autres). Si deux enfants héritent de la maison de leurs parents, celui qui souhaite récupérer la totalité du bien doit verser une compensation financière à celui qui cède ses parts. Cette compensation correspond à la soulte. 

Bon à savoir :

un tiers peut être inclus dans le rachat de soulte (par exemple, un nouveau conjoint). L’avantage ? Le bien immobilier peut être racheté plus facilement, sans contracter de crédit. De plus, la personne qui souhaite racheter la soulte peut demander à un tiers de se porter garant.

Comment calculer un rachat de soulte ?

L’estimation du montant de la soulte fait partie des démarches en cas de divorce.

Estimer le montant de la soulte

Le montant de la soulte est égal à la valeur nette du bien divisée par le nombre de personnes impliquées dans le partage. C’est un montant qui peut être établi par un accord amiable entre les ex-conjoints ou les membres d’une famille ou être défini par un professionnel. Dans ce cas, il est possible de faire appel à un notaire ou à un agent immobilier qui prendra en compte la valeur actuelle du bien et non sa valeur initiale. Cette évaluation permettra d’officialiser la valeur du bien.

Bon à savoir :

Il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel indépendant et neutre pour estimer le montant de la soulte. Pourquoi ? La valorisation de la soulte peut être un sujet de discorde entre les ex-conjoints ou entre les membres d’une famille.De plus, un notaire qui estime que le montant décidé à l’amiable n’est pas cohérent pourra lui-même revoir l’évaluation.

Quel que soit votre choix, le passage chez le notaire sera obligatoire : c’est lui qui devra rédiger l’acte officiel, à savoir l’état liquidatif. C’est un document qui est souvent comparé au compromis de vente mais qui concerne uniquement l’achat d’une quote-part. Il atteste de la cession de la soulte par le vendeur en échange d’un montant correspondant à sa valeur. 

Comment calculer une soulte en cas de séparation ou de succession ? Deux simulations de rachat de soulte

Le montant de la soulte varie suivant qu’il reste, ou non, un emprunt sur le prêt : pour déterminer le montant restant dû, la banque peut simplement vous fournir un tableau d’amortissement.

Voici deux exemples de calcul de soulte :

• Premier exemple : monsieur X et madame Y sont propriétaires en indivision égalitaire (50/50) d’un appartement évalué à 150 000 € sur lequel il reste encore 50 000 € de prêt immobilier à rembourser. Il a été convenu qu’à l’issue de la séparation, madame Y deviendrait la pleine propriétaire du logement. Elle va donc devoir racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur du bien (75 000 €) moins la moitié de l’emprunt immobilier restant à courir (25 000 €). Monsieur X va donc recevoir 50 000 € de madame Y. Pour racheter la soulte, celle-ci devra financer la part de monsieur (50 000 €) plus le capital restant à rembourser (50 000 €), soit un total de 100 000 €.

• Second exemple : monsieur X et madame Y sont propriétaires en indivision égalitaire (50/50) d’un appartement évalué à 150 000 €, sur lequel il n’existe aucun prêt. Il a été convenu, qu’à l’issue de la séparation, madame Y deviendrait la pleine propriétaire du logement. Elle va donc devoir racheter à son ex-conjoint la moitié de la valeur du bien, soit 75 000 €.

Financer le rachat d’une part de la maison

Comment financer le rachat de soulte ? Quels sont les frais à prendre en compte lors du rachat de soulte ?

Réaliser un paiement comptant

Vous disposez de fonds suffisants pour racheter la soulte ? Dans ce cas, il est possible d’effectuer un paiement comptant, à savoir un paiement réalisé en une seule fois en utilisant vos propres ressources.

Solliciter un prêt immobilier

Le prêt bancaire qui vous permettra de racheter la soulte est semblable au crédit immobilier classique. Le montant emprunté comprend le montant de la soulte, le capital restant à rembourser, les éventuelles pénalités du remboursement anticipé (dans la limite de 3% du capital restant dû ou d’un semestre d’intérêt) et les frais de garantie du nouveau crédit. N’hésitez pas à simuler votre futur prêt immobilier.

Comment votre banque peut-elle déterminer vos conditions d’emprunt ? D’abord, elle calcule votre taux d’endettement (rapport de vos charges sur vos revenus). Pour information, une pension alimentaire est considérée comme une charge pour le conjoint qui la paye et comme un revenu pour le conjoint qui la reçoit ! Deuxièmement, la banque étudie vos relevés bancaires et vérifie si vous n’êtes pas à découvert. Enfin, vous devrez remplir le questionnaire de santé demandé par l’assurance.

Solliciter un prêt hypothécaire

Moins fréquent, le prêt hypothécaire est néanmoins judicieux si vous avez besoin de financer des travaux ou une prestation compensatoire en plus de la soulte. Il permet d’englober tous vos besoins en un seul crédit et donc de profiter de conditions tarifaires avantageuses. Là encore, des garanties fortes et une rémunération cohérente seront nécessaires.  

Quid de l’impossibilité de racheter une soulte ?

Une personne souhaite conserver un bien mais ne dispose pas des ressources financières nécessaires ? Dans ce cas particulier, le bien immobilier sera automatiquement mis en vente. Chacune des parties aura alors l’obligation de rembourser sa part de mensualités du prêt immobilier jusqu’à l’acte de vente. Dès que le bien est vendu, chacun pourra récupérer sa part du montant de la vente.

Quels sont les frais inhérents au rachat de soulte ?

Lors du rachat de soulte, les frais sont inévitables, et notamment les frais de notaire !

A quoi les frais de notaire correspondent-ils ?

Lors du rachat de soulte, vous devrez verser des honoraires au notaire qui s’est chargé de la vente du bien. En général, ces frais correspondent à 7 à 8% de la valeur de la compensation versée pour un bien ancien et à 2 à 3% de la valeur compensative versée pour un bien neuf (qui a moins de cinq ans).

Racheter les parts de son conjoints ou des héritiers : qui paie les frais de notaire ?

Qui paie les frais de notaire en cas de rachat de soulte ? Dans le cas d’un héritage, la somme doit être partagée entre tous les héritiers. Dans le cas d’un divorce, la somme doit (si possible) être partagée entre les ex-conjoints. Attention, il est possible que l’établissement bancaire demande des pénalités de remboursement anticipé !

Important :

un rachat de soulte est soumis au droit de partage au taux de 2,5% (taux applicable depuis le 1er janvier 2012) de la valeur nette du bien.

Versement de la soulte

Le montant de la soulte est établi ? Tous les frais annexes ont été pris en compte ? Le mode de financement a été choisi ? Une question se pose désormais : quand le versement de la soulte aura-t-il lieu ?

Organiser le versement de la soulte

Plusieurs dates doivent être déterminées entre les ex-conjoints et le notaire. Dans ce cas d’un divorce, ce versement peut intervenir :

• Dès le jour du dépôt de la convention de divorce ou de l’homologation par le juge de la convention de divorce.
• Dans les deux ou trois mois qui suivent le jugement devenu définitif (qui marque l’impossibilité de faire appel de la décision du juge)
• En suivant un calendrier établi par les ex-conjoints.

A savoir :

dans le cas d’un divorce, le conjoint qui souhaite conserver le logement et racheter la soulte pourra remettre le montant au notaire. Celui-ci le séquestre et le remet à l’autre conjoint en fonction de la date prévue dans l’acte notarié. Cette procédure n’est pas obligatoire mais garantit le versement de la soulte.

Inclure des clauses pour assurer le versement de la soulte

Le notaire doit s’assurer que l’époux qui reçoit la soulte dispose de recours pour obtenir la somme d’argent. Pour ce faire :

• Il indique que l’acte notarié est résolu de plein droit 30 jours après la mise en demeure. Le bien immobilier ne pourra donc plus devenir la pleine propriété du conjoint qui souhaite le conserver.

• Il indique que des intérêts sont dus chaque mois en cas de non-versement du montant prévu.

• Il ajoute une clause pénale indiquant que le conjoint n’ayant pas versé la soulte dans les délais impartis doit régler une indemnité à hauteur d’un pourcentage des sommes restant dues.

• Il indique que le bien immobilier est soumis à un privilège de copartageant (article 2374 du Code Civil). Le conjoint qui doit recevoir la soulte a le droit de demander la mise en vente du bien pour être payé. Il est considéré comme créancier privilégié.