Tout ce qu'il faut savoir sur les taux de crédit immobilier

Qu'est-ce que le taux d'intérêt d’un prêt immobilier ?

Le taux d’intérêt d’un crédit immobilier est l’un des éléments qui entre dans le calcul du coût du prêt immobilier pour l’emprunteur.

C’est la contrepartie de la mise à disposition du capital par l’établissement bancaire pour le financement de votre projet immobilier.

Quand on parle de « taux d’intérêt », plusieurs taux sont à distinguer :

• Le taux d’intérêt nominal et le taux d’intérêt réel : le taux d’intérêt nominal est celui donné dans l’offre du crédit immobilier. Le taux d’intérêt réel correspond quant à lui au taux d’intérêt nominal moins le taux d’inflation.
• Le TAEG ou « Taux Annuel Effectif Global » : il permet de connaître le coût total du prêt immobilier, exprimé en pourcentage annuel du montant total de l’emprunt. Il est logiquement plus élevé que le taux nominal du crédit, puisqu’il comprend l’ensemble des frais du prêt : le coût des intérêts, mais aussi les frais de dossier, les frais payés ou dus à des intermédiaires intervenus dans l’octroi du prêt (courtier par exemple), le coût de l’assurance emprunteur et des garanties, éventuellement le coût de l’estimation du bien immobilier (si applicable à votre cas de figure) et tous les autres frais qui vous sont imposés pour l’obtention du crédit. C’est donc un indicateur précieux pour comparer facilement plusieurs offres de prêt entre elles. Le taux annuel effectif global ne peut pas aller au-delà du taux d’usure en vigueur. Ce taux est un plafond fixé par la Banque de France, qu’il est interdit de dépasser.

Taux de crédit immobilier : comment ça marche ?

En appliquant le taux sur le montant du capital emprunté, vous pourrez connaître la somme totale des intérêts à verser, qui sera ventilée tout au long de votre remboursement. Le montant du taux d’intérêt immobilier, ainsi que ses modalités de versement exactes, sont détaillés dans l’offre de prêt.

Les taux varient selon l’établissement bancaire auquel vous vous adresserez, mais aussi en fonction :

• De l’analyse de votre dossier et de votre projet immobilier : durée de l’emprunt, garanties, montant de l’apport personnel, taux d’endettement, etc.
• Du prix auquel les établissements prêteurs empruntent l'argent : celui-ci se base sur la fluctuation d’indices de référence comme l’Euribor ou les OAT à 10 ans. Plus ces indices sont bas, plus le prix auquel les banques empruntent sera bas lui aussi, et donc plus les taux d’intérêt seront compétitifs.

Baromètre des taux de crédit immobilier 2024

Nous vous proposons un aperçu des conditions actuelles de financement, à travers des exemples de prêts immobiliers pour des durées de 15, 20 et 25 ans. Ces informations vous permettront de vous faire une idée des taux moyens et des mensualités associées, qui sont des éléments déterminants dans la planification de votre projet immobilier : 

Quel est le taux de prêt immobilier par région ? 

Les taux de crédit immobilier peuvent varier significativement d'une région à l'autre, reflétant les dynamiques de l'économie locale, la demande sur ce marché et les politiques des prêteurs. Cette diversité régionale affecte directement les conditions d'emprunt pour les acquéreurs potentiels.

Voici un panorama des différents taux moyens en fonction de chaque région pour vous aider à identifier les opportunités les plus intéressantes pour votre projet :

Ces taux sont basés sur les relevés effectués le 13/09/2023 et sont sujets à des variations fréquentes en fonction des conditions du marché.

Taux d’emprunt immobilier : quels sont les différents types ?

Les taux de prêts immobiliers peuvent être : fixe, révisable/variable ou mixte.

Taux fixe

Vous évitez les surprises avec un crédit immobilier à taux fixe : le taux d’intérêt ne varie pas pendant toute la durée de remboursement de l’emprunt.

Que vous remboursiez partiellement votre emprunt de manière anticipée, ou que vous renégociez le taux d’intérêt en cours de prêt, le montant de vos mensualités sera le même pendant toute la durée de vie du crédit immobilier.

Vous connaissez donc le montant du taux et vos mensualités, avant même d’avoir signé votre offre de prêt.

Taux révisable/variable

Le taux d’un prêt immobilier peut également être révisable/variable :

• Dans ce cas, le taux sera susceptible d’évoluer tout au long de la durée de remboursement, à la baisse comme à la hausse.
• Les conditions exactes de la révision du taux d’intérêt sont détaillées dans le contrat du prêt mais, le plus souvent, le taux est indexé sur l’Euribor (c’est l’un des principaux index de référence du marché monétaire de la zone euro).
• L’offre de prêt détaille également la fréquence de révision du taux.
• Généralement, le taux d’intérêt immobilier est capé, c’est-à-dire qu’il est plafonné à la hausse, vous protégeant contre une envolée des taux immobiliers. En cas de trop forte hausse des taux du marché, le contrat de prêt peut même prévoir la possibilité d’un passage à taux fixe au-delà d’un certain plafond. Attention, dans ce dernier cas, vous ne pourrez alors plus profiter des baisses futures.

Taux mixte

Enfin, la dernière option combine les deux premières : le taux peut être mixte. Concrètement :

• Les premières années, le taux est fixe.
• Les années suivantes, il devient variable capé, plafonné à plus ou moins 1 % du taux fixe des premières années.

Comment obtenir un bon taux de prêt immobilier ?

C’est l’établissement bancaire qui fixe librement le taux de votre prêt immobilier, dans la limite d’un taux d’usure fixé par la Banque de France.

Pour obtenir un taux compétitif, vous devez démontrer la solidité et le sérieux de votre dossier. De nombreux éléments sont pris en compte par les établissements bancaires pour l’analyse des dossiers d’emprunt immobilier.

Voici quelques conseils pour maximiser vos chances d'obtenir un taux avantageux :

• Dressez un bon profil d'emprunteur : Les banques évaluent votre capacité d'emprunt, soit le risque associé à chaque prêt en fonction du profil de l'emprunteur. Un bon dossier comprend une situation professionnelle stable (CDI, professions libérales avec bonnes rentrées d'argent, etc.), un apport personnel conséquent (idéalement 20% du montant du projet ou plus), un taux d'endettement inférieur à 33%, et une gestion saine de vos finances (peu ou pas de découvert, d'endettement excessif, etc.), situation matrimoniale, etc.
• Faites attention à votre situation financière : Quelques mois avant de faire votre demande de prêt, veillez à réduire vos dépenses et à éviter les découverts bancaires. Remboursez ou consolidez si possible vos autres dettes pour améliorer votre taux d'endettement.
• Comparez les offres : Ne vous limitez pas à votre propre banque. Utilisez les services de courtiers en crédit immobilier ou faites le tour des banques vous-même pour obtenir plusieurs propositions. Chaque banque a ses propres critères et promotions, ce qui peut faire varier considérablement le taux proposé.
• Négociez : Utilisez les offres concurrentes comme levier pour négocier le taux de votre prêt, mais aussi les frais de dossier, les indemnités de remboursement anticipé et d'autres éléments du prêt.
• Prenez en compte le coût global du prêt : Le taux d'intérêt n'est qu'une partie du coût total de votre prêt. Prenez également en compte les assurances, les garanties et les frais annexes. Parfois, un prêt à un taux légèrement supérieur peut s'avérer moins coûteux au total en raison de conditions plus favorables ailleurs dans l'offre.
• Choisissez le bon moment : Les taux d'intérêt varient en fonction de l'économie générale et de la politique des banques. Si possible, essayez de contracter votre prêt dans un contexte de baisse des taux.
• Évaluez l'impact de la durée du prêt : Plus la durée du prêt est courte, plus le taux d'intérêt est généralement bas. Évaluez votre capacité à supporter des mensualités plus élevées pour une durée de prêt réduite, ce qui peut également diminuer le coût total du crédit.

En suivant ces conseils, vous améliorez vos chances d'obtenir un prêt immobilier à des conditions favorables. Gardez à l'esprit que la négociation et la comparaison sont clés dans ce processus.

Si vous souhaitez évaluer, en quelques clics, les taux qui vous seraient applicables avec Crédit Agricole Immobilier pour financer votre projet, vous pouvez utiliser notre simulateur de prêt immobilier.

Sur quels critères se basent les taux de crédit immobilier ?

Si c’est principalement le taux directeur fixé par la Banque Centrale Européenne (BCE) qui donne l’orientation première des taux de crédits immobiliers, d’autres éléments sont susceptibles de les faire varier :

• L’état des marchés financiers, qui va influencer le coût auquel les banques peuvent emprunter ;
• Les frais de fonctionnement des établissements bancaires, ainsi que le risque qu’ils portent, qui est proportionnel à la durée du crédit ;
• Le profil de l’emprunteur et la solidité de son dossier.

Taux moyen d’un prêt immobilier : quelles sont les tendances nationales du taux de crédit ?

Voici un résumé des principales tendances actuelles des taux de crédit immobilier en France , influencées par le contexte économique et géopolitique, notamment les effets de l'inflation et les politiques de la Banque centrale européenne (BCE) :

• Fluctuations dues à l'inflation et aux politiques de la BCE : Les augmentations des taux directeurs de la BCE, entreprises pour lutter contre l'inflation, ont un impact direct sur les taux d'emprunt immobilier. Cela reflète la volonté de décourager le recours au crédit pour ralentir l'activité économique et, par conséquent, l'inflation.
• Stabilisation et baisse des taux : Après une période de hausse rapide des taux d'intérêt, initiée en 2022 et continuant en 2023, une stabilisation, voire une diminution des taux est anticipée pour 2024. Cette tendance est soutenue par la baisse des OAT à 10 ans, signifiant que les banques peuvent emprunter à des coûts inférieurs, ce qui pourrait se répercuter positivement sur les emprunteurs​​.
• Conditions favorables pour les emprunteurs : Les perspectives pour 2024 semblent être plus favorables pour les emprunteurs, avec un nombre significatif d'organismes de crédit réduisant leurs barèmes. Cette dynamique est encouragée par la nécessité de relancer le secteur après une chute notable des prêts en 2023 et de capter de nouveaux clients​​.
• Taux moyens observés : Les taux moyens négociés pour différentes durées ont connu une légère baisse en début d'année.

Il est important de noter que ces tendances peuvent varier en fonction de nombreux facteurs, y compris des décisions futures de la BCE, des conditions économiques globales, et de la politique interne des banques. Les emprunteurs sont encouragés à suivre attentivement ces évolutions et à consulter régulièrement des spécialistes et des comparateurs pour obtenir les meilleures conditions possibles pour leur prêt immobilier.

FAQ :

Peut-on renégocier son taux ? 
Oui, il est possible de renégocier un prêt immobilier pour tenter de faire revoir à la baisse le taux de votre crédit immobilier actuel avec votre banque. La renégociation peut vous permettre d'obtenir un taux plus avantageux et de réduire ainsi le coût total de votre crédit. Cependant, votre banque n'est pas obligée d'accepter votre demande. La décision dépendra de plusieurs facteurs, tels que votre situation financière, les conditions du marché et la politique de la banque. Il peut être utile d'avoir un bon dossier de crédit et de démontrer une gestion financière saine pour augmenter vos chances​.

Comment calculer les intérêts de son crédit immobilier ?

Pour calculer les intérêts de votre crédit immobilier, vous pouvez utiliser la formule suivante :

Intérêts = Capital emprunté × Taux d’intérêt x Durée du prêt (en années)

Cependant, cette formule donne une estimation simplifiée et ne prend pas en compte la complexité des plans de remboursement qui peuvent inclure des intérêts dégressifs. Pour un calcul précis, surtout avec des taux variables ou des remboursements non constants, l'utilisation d'un simulateur en ligne ou la consultation d'un conseiller financier est recommandée.

Pourquoi je n'ai pas le même taux d'intérêt que mon voisin ?

Plusieurs facteurs peuvent expliquer pourquoi deux emprunteurs obtiennent des taux d'intérêt différents pour leur crédit immobilier, même s'ils empruntent au même moment et dans la même banque :

• Profil de l'emprunteur : Le taux d'intérêt peut varier en fonction de la stabilité de l'emploi, du revenu, de l'apport personnel, et de la gestion financière de l'emprunteur.
• Durée du prêt : Les prêts sur des périodes plus courtes ont généralement des taux d'intérêt plus bas.
• Situation géographique du bien : Les taux peuvent varier d'une région à l'autre en fonction du marché immobilier local.
• Conditions de marché : Les taux d'intérêt sont influencés par les taux directeurs de la Banque centrale européenne et peuvent varier en fonction de l'évolution de ces derniers.
• Négociation et relation avec la banque : La capacité à négocier et la relation de long terme avec la banque peuvent également influencer le taux proposé​​.