Connaître son taux d’endettement permet d’obtenir le prêt le plus adapté à sa capacité de remboursement. Ce dernier est calculé comme le rapport entre vos revenus nets réguliers et vos charges et, dans la plupart des cas, il ne peut dépasser le seuil de 35 % dans la plupart des cas.
Les points essentiels à retenir :
Le calcul du taux d'endettement est une donnée indispensable lors d'un projet d'achat de logement pour souscrire un crédit immobilier.
Le taux d'endettement correspond au rapport entre vos revenus mensuels nets et vos charges financières.
Le niveau d'endettement constitue un indicateur dans un dossier de financement mais c'est loin d'être le seul étudié par les banques parmi tous les critères essentiels !
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Définition du taux d'endettement
Le taux d’endettement est le rapport entre vos revenus mensuels nets et vos charges financières mensuelles. Exprimé en pourcentage, il permet aux établissements bancaires d’estimer combien ils peuvent vous prêter. On parle alors de capacité d'emprunt.
Ce niveau d'endettement donne une idée de la capacité à faire face aux échéances du prêt immobilier. Un taux d'endettement trop important fait courir un risque aux emprunteurs.
Distinction avec d'autres notions : taux d'effort, capacité d'endettement et reste à vivre
Le taux d'effort
Le taux d’effort a été mis en place afin d’éviter le surendettement des ménages. C’est donc l’un des éléments qui conditionne l’obtention d’un prêt immobilier auprès des établissements bancaires.
Ce taux d'effort correspond à votre capacité de remboursement maximale, qui se calcule grâce au rapport entre vos revenus et vos charges.
La capacité d'emprunt
La capacité d'emprunt correspond au montant maximal qu'une banque accepte de vous prêter. Elle s'exprime en euros, tandis que le taux d'endettement est un pourcentage.
Effectuer le calcul du taux d'endettement en amont de votre demande de prêt immobilier permet de connaître votre capacité d’emprunt.
Mieux préparer son dossier de financement met toutes les chances de votre côté. Vous devez convaincre les établissements bancaires de vous octroyer un prêt immobilier. Si vous voulez éviter de vous lancer dans de savants calculs, le plus simple est d'utiliser notre simulateur de prêt immobilier gratuit en ligne.
Par exemple, un couple calcule un taux d'endettement de 32 % et la banque accepte de lui prêter un capital de 200 000 € sur 20 ans. La capacité d'emprunt est liée à la durée du prêt envisageable.
Le reste à vivre
Le calcul du reste à vivre détermine votre budget mensuel pour la vie d'une famille. En effet, le taux d'endettement ne tient pas compte des dépenses contraintes ni des dépenses réelles. Or, il est essentiel de disposer d'un montant pour couvrir ses besoins : se nourrir, se chauffer, se vêtir, se soigner, se déplacer, communiquer, etc.
Le reste à vivre est donc une somme d'argent, et non un taux. La banque évalue un reste à vivre raisonnable pour un équilibre budgétaire en fonction de la composition de la famille.
Formule de calcul du taux d'endettement
Il existe une formule de calcul simple pour estimer son taux d’endettement :
montant des charges / revenus nets du foyer x 100.
Du côté des revenus, la banque tient compte :
des salaires fixes pérennes (y compris le 13e mois), voire des commissions pour certaines professions (commerciales notamment) mais pas les primes exceptionnelles ;
des revenus fonciers ou revenus locatifs éventuels (en général autour de 70 % des loyers, compte tenu des risques de vacance locative) ;
des aides personnalisées (comme l'APL ou aide personnalisée au logement, parfois les allocations familiales).
Du côté des charges, les établissements bancaires retiennent :
les montants des mensualités de crédits en cours de remboursement (crédit à la consommation, prêt personnel, prêt travaux, crédit immobilier en cours, etc.) ;
les pensions alimentaires éventuelles.
Bon à savoir :
La banque ne tient pas compte à ce stade des dépenses contraintes ou des charges fixes telles que les dépenses d'énergie, de nourriture ou de transport. Cela doit être couvert par le reste à vivre.
Quel est le taux d’endettement maximum autorisé ?
Un taux d'endettement à 35 %
Dans le cadre d’un crédit immobilier, les particuliers ne peuvent emprunter au-delà d’un certain taux d’endettement, afin de respecter leur capacité de remboursement.
Le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) établit périodiquement des recommandations. Par exemple, un taux d'endettement maximum de 33 % était en vigueur jusqu’au 31 décembre 2020. Le HCSF a porté le taux d'endettement à 35 % depuis le 1er janvier 2021.
Surtout les recommandations du HCSF sont devenues contraignantes par une décision du 29 septembre 2021.
Une dérogation possible dans un dossier sur cinq
Ce pourcentage d'endettement maximal n'est pas une limite légale, cependant il constitue un bon indicateur.
En effet, les banques ont l'autorisation de déroger à ce taux d'endettement maximum de 35 % dans 20 % de leurs dossiers. Cette flexibilité permet aux banques d'apprécier chaque dossier de demande de crédit en fonction de la situation de l'emprunteur.
Plus précisément, la décision du HCSF du 29 juin 2023 a précisé que cette flexibilité doit concerner à 70 % des résidences principales dont 30 % de primo-accédants.
Les établissements de crédit peuvent donc aller au-delà du taux de 35 %, notamment si le reste à vivre est suffisamment élevé.
Bon à savoir :
Les banques ont aussi la capacité de refuser un crédit avec un taux d'endettement inférieur ! C'est parfois le cas lorsque l'établissement bancaire prend une marge inférieure afin de protéger l'emprunteur d'un risque de défaut de paiement. En clair, un taux d'endettement inférieur à 35 % ne vous assure pas d'obtenir votre crédit immobilier.
Un taux d'endettement à 50 % : attention au surendettement !
En général, une personne dont le taux d'endettement est supérieur à 50 % est considérée surendettée. On parle de situation de surendettement lorsqu’un emprunteur est dans l’incapacité de rembourser ses crédits en cours. Il se retrouve en défaut de paiement.
Quels critères influent sur le calcul du taux d’endettement ?
Pour fixer votre taux d’endettement, les établissements bancaires se fondent sur le montant des mensualités, les charges fixes récurrentes de l’emprunteur et ses revenus nets mensuels.
Bien évidemment, en cas de co-emprunteur, ses salaires nets viennent s'ajouter. Pour une SCI (société civile immobilière), on tient compte de la situation des associés et des revenus locatifs.
Les organismes de prêts évaluent aussi le reste à vivre du foyer. Plus ce reste à vivre est important, moins le taux d’endettement risque d’avoir d’impact sur le quotidien de l’emprunteur.
D’autant qu’un taux d’endettement donné peut avoir des conséquences différentes selon le profil du foyer qui emprunte ! En effet, le quotient familial est également pris en compte dans l’étude du dossier de prêt immobilier.
En complément, l’apport personnel peut influer aussi sur le taux d’endettement ! Il est généralement recommandé d’avoir un apport minimum de 10 % du prix du bien, afin que celui-ci couvre a minima les frais de notaire. Plus l'apport personnel est important, moins le capital à emprunter est élevé. Il peut aussi, à l’inverse, permettre de garder le montant d’emprunt prévu et acquérir un bien un peu plus cher.
Enfin, l'assurance de prêt pèse sur le coût du crédit. Le HCSF inclut désormais l'assurance emprunteur dans le calcul des charges de l’emprunteur.
Bon à savoir :
Chaque banque établit ses propres ratios d'endettement et ses propres critères d'acceptation des dossiers de financement. Le scoring de votre profil d'emprunteur peut ainsi varier d'un établissement bancaire à un autre.
Comment améliorer son taux d'endettement pour obtenir un crédit immobilier ?
Pourquoi connaître son taux d'endettement net ?
C'est indispensable pour évaluer la réalité de votre projet de prêt immobilier. Cela permet d'évaluer la santé financière du foyer et de la projeter avec une nouvelle mensualité de crédit immobilier.
On comprend en étudiant le mode de calcul du taux d'endettement qu'il faut jouer sur deux facteurs pour le faire évoluer : diminuer ses charges ou augmenter ses revenus !
Si vous avez plusieurs crédits en cours de remboursement, des crédits à la consommation notamment, il est possible de procéder à un lissage de prêts pour améliorer votre taux d'endettement.
Tel est aussi le cas lors d'un rachat de crédit dans lequel tous vos crédits en cours se regroupent en un seul crédit avec une mensualité unique. Il est ainsi plus simple de visualiser sa capacité à financer de nouveaux projets.
Vous pouvez aussi allonger la durée de remboursement du prêt pour diminuer la mensualité ou jouer sur la négociation du taux d'intérêt.
Votre conseiller bancaire est là pour vous accompagner dans la constitution du dossier de financement acceptable. Son expertise permet de faire jouer tous les facteurs pour concrétiser votre projet d'achat immobilier.
Exemples de calcul d'un taux d'endettement
Simulation de prêt immobilier en fonction de son salaire
Voici deux exemples de calculs réalisés tous crédits confondus :
Un ménage touche des revenus de 1 800 € nets par mois, sans revenus annexes. Avec un taux d'endettement de 30 %, le montant des mensualités de remboursement ne pourra dépasser 540 €.
Un foyer perçoit 4 000 € nets par mois, le taux d’endettement maximal peut, sous certaines conditions, être porté à 35 % avec des mensualités de remboursement de 1 400 € par mois, si le ménage dispose d’un reste à vivre confortable.
Questions fréquentes sur le calcul du taux d'endettement
Quel est le taux d'endettement maximal autorisé en 2025 ?
Le HCSF prévoit depuis 2021 un taux d'endettement maximal de 35 % toujours en vigueur en 2025. Ce taux maximal n'est pas un chiffre absolu et les banques conservent la possibilité de déroger à ces règles dans 20 % des dossiers de financement. Tout dépend du reste à vivre et de la solidité du dossier emprunteur.
Que se passe-t-il si je dépasse le pourcentage de 35% d'endettement ?
Le taux d'endettement de 35 % est un seuil déterminé par le HSCF comme raisonnable pour rembourser un prêt immobilier. Les profils emprunteurs et les situations sont très diverses. Aussi, les banque gardent une liberté d'appréciation de chaque demande de prêt immobilier. Elles peuvent accepter un dossier avec un taux d'endettement supérieur à 35 % et refuser un dossier avec un taux inférieur. C'est un simple indicateur.
Béatrice Michaux - Rédactrice
Béatrice Michaux est diplômée d'un Master II en droit de la Propriété Intellectuelle & d'un Master I en Droit des affaires et fiscalité des entreprises de l'université Panthéon-Assas. Elle rédige des articles juridiques dans le secteur immobilier depuis 2017.
Karine Dabot - Avocate associée
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
Mis à jour le 24/09/2025 7 min
Comment calculer son taux d’endettement ?
Connaître son taux d’endettement permet d’obtenir le prêt le plus adapté à sa capacité de remboursement. Ce dernier est calculé comme le rapport entre vos revenus nets réguliers et vos charges et, dans la plupart des cas, il ne peut dépasser le seuil de 35 % dans la plupart des cas.
Les points essentiels à retenir :
Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Définition du taux d'endettement
Le taux d’endettement est le rapport entre vos revenus mensuels nets et vos charges financières mensuelles. Exprimé en pourcentage, il permet aux établissements bancaires d’estimer combien ils peuvent vous prêter. On parle alors de capacité d'emprunt.
Ce niveau d'endettement donne une idée de la capacité à faire face aux échéances du prêt immobilier. Un taux d'endettement trop important fait courir un risque aux emprunteurs.
Distinction avec d'autres notions : taux d'effort, capacité d'endettement et reste à vivre
Le taux d'effort
Le taux d’effort a été mis en place afin d’éviter le surendettement des ménages. C’est donc l’un des éléments qui conditionne l’obtention d’un prêt immobilier auprès des établissements bancaires.
Ce taux d'effort correspond à votre capacité de remboursement maximale, qui se calcule grâce au rapport entre vos revenus et vos charges.
La capacité d'emprunt
La capacité d'emprunt correspond au montant maximal qu'une banque accepte de vous prêter. Elle s'exprime en euros, tandis que le taux d'endettement est un pourcentage.
Effectuer le calcul du taux d'endettement en amont de votre demande de prêt immobilier permet de connaître votre capacité d’emprunt.
Mieux préparer son dossier de financement met toutes les chances de votre côté. Vous devez convaincre les établissements bancaires de vous octroyer un prêt immobilier. Si vous voulez éviter de vous lancer dans de savants calculs, le plus simple est d'utiliser notre simulateur de prêt immobilier gratuit en ligne.
Par exemple, un couple calcule un taux d'endettement de 32 % et la banque accepte de lui prêter un capital de 200 000 € sur 20 ans. La capacité d'emprunt est liée à la durée du prêt envisageable.
Le reste à vivre
Le calcul du reste à vivre détermine votre budget mensuel pour la vie d'une famille. En effet, le taux d'endettement ne tient pas compte des dépenses contraintes ni des dépenses réelles. Or, il est essentiel de disposer d'un montant pour couvrir ses besoins : se nourrir, se chauffer, se vêtir, se soigner, se déplacer, communiquer, etc.
Le reste à vivre est donc une somme d'argent, et non un taux. La banque évalue un reste à vivre raisonnable pour un équilibre budgétaire en fonction de la composition de la famille.
Formule de calcul du taux d'endettement
Il existe une formule de calcul simple pour estimer son taux d’endettement :
Du côté des revenus, la banque tient compte :
Du côté des charges, les établissements bancaires retiennent :
La banque ne tient pas compte à ce stade des dépenses contraintes ou des charges fixes telles que les dépenses d'énergie, de nourriture ou de transport. Cela doit être couvert par le reste à vivre.
Quel est le taux d’endettement maximum autorisé ?
Un taux d'endettement à 35 %
Dans le cadre d’un crédit immobilier, les particuliers ne peuvent emprunter au-delà d’un certain taux d’endettement, afin de respecter leur capacité de remboursement.
Le HCSF (Haut conseil de stabilité financière) établit périodiquement des recommandations. Par exemple, un taux d'endettement maximum de 33 % était en vigueur jusqu’au 31 décembre 2020. Le HCSF a porté le taux d'endettement à 35 % depuis le 1er janvier 2021.
Surtout les recommandations du HCSF sont devenues contraignantes par une décision du 29 septembre 2021.
Une dérogation possible dans un dossier sur cinq
Ce pourcentage d'endettement maximal n'est pas une limite légale, cependant il constitue un bon indicateur.
En effet, les banques ont l'autorisation de déroger à ce taux d'endettement maximum de 35 % dans 20 % de leurs dossiers. Cette flexibilité permet aux banques d'apprécier chaque dossier de demande de crédit en fonction de la situation de l'emprunteur.
Plus précisément, la décision du HCSF du 29 juin 2023 a précisé que cette flexibilité doit concerner à 70 % des résidences principales dont 30 % de primo-accédants.
Les établissements de crédit peuvent donc aller au-delà du taux de 35 %, notamment si le reste à vivre est suffisamment élevé.
Les banques ont aussi la capacité de refuser un crédit avec un taux d'endettement inférieur ! C'est parfois le cas lorsque l'établissement bancaire prend une marge inférieure afin de protéger l'emprunteur d'un risque de défaut de paiement. En clair, un taux d'endettement inférieur à 35 % ne vous assure pas d'obtenir votre crédit immobilier.
Un taux d'endettement à 50 % : attention au surendettement !
En général, une personne dont le taux d'endettement est supérieur à 50 % est considérée surendettée. On parle de situation de surendettement lorsqu’un emprunteur est dans l’incapacité de rembourser ses crédits en cours. Il se retrouve en défaut de paiement.
Quels critères influent sur le calcul du taux d’endettement ?
Pour fixer votre taux d’endettement, les établissements bancaires se fondent sur le montant des mensualités, les charges fixes récurrentes de l’emprunteur et ses revenus nets mensuels.
Bien évidemment, en cas de co-emprunteur, ses salaires nets viennent s'ajouter. Pour une SCI (société civile immobilière), on tient compte de la situation des associés et des revenus locatifs.
Les organismes de prêts évaluent aussi le reste à vivre du foyer. Plus ce reste à vivre est important, moins le taux d’endettement risque d’avoir d’impact sur le quotidien de l’emprunteur.
D’autant qu’un taux d’endettement donné peut avoir des conséquences différentes selon le profil du foyer qui emprunte ! En effet, le quotient familial est également pris en compte dans l’étude du dossier de prêt immobilier.
En complément, l’apport personnel peut influer aussi sur le taux d’endettement ! Il est généralement recommandé d’avoir un apport minimum de 10 % du prix du bien, afin que celui-ci couvre a minima les frais de notaire. Plus l'apport personnel est important, moins le capital à emprunter est élevé. Il peut aussi, à l’inverse, permettre de garder le montant d’emprunt prévu et acquérir un bien un peu plus cher.
Enfin, l'assurance de prêt pèse sur le coût du crédit. Le HCSF inclut désormais l'assurance emprunteur dans le calcul des charges de l’emprunteur.
Chaque banque établit ses propres ratios d'endettement et ses propres critères d'acceptation des dossiers de financement. Le scoring de votre profil d'emprunteur peut ainsi varier d'un établissement bancaire à un autre.
Comment améliorer son taux d'endettement pour obtenir un crédit immobilier ?
Pourquoi connaître son taux d'endettement net ?
C'est indispensable pour évaluer la réalité de votre projet de prêt immobilier. Cela permet d'évaluer la santé financière du foyer et de la projeter avec une nouvelle mensualité de crédit immobilier.
Cela revient à se poser la question inverse : comment augmenter sa capacité d'emprunt ? Tout d'abord, n'hésitez pas à utiliser notre simulateur de capacité d'emprunt.
On comprend en étudiant le mode de calcul du taux d'endettement qu'il faut jouer sur deux facteurs pour le faire évoluer : diminuer ses charges ou augmenter ses revenus !
Si vous avez plusieurs crédits en cours de remboursement, des crédits à la consommation notamment, il est possible de procéder à un lissage de prêts pour améliorer votre taux d'endettement.
Tel est aussi le cas lors d'un rachat de crédit dans lequel tous vos crédits en cours se regroupent en un seul crédit avec une mensualité unique. Il est ainsi plus simple de visualiser sa capacité à financer de nouveaux projets.
Vous pouvez aussi allonger la durée de remboursement du prêt pour diminuer la mensualité ou jouer sur la négociation du taux d'intérêt.
Votre conseiller bancaire est là pour vous accompagner dans la constitution du dossier de financement acceptable. Son expertise permet de faire jouer tous les facteurs pour concrétiser votre projet d'achat immobilier.
Exemples de calcul d'un taux d'endettement
Simulation de prêt immobilier en fonction de son salaire
Voici deux exemples de calculs réalisés tous crédits confondus :
Questions fréquentes sur le calcul du taux d'endettement
Quel est le taux d'endettement maximal autorisé en 2025 ?
Le HCSF prévoit depuis 2021 un taux d'endettement maximal de 35 % toujours en vigueur en 2025. Ce taux maximal n'est pas un chiffre absolu et les banques conservent la possibilité de déroger à ces règles dans 20 % des dossiers de financement. Tout dépend du reste à vivre et de la solidité du dossier emprunteur.
Que se passe-t-il si je dépasse le pourcentage de 35% d'endettement ?
Le taux d'endettement de 35 % est un seuil déterminé par le HSCF comme raisonnable pour rembourser un prêt immobilier. Les profils emprunteurs et les situations sont très diverses. Aussi, les banque gardent une liberté d'appréciation de chaque demande de prêt immobilier. Elles peuvent accepter un dossier avec un taux d'endettement supérieur à 35 % et refuser un dossier avec un taux inférieur. C'est un simple indicateur.
Béatrice Michaux est diplômée d'un Master II en droit de la Propriété Intellectuelle & d'un Master I en Droit des affaires et fiscalité des entreprises de l'université Panthéon-Assas. Elle rédige des articles juridiques dans le secteur immobilier depuis 2017.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
Vous souhaitez aller plus loin ?
Réalisez gratuitement et sans engagement, une étude personnalisée de votre prêt immobilier et bénéficiez d’un suivi individualisé avec un conseiller.
1er prêteur de France
1 emprunteur sur 4 a choisi le Crédit Agricole pour l’accompagner dans
son projet immobilier
et sur mesure
Un réseau d’agences bancaires de proximité présent sur tout le territoire et plus de 2000 conseillers
à votre écoute
pour vos remboursements*
Modulation de vos mensualités
(à la baisse ou à la hausse), pause d’une mensualité et suspension de mensualités jusqu’à 6 mois
**Concerne le prêt Facilimmo uniquement. Les options souplesse ne peuvent être utilisées pour la 1ère fois qu'après un délai de carence (entre 12 et 24 mois après le déblocage des fonds, selon votre Caisse régionale). Voir conditions et limites d'utilisation avec votre conseiller.
Mentions légales
Sous réserve d’acceptation de votre dossier de prêt immobilier par votre Caisse régionale de Crédit Agricole, prêteur. Vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours pour accepter l’offre de prêt. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit vous rembourser les sommes versées