Investir dans une résidence secondaire : avantages, coûts et pièges à éviter
L’investissement immobilier est souvent perçu comme un investissement pérenne, car lié à la pierre. Certains investisseurs décident de lier l’utile à l’agréable, en investissant dans une résidence secondaire. Une résidence secondaire est parfois vue comme un luxe ou une solution confortable pour les vacances, mais il arrive aussi qu’elle se transforme en un fardeau. Quels sont les avantages et les inconvénients de la résidence secondaire ? Comment équilibrer le budget d'une résidence secondaire ?
Points essentiels :
- Investir dans une résidence secondaire répond à des objectifs financiers, familiaux et de convenance personnelle.
- Lorsque le financement initial est possible, il ne faut pas négliger les coûts annuels récurrents d'un tel achat.
- La location saisonnière peut permettre de financer les charges annuelles mais elle est de plus en plus encadrée.
Qu'est-ce qu'une résidence secondaire ?
Définition
La résidence secondaire se définit par opposition à la résidence principale. Celle-ci correspond au logement dans lequel le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille, et où se situe le centre de ses intérêts professionnels et matériels.
La résidence principale doit être occupée au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure).
A contrario, la résidence secondaire correspond aux logements non affectés à l'habitation principale. C’est donc un logement occupé moins de 8 mois par an, distinct du domicile fiscal du propriétaire.
Exemples : achat en bord de mer ou à la montagne
Acheter une résidence secondaire est un rêve pour beaucoup de Français : une maison de vacances en bord de mer, un chalet à la montagne, un appartement en Espagne ou une maison à la campagne. Tous les projets sont permis, dès lors qu'ils sont bien préparés.
En France, près de 10 % des Français possèdent une résidence secondaire.
Pourquoi investir dans une résidence secondaire ?
L'acquisition d'une résidence secondaire répond à des motivations variées, qui peuvent combiner plaisir personnel et stratégie patrimoniale :
Un plaisir personnel et familial
Disposer d'un pied-à-terre pour les vacances offre une liberté incomparable : vous pouvez aller et venir à votre guise sans vous soucier de la disponibilité d'un logement.
C'est aussi l'opportunité d'aménager la résidence selon vos goûts pour un maximum de confort.
Enfin, la maison de vacances familiale devient un lieu de ralliement pour les retrouvailles entre générations.
Un placement immobilier à long terme
L'immobilier reste une valeur refuge. Investir dans une résidence secondaire permet de diversifier son patrimoine avec un actif tangible, particulièrement dans un contexte économique incertain.
Ce bien immobilier peut se valoriser au fil du temps, surtout s'il est situé dans une zone attractive.
La préparation de la retraite
Beaucoup d'acquéreurs envisagent leur résidence secondaire comme leur future résidence principale à la retraite. C'est l'occasion de préparer sa "deuxième vie" dans un cadre choisi, à la mer, à la montagne ou à la campagne.
Cela peut concerner notamment les locataires dans les métropoles qui renoncent à acheter leur résidence principale et préfèrent investir dans une résidence secondaire plus abordable.
Un lieu de télétravail
Depuis la crise sanitaire, le développement du télétravail a renforcé l'attrait des résidences secondaires. Disposer d'un lieu de travail alternatif dans un cadre agréable devient un véritable atout pour l'équilibre vie personnelle/professionnelle.
Les professionnels ont constaté l'essor de ces résidences semi-principales, ces logements hybrides occupés régulièrement en télétravail.
Les avantages de l'investissement dans une résidence secondaire
Valorisation du bien dans le temps
L'immobilier bien situé tend à prendre de la valeur sur le long terme. Les zones touristiques attractives (littoral, montagne, régions à forte attractivité) connaissent généralement une augmentation régulière des prix.
Cette valorisation peut constituer une plus-value significative lors de la revente. Celle-ci sera d’autant plus élevée que la vente intervient après 22 ans de détention (exonération totale de l'impôt sur le revenu sur la plus-value) et 30 ans (exonération des prélèvements sociaux).
Revenus complémentaires via la location saisonnière
La mise en location de votre résidence secondaire pendant les périodes inoccupées peut générer des revenus substantiels. Dans les zones très touristiques, quelques semaines de location estivale peuvent couvrir une partie importante des charges annuelles.
Depuis la loi Le Meur du 19 novembre 2024, la réglementation des meublés de tourisme a été durcie. Pour les résidences secondaires, une déclaration préalable en mairie est obligatoire, et dans certaines communes, une autorisation de changement d'usage est requise.
Si vous investissez dans un appartement en copropriété, vérifiez que le règlement de copropriété n'interdit pas la location touristique !
Avantages fiscaux possibles
Bien que la fiscalité des résidences secondaires soit moins avantageuse que celle des résidences principales, certains dispositifs existent :
- Crédit d'impôt services à la personne : les propriétaires peuvent bénéficier d'un crédit d'impôt de 50 % pour les dépenses de services à domicile (jardinage, ménage), à condition que la résidence soit située en France.
- Exonération temporaire partielle ou totale de taxe foncière en cas de réalisation de travaux de performance énergétique.
- Abattement location meublée : en régime micro, un abattement de 30 % s'applique sur les revenus locatifs pour les biens non classés (plafond de 15 000 €) ou 50 % pour les biens classés (plafond de 77 700 €), selon la loi Le Meur applicable aux revenus 2025.
Transmission patrimoniale facilitée
Une résidence secondaire peut être transmise aux héritiers, permettant de constituer un patrimoine familial durable.
La création d'une Société Civile Immobilière (SCI) peut faciliter cette transmission en évitant l'indivision et en organisant la détention du bien de manière optimisée.
La transmission de la nue-propriété permet d’optimiser la donation d’une résidence secondaire à ses enfants. La valeur de la nue-propriété diminue avec l’âge et permet de bénéficier de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Lors de votre décès, l’usufruit s’éteint automatiquement sans frais supplémentaire.
Les contraintes et inconvénients
Les coûts fixes
Posséder une maison secondaire engendre des charges incompressibles et récurrents, que le bien soit occupé ou non :
- Taxe foncière,
- Taxe d’habitation sur les résidences secondaires,
- Assurance habitation,
- Charges de copropriété le cas échéant,
- Entretien courant (ménage, jardinage, réparations),
- Abonnements (énergie, eau, internet).
Un budget annuel dédié à votre investissement dans une résidence secondaire est à prévoir et à actualiser chaque année.
Une fiscalité spécifique
Une taxe d'habitation majorée
En 2025, 1 628 communes en zone tendue appliquent une surtaxe sur la taxe d'habitation des résidences secondaires, pouvant atteindre 60 % de la cotisation de base (article 1407 ter du CGI).
L'imposition des plus-values
La vente d’une résidence secondaire génère une plus-value imposable, contrairement à la résidence principale totalement exonérée. Le taux est actuellement de 36,2 % réparti ainsi :
- 19 % au titre de l’impôt sur le revenu avec une exonération totale après 22 ans de détention ;
- 17,2 % au titre des prélèvements sociaux avec une exonération totale après 30 ans.
Des abattements par année de détention s’appliquent, ainsi qu’une surtaxe de 2 à 6 % pour les plus-values supérieures à 50 000 €.
L’absence d'aides publiques
Les résidences secondaires ne bénéficient pas de MaPrimeRénov', du prêt à taux zéro (PTZ), ni des abattements pour la taxe d'habitation.
Le risque de l'Impôt sur la fortune (IFI)
Investir dans une résidence secondaire augmente votre patrimoine immobilier taxable au titre de l'IFI. Si votre résidence principale bénéficie de 30 % d'abattement, ce n'est pas le cas de votre résidence secondaire. Tant que vous remboursez un crédit immobilier, vous pouvez déduire le capital restant dû.
Les risques liés à la vacance locative
Si vous comptez sur la location saisonnière pour rentabiliser votre investissement, plusieurs risques sont à anticiper :
- la saisonnalité de la demande (certaines zones ne sont attractives que quelques mois par an),
- la concurrence accrue sur les plateformes de location,
- les aléas de la location saisonnière avec annulations et dégradations,
- les nouvelles réglementations restrictives.
Les risques liés à l'entretien du bien
Une résidence secondaire inoccupée se dégrade plus rapidement. Par exemple, l'absence de chauffage peut favoriser l'humidité et détériorer les revêtements muraux.
En outre, le manque de surveillance expose également aux risques de cambriolage ou de dégradations.
La gestion à distance
Si votre résidence secondaire est éloignée de votre domicile principal, la gestion au quotidien devient complexe : Qui intervient en cas de problème urgent ? Comment piloter les travaux ?
Faire appel à une conciergerie ou une agence immobilière représente un coût supplémentaire.
Comment financer son projet d'investissement ? Le prêt immobilier
L'achat d'une résidence secondaire peut être financé par un crédit immobilier classique. Toutefois, les conditions d'octroi sont généralement plus strictes que pour une résidence principale :
- Apport personnel plus élevé : les banques exigent généralement un apport de 20 à 30 % du prix d'achat (contre 10 % pour une résidence principale), car elles considèrent ce type d'investissement comme plus risqué.
- Taux d'endettement maximum : le cumul des mensualités ne doit pas dépasser 35 % des revenus du ménage.
- Absence de prêts aidés : le PTZ, le PAS et le prêt conventionné sont réservés aux résidences principales.
Faites appel au Crédit Agricole pour réaliser votre projet d’achat de maison secondaire. Une première simulation de prêt immobilier vous aide à imaginer le projet. Ensuite, nous pourrons évoquer ensemble les modalités d’octroi.
Au-delà du financement initial, il faut prévoir un budget annuel pour les frais d'entretien.
Comment rentabiliser une résidence secondaire comme investissement locatif ?
Justement, pour financer les charges annuelles, de nombreux propriétaires étudient la possibilité de louer quelques semaines par an leur maison secondaire.
Le retour sur investissement direct : la location saisonnière
La location meublée touristique constitue la principale source de revenus pour une résidence secondaire.
Plusieurs régimes fiscaux sont possibles pour déclarer les revenus locatifs générés
Le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux)
Le régime micro-BIC offre la simplicité et un abattement forfaitaire à compter des revenus 2025 de :
- 30 % pour les biens non classés avec un plafond de revenus de 15 000 € ;
- 50 % pour les biens classés avec un plafond 77 700 €.
Les sommes après abattement s'ajoutent aux autres revenus imposables du foyer fiscal.
Le régime réel
Le régime réel permet la déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, amortissement) des revenus. Cela s’avère intéressant lorsque les charges sont plus élevées que l’abattement ci-dessus. Toutefois, les formalités et déclarations sont plus complexes chaque année.
Les obligations légales
La loi Le Meur crée de nouvelles obligations pour la location touristique :
- une déclaration en mairie obligatoire dans toutes les communes au plus tard en mai 2026 ;
- un numéro d’enregistrement à afficher sur les annonces ;
- une autorisation de changement d'usage dans certaines communes en zone tendue ;
- un DPE classé A à E obligatoire pour les nouveaux meublés de tourisme.
Le retour sur investissement indirect
Un investissement suppose généralement un retour pour l'investisseur. Celui-ci peut être financier mais aussi non financier. Ainsi, même sans location, la résidence secondaire peut générer un retour sur investissement indirect par :
- les économies réalisées sur le budget vacances ;
- l’espérance de gain à la revente ;
- la création d’un patrimoine à transmettre aux générations futures.
Quels sont les critères pour choisir sa résidence secondaire ?
Le choix d'une résidence secondaire, maison comme appartement, doit être mûrement réfléchi. Plusieurs critères essentiels sont à considérer.
L'emplacement
Sans surprise, le choix de l'emplacement reste le premier critère de tout achat immobilier !
Si vous prévoyez de vous rendre fréquemment dans votre maison secondaire, limitez le trajet à 2 heures de votre domicile.
Si vous envisagez la location saisonnière, prévoyez un lieu d’attractivité touristique, avec commerces accessibles.
L'état du bien
L’état général du bien est essentiel sauf si vous cherchez une maison à rénover. Des mauvaises surprises sont possibles dans la charpente ou la toiture ou encore l’installation électrique.
Attention à la performance énergétique : c’est un critère important pour la revente et la location.
Le potentiel de revente
La revente ne doit pas être sous-estimée, car elle reste la seule porte de sortie en cas d'investissement trop lourd à supporter. Un bien situé dans une zone isolée ou peu prisée peut être difficile à revendre. Privilégiez des emplacements ayant une valeur sûre sur le long terme.
Le budget global
Au-delà du prix d'achat, intégrez dans votre calcul :
- les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien),
- les travaux éventuels,
- les charges annuelles récurrentes dont notamment la taxe foncière,
- les imprévus.
3 erreurs fréquentes lors d'un investissement dans une résidence secondaire
Erreur n°1 : foncer sur un achat coup de cœur
Le coup de cœur est le plus gros piège de l'investissement dans une maison secondaire. S'imaginer passer des vacances dans un lieu idyllique peut faire oublier les aspects pratiques essentiels : état réel du bien, coûts cachés, accessibilité, potentiel de revente.
Prenez le temps de visiter plusieurs biens, à différentes périodes de l'année. Faites établir des devis pour les travaux éventuels avant de vous engager.
Erreur n°2 : sous-estimer les coûts réels
Beaucoup de propriétaires négligent toutes les charges annexes évoquées ci-dessus.
Un seul exemple : le montant moyen de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires a presque doublé en 10 ans, passant de 648 € en 2015 à 1 125 € en 2024.
Etablissez un budget annuel détaillé incluant tous les postes de dépenses, et ajoutez une marge de 10-15 % pour les imprévus.
Erreur n°3 : ignorer la réglementation et la fiscalité
La réglementation des meublés de tourisme évolue rapidement et les obligations se multiplient.
Renseignez-vous auprès de la mairie sur les obligations locales avant d'acheter, et faites-vous accompagner par un notaire ou un conseiller fiscal.
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Tout dépend de vos affinités : mer, campagne, ville, montagne. Les lieux de villégiature restent convoités et constituent de bonnes opportunités pour investir dans une maison secondaire. Pour vous dégager des contraintes, vous pouvez privilégier un achat dans une résidence de tourisme.
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La réponse dépend de votre situation personnelle et de vos objectifs. Vous avez un apport ou une capacité d’endettement ? Vous cherchez une zone attractive à long terme ? Vous envisagez de vous y installer à la retraite ? Alors, n’hésitez plus et concrétisez votre envie d’investir dans une maison à la campagne ou en bordure de mer.
Béatrice Michaux est diplômée d'un Master II en droit de la Propriété Intellectuelle & d'un Master I en Droit des affaires et fiscalité des entreprises de l'université Panthéon-Assas. Elle rédige des articles juridiques dans le secteur immobilier depuis 2017.
Cet article a été relu par Karine Dabot, avocate depuis 1994 au barreau d'Aix-en-Provence.
Spécialisée en droit bancaire, voies d'exécution et droit des sûretés, elle intervient principalement en contentieux civil et commercial, transactions immobilières et saisie immobilière.
