Aide à l'achat immobilier : toutes les solutions pour devenir propriétaire

Points essentiels à retenir : 

• Il existe différentes aides à l'achat d'un bien immobilier : prêts aidés comme le prêt à taux zéro (PTZ) ou le prêt d'accession sociale (PAS), baisse d'impôt (TVA et frais de notaire sur un achat neuf, réduction d'impôt avec certains dispositifs locatifs), etc.
• Aux principales aides nationales s'ajoutent des aides locales, des aides pour réaliser des travaux, de coups de pouce ponctuels ou permanents.
• Enfin, certains prêts réglementés comme le plan d'épargne logement (PEL) favorise la constitution d'un apport personnel et l'obtention d'un prêt à un taux fixé dès la souscription du PEL. 

Quelles sont les aides pour acheter un bien immobilier (maison ou appartement, ancien ou neuf ) ?

Attention :

• Le primo-accédant est une personne qui achète sa résidence principale pour la première fois. Est également considérée comme primo-accédant toute personne qui n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années.
• Le logement est considéré comme ancien si il est construit depuis plus de 5 années.

Le prêt taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt sans intérêts destiné à certains primo-accédants pour acheter leur premier bien, dans le neuf ou dans l'ancien.

Le PTZ fait l'objet de nombreuses réformes. Les conditions pour obtenir un PTZ en 2025 sont les suivantes :

• être un primo-accédant, personne physique, en quête d'une résidence principale ;
• acheter dans le neuf un appartement ou une maison individuelle (ou la faire construire) ; 
• acheter un bien immobilier dans l'ancien, en zone B2 ou C - zones rurales et les communes de province dans lesquelles il y a moins de 250 000 habitants - avec des travaux de rénovation supérieurs à 25 % du montant total ;
• bénéficier de revenus inférieurs à un plafond par zone et par nombre d'habitants dans le logement. 

Le PTZ finance partiellement l'achat, au côté d'un prêt immobilier principal. Les deux prêts sont donc octroyés conjointement par une banque. Le prêt à taux zéro couvre 20 à 50 % du coût total de l'opération. Le montant accordé via un PTZ dépend de vos revenus, du coût total et du type d'achat immobilier réalisé. 

Après une période de différé éventuelle, vous remboursez le PTZ sur une durée de 15 ans maximum, en fonction de vos revenus.  

Le prêt social location-accession PSLA

Le prêt social location-accession (PSLA) est un dispositif d’accession à la propriété au profit des ménages aux ressources modestes. Le PSLA permet d'acquérir leur logement neuf situé au sein d'une opération agréée par l’Etat.

Le PSLA comporte deux phases : 

1. Une phase locative : l'occupant acquitte une redevance (indemnité d'occupation + épargne à déduire du prix d'achat).
2. Une phase acquisitive : l'accédant, s'il le souhaite, peut lever une option d'achat et devenir propriétaire du logement, aux conditions prévues dans le contrat. 

De plus, les bénéficiaires d’un PLSA dans l’ancien ont la possibilité de bénéficier d’un taux zéro lors de la levée de l’option d’achat.

Le prêt accession sociale (PAS)

Le prêt d'accession sociale (PAS) est un autre prêt réglementé, destiné aux ménages aux ressources modestes. Il vise également l'achat ou la construction d’une résidence principale, conforme aux normes de décence et de performance énergétique. Les plafonds de ressources sont identiques à ceux du PTZ.  

Le PAS bénéficie d'un taux d'intérêt plafonné et se rembourse sur une durée de 5 à 30 ans. Ce prêt aidé peut financer la totalité du coût de l'opération (hors frais annexes). En effet, il n'est pas cumulable avec un prêt immobilier classique. 

En complément, les frais de rémunération du notaire sont réduits et les taxes de publicité foncière sur la garantie réelle obligatoire sont écartées. 

Le prêt employeur

Le prêt employeur est aussi appelé Prêt Action Logement ou prêt 1 % ou encore prêt patronal. Tous ces noms désignent un même dispositif de prêt aidé, financé par les entreprises. 

Si vous êtes salarié ou préretraité d'une entreprise du secteur privé de plus de 10 salariés, vous pouvez bénéficier du prêt employeur si vos ressources sont inférieures à des plafonds. Cela facilite le financement d'un achat immobilier de votre résidence principale dans le neuf ou sa construction. 

Ce prêt d'un montant maximum de 40 000 € bénéficie d'un taux d'intérêt réduit, sans frais de dossier ni de garantie. 

Le prêt épargne logement (PEL)

Le plan d'épargne logement (PEL) est un produit d’épargne pour se constituer un apport personnel et bénéficier d'un prêt à taux réglementé en fonction de la date d'ouverture du PEL. 

En phase d'épargne, les versements obligatoires sont prévus (540 € par an au minimum) avec un plafond à 61 200 € hors intérêts capitalisés. Le taux d'intérêt est fixé à 1,75 % pour les PEL ouverts en 2025. 

Après 4 ans d'épargne, le titulaire peut demander un prêt immobilier dont le montant dépend des intérêts acquis en phase d'épargne, dans la limite de 92 000 €. Le taux d'intérêt est fixé à 2,95 % pour un PEL ouvert en 2025.

Les PEL souscrits à partir du 1^ermars 2011 ont une durée limitée à 15 ans. Toutefois, les PEL souscrits avant cette date peuvent être maintenus pendant une durée illimitée.

Bon à savoir :

Un compte d'épargne logement (CEL) peut venir compléter le PEL avec un fonctionnement similaire mais des taux d'épargne et d'intérêt différents.

Le prêt conventionné (PC)

Le Prêt Conventionné (PC) est accordé par les banques signataires d'une convention avec l’État. Il permet de financer l’achat ou la construction d’une résidence principale, dans le neuf ou dans l'ancien, avec ou sans travaux. 

Le PC est accordé sans condition de ressources et bénéficie d'un taux d'intérêt plafonné, fixé par l'État. Attention, il est souvent supérieur aux taux de crédit immobilier du marché. 

Le remboursement s'effectue sur une durée de 5 à 35 ans. Le PC permet de bénéficier de l'APL (aide personnalisée au logement). 

Le bail réel solidaire (BRS) 

Le principe du bail réel solidaire (BRS) est de dissocier le terrain du logement pour faire baisser le coût d'achat. Ainsi, vous achetez un logement mais vous louez le terrain qui est acquis par un organisme foncier solidaire (OFS) pour un loyer faible. Des conditions de ressources sont en place. 

Le BRS se conclut pour une période de 18 à 99 ans et permet de réaliser des économies de 30 % environ, selon la localisation. 

Exemple : vous achetez un appartement de 70 m2 en zone A. Avec un prêt classique à 3 % sur 25 ans, vous réglez une mensualité de 1850 € pour un coût de 396 410 €. Avec un BRS, vous remboursez 1065 € par mois pour un coût de 208 278 €.

Les aides locales

Au-delà de toutes ces aides d'Etat pour devenir propriétaire, il existe en parallèle des aides locales. Ces aides évoluent fréquemment au gré des budgets des collectivités territoriales.

Parmi les formes les plus courantes de soutien, on retrouve des prêts complémentaires à taux réduit ou zéro, des subventions directes, des bonifications d’intérêts, des aides à la constitution de l’apport personnel, ainsi que des exonérations ou allègements de taxe foncière, etc.

Renseignez-vous au moment de réaliser votre projet d'achat immobilier sur le site de l'Agence nationale d'information sur le logement (ANIL) qui liste toutes les aides locales. 

Les autres formes d'aide à l'achat immobilier 

Au-delà des prêts aidés et des prêts réglementés, il existe d'autres dispositifs au soutien de l'accession à la propriété, que ce soit pour un premier achat immobilier ou non. Citons notamment les aides financières suivantes : 

• TVA réduite sur les achats dans le neuf dans certaines zones ;
• Diminution des frais d'acquisition pour un achat dans le neuf ;
• Exonération de taxe foncière dans certaines zones, de manière temporaire.

Notre conseil :

Les banques disposent de l'ensemble des dispositifs incitatifs. En fonction de votre projet immobilier et de votre situation, les conseillers bancaires peuvent vous accompagner dans le meilleur montage du financement d'un achat immobilier.

Questions fréquentes sur les aides à l'achat immobilier

Quelles sont les aides pour acheter une maison ?

Il existe de nombreuses aides pour acheter une maison : les prêts aidés règlementés comme le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt d'accession sociale (PAS), le prêt conventionné (PC), le prêt social location-accession (PSLA), le bail réel solidaire (BRS), etc. En complément, vous pouvez bénéficier d'aides locales ou de dispositifs fiscaux.

Peut-on cumuler plusieurs aides pour acheter un logement ?

Certaines aides peuvent se cumuler entre elles. Par exemple, le prêt à taux zéro (PTZ) est cumulable avec le prêt d'accession sociale (PAS) et avec une TVA à taux réduit et des frais de notaire réduits pour un achat dans le neuf. 

Quelles aides existent pour payer un crédit immobilier ?

Si vous rencontrez des difficultés de remboursement de votre crédit immobilier, il existe d'autres systèmes pour vous aider : moduler vos mensualités, voire les suspendre pendant quelques mois ou rachat de crédit. Rapprochez-vous de votre banquier dès les premières difficultés pour trouver une solution.