Quelle durée choisir pour son prêt immobilier ?

Quelle est la durée maximale d'un prêt immobilier en France ?

Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose une durée maximale de 25 ans pour le remboursement des prêts immobiliers.

Toutefois, les prêts de plus de 25 ans restent possibles dans certaines situations spécifiques : ils représentent environ 20 % de la production trimestrielle des prêts, principalement pour les primo-accédants et les projets complexes. D’ailleurs, depuis le 1er janvier 2024, le pourcentage du coût de l’opération de rénovation permettant de passer d’une durée maximale de 25 ans à 27 ans a été diminué. Ainsi, il n’est plus nécessaire de justifier d’un coût de rénovation égal à 25% de l’opération. Il faudra justifier de 10%.

Quelle est la durée moyenne d'un prêt immobilier ?

La durée moyenne d'un prêt immobilier en France a atteint 248 mois  20 ans et 8 mois) à la fin de l'année 2023, un record historique.

Il y a vingt ans, cette durée n'était que de 163 mois (environ 14 ans).

Cette tendance à l'allongement s'explique par l’évolution de taux immobiliers et l'augmentation des prix immobiliers, qui pousse les emprunteurs à étaler leurs remboursements sur des périodes plus longues pour réduire leurs mensualités.

Comment choisir la durée de son prêt immobilier ?

Choisir la durée de son prêt immobilier dépend de plusieurs facteurs, notamment votre capacité d'endettement, le montant de l'apport personnel, et vos objectifs financiers à long terme.

Nous vous conseillons toujours de commencer par effectuer des simulations de prêt immobilier.

Penchez vous ensuite sur la durée de votre prêt. Pour bien choisir, il est important de prendre en compte plusieurs facteurs :

1. Vos mensualités : Une durée plus courte implique des mensualités plus élevées, mais un coût total du crédit réduit. À l'inverse, une durée plus longue diminue les mensualités, mais augmente le coût global du crédit.
2. Votre taux d'endettement : Votre taux d'endettement, qui ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus, est un critère essentiel pour déterminer la durée de votre prêt.
3. De la flexibilité : Plus la durée est longue, plus vous pouvez emprunter un montant élevé, ce qui peut être utile dans des marchés immobiliers tendus où les prix sont élevés.

Exemple de calcul pour un couple à Lyon

Supposons un couple de 35 ans achetant un appartement à Lyon pour 300 000 €.Avec un apport de 60 000 € et un prêt de 240 000 €, voici comment les mensualités varient en fonction de la durée du prêt :

Dans cet exemple, plus la durée du prêt est longue, plus les mensualités sont faibles, ce qui peut sembler avantageux à court terme. Cependant, le coût total du crédit augmente significativement avec la durée, ce qui peut rendre le prêt plus cher à long terme.

Comment réduire la durée d'un prêt immobilier ?

Réduire la durée de votre prêt immobilier est une stratégie souvent appréciée pour diminuer le coût total du crédit.

Cela est possible de plusieurs manières : 

• Si votre budget le permet, augmenter vos mensualités réduira la durée de remboursement et donc le coût des intérêts.
• Si vous disposez d’une somme d’argent supplémentaire (prime, héritage, etc.), envisagez un remboursement anticipé de votre prêt immobilier pour réduire sa durée.
• Vous pouvez aussi demander une renégociation de votre prêt immobilier, en renégociant les taux d’intérêt avec avec votre banque, ou faire racheter votre crédit par un autre établissement à un taux plus favorable, réduisant ainsi la durée.

Exemple de calcul : Remboursement anticipé pour une famille à Bordeaux

Une famille ayant emprunté 200 000 € sur 25 ans à 1,7 % TAEG règle des mensualités de 820 €. Le coût total du crédit prévu est d’environ 52 000 € d’intérêts sur les 25 ans.

Cette famille décide de rembourser 30 000 € après 5 ans. La durée de remboursement passe donc de 25 à 22 ans.En raccourcissant cette durée de 3 ans, elle économise environ 12 000 € d'intérêts.

Comment allonger la durée d'un prêt immobilier ?

Allonger la durée d'un prêt immobilier peut être nécessaire si vous souhaitez réduire vos mensualités pour alléger votre budget mensuel.

• Si votre situation financière évolue (naissance, changement de situation professionnelle), vous pouvez négocier avec votre banque et lui demander d'allonger la durée du prêt pour ajuster vos mensualités.
• Si vous avez plusieurs crédits en cours, vous pouvez procéder à un rachat de crédits pour regrouper vos prêts en un seul et unique crédit, plus simple à rembourser, et pour lequel la durée totale de remboursement sera allongée afin de réduire vos mensualités (et même si cela augmente le coût total du prêt).

Exemple de calcul : Allongement de la durée pour un primo-accédant à Marseille

Un primo-accédant à Marseille ayant emprunté 150 000 € sur 20 ans à 1,4 % TAEG, décide d’allonger la durée à 25 ans.Il voit alors ses mensualités passer de 725 € à 620 € (-105 €) mais comme la durée de remboursement augmente (+ 5 ans), il va régler plus d’intérêts.

Le coût total du crédit prévu était de 24 000 € d’intérêts, mais pour 25 ans de remboursement il passe à 33 200 € d’intérêts, soit une augmentation de 9 200 €.

L’avantage majeur est que les mensualités sont plus confortables à rembourser, mais le revers de la médaille est que le coût total du crédit est plus élevé.

Les avantages et les inconvénients d'emprunter sur 20 ou 25 ans

Opter pour un prêt immobilier sur 20 ou 25 ans est une décision qui doit être en accord avec vos capacités financières et vos objectifs à long terme, c’est pourquoi il est indispensable de transmettre une image transparente de sa situation financière à son conseiller bancaire lors de l’étude de dossier

Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose une durée maximale de remboursement de 25 ans pour la plupart des prêts immobiliers. Cette règle vise à protéger les emprunteurs du risque de surendettement en limitant la durée du crédit et en fixant un taux d’endettement maximal à 35 % des revenus, assurance comprise.

Avantages d'emprunter sur 20 ou 25 ans :

• Emprunter sur une durée plus longue, comme 25 ans, permet de réduire le montant des mensualités et donc d’en faire des mensualités plus abordables. Un véritable atout pour les primo-accédants ou les acheteurs dans des zones où les prix immobiliers sont élevés.
• En choisissant une durée de 25 ans, vous restez conforme aux recommandations du HCSF, ce qui peut faciliter l’obtention de votre prêt et vous assurer des conditions plus favorables.
• Une durée plus longue peut aussi vous permettre d’emprunter un capital plus élevé, ouvrant ainsi l’accès à des biens immobiliers plus chers ou à des projets plus ambitieux.

Inconvénients d'emprunter sur 20 ou 25 ans :

• Plus la durée du prêt est longue, plus le coût total du crédit sera important en raison des intérêts cumulés sur une plus longue période.
• S’engager sur 25 ans implique une responsabilité financière à long terme, ce qui peut limiter votre flexibilité future, notamment si votre situation personnelle ou professionnelle évolue.
• Avec une durée plus longue, le coût de l’assurance emprunteur peut augmenter, surtout si vous approchez d’un âge où les risques pour l’assureur sont plus élevés.

En conclusion

La durée de remboursement d’une offre de prêt n’est pas gravée dans le marbre. En cours de remboursement, plusieurs options existent pour modifier cette donnée : renégocier son contrat de prêt avec sa banque, rembourser son prêt de manière anticipée ou encore faire racheter son crédit immobilier par une autre banque.

Dans l’absolu, il n’existe pas de durée de prêt immobilier parfaite. Ou plutôt, la durée parfaite est celle qui vous permet de concrétiser votre projet immobilier et de rembourser sereinement votre emprunt, sans compromettre votre situation financière.

N’hésitez pas à vous rapprocher d’un conseiller bancaire, qui saura vous éclairer sur les éléments de réflexion indispensables pour choisir la durée de remboursement qui vous convient.