Comment calculer son taux d’endettement ?

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Définition du taux d'endettement

Le taux d’endettement est le rapport entre vos revenus mensuels nets et vos charges financières mensuelles. Exprimé en pourcentage, il permet aux établissements bancaires d’estimer combien ils peuvent vous prêter. On parle alors de capacité d'emprunt. 

Distinction avec le taux d'effort et la capacité d'endettement

Le taux d’effort a été mis en place afin d’éviter le surendettement des ménages. C’est donc l’un des éléments qui conditionne l’obtention d’un prêt immobilier auprès des établissements bancaires.

Ce taux d'effort correspond à votre capacité de remboursement maximale, qui se calcule grâce au rapport entre vos revenus et vos charges.

Formule de calcul du taux d'endettement 

Il existe un calcul simple pour estimer son taux d’endettement :

montant des charges / revenus nets du foyer x 100.

Du côté des revenus, la banque tient compte :

• des salaires fixes pérennes (13e mois ), voire des commissions pour certaines professions (commerciales notamment les vôtres et ceux de votre co emprunteur) ; 
• des revenus fonciers ou revenus locatifs éventuels (en général autour de 70 % des loyers, compte tenu des risques de vacance locative) ; 
• des aides personnalisées (comme l'APL ou aide personnalisée au logement). 

Du côté des charges, les établissements bancaires retiennent : 

• les montants des mensualités de crédits en cours de remboursement (crédit à la consommation, prêt personnel, prêt travaux, etc.) ;
• les pensions alimentaires éventuelles.
• Les loyers si vous êtes locataires

Bon à savoir :

La banque ne tient pas compte à ce stade des dépenses contraintes ou des charges fixes telles que les dépenses d'énergie, de nourriture ou de transport. Cela doit être couvert par le reste à vivre. Effectuer ce calcul en amont de votre demande de prêt immobilier permet de connaître votre capacité d’emprunt. Mieux préparer son dossier de financement met toutes les chances de votre côté. Vous devez convaincre les établissements bancaires de vous octroyer un prêt immobilier. Si vous voulez éviter de vous lancer dans de savants calculs, le plus simple est d'utiliser notre simulateur de prêt immobilier gratuit en ligne.

Quel est le taux d’endettement maximum autorisé ?

Un taux d'endettement 2023 à 35 % 

Dans le cadre d’un crédit immobilier, les particuliers ne peuvent emprunter au-delà d’un certain taux d’endettement, afin de respecter leur capacité de remboursement.

Le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) établit périodiquement des recommandations. Par exemple, un taux d'endettement maximum de 33 % était en vigueur jusqu’au 31 décembre 2020. Le HCSF a porté le taux d'endettement à 35 % depuis le 1er janvier 2021. 

Une dérogation possible dans un dossier sur cinq

Ce pourcentage d'endettement maximal n'est pas une limite légale, même si les recommandations du HSCF ont acquis une force obligatoire pa décision du 29 septembre 2021.  En revanche, c'est un bon indicateur. 

En effet, les banques ont l'autorisation de déroger aux recommandations du HSCF, dont le taux d'endettement maximal, dans 20 % de leurs dossiers. Cette flexibilité permet aux banques d'apprécier chaque dossier de demande de crédit en fonction de la situation de l'emprunteur. Le HCSF exigeait qu’au moins 80 % de cette flexibilité soit destinée aux acquéreurs d’une résidence principale et que 30 % soit réservée aux primo-accédants.

Dans sa décision du 29 juin 2023, le HCSF a porté le taux de flexibilité à 70 % pour les résidences principales dont toujours 30 % de primo-accédants. 

Elles peuvent ainsi aller au-delà du taux de 35 % notamment si le reste à vivre est très élevé. Mais elles ont aussi la capacité de refuser un crédit avec un taux d'endettement inférieur ! C'est parfois le cas lorsque l'établissement bancaire prend une marge inférieure afin de protéger l'emprunteur d'un risque de défaut de paiement. 

Un taux d'endettement à 50 % : attention au surendettement ! 

En général, une personne dont le taux d'endettement est supérieur à 50 % est considérée surendettée. On parle de surendettement lorsqu’un emprunteur est dans l’incapacité de rembourser ses crédits en cours. Il se retrouve en situation de défaut de paiement.

Quels critères influent sur le calcul du taux d’endettement ?

Pour fixer votre taux d’endettement, les établissements bancaires se fondent sur le montant des mensualités, les charges fixes récurrentes de l’emprunteur et ses revenus nets mensuels. Bien évidemment, en cas de co-emprunteur, ses salaires nets viennent s'ajouter. 

Les organismes de prêts évaluent aussi le reste à vivre du foyer, c’est-à-dire la somme résiduelle permettant de couvrir les dépenses courantes comme l’alimentation, le transport, les soins, etc. Plus ce reste à vivre est important, moins le taux d’endettement risque d’avoir d’impact sur le quotidien de l’emprunteur. 

D’autant qu’un taux d’endettement donné peut avoir des conséquences différentes selon le profil du foyer qui emprunte ! En effet, le quotient familial est également pris en compte dans l’étude du dossier de prêt immobilier.

En complément, l’apport personnel peut influer aussi sur le taux d’endettement ! Il est généralement recommandé d’avoir un apport minimum de 10 % du prix du bien, afin que celui-ci couvre a minima les frais de notaire. Plus l'apport personnel est important, moins le capita l à emprunter est élevé. Il peut aussi, à l’inverse, permettre de garder le montant d’emprunt prévu et acquérir un bien un peu plus cher.

Enfin, l'assurance de prêt pèse sur le coût du crédit. Le HCSF inclut désormais l'assurance emprunteur le calcul des charges de l’emprunteur. 

Bon à savoir :

Chaque banque établit ses propres ratios d'endettement et ses propres critères d'acceptation des dossiers de financement. Le scoring de votre profil d'emprunteur peut ainsi varier d'un établissement bancaire à un autre.

Comment réduire son taux d'endettement pour un crédit immobilier ?

Cela revient à se poser la question inverse : comment augmenter sa capacité d'emprunt ? Tout d'abord, n'hésitez pas à utiliser notre simulateur de capacité d'emprunt. 

On comprend en étudiant le mode de calcul du taux d'endettement qu'il faut jouer sur deux facteurs pour le faire évoluer : diminuer ses charges ou augmenter ses revenus ! 

Si vous avez plusieurs crédits en cours de remboursement, des crédits à la consommation notamment, il est possible de procéder à un lissage de prêts, qui permet de recalculer vos mensualités en les homogénéisant pour améliorer votre taux d'endettement. 

Tel est aussi le cas lors d'un rachat de crédit dans lequel tous vos crédits en cours se fondent en un seul crédit.

Vous pouvez aussi allonger la durée de remboursement du prêt pour diminuer la mensualité ou jouer sur la négociation du taux de crédit. 

Votre conseiller bancaire est là pour vous accompagner dans la constitution du dossier de financement acceptable. Son expertise permet de faire jouer tous les facteurs pour concrétiser votre projet d'achat immobilier. 

Exemples de calcul d'un taux d'endettement

Simulation de prêt immobilier en fonction de son salaire

Voici deux exemples de calculs réalisés tous crédits confondus :

• Un ménage touche des revenus de 1 800 € nets par mois, sans revenus annexes. Avec un taux d'endettement de 30 %, le montant des mensualités de remboursement ne pourra dépasser 540 €.
• Un foyer perçoit 4 000 € nets par mois, le taux d’endettement maximal peut, sous certaines conditions, être porté à 35 % avec des mensualités de remboursement de 1 400 € par mois, si le ménage dispose d’un reste à vivre confortable.