Divorce : comment financer le rachat d’une part en indivis ?

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Les séparations sont toujours plus nombreuses en France et concernent des couples ayant, bien souvent, acheté un bien immobilier ensemble.S'il n'est pas rare que le couple décide de vendre ce bien, certains souhaitent continuer à y habiter. Dans ce cas, il convient de racheter la part de l'autre. Mais concrètement, comment ça marche ?

Le versement d'une soulte

Lors de la séparation d'un couple, si l'un de ses deux membres souhaite racheter le part de l'autre, ce que nous nommons la part d'un bien indivis, il faudra verser une soulte.

C'est un principe qui s'applique majoritairement aux séparations, mais que l'on peut parfaitement retrouver dans le cadre d'un héritage par exemple.

La soulte correspond, dans le cas d'un couple séparé, à 50% de la valeur du bien si celui-ci était détenu à 50/50.

Attention toutefois, cela ne concerne que les logements pour lesquels le crédit immobilier est remboursé.

Bien estimer son bien avant de verser une soulte

Le versement de la soulte pour devenir pleinement propriétaire d'un bien après séparation est un acte officiel. Il est donc essentiel d'avoir recours à un professionnel pour estimer le bien immobilier.

C'est la base de la transaction. Dans le cas d'une séparation conflictuelle, la valeur du bien peut être une nouvelle source de conflit, il est préférable de choisir un expert immobilier totalement neutre.
Il peut s'agir d'un notaire ou d'un agent immobilier.

Quel financement pour le rachat de soulte ?

Dans la plupart des cas, il sera nécessaire de faire un crédit immobilier. En effet, que le bien soit entièrement remboursé à la banque ou qu'il reste des mensualités, le membre du couple qui souhaite devenir seul propriétaire du logement aura besoin d'une somme importante.

Prenons deux exemples concrets. Pour une maison de 200 000 euros entièrement remboursée, la soulte sera équivalente à 100 000 euros (si le bien était détenu à 50/50).

S'il reste 100 000 euros de crédit, la soulte sera de (200 000 - 100 000)/2 soit 50 000 euros. Or, le nouveau propriétaire devra s'acquitter des 50 000 euros et des 100 000 euros dus à la banque.

Dans les deux cas, la somme est assez importante pour le contraindre à souscrire un nouveau crédit. Le rachat de soulte est considéré comme un crédit immobilier.
Aussi le nouveau propriétaire du logement doit-il être à même de respecter un taux d'endettement de 33% correspondant aux dépenses mensuelles fixes, charges diverses, revenus mensuels etc.

S'il est tout à fait possible de disposer d'un apport, les banques considèrent, dans la plupart des cas, que la partie déjà remboursée du logement constitue cet apport.

Le crédit immobilier souscrit pour le rachat de part d'un bien indivis peut être équivalent en matière de durée au crédit précédemment souscrit ou être rallongé selon le budget du nouveau propriétaire.

Toutefois, il existe différentes solutions suivant la valeur du bien, dans le cas où il n’y pas de soulte, le prêt commun peut être repris au nom de l’emprunteur (désolidarisation).

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Karine Dabot - Avocate associée

Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.

Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.