Quelle taxe d'habitation sur sa résidence secondaire ?

Résumé de cet article :

La taxe d'habitation sur les résidences secondaires reste une réalité en 2025, avec des spécificités importantes comme la surtaxe pouvant atteindre 60 % dans certaines communes.

Cet impôt, calculé en fonction de la valeur locative cadastrale et des taux locaux, peut varier considérablement selon la localisation et l’usage du bien. Des exonérations sont possibles sous conditions, notamment pour des raisons professionnelles ou si le logement est loué ou en vente.

Avant de vous lancer dans l'achat ou la mise en location d'une résidence secondaire, il est indispensable de bien comprendre les implications fiscales et d'utiliser des outils comme un simulateur de prêt immobilier pour planifier votre projet.

Quelles sont les taxes à payer sur une résidence secondaire ?

Avant d’envisager l’achat d’une résidence secondaire, il est essentiel d’anticiper les charges fiscales associées pour évaluer la rentabilité de votre projet.

En tant que propriétaire d’une résidence secondaire, vous êtes soumis à plusieurs taxes, qui diffèrent des résidences principales :

1. La taxe d’habitation

Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation sur la résidence principale est supprimée pour tous les contribuables. Les résidences secondaires restent toutefois pleinement soumises à cette taxe, dont le montant varie selon la valeur locative du bien et les taux fixés par les collectivités locales.

2. La taxe foncière

Indépendamment du statut de votre bien (résidence principale ou secondaire), la taxe foncière est due par tous les propriétaires. Elle finance les collectivités locales et se calcule également sur la base de la valeur locative cadastrale.

3. La surtaxe d’habitation pour les résidences secondaires en zones tendues

Introduite en 2015, cette surtaxe vise à limiter la crise du logement dans les zones où la demande de logements dépasse déjà largement l’offre. Depuis 2017, les communes peuvent appliquer une majoration pouvant aller jusqu’à 60 % de la taxe d’habitation pour inciter les propriétaires à vendre ou à mettre leur bien en location à l’année.

Si vous détenez une résidence secondaire de grande valeur, elle pourrait entrer dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cela concerne les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d’euros.

Quelles sont les communes qui taxent les résidences secondaires ?

La surtaxe d’habitation s’applique dans les zones dites tendues, où la tension entre l’offre et la demande de logements est importante.

Ces zones sont définies par décret (le Décret n° 2023-822 du 25 août 2023 modifiant le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 et regroupent environ 600 communes en France.

Parmi les grandes agglomérations et communes littorales concernées :

• Grandes métropoles : Paris, Lyon, Bordeaux, Lille.
• Villes côtières : Nice, Cannes, Saint-Malo, Biarritz.
• Stations balnéaires ou de ski : La Rochelle, Annecy, Chamonix.

Dans les communes fortement taxées, louer sa maison en location saisonnière peut être une alternative intéressante pour amortir les coûts fiscaux. Toutefois, si vous louez votre bien en location saisonnière, il peut être soumis à une fiscalité différente (CFE, taxe de séjour).

Comment savoir si votre commune est concernée ?

Pour vérifier si votre résidence secondaire est située dans une zone tendue, vous pouvez :

1. Consulter la liste officielle des communes concernées sur le site des impôts ou consulter le Décret n° 2023-822 du 25 août 2023.
2. Contacter directement votre mairie, qui pourra confirmer l’application ou non de la surtaxe.

Certaines communes appliquent également une majoration spéciale si elles estiment que les résidences secondaires pèsent sur leur marché locatif.

Comment calculer la taxe d’habitation d’une résidence secondaire ?

Le montant de la taxe d’habitation pour une résidence secondaire dépend de plusieurs critères :

La valeur locative cadastrale

C’est une estimation établie par l’administration fiscale de ce que votre bien pourrait générer en loyers. Elle prend en compte :

• La superficie du bien.
• Ses caractéristiques (nombre de pièces, équipements, etc.).
• Son emplacement géographique (centre-ville, zone rurale, station balnéaire).

Les taux communaux et intercommunaux

Chaque commune vote annuellement le taux de taxe d’habitation, qui peut varier d’une année à l’autre. Les taux intercommunaux, eux, s’ajoutent au calcul.

La surtaxe éventuelle

En zone tendue, une majoration entre 5 % et 60 % peut s’appliquer sur le montant final.

Exemple concret

• Valeur locative cadastrale : 8 000 €
• Taux communal : 20 %
• Surtaxe : 30 %

Calcul :

• Taxe d’habitation = 8 000×20%=1 600 €8000×20%=1600€
• Surtaxe = 1 600×30%=480 €1600×30%=480€
• Montant total = 2 080 €

L’investissement locatif meublé est particulièrement intéressant dans certaines communes, car il permet de générer des revenus réguliers tout en profitant d’un cadre fiscal avantageux.

Qui peut être exonéré de la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?

Que vous envisagiez d’acheter ou de louer une résidence secondaire, il est primordial de bien évaluer les charges fiscales et les impacts sur votre budget global.

Sachez que certaines situations permettent d’obtenir une exonération partielle ou totale de la taxe d’habitation :

Pour des raisons professionnelles

Si vous êtes contraint de résider loin de votre résidence principale pour des raisons professionnelles (mutation, déplacement prolongé, etc.), vous pouvez demander une exonération.

Situations personnelles spécifiques

• Les personnes vivant en maison de retraite ou en établissement de soins longue durée peuvent être exonérées, sous conditions de revenus.
• Les propriétaires de logements vétustes ou inhabitables peuvent également bénéficier d’une exonération.

Mise en vente ou en location

Si vous avez mis votre bien en vente ou en location aux conditions du marché, vous pouvez être exonéré de la surtaxe d’habitation.

Procédure d’exonération

• Vous devez déposer une réclamation écrite auprès des services fiscaux.
• Fournissez tous les documents justificatifs (contrats de travail, justificatifs de mise en vente, etc.).

Comment ne pas payer la taxe d’habitation sur une résidence secondaire ?

Outre les cas d’exonération, il existe d’autres solutions légales pour éviter de payer la taxe d’habitation sur votre résidence secondaire :

Transformer votre résidence secondaire en résidence principale

Si votre résidence secondaire devient votre logement principal, elle sera exonérée de taxe d’habitation, conformément aux réformes en vigueur.

Louer le bien à l’année

En louant votre résidence secondaire en bail d’habitation classique, elle pourra être requalifiée et soumise à des règles fiscales différentes.

Politique locale d’exonération

Certaines communes, dans des zones non tendues, peuvent décider d’exonérer les résidences secondaires dans un cadre spécifique. Renseignez-vous auprès de votre mairie.

Avant d’investir dans une résidence secondaire, il peut être utile de recourir à un simulateur de prêt immobilier et de capacité d’emprunt pour évaluer la viabilité financière du projet, surtout si vous prévoyez une mise en location

Quelle est la nouvelle loi sur les résidences secondaires ?

Depuis 2024, de nouvelles dispositions ont été introduites pour répondre à la crise du logement :

Renforcement des surtaxes en zones tendues

Les communes peuvent désormais aller au-delà des 60 % de majoration, avec des taux spécifiques pour certaines localités touristiques.

Extension des zones éligibles à la surtaxe

Le périmètre des communes pouvant appliquer cette majoration s’est élargi pour inclure davantage de stations balnéaires et zones périurbaines.

Contrôles renforcés

Les déclarations concernant l’usage des résidences secondaires sont désormais systématiquement vérifiées pour éviter les abus.

A noter :

Les résidences secondaires ne bénéficient pas des abattements appliqués aux résidences principales.